为贯彻落实中央、省市关于农村不动产登记确权工作有关要求，根据《国土资源部财政部住房和城乡建设部农业部国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号）、《国土资源部关于进一步加快农村宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）、自然资源部自然资源确权登记局《关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6号）、《江苏省自然资源厅关于印发<江苏省农村不动产权籍调查和确权登记工作方案>的通知》（苏自然资函〔2019〕961号）以及市相关文件精神，加快推进“房地一体”农村不动产登记颁证工作，切实提高确权登记发证工作的可操作性，结合我县实际，特制定本方案。

一、目的和意义

中央和省委一号文件已连续五年对开展农村不动产登记工作提出了要求，江苏省政府也将完成农村不动产权籍调查列入第三次国土调查任务，开展“房地一体”农村不动产登记颁证工作对于推进农村改革创新和乡村振兴具有重要意义，是践行以人民为中心发展思想的重要举措。随着国家经济水平的不断提升，城乡统筹协调发展进程的加快，也使得国家以及社会各界愈发重视起农村的发展，“房地一体”农村不动产登记颁证相关工作成为现阶段农村经济发展中不可忽视的一项内容。

加快部署推进“房地一体”农村不动产登记，明晰农村宅基地、集体建设用地使用权及房屋所有权，是维护农民合法权益，盘活农村资源资产，促进农村社会秩序和谐稳定的重要举措；是深化农村改革，促进城乡统筹发展的产权基础；是建立和实施不动产统一登记制度的基本内容，是提高不动产产权保护和管理水平，建立现代不动产管理制度的客观要求。

二、主要任务

在全面完成农村不动产权籍调查的基础上，摸清全县农村不动产登记底数与基本情况，以“总登记”方式对符合登记颁证条件的宅基地使用权及其地上房屋所有权、集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书。对不满足登记颁证条件的农村宅基地和集体建设用地，按照农村不动产登记历史遗留问题处理的政策文件，同步推进“房地一体”的农村不动产登记。

在全县“房地一体”不动产登记颁证实施方案出台后，全面开展确权登记发证工作，完成全县农村宅基地和集体建设用地登记颁证率达90%以上，基本实现“应登尽登”，并将之纳入不动产登记日常业务，真正做好“房地一体”农村不动产登记颁证工作。

三、基本原则

1．依法登记原则。严格规范“房地一体”农村不动产登记颁证流程，要按照“权属合法、界址清楚、面积准确”的原则，正确填写相关登记簿，妥善保存登记档案资料。

2．公开公正原则。“房地一体”农村不动产登记颁证全过程必须公开透明，将登记颁证的有关内容及时公告，争取和调动群众的广泛参与。

3．属地管理原则。各镇负责本行政区域内“房地一体”权属调查工作，县自然资源和规划局牵头组织实施。

4．权利主体一致的原则。房屋登记应遵循房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

5．“一户一宅”原则。宅基地使用权及其房屋所有权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。

6．便民利民原则。在各镇设立办理“房地一体”农村不动产登记颁证点或便民服务点，简化登记程序，促进“房地一体”农村不动产登记颁证工作顺利开展。

7．妥善处理历史遗留问题原则。本着尊重历史、正视现实、民生为先、分类处置的原则，对“房地一体”农村不动产确权登记过程中发现的历史遗留问题，根据《灌南县“房地一体”农村不动产登记有关历史遗留问题的处理意见》（附件2）办理，切实维护农民合法权益。

四、组织实施

（一）前期准备阶段（2020年3月26日—2020年6月16日）

1．成立领导小组。成立灌南县“房地一体”农村不动产登记颁证工作领导小组（以下简称领导小组，附件1），明确各部门责任分工，为工作开展提供组织保障。

2．资料收集及分析利用。全县农村不动产权籍调查已纳入第三次全县国土调查项目统一实施，项目执行周期为2017年5月-2020年12月，目前已形成初步成果可供利用。在此基础上，收集土地、房产现有调查、登记资料，村庄布局点规划资料以及户籍人口相关信息，摸清全县农村不动产登记底数与基本情况，梳理权籍调查中发现的影响发证的问题，进行分类汇总。

