2020年1月3日，四川省自贡市富顺县人民政府办公室印发了《富顺县宅基地管理暂行办法》（富府办法规〔2020〕1号），本暂行办法自发布之日起30日后施行。

一、我国现行农村宅基地制度的基本特征是什么？

宅基地制度是中国特色土地制度的重要组成部分，其核心是维护农村土地集体所有和保障农民基本居住权利。新中国成立以来，历经演变，我国农村宅基地制度框架已基本形成，其基本特征是:集体所有、成员使用，一户一宅、限定面积，无偿取得，长期占有，规划管控、内部流转。

二、宅基地申请条件

（一）户籍在本集体经济组织的常住户，且在本集体经济组织享有生产生活资料的收益、分配权，从事生产经营活动并承担相应义务的农村村民符合下列条件之一的，可以申请审批新建、改（扩）建住宅用地。

1.因自然灾害需要搬迁或实施村、镇建设规划，需重新安排宅基地的；

2.原住房破旧危险，宅基地面积偏小，需重新扩建或迁建的；

3.因婚姻等原因，确需分户另行建房，原有宅基地面积低于规定标准的；

4.外来人员落户本集体经济组织，成为本集体经济组织成员后没有宅基地的。

（二）农村村民有下列情形之一的，不得审批新建、改建住宅用地。

1.申请住宅用地不符合村、镇乡（街道）土地利用总体规划和建设规划，乱占、滥用土地的；

2.不用老宅基地、空闲地而占耕地的；不利用荒山、荒地、劣地而占好地的；

3.出售、出租、赠与他人或擅自改作生产经营用途的；

4.原有宅基地面积已达到规定面积标准或能够解决分户需要的；

5.土地权属不清的；

6.未按规定向不动产登记机构申报登记的原住宅要求改、扩建的；

7.违法用地未作出处理的。

三、村民建房申报审批流程

（一）符合建房条件的村民向本集体经济组织（村民小组）书面申请；

（二）召开村民小组2/3以上户代表大会，经到会社员1/2同意；

（三）村民小组审查意见；

（四）村民委员会审查意见；

（五）镇乡（街道）经办人员现场踏勘选址（“一到场”）,审查申请用地村民所提交的身份证、户口簿，核实人口数量；

（六）申请建房的农村村民提交申报资料，村民小组张榜公示；

（七）镇乡（街道）经办人员收集整理资料，签具意见，上报村庄建设规划委员会；

（八）村庄建设规划委员会审核批准合格后，由镇乡人民政府、街道办办事处核发《农村村民建房使用宅基地通知书》、《乡村规划许可证》；

（九）村民小组张榜公示审批结果；

（十）镇乡（街道）经办人员下发《农村村民建房使用宅基地通知书》、《乡村规划许可证》，并会同村组干部放线定界（“二到场”）；

（十一）农村村民房屋竣工及原房拆除复垦后，经申请，镇乡、街道办经办人员复核验收（“三到场”）；

（十二）建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报县农业农村、县自然资源和规划等部门备案；

（十三）农村村民向镇乡人民政府、街道办事处不动产登记机构申请办理不动产权登记，填写相关不动产登记资料，上报县不动产登记中心审核；

（十四）发放《不动产权登记证书》。

四、建房选址原则

农村住房建设应当符合土地利用总体规划、城乡规划，并根据需要合理编制村庄建设规划；科学选址，充分利用原有宅基地、空闲地和其它未利用地，禁止占用基本农田、饮用水水源保护区，避免占用耕地、天然林地、公益林地。合理避让地震活动断裂带、地质灾害隐患区、山洪灾害危险区和行洪泄洪通道。涉及公路两侧、特殊区域（河道两岸、水库、气源区、易燃易爆危险区、电力线路保护区、石油天然气保护范围）、通信线路广播电视线路保护范围、文物等按相关规定办理。

