2020年10月26日，江西省鹰潭市余江区人民政府印发了《鹰潭市余江区农村村民建房管理办法（暂行）》，本办法自印发之日起执行，以下是办法内容全文。

鹰潭市余江区农村村民建房管理办法（暂行）

第一章  总 则

第一条 为规范农村村民建房管理，推进美丽乡村建设，保护耕地，维护农民合法权益，实现节约集约用地，根据新修订的《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法规政策规定，认真贯彻落实《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《江西省农业农村厅 江西省自然资源厅关于加强农村宅基地审批管理的通知》(赣农字〔2020〕25号)等文件精神，结合我区工作实际，制定本办法。

第二条 城市和乡镇规划区外的农村村民新建、改（扩）建、翻建住宅，适用本办法。

第三条 本办法所称城市和乡镇规划区是指城市、镇、乡的建成区以及因城乡建设和基本建设发展需要，必须实行规划控制的区域。

本办法所称农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

本办法所称村民是指本农村集体经济组织的户籍成员，且享受本集体经济组织成员权利和承担义务。

本办法所称农村村民建房，是指农村集体经济组织成员使用本村集体土地建造住宅的行为。

第四条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过本办法规定的标准。

一户是指本集体经济组织男性成员达到法定结婚年龄可立为一户；纯女户家庭中女性成员已结婚属于入赘的可立为一户；父母原则上与一子合并一户，确需分户的，必须经村民会议或村民代表会议同意（但新分户的建房用地面积不得超过60平方米）。

严格落实“建新拆旧”制度。农村村民异地建房完成后，要将原宅基地无偿退还村集体，对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，按照有关政策规定分类认定和处置，逐步消除。

第五条 农村宅基地所有权归村集体，村民只有使用权。实施村庄规划或城乡改造需要调整宅基地的，原宅基地使用权人应当服从。

第六条 实行区主导、乡（镇）主责、村级主体的宅基地管理机制。区农业农村粮食局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用，将农民建房新增建设用地需求报送区自然资源分局，参与编制国土空间规划和村庄规划。区自然资源分局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续。区住房和城乡建设局负责指导农村住房建设，完善农房建设有关标准和规范，因地制宜编制符合我区实际的农房设计图集供农户选用，加强农房风貌管控和农村建筑施工人员管理。其他相关部门按照法定权限履行相关职责。

按照权责统一原则，各乡镇农业农村、自然资源部门要建立部门协调机制，做到信息共享互通，推进管理重心下沉，共同做好农村宅基地审批和建房规划许可管理工作。

乡（镇）人民政府负责所辖行政区域内宅基地改革和审批管理工作，建立宅基地统一管理机制，依托农村经营管理部门成立农村村民建房管理办公室，统筹协调相关部门宅基地用地审查、乡村建设规划许可、农房建设监管等职责，推行一个窗口对外受理、多部门内部联动运行，建立宅基地和农房乡（镇）联审联办制度。加强对宅基地申请、审批、使用的全程监管和宅基地动态巡查，确保村庄规划管控全覆盖，不留盲区。

建立村级宅基地协管员制度，村级党组织书记兼任村级宅基地协管员，协助开展农村宅基地和住房管理工作。

第七条 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）国土空间规划、村庄规划，不得占用生态红线，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

第八条 农村建房严格执行“八不准”：不准占用永久基本农田建房，不准强占多占耕地建房，不准买卖、流转耕地违法建房，不准在承包耕地上违法建房，不准巧立名目违法占用耕地建房，不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房，不准非法出售占用耕地建的房屋，不准违法审批占用耕地建房。

第九条 在余信贵大道等主要交通要道两侧建房的，严格按照《鹰潭市人民政府办公室关于严格控制余信贵大道两侧用地的通知》（鹰府办发〔2019〕3号）《鹰潭市人民政府办公室关于加强鹰潭市主要交通要道两侧村民建房规划控制的意见》（鹰府办发〔2016〕9号）等文件执行，禁止在高压电线安全距离内建房。

第二章  建房规划管理与计划

第十条 乡（镇）人民政府应当坚持优化农村人居环境、改善农村面貌、提高生活质量的原则，按照节约集约用地，不占或少占耕地，禁止占用永久基本农田的要求，认真组织编制乡（镇）国土空间规划和村庄规划，合理引导农村村民建房相对集中，促进自然村落适度归并。村庄规划报批前应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。