3．起草相关政策文件。研究解决登记颁证工作中可能存在的问题和难点，同步出台《灌南县农村不动产登记有关历史遗留问题的处理意见》，明确在权属调查、地籍测量、房屋调查和成果归档与建库、历史遗留问题处理等方面的要求。

4．选择专业调查队伍。通过政府采购方式确定有经验、有实力的专业调查队伍，确保颁证工作时点上超前、质量上可靠、数量上超额。

5．人员培训。对工作人员进行培训，统一调查规范和政策口径，明确相关工作纪律。

（二）推进实施阶段（2020年6月17日—2020年9月30日）

1．总体安排。领导小组办公室按照先易后难、整体推进的原则，采取集中批量、个性需求、精简材料、压缩程序时限等多种形式同时开展工作，确保完成全县农村宅基地和集体建设用地登记颁证率达90%以上，基本实现“应登尽登”。

2．外业调查。由领导小组办公室统一安排工作，村组干部、调查队伍密切配合，开展申报、测量、权属确认、公示和相关资料收集等外业调查工作，形成“房地一体”的农村不动产调查成果。

3．数据完善。对照土地登记和房产登记等历史档案对已完成的农村不动产权籍调查数据进行修改、补充、更新，使相关数据能够符合登记颁证要求。

4．登记颁证。制作簿册图件，优化签字确认和登记流程，对符合条件的农户及时发放登记证书。

（三）总结完善阶段（2020年10月1日—2020年12月30日）

1．政策研究。根据登记颁证过程中发现的新问题，采用“一事一议”的方法，研究解决办法报领导小组批准后实施。

2．请示咨询。邀请省厅、市局领导和专家组成技术专家组和专家咨询组，对工作中遇到的重大问题给予指导解决，通过咨询和请示，及时发现和解决工作中可能出现的重大政策问题。

3．全面推进。在完成阶段性任务后，持续推进不放松，全面完成我县登记颁证工作。

4．日常管理。颁证工作基本结束后，将之纳入不动产登记日常业务，确保房“房地一体”农村不动产登记颁证工作不停滞，切实保障农民权益。

5．成果验收。及时整理登记颁证档案，组织省、市专家以及领导小组成员单位对成果进行验收。

五、保障措施

（一）组织保障。为加强本次工作的组织领导、沟通协调和服务保障等相关工作，县政府成立由常务副县长任组长，县政府办公室副主任、自然资源和规划局局长任副组长，住房和城乡建设局、农业农村局、财政局、各镇政府等相关部门为成员单位的灌南县“房地一体”农村不动产登记颁证工作领导小组。领导小组下设办公室，办公室设在县自然资源和规划局，由涉及的相关部门抽调人员参加，负责日常业务和日常管理事务。

（二）政策保障。在认真研究《国土资源部关于进一步加快农村宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）等相关文件的基础上，会同相关部门，研究出台相应的政策，拟定解决方案，同时结合我县实际情况和《灌南县农村不动产登记有关历史遗留问题的处理意见》，明确登记颁证的具体安排和技术方法，形成可操作性强，涵盖“一户多宅”、面积、权利人、权属来源材料等问题处理方法的政策文件，确保登记颁证工作平稳、有序、快速推进。

（三）技术保障。组织学习相关技术标准、操作规范等，加强技术指导，明确各流程环节的技术要求以及操作程序和检查办法，分阶段分级进行质量检查。在坚持统一标准和规范的同时，充分利用现有设备，进一步充实、完善软、硬件系统。充分应用成熟、实用的现代高新技术手段，全面提升登记颁证工作的科技含量和成果精度。

（四）机制保障

1．引入竞争机制。根据政府采购法和政府购买服务的相关要求，按照“公平、公正、公开”的竞争原则，择优选择技术强、信誉好、质量高的调查单位，以合同方式约定双方职责、项目任务、成果质量、以及项目进展要求、经费支付方式等。

2．加强宣传引导。通过县内相关媒介和多种渠道，加大宣传农村宅基地和集体建设用地登记颁证、“房地一体”农村不动产登记颁证的重要意义、工作目标和法律法规，争取干部群众的理解支持，营造良好的舆论环境和工作氛围。