五、宅基地面积审批标准

农村宅基地用地面积标准为每人30平方米。3人以下的户按3人计算，4人的户按4人计算，5人以上的户按5人计算。扩建所占的土地面积应连同原宅基地面积一并计算。新建住宅全部使用农用地以外的土地的，用地面积可以适当增加，增加面积每户最多不得超过30平方米。

六、农村宅基地和农房能否继承？

农村宅基地不能继承，农房可以依法继承。农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权相分离，宅基地所有权属于农民集体，宅基地使用权和房屋所有权属于农户。宅基地使用权人以户为单位，依法享有占有和使用宅基地的权利。在户内有成员死亡而农户存续的情况下，不发生宅基地继承问题。农户消亡时，权利主体不再存在，宅基地使用权灭失。同时，根据继承法的有关规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离，继承人继承房屋取得房屋所有权后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。

七、农村宅基地使用权转让必须满足什么条件？

宅基地使用权转让须在征得宅基地所有权人同意的前提下，在集体经济组织内部进行，且受让人须为符合宅基地申请条件的农村村民。

八、城镇居民能否在农村购买宅基地？

不能。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[ 2004]28号）明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进步加强农村宅基地管理的通知》(中农发[2019]11号)要求，“宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。”

九、农村宅基地纠纷有哪些化解途径？

土地管理法第十四条规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

宅基地纠纷还可通过人民调解解决。人民调解是指在调解委员会的主持下，以国家的法律、法规规章、政策和社会公德为依据，对民间纠纷当事人进行说服教育、规劝疏导，促进纠纷当事人互相谅解，平等协商，从而自愿达成协议，消除纷争的一种群众自治活动。

十、农村乱占耕地建房“八个不准”

1.不准占用永久基本农田建房。

2.不准强占多占耕地建房。

3.不准买卖、流转耕地违法建房。

4.不准在承包耕地上违法建房。

5.不准巧立名目违法占用耕地建房。

6.不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房。

7.不准非法出售占用耕地建的房屋。

8.不准违法审批占用耕地建房。

十一、农民非法占地建房应承担什么法律责任？

我国实行最严格的耕地保护制度和节约用地制度，坚持土地用途管制，严禁超标准占用宅基地。对违法违规占地建房行为，土地管理法明确了相应的法律责任。

土地管理法第七十五条规定:违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府自然资源主管部门、农业农村主管部门等按照职责责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

土地管理法第七十七条规定:未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

土地管理法第七十八条规定:农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

十二、集体经济组织在宅基地日常管理中应发挥什么作用？

农村宅基地归农民集体所有，集体经济组织行使农村宅基地所有权。集体经济组织在乡镇政府的指导下，要健全完善本集体经济组织宅基地民主管理办法，探索设立村级宅基地协管员，依法管好用好宅基地。在申请审批过程中，负责初步审核并全程参与落实“三到场”要求，重点参与乡镇政府组织的现场开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置;农户建房完工后，参与乡镇政府组织的验收环节，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房。加强农村宅基地日常巡查，及时发现和制止涉及宅基地的各类违法违规行为，并将不听劝阻、拒不改正的情况及时向上级报告。

富顺县人民政府办公室关于印发《富顺县宅基地管理暂行办法》的通知

富府办法规〔2020〕1号

各镇乡人民政府、街道办事处，县级相关部门：

《富顺县宅基地管理暂行办法》已经县政府同意，现印发你们，请认真组织实施。

富顺县人民政府办公室

2020年1月3日

富顺县宅基地管理暂行办法

第一章　总　则

第一条　为进一步依法规范农村宅基地管理，加大预防和查处违法占地的工作力度，健全长效管理机制，提高节约集约用地水平，优化农村用地布局结构，切实保护耕地，促进城乡统筹发展，有序推进我县新农村建设，根据 2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过的《中华人民共和国土地管理法》、《中央农办农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）规定，结合我县实际，制定本暂行办法。

