2020年7月3日，四川省遂宁市船山区人民政府办公室印发了《遂宁市船山区城镇老旧小区改造三年(2020—2022年)实施方案》，以下是文件内容全文。

遂宁市船山区城镇老旧小区改造三年(2020—2022年)实施方案

为进一步改善我区城镇老旧小区市政基础设施老化、公共服务不全等问题，满足居民安全需要，丰富社会服务供给，提高人居环境，根据中、省、市关于加快推进城镇老旧小区改造工作部署，结合我区实际，制定本实施方案。

一、总体要求

(一)指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，践行以人民为中心的发展思想，以提升居民生活品质为出发点，运用“美好环境与幸福生活共同缔造”理念和方法，着眼城市有机更新，重点解决老旧小区设施不完善、环境脏乱差、建筑物破损及管理机制不健全、社区治理体系不完善等问题，构建党建引领下居民小区治理机制，努力打造“六有”(有安全保障、有完善设施、有整洁环境、有配套服务、有文化特色、有长效管理)幸福宜居小区，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享，不断提升人民群众获得感、幸福感、安全感。

(二)基本原则

1.政府引领，共同缔造。坚持“谁受益、谁出资”、“先自治后整治”原则，将自治组织的建立作为老旧小区改造前提。坚持“共同缔造”理念，各街道办事处要履行主体责任，发挥社区沟通协调作用，调动居民群众及社会各方的积极性，引导居民参与老旧小区改造全过程。

2.规划引领，统筹推进。因地制宜，科学规划，不仅要顾“面子”，还要看“里子”，坚持“整体设计先行”，既要符合城市区域规划定位，又要满足广大居民改善居住环境的多层次需要。结合海绵城市、公园城市、城市双修、生态园林城市、节水型城市、智慧城市等建设要求，运用城市体检试点成果，把老旧小区改造提质升级与城市有机更新结合起来，补短板，强弱项，以微改造见大成效。

3.示范引领，先易后难。优先将公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈、参与积极性高的小区纳入改造计划，“一院一策”突出特色制定改造方案，充分发挥示范小区引领作用，以点带面、整体推进。坚持先易后难、先基础后完善、先功能后提升，优先解决直接影响居住安全和居民生活的突出问题，统筹考虑品质提升、美化靓化、生活服务等工程。结合智慧城市和智慧社区建设，推动老旧小区智慧化建设，倡导使用环保节能型材质，实施绿色建筑节能改造，推广立体停车、智能安防、太阳能等新技术运用，优化小区功能。

4.党建引领，治管并举。大力推进小区党组织覆盖，加强党建引领、区域统筹、联动融合，依托社区、小区自治组织、物业服务公司设立党组织，充分发挥党组织对老旧小区改造的引领作用。着力深化城市基层治理，创新小区治理模式，同步建立小区管理规范、业主议事规则、物业管理等后续管理机制，确保一次改造、长期保持。

(三)改造范围

老旧小区是指城市规划区内建成年代久远、失养失修失管严重、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全的住宅小区。同时，老旧小区改造不能动房屋结构、不动迁居民，严禁借城镇老旧小区改造之名变相搞房地产开发；拟征收或者拟以棚户区改造拆除新建(含改建、扩建、翻建)方式实施改造的住宅小区和以居民自建住房为主的小区不得纳入老旧小区改造范围。

二、主要任务

(一)主要目标

从2020年起，力争通过3年努力，实现全区城镇老旧小区改造650个，基本完成全区城镇老旧小区改造任务，老旧小区居住品质得到明显改善，长效机制建设取得明显成效，社区治理体系趋向完善。

2020年，实现全区城镇老旧小区改造开工176个，涉及介福路、育才路、镇江寺街道办事处的9个社区，涉及栋数286栋，涉及户数10340户。2021年计划全区城镇老旧小区改造开工293个，涉及介福路、育才路、镇江寺、凯旋路、南津路街道办事处的17个社区，涉及栋数500栋，涉及户数18560户。2022年计划全区城镇老旧小区改造开工181个，涉及介福路、育才路、镇江寺、凯旋路、南津路街道办事处的10个社区，涉及栋数364栋，涉及户数15577户。

(二)改造内容

根据改造需求层次，改造内容分为基础类、改善类、提升类、治理类共4类26项。对影响老旧小区人居环境、居住功能等群众反映迫切的问题，如水、电、气设施，雨污分流、小区破损道路及通信管线序化等列入必改内容。具体改造内容由各小区实施主体在充分征求居民意见基础上，结合小区实际情况合理确定。

基础类包括清理违章搭建、完善安防设施、整修小区路面、内部实施雨污分流改造、改造水电气设施、通信管线序化、完善环卫设施等11项。改善类包括外立面修缮、增设电梯、海绵化改造、楼栋公共部位整治等9项。提升类包括完善文化、养老、健身、便民和其他公共服务设施等5项。治理类包括健全完善小区治理体系等1项。

三、工作步骤

(一)宣传发动

城镇老旧小区改造实施主体由区政府结合实际统筹确定。各街道办事处是各自辖区老旧小区改造的责任单位，负责统筹组织推动好老旧小区改造工作实施。街道、社区要深入小区走访，开展老旧小区改造宣传，广泛征求居民意见，做好调查摸底工作，形成改造意愿清单。涉改小区在改造工作开始前按规定成立小区自治组织，有条件的应成立业主委员会。小区自治组织要组织居民制定自治公约(章程)，自治组织要依据公约(章程)开展居民自治管理。

(二)方案编制

1.制定方案。实施主体组织启动方案设计、造价咨询等服务，改造方案应包括设计方案、工程预算、资金筹集方案、长效管理机制等内容。

2.方案审定。区住房和城乡建设、自然资源和规划等部门对改造方案进行技术指导。改造方案要广泛征求居民意见，在小区内公示后组织实施。原则上，业主对改造方案(内容)的认可率达2/3。