3．人员配备到位。领导小组成员单位、各级集体经济组织明确专人负责该项工作，确保人员到位，自然资源和规划局负责做好技术支持和业务指导工作，调查单位安排专业技术人员定点负责各镇的调查工作，按照先易后难的顺序，同步推进各镇的登记颁证工作，确保该项工作快速推进。

4．密切沟通配合。领导小组各成员单位及涉及的相关部门和人员，认真履职尽责、密切沟通协调，按照相关部署和要求，选派业务精、能力强的同志参与登记颁证工作。

（五）经费保障。根据全县农村宅基地和集体建设用地登记颁证、“房地一体”农村不动产登记颁证工作的任务和计划安排，及时汇报争取经费，列入相应年度的财政预算，按时拨付，确保足额到位，保障登记颁证工作的顺利进行。

附件：1．灌南县“房地一体”农村不动产登记颁证工作领导小组成员及职责分工

2．灌南县“房地一体”农村不动产登记有关历史遗留问题的处理意见

附件1

灌南县“房地一体”农村不动产登记颁证工作领导小组成员及职责分工

一、领导小组组成人员

组长：袁丽霞 县委常委、县政府常务副县长

副组长：李海波 县政府办公室副主任

薛晓清 县自然资源和规划局局长

成员：吴续富 县委组织部副部长、“两新”工委副书记，县公务员局局长

廖朝文县 自然资源和规划局副局长

毕喜悦 县民政局副局长

王洪洲 县公安局党委委员、治安大队大队长

汤茂生 县财政局党组成员、临港产业园区财政分局局长

李中勤 县住建局副科级

吴先举 县农业农村局副局长

苏永宁 县信访局四级主任科员

朱延梅 县统计局副局长

吴宏波 县司法局副局长

王立权 新安镇人民政府镇长

朱洪军 堆沟港镇人民政府镇长

鹿存梅 田楼镇人民政府镇长

吴召冲 三口镇人民政府镇长

胥立中 百禄镇人民政府镇长

李良亚 新集镇人民政府镇长

宋    能 李集镇人民政府镇长

安学益 张店镇人民政府镇长

周    鹏 孟兴庄镇人民政府镇长

吴祥汤 沟镇人民政府镇长

卜海北 陈集镇人民政府镇长

领导小组下设办公室，办公室设在县自然资源和规划局，廖朝文同志兼任办公室主任。

二、成员单位职责分工

领导小组各成员单位以及涉及的有关部门和人员，要按照农村不动产登记颁证工作部署和要求，认真履职尽责，密切沟通协调，要选派业务精、能力强的同志参与登记颁证工作。

1．县政府办：为全县农村宅基地和集体建设用地“房地一体”登记颁证工作的组织单位，负责研究部署全县农村宅基地和集体建设用地“房地一体”登记颁证工作，牵头协调解决确权登记中遇到的政策性问题和重大权属纠纷。

2．县自然资源和规划局：为全县农村宅基地和集体建设用地“房地一体”登记颁证工作的牵头单位，局长为第一责任人，分管副局长为直接责任人，负责农村不动产权籍调查、资料审核、登记颁证工作，指导各镇做好缺少权属来源证明材料的宅基地和房屋的“三级确认”等工作。

3．县委组织部：参与村社党群服务中心相关不动产登记颁证工作。

4．县民政局：参与全县农村宅基地和集体建设用地“房地一体”登记颁证工作，负责提供镇、村（社区）区域划定和名称信息，村民婚姻登记信息的核实。

5．县公安局：参与全县农村宅基地和集体建设用地“房地一体”登记颁证工作，负责农村集体经济组织成员身份、户籍信息认定。

6．县财政局：参与全县农村宅基地和集体建设用地“房地一体”登记颁证工作，负责农村宅基地和集体建设用地“房地一体”权籍调查测绘等工作经费及相关费用的筹措、拨付和监管。

7．县住建局：参与全县农村宅基地和集体建设用地“房地一体”登记颁证工作，负责提供已经建成并安置到位的农房办证材料；参与制定和指导农村宅基地房屋征收政策与解决历史遗留问题发证政策的衔接把关等。