第二条 富顺县行政辖区范围内农村宅基地管理，应当遵守本暂行办法。

第三条 县农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报县自然资源和规划局；参与编制国土空间规划和村庄规划。

审批工作中，镇乡农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。涉及林业、水利、电力等部门的要及时征求意见。

第四条 县自然资源和规划局负责国土空间规划、土地利用计划等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用、林地占用审批等相关手续。

审批工作中，镇乡自然资源和规划部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地和林地的，应在办理农用地转用和占用林地审批手续后，核发乡村建设规划许可证和占用林地许可证；在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，可按照本省有关规定办理规划许可。

第五条 镇乡人民政府要因地制宜探索建立宅基地统一管理机制，按照节约集约用地原则编制村庄规划，提出村庄居民点宅基地控制规模，统筹协调相关部门宅基地用地审查、乡村建设规划许可、农房建设监管等职责。

镇乡政府要探索建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度，方便农民群众办事。公布办理流程和要件，明确农业农村、自然资源和规划等有关部门在材料审核、现场勘查等各环节的工作职责和办理期限。

第六条 镇乡人民政府要加强对宅基地申请、审批、使用的全程监管，落实宅基地申请审查到场、批准后丈量放线到场、住宅建成后核查到场等“三到场”要求。要开展农村宅基地动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地的各类违法行为，防止产生新的违法违规占地现象。要指导村级组织完善宅基地民主管理程序，探索设立村级宅基地协管员。

第二章　宅基地申请管理

第七条 宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

第八条　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。

第九条 经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还本集体经济组织。

第十条 严格落实土地用途管制，农村村民建住宅，应当符合镇乡土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制镇乡土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

第三章 宅基地审批管理

第十一条 农村村民住宅用地，由镇乡人民政府审核批准。其中，涉及占用农用地和林地的，应当依法先行办理农用地转用手续和占用林地许可。

第十二条 农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

第十三条 国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

第十四条 对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。

第十五条 城镇建设用地规划范围外的村庄，要通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式，增加宅基地空间，满足符合宅基地分配条件农户的建房需求。

第十六条 城镇建设用地规划范围内，可以通过建设农民公寓、农民住宅小区等方式，满足农民居住需要。

第十七条 鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。

第十八条 城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。

第十九条 在尊重农民意愿并符合规划的前提下，鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展。闲置宅基地盘活利用产生的土地增值收益要全部用于农业农村。

第二十条 在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。

第四章 权益保障

第二十一条 充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。

第二十二条 宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

第五章 监督检查

第二十三条 各镇乡人民政府在用地选址、用地审批的同时，应及时发现所辖范围内的农民建房违法占地的苗头，并及时予以制止。要建立健全长效管理机制，从源头上杜绝未批先建、少批多建、批甲建乙、建新不拆旧等违法行为。

第二十四条 各镇乡人民政府要开展农村宅基地动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地的各类违法行为，防止产生新的违法违规占地现象。要指导村级组织完善宅基地民主管理程序，探索设立村级宅基地协管员。

第二十五条 各镇乡发现农村村民非法占用土地建住宅的，应及时上报县农业农村局依法处理。

第二十六条 县农业农村局应定期或不定期的组织分管领导、相关业务股室和综合执法大队，对各镇乡宅基地审批情况进行抽查、指导、监督。

第六章 法律责任

第二十七条 违反本暂行办法的行为，法律、法规、规章已有处罚规定的，从其规定。

第二十八条 各镇乡人民政府经办人员对农房建设审批资料的真实性负责；各镇乡人民政府审批人员（复核人员）对农房建设审批资料的完整性、合法性负责，并各自承担相应的行政责任。

第七章 附　则

第二十九条　本暂行办法凡与有关法律、法规、规章抵触的条款或未尽事宜，以有关法律、法规、规章为准。

第三十条　本暂行办法由富顺县农业农村局负责解释。

第三十一条　本暂行办法自发布之日起30日后施行。

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