村庄规划编制后，村民小组（村民事务理事会）应当将规划范围内原已分配到户的耕地、林地等承包经营权及自留地、宅基地进行调整或收回，保障村庄规划的实施。

第十一条 严格遵循“先规划、后建设”原则。农村村民建住宅选址必须符合国土空间规划和村庄规划，按照社会主义新农村建设的要求，坚持“统一规划、统一风貌、因地制宜、合理布局”的原则进行建设。严格控制利用山体切坡建房，不得在地质灾害隐患点选址建房，不得破坏生态环境、损毁古树名木、损毁历史文化遗存建筑。建筑风格应当与农村自然、人文环境相协调，倡导体现本土特色、乡村风貌，风景名胜区、县城出入口、主要交通干道沿线应当按照统一的建筑风格建房。

村民建住宅用地规划涉及交通运输、林业、水利、供电、气象等部门的，应分别取得有关部门的许可或同意。

住房和城乡建设部门应当大力推广《江西省和谐秀美乡村特色农房设计图集》等农房设计图，指导建房申请人按设计图纸建房。

第十二条 农村村民建住宅实行用地计划管理，未安排用地计划的不予批准。

第三章  建房审批条件

第十三条 农村村民申请建住宅须具备集体经济组织成员资格。有下列情形之一的经本集体经济组织同意可认定为集体经济组织成员：

（一）原户籍在本集体经济组织的大中专院校学生及毕业生，国家行政事业单位及国有企业录用的在编人员除外；

（二）原户籍在本集体经济组织的现役军人（不含现役军官）、复员、退伍军人，国家行政事业单位及国有企业录用的在编人员除外；

（三）原户籍在本村的监狱服刑人员、社区矫正人员、刑释解戒人员；

（四）法律、法规、政策规定的其他情形人员。

第十四条 农村集体经济组织成员符合下列情形之一的，具备申请建房条件：

（一）符合立户条件确需分户，且无宅基地的；

（二）家庭人均居住（不含寄居、寄养、寄读人员）建筑面积小于60平方米（宅基地面积不足25平方米），书面承诺同意限期拆除原有住宅并退出宅基地的；

（三）因征地拆迁或村庄改造需要搬迁的，一户多宅除外；

（四）原有住宅危旧或因灾倒塌且无其他住宅，需要在原址改建并符合村庄规划的，但不得超过规定面积；

（五）原有住宅危旧或因灾倒塌，需要另择地址建房，原宅基地已经退回村集体经济组织的，一户多宅除外；

（六）法律、法规规定可以申请建房的其他情形。

第十五条 农村村民有下列情形之一的，不得申请建房：

（一）选址不符合村庄规划的；

（二）不履行本集体经济组织成员应尽义务的；

（三）虽是本村常住户口，但系寄居、寄养、寄读的；

（四）符合立户条件，原宅基地审批前属耕地占地面积达到240平方米或原宅基地审批前属非耕地占地面积达到360平方米的；

（五）出卖、出租或者以其他形式转让宅基地及其地上房屋的；

（六）将住房赠与他人或者改作他用的；

（七）政府纳入集中供养的；

（八）家庭成员有非法占地行为尚未接受处罚的；

（九）非本集体经济组织成员在农村集体土地上的房屋不得申请改建；

（十）退出宅基地进城购买政府优惠商品房的，按承诺15年内不得申请建房；

（十一）法律、法规规定不得批准的其他情形。

第四章 建房审批程序

农村村民建住宅主要按“农户申请、村组审查、乡（镇）审批”的程序办理，具体流程是：

第十六条 申请。符合建房条件的村民，以户为单位向村民小组（村民事务理事会）提出书面申请，填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》《农村宅基地使用承诺书》。村民小组（村民事务理事会）收到申请后，提交村民小组（村民事务理事会）会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和占地面积、拟建房层高和建筑面积等情况在本村集体范围内公示，公示期不得少于5日。公示无异议或异议不成立的，村民小组（村民事务理事会）将农户申请、会议记录等材料交村民委员会或村集体经济组织（以下简称村级组织）审查。

第十七条 审查。村级组织对村民小组（村民事务理事会）上报的村民建房情况进行集体审查，重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划等。审查通过的，由村级组织签署意见，将《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》《农村宅基地使用承诺书》及会议记录等材料报送乡（镇）人民政府。

第十八条 受理。乡（镇）农村村民建房管理办公室受理农村村民建房申请。

第十九条 勘查。乡（镇）农村村民建房管理办公室在受理后10个工作日内，组织本级自然资源、农业农村部门及乡（镇）工作人员和村级组织、村民小组（村民事务理事会）人员到现场勘查，核查是否符合建房条件，勘查用地四至、面积、地类、规划等。符合条件和政策的，绘制宅基地平面位置示意图（申请审核到场“一到场”）。