8．县农业农村局：参与全县农村宅基地和集体建设用地“房地一体”登记颁证工作，负责指导集体经济组织成员资格认定等工作。

9．县信访局：参与制定解决历史遗留问题处理意见；指导协调做好有关信访稳定工作。

10．县统计局：参与全县农村宅基地和集体建设用地“房地一体”登记颁证工作，负责提供镇、村人口及农村基本情况统计数据。

11．县司法局：参与制定解决历史遗留问题处理意见；指导权属纠纷的调处、复议和诉讼。

12．各镇政府：为全县农村宅基地和集体建设用地“房地一体”登记颁证工作的实施主体，制定本镇农村宅基地和集体建设用地“房地一体”登记颁证工作实施方案，负责本行政区域内该项工作的宣传、发动、组织、协调、和权属纠纷调处工作，对缺少权属来源证明材料的宅基地和房屋组织做好“三级确认”等工作。

附件2

灌南县“房地一体”农村不动产登记有关历史遗留问题的处理意见

为维护人民群众利益，妥善解决农村不动产登记过程中历史遗留问题，依据《国土资源部财政部住房和城乡建设部农业部国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号）、《国土资源部关于进一步加快农村宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）、部自然资源确权登记局《关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6号）、《江苏省自然资源厅关于印发<江苏省农村不动产权籍调查和确权登记工作方案>的通知》（苏自然资函〔2019〕961号）、《江苏省不动产登记条例》（江苏省人大常委会2019年第2号公告）、《江苏省自然资源厅关于开展我省房地一体农村不动产登记颁证示范点建设工作的通知》（苏自然资函〔2020〕229号）等文件精神，结合我县实际，制定《灌南县“房地一体”农村不动产登记有关历史遗留问题的处理意见》（以下简称《处理意见》）。

一、目标任务

本着“尊重历史、实事求是、依法依规、维护权益、分类解决、确保实效”的原则，在全面完成农村不动产权籍调查的基础上，摸清全县农村不动产登记底数与基本情况，以“总登记”方式对符合登记颁证条件的宅基地使用权及其地上房屋所有权、集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书。对不满足登记颁证条件的农村宅基地和集体建设用地，加快出台农村不动产登记历史遗留问题处理的政策文件，同步推进“房地一体”的农村不动产登记。在全县“房地一体”不动产登记颁证实施方案出台后，全面开展确权登记发证工作，完成全县农村宅基地和集体建设用地登记颁证率达90%以上，基本实现“应登尽登”，并将之纳入不动产登记日常业务，真正做好“房地一体”农村不动产登记颁证工作，实现不动产登记城乡全覆盖。

二、本次确权登记范围

本《处理意见》适用于灌南县城中心城区以外，利用农村宅基地建造的住房及其附属设施；利用集体建设用地兴办企业、建设公共设施、公益事业等。

三、确权登记条件

宅基地使用权及房屋所有权以户为单位登记，由户主或者家庭成员共同书面授权确定的登记人申请登记，至登记时不动产权属来源材料中仍在家庭户籍中的成员可作为不动产共有人（以户籍证明为准），记载在不动产登记簿中，不动产权证书其他权利栏备注共有性质和共有人。

1．“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员、非本农村集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《不动产权证书》附记栏应注记“该权利人为本农村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”（《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》国土资发〔2011〕178号）。

2．符合我县分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划、且符合宅基地使用标准等相关规定，经“三级确认”并公告无异议的，予以确权登记。

3．非本农村集体经济组织成员，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农村集体经济组织三分之二以上成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证（《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》国土资发〔2011〕178号）。

4．非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农村集体经济组织出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《不动产权证书》附记栏应注记“该权利人为非本农村集体经济组织成员”（国土资发〔2011〕178号）。

5．经县人民政府批准，由外地引进的专业技术人员已在灌南落户，原籍宅基地已依法处理的，依法予以确权登记。

6．对于列入改善苏北农民集中居住条件计划使用集体建设用地建设的集中安置住房，按照《关于苏北农民集中居住区不动产登记的指导意见》（苏自然资发〔2019〕248号）执行。

