为深入贯彻2019年中央和省委1号文件精神，落实好国家、省和泰州市关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的部署要求，有效解决历史遗留问题，稳步推进“房地一体”农村不动产确权登记发证工作，根据《江苏省不动产登记条例》、《泰州市自然资源和规划局关于“房地一体”农村不动产登记有关问题的通知》（泰自然资发〔2020〕153号）等有关法规文件精神，结合我市实际，制定本意见。

一、登记相关条件

（一）予以登记的情形

1．符合“一户一宅”条件；

2．宅基地使用权和房屋所有权的权利主体为本集体经济组织成员；或原集体经济组织成员外迁或转为非农业户口，其原依法取得宅基地使用权及房屋所有权，且房屋现状未变化的；

3．虽非本集体经济组织成员，但因政府征地拆迁、实施规划、新农村建设等迁建的；1999年1月1日《土地管理法》修订实施前，城镇非农业户口居民合法取得宅基地且房屋现状未变化的；

4．农村集体经济组织成员经批准享受危房改造政策的，予以确权登记；

5．已登记的农村宅基地及其地上建（构）筑物，房、地权利人一致、现状未发生变化的，遵循“不变不换”原则，原证书继续有效，可不重新申请登记。但群众有换发不动产权证意愿的，可以申请换发“房地一体”不动产权证书。

（二）不予登记的情形

1．出售、出租、赠与宅基地及其房屋后，再新占宅基地新建房屋的；

2．因征地拆迁、实施规划、新农村建设等原因已经享受过安置的；

3．宅基地及其房屋已经易地新建，应退未退、应拆未拆的；

4．宅基地及其房屋已列入征地拆迁范围的；

5．集体土地上开发的商品房屋；

6．城镇居民在农村购买农民住宅、“小产权房”和宅基地违法建造房屋的；

7．1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施后，已发生转让，但受让人在本集体经济组织无户口的；

8．权属存在争议的；

9．法律法规规定的其他情形。

二、权属确认的材料要求

1．有合法用地批准和规划批准（原各乡镇颁发的许可证同样认可）手续的，按照批准的面积确权和登记。

2．2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施前房屋已建成，但无审批手续或审批手续不全的，其宅基地使用权和房屋所有权的面积、申请人的身份、房屋建设年代以及分户等情况，由农村居民申报，填写《泰兴市“房地一体”农村不动产登记确认表》（附件1），经所在村民小组认可、村（居）委会初审、乡镇（街道）人民政府（办事处）组织农业农村局、建设生态环境局、自然资源和规划分局审核（农业农村局核定宅基地拟确认面积和四至，建设生态环境局核定房屋拟确认面积，自然资源和规划分局确认地类和规划等情况），并公示30天无异议后（附件2），予以确权登记。经“三级确认”出具的确认表可作为宅基地使用权和房屋所有权的权源证明材料用于不动产登记。“三级确认”流程见附件3。

3．2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施后，农村集体经济组织成员占用宅基地建房，应提供宅基地及其房屋建设的合法审批手续，依法登记。

三、权利人身份的认定

1．农村集体经济组织成员身份由农业农村局会同该集体经济组织共同认定并出具认定手续。

2．购买宅基地地上房屋，权利人是本集体经济组织成员且符合宅基地申请条件的，予以确权登记。

3．非本集体经济组织成员的农民，因政府征地拆迁、实施规划、新农村建设等迁建，在符合规划的前提下，经有权机关批准或经本集体经济组织三分之二以上成员或代表同意后异地建房的，可按规定确权登记，在不动产权证书记事栏注记“该权利人非本集体经济组织成员”。

4．非本集体经济组织成员的居民，原在农村合法取得的宅基地及其房屋，房屋没有变化的，经该集体经济组织出具证明并公告无异议的，可按规定确权登记，在不动产权证书记事栏注记“该权利人为非本集体经济组织成员”。