第二十条 审核、审批。乡（镇）人民政府实行农民建房联审，乡（镇）自然资源部门具体负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，再核发乡村建设规划许可证，不得占用永久基本农田和生态红线；涉及农村道路交通、环境保护、住房风貌管控、家庭用水用电改厕、网络通信等方面的，需要公路、生态环境、住建、林业、水利、供电、卫健、通信等部门在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》中签署意见；乡（镇）农业农村部门具体负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。联审通过后，乡（镇）人民政府采取办公会议形式对农民宅基地申请予以审批，原则上每月审批一次，并将审核、审批结果予以公告，公告期不少于7日。

公告无异议或异议不成立的，属建设用地的，乡（镇）人民政府形成批复文件，将批复文件和《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》等相关材料报区农业农村粮食局备案；属新增建设用地的，乡（镇）人民政府形成审核文件，报区农业农村粮食局审查通过后，由区自然资源分局每季度汇总编制农用地转用方案，报区人民政府批复，乡（镇）人民政府缴纳相关报批规费后，依据农用地转用批复批准相应的村民建房。

公告后有异议的，由乡（镇）本级自然资源部门、农业农村部门及时查实。对不予批准的，应书面告知建房申请人和村级组织、村民小组（村民事务理事会），并说明理由。

区农业农村粮食局备案后，7个工作日内制发《村民建房公示牌》。乡（镇）人民政府出具《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》与《村民建房公示牌》一并送建房户。乡（镇）要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存。

第二十一条 放线。经批准用地建房的农户，在开工前向乡（镇）农村村民建房管理办公室申请划定宅基地用地范围，农村村民建房管理办公室接到申请后，10个工作日内，组织本级自然资源部门、农业农村等部门工作人员和村级组织、村民小组（村民事务理事会）人员到现场开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，对村民建房现场钉桩、放线，并绘制宅基地平面位置图（丈量批放到场“二到场”）。

第二十二条 竣工验收。房屋竣工(完成外装修)后，建房户应当在3个月内向乡（镇）农村村民建房管理办公室申请竣工验收。农村村民建房管理办公室在10个工作日内，组织本级自然资源部门、农业农村等部门工作人员和村级组织、村民小组（村民事务理事会）人员到实地对建房位置、用地面积、建筑层数、建设户型以及原宅基地退出情况进行验收，验收合格的，填报《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（建成后核查到场“三到场”）。

第二十三条 登记发证。竣工验收合格后，由建房户持建房批准手续和《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》等资料申请办理不动产登记手续。

第二十四条 超过两年未办结建房审批手续的，建房户应重新申请，重新办理相关审批手续。

各乡（镇）及相关部门要切实履行各自职责，优化审批流程，提高审批效率,按照部门职能和“放管服”改革要求,推进管理重心下沉，共同做好宅基地审批管理工作。

第二十五条 村民退出宅基地申请进城购房的审批参照以上有关程序执行。

第五章 建房管控

第二十六条 农村村民建房严格控制宅基地和住房建筑面积。在城市和乡镇规划建成区外申请建房，占用耕地的，每户宅基地面积不得超过120平方米；占用原有宅基地和村内空闲地的，每户宅基地面积不得超过180平方米；户籍人数为2人及以下的，每户宅基地面积不得超过80平方米。凡人均耕地不足1亩的村庄应从严控制，住宅用地必须从严控制，标准就低不就高。

村民领取《村民建房公示牌》后，严格按照《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》要求施工，不得擅自更改，并在建设现场竖立建房公示牌，接受监管。农村独栋式、并联式或联排式住房建筑面积不得突破350平方米（含隔热层），隔热层高度按有关规定执行。底层标高不得超过临近道路30公分，建筑层数不超过三层，层高控制一般情况下为首层层高不超过4米，其余楼层层高不超过3.5米。房屋造型简洁美观，特色鲜明，宜采用坡屋面，外观应进行一次性装修，并同步配套三格化粪池等设施，接入村庄生活污水处理系统。新建、改建住宅原则上不允许圈建院套。

第二十七条 建房户应依法申请审批建房，依照规定要求提供真实资料，主动履行好建房各项程序。有下列情形之一的，依法收回宅基地使用权：

（一）自批准建房之日起两年内未建成一层的；

（二）非法转让宅基地或建筑物、构筑物的；

（三）采取欺骗手段骗取批准的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

第二十八条 严禁城镇居民在农村购置宅基地或房屋，严禁为城镇居民在农村购买的宅基地或房屋发放不动产登记证书。

第二十九条 村级组织是村民建房审批一级管控责任主体，全面掌控本村宅基地使用和建房情况。具体负责村民建房监管工作，严把村民建房审核上报关和公示关，重点是审核村民户口真实性、一户一宅、非法买卖宅基地及申报资料的真实完整等方面；严格监督建房户按村庄规划和相关程序建房，及时发现和制止违法违章建房，并向当地乡（镇）政府或相关部门报告；要健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。村级党组织书记和乡（镇）驻村班子是上述工作的第一责任人。