7．已登记的农村宅基地，按照“不变不换”原则，之前依法颁发的宅基地证书、村镇房屋所有权证继续有效，不重新登记；已登记的集体建设用地，集体土地使用权证继续有效，集体土地上房屋没有村镇房屋所有权证的，须提交建筑物竣工验收备案表等合法手续，方可重新登记。不动产统一登记实施后已经组织完成“房地一体”权籍调查的，可以换发“房地一体”的不动产权证书。对于宅基地已登记、农房没有登记，群众有换发不动产权证意愿的，申请人可向登记机构申请办理不动产登记。农村不动产流转、抵押的，以及各类农村改革试验、试点地区，应办理“房地一体”的不动产登记（部自然资源确权登记局《关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》自然资登记函〔2019〕6号）。

8．农村集体经济组织成员经批准享受危房改造政策的，予以登记颁证。

四、不予确权登记的情形

1．未经批准占用耕地建设的房屋。

2．城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法违规的。

3．因征地、土地综合整治、中心村建设、改善苏北农民住房条件等原因已享受过拆（搬）迁安置的。

4．权属存在争议的。

5．法律、法规规定的其他情形。

五、权属确认程序

《江苏省不动产登记条例》（2019年5月1日）施行前已建成，但无权属来源的农村宅基地、房屋，由所在农村集体经济组织或者村（居）民委员会查明宗地历史演变情况和现状、并予以确认，在不动产所在地对权利人、实际面积、四至、宅基地法定面积等事项公告30日无异议后，出具相关情况说明，经所在镇人民政府、村、组三级审核同意后，予以确权登记。“三级确认”流程及表格样式详见附表。

六、不动产面积认定

1．1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》（国发〔1982〕29号）实施前，农村居民使用宅基地建房，至今未翻建、改建、扩建的，其宅基地使用权和房屋所有权面积按现状经“三级确认”后认定。

2．1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》（国发〔1982〕29号）实施后，至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，农村集体经济组织成员占用宅基地建房，有审批手续或已进行过登记，至今未翻建、改建、扩建的，其宅基地使用权和房屋所有权面积按照实际批准面积或登记面积认定。权源材料不全或无权源材料的，其宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经“三级确认”后，予以确权登记，宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过面积认定标准的部分，在登记簿和《不动产权证书》附计栏中注明。（参照《江苏省土地登记条例》第四十七条）

3．1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，至2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施前，农民集体成员占用宅基地建房，有审批手续或已进行过登记，至今未翻建、改建、扩建的，其宅基地使用权和房屋所有权面积按照实际批准面积或登记面积认定。权源材料不全或无权源材料的，其宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经“三级确认”后，予以确权登记，宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过面积认定标准的部分，在登记簿和《不动产权证书》附计栏中注明。

4．2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》施行后，农村集体经济组织成员占用宅基地建房，应提供宅基地和房屋建设的合法审批手续，否则不予登记。

5．无审批手续或审批手续不全的，其宅基地使用权和房屋所有权面积按以下标准认定：

根据《江苏省土地管理条例》第三十四条规定：农村村民一户在农村只能拥有一处宅基地，其中房屋占地面积不得超过宅基地面积的百分之七十。宅基地面积执行标准为：人均耕地在1亩以上县，每户宅基地不超过200平方米。灌南县符合并依照该标准执行。房屋面积根据《江苏省村庄规划导则》规定，结合我县实际情况，房屋面积认定标准为不超过300平方米/户，超出面积认定标准的部分不予登记，在登记簿和《不动产权证书》附计栏中注明。（参照《江苏省土地登记条例》第四十七条）

6．符合我县分户建房条件未分户，未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记（国土资发〔2016〕191号）。

7．历史上接受转让、赠予房屋占用的宅基地超过我县规定面积标准的，按照转让、赠予行为发生时的面积认定标准进行认定，予以确权登记，宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过面积认定标准的部分，在登记簿和《不动产权证书》附计栏中注明（国土资发〔2016〕191号）。

七、集体经济组织成员认定

村委会办公室、医疗教育卫生等公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地及其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依法进行确权登记发证，确认集体建设用地使用权。将集体土地使用权依法确认到每个权利主体。凡依法使用集体建设用地的单位或个人应申请确权登记。

八、本《处理意见》由领导小组办公室负责解释。

九、本《处理意见》自发布之日起施行。

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