(三)项目实施

实施主体按建设程序组织实施，邀请小区自治组织参与改造的全程监督，小区自治组织配合施工单位做好群众工作，保证工程顺利实施。涉及水、电、气、通信等相关管线改造，由专营单位按照行业标准和已认定的方案组织设计、施工。项目完工后，由实施主体牵头，相关部门、社区、小区自治组织组成专门的验收组，对照改造内容进行综合验收。

四、资金筹集

(一)分类明确出资机制。基础类改造，政府重点予以支持；完善类改造，由居民承担部分改造费用，政府给予适当补助；提升类改造，以市场化运营为主，政府重点在资源统筹使用方面给予政策支持。

(二)以奖代补给予支持。充分用好上级财政转移支付资金和本级资金。合理统筹财政、发改、住建、组织、民政、教体、卫健、公安、消防等部门基层治理类、基础设施类及其他符合条件的资金用于城镇老旧小区改造项目。涉及使用保障性安居工程资金的项目按照《四川省城镇保障性安居工程专项资金管理办法》(川财综〔2019〕23号)、《四川省保障性安居工程配套基础设施建设中央预算投资管理细则》(川发改投资〔2020〕97号)执行。

(三)积极争取信贷支持。对符合条件的老旧小区改造项目，区级相关部门、项目实施主体要积极争取国开行、农发行对老旧小区改造项目信贷支持。同时，探索通过发行地方政府专项债券方式筹集改造资金。

(四)引导居民个人出资。老旧小区改造，居民出资比例原则上不得低于10%。居民出资部分可通过直接出资、使用(补交)住宅专项维修资金、提取住房公积金、投工投劳、小区公共收益、捐资捐物等方式落实。

(五)强化专营管线单位、原产权单位支持。水、电、气、通信等管线表(箱)前改造费用由管线单位承担，财政给予适当补助(改造标准和具体办法由区经济和信息化局会同财政、住建、文旅、通信办制定)。同时，鼓励原产权单位捐资捐物共同参与原职工住宅小区改造。在小区(片区)内新建或改造幼儿园、医务室、体育健身、日间护理、养老等设施的，教育体育、卫生健康和民政等部门要加大支持力度。

(六)鼓励社会资本参与改造。采取政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引专业机构、社会资本参与养老、抚幼、助餐、保洁、购物、医疗等服务设施改造和营运；引导国有、民营企业投资实施老旧小区改造公共服务设施改造和物业管理；对建设停车库(场)、充电桩、快递、物流、智能安防、增设电梯等改造项目，充分运用市场化方式，并通过获得特许经营、公共位置广告收益、便民服务等收回改造成本的方式鼓励社会力量参与城镇老旧小区改造。

五、保障措施

(一)加强组织领导。成立由区政府主要领导为组长，区政府常务副区长、区委、区人大、区政府、区政协分管领导为副组长，区直各部门、辖区各街道办事处、各管线单位为成员的老旧小区改造领导小组。建立例会制度，及时对接市政府及市直各部门，统筹区直各部门，协调解决工作推进中困难问题，确保工作顺利有序推进。

(二)强化机制建设。构建党建引领居民小区治理机制，构建小区党组织领导下的“居民委员会+小区自治组织+物业服务企业”三方联动格局。

健全小区物业管理机制。倡导实施专业化物业服务企业管理，小区自治组织采用引入专业化物业服务企业、委托物业服务其他管理人(社区物业服务中心)、业主自治管理等方式实行物业管理。

建立维修资金管理机制。制定老旧小区维修资金管理办法，调动居民积极性，引导业主建立住宅专项维修资金，规范资金归集、使用、续筹等工作。业主原则按房屋建筑面积每平方米5—10元交存，具体标准由小区自治组织研究确定。

建立专业队伍支持机制。组建老旧小区改造设计师团队、技术服务团队、质量安全监管团队等，利用专业技术人员力量，辅导居民有效参与老旧小区改造。

(三)强化探索创新。各部门、各单位可结合实际，在老旧小区改造的实施模式、项目审批、资金筹集、项目监管等方面积极创新尝试；探索改革和精简老旧小区改造立项、用地、环评、规划、施工、验收等审批手续；维修加固、修缮、道路改造等没有新增用地的改建项目，不需办理用地手续；不增加建筑面积、建筑总高度，不涉及修改外立面、不降低建筑结构安全等级和不变更使用性质的改建项目，不需办理规划手续；外立面改造可依据经审查的设计文本作为规划手续办理施工许可；积极探索土地出让支持大片区统筹改造或跨片区组合改造的政策措施。

(四)强化绩效考评。将老旧小区改造工作纳入全区民生实事项目，建立定期考评通报等工作机制，根据各街道、各部门目标完成情况和工作效果，逗硬实施奖惩，对工作积极主动、成效显著的给予政策、资金倾斜、单位目标绩效加分；对组织不力、工作落后的，予以通报、约谈、扣减单位绩效分。

(五)强化宣传引导。通过小区现场会议、上门宣讲、张贴告知、悬挂宣传标语、媒体宣传等举措，充分宣传城镇老旧小区改造的意义目的、工作原则、目标导向、对比改造前后变化，激发广大群众改造愿望，树立改造“主人翁”意识，变“要我改”为“我要改”。

附件：1.遂宁市船山区城镇老旧小区改造内容及改造标准

2.2020年遂宁市船山区老旧小区计划改造项目基本情况统计表

3.2021年遂宁市船山区老旧小区计划改造项目基本情况统计表

4.2022年遂宁市船山区老旧小区计划改造项目基本情况统计表

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