第三十条 乡（镇）人民政府是村民建房审批二级管控责任主体，全面掌控本乡（镇）宅基地使用和建房情况，对村民建房审批条件、用地地类、国土空间规划、村庄规划、建房用地计划把关，简化建房审批手续，健全联审机制，细化相关部门责任；把建房审批和宅基地管理纳入村委会年度工作目标考核，严格奖惩；组织开展村民建房动态巡查，按照《江西省人民政府关于赋予乡镇（街道）首批县级审批服务执法权限的通知》要求执行，负责本辖区内违法违章建设的处理和复垦工作。

乡（镇）政府对农民建房负总责，党政主要领导为第一责任人，分管领导为具体责任人，本级农业农村、自然资源部门负责人及经办人为直接责任人。

第三十一条 区人民政府原则上每季度要组织召开1次农村宅基地及建房有关事项专题协调会议，研究解决农村宅基地及建房各类问题，每年总结分析，切实加强农村宅基地及建房管理工作。

建立宅基地工作联动机制，定期相互通报情况、共享数据资料，相关审批材料信息与不动产登记机构共享，实现农户办理不动产登记无缝衔接。区农业农村粮食局负责宅基地管理信息化建设工作。

第三十二条 区委督查办每年开展一次农村村民建房专项督查，重点督查乡（镇）及有关部门执行宅基地管理和村庄规划是否到位、建房审批是否规范、日常巡查是否有效、违法违章建房拆除是否彻底等情况，对督查中发现的问题提出整改意见，要求乡（镇）或部门限期整改。

第三十三条 为促进村民建房节约集约用地和保障村民公平公正公开选择宅基地，倡导由村民小组（村民事务理事会）对村民建房实施择位竞价，根据本村宅基地的区位优势、基础设施投入、收储成本、村内宅基地退出补偿支出等情况，由村民小组（村民事务理事会）合理确定竞价的底价，水田不得低于280元/平方米，旱地不得低于160元/平方米，其他土地不得低于100元/平方米，原则上最高竞价不高于1000元/平方米。

村民小组（村民事务理事会）收取的竞价资金，主要用于村民新建房屋周边由村集体配套的基础设施和公益设施建设。

第三十四条 供水、供电、通信等部门应当协助做好农村村民建房管理工作，建立多部门联合管控机制。

第三十五条 建立举报奖励制度。群众通过举报电话0701－5881037、举报电子信箱ggb5881059@163.com、手机APP软件等方式，对违法违章建房和违规审批举报实行奖励。经查证属实的举报，每起给予举报人300元奖励，对举报人信息严格保密。

第六章  责任追究

第三十六条 因对村民建房管理工作不力的，造成不良影响和后果的，追究乡（镇）主要领导和相关人员的责任，严格执行《鹰潭市农村住房建设管理问责规定》（鹰办发〔2014〕8号），对涉嫌违法、违纪的，移送纪检监察机关处理。

第三十七条 村民个人违反规划建房的，乡（镇）人民政府依法处理。

第三十八条 对无权批准或者违反法律规定的程序批准占用的宅基地，其批准文件无效，对非法批准使用宅基地的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。对非法批准占用的宅基地应当依法收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地处理。

第三十九条 严禁以任何名义向本集体经济组织以外的居民转让、买卖宅基地和农房。擅自买卖或以其他形式非法转让宅基地的，不予办理转让过户手续。涉及国家公职人员的，视情节轻重给予党纪政纪处分。

第四十条 对在宅基地审批和管理工作中弄虚作假、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的相关人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究相关责任人刑事责任。

第七章  附 则

第四十一条 本办法未包括的内容按法律、法规、规章和国家、省、市相关技术规范、标准执行。

第四十二条 对本办法施行过程中，法律、法规、规章及新的技术规范另有规定的，从其规定。

第四十三条 本区已经制定的相关规定与本办法不一致的，按本办法执行。

第四十四条 国营农垦场参照执行，涉及城市和乡镇规划区外国有土地建住宅的，由区自然资源部门负责。

第四十五条 本办法由区农业农村粮食局会同区自然资源分局负责解释。

第四十六条 本办法自印发之日起执行。

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