5．已拥有一处宅基地的本集体经济组织的成员、非本集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定确权登记，在不动产权证书记事栏注记“该权利人为本集体原成员住宅的合法继承人”。

6．因司法判决取得农村房屋及其宅基地的，可凭有关生效法律文书登记，在不动产权证书记事栏注记“该权利人通过司法判决方式取得”。

7．原批准手续或登记的权利人与身份证姓名音同字不同的，或使用小名、乳名、曾用名的，由权利人提出书面说明，经村（居）委会核实，出具确系“同一人”的证明后，按身份证名称登记。

8．从本集体经济组织外迁入的，由迁出地集体经济组织出具原迁出地无宅基地的证明。

9．宅基地使用权及房屋所有权以户为单位申请，由户主或者家庭成员共同确定的登记人申请登记。

四、宅基地及房屋面积的认定

1．1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施前，农村居民使用宅基地建房，至今未经翻建、改建、扩建的，其宅基地使用权和房屋所有权按实际使用面积认定。

2．1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施后，1987年1月1日《土地管理法》实施时止，农村居民使用宅基地建房，有审批手续或已进行过登记，至今未翻建、改建、扩建的，其宅基地使用权和房屋所有权按审批面积或登记面积认定。如宅基地或房屋超过规定标准面积的，且已经过相应处理，按照处理的结果进行确权登记。

3．有部分手续的，其宅基地使用权按个人建（翻）房呈报表批准面积认定，其房屋所有权面积按乡村建设规划许可证（或建房批准手续）批准面积认定。

4．无宅基地审批手续的，在1987年1月1日《土地管理法》实施后，至2003年6月1日《泰兴市农村宅基地管理办法》实施前建房的，农村居民宅基地以当时人口数为准，4人户为基数，每户120平方米，每增加1人增加25平方米，每户不超过200平方米。2003年6月1日《泰兴市农村宅基地管理办法》实施后，农村居民宅基地1-4人户每户不得超过120平方米，5人以上户每户不得超过135平方米。

5．无房屋审批手续的，且房屋层数未超过两层的，可根据房屋建筑年代，适用当时的政策，建筑占地面积不得超过宅基地面积的70%。建筑面积依建筑占地面积作基数按层数（二层及以下）进行计算确认。

6．历史沿用宅基地，因死亡、农转非、婚嫁等原因减少家庭人口，或因婚娶、出生等原因增加人口的，由农户选择按建房时或申请登记时在册户籍人口申请，宅基地及其房屋面积按对应时点的政策标准核定，按现有符合条件的人口登记。

7．因测量不准确导致原登记发证面积与现测量面积不一致的，以现测量面积为准。

8．宅基地内居住用房和附属用房的建筑占地面积不得超过批准使用的宅基地面积的70%。现有宅基地面积超过上述标准的，登记时在不动产登记簿和不动产权证书记事栏注明超过标准或批准的用地面积和房屋面积。

9．已批准或已登记且未进行翻建、改建、扩建的附属用房，按原批准或登记面积予以确认，在居住用房的不动产登记簿及不动产权证书记事栏注记。未经批准或登记的附属用房不予确认。

五、共有宅基地及其房屋的认定

1．因继承、离婚等分家析产的，可分别提出申请，以原有的合法宅基地及其房屋面积进行分割登记，且分割后的房屋必须具有独立使用功能；无法分割的房屋，按共用宗申请登记。

2．两户或两户以上集体经济组织成员共同使用一处宅基地的，由相关权利人自行协商各自使用范围，根据协商的使用范围能够形成单独的不动产单元的，按协商确定的不动产单元经村（居）委会审核同意后，进行确权登记；协商的使用范围不能够形成单独的不动产单元的，按协商使用的建筑面积确定土地分摊面积进行确权登记（不符合不动产登记单元的要求，按照共有宗进行确权登记）；经协商不能确定各自使用范围的，也不能确定各自土地分摊面积的，按共同共有确权登记。

3．以分套分层方式拥有的，经整栋合法权利人签名确认后，报集体经济组织或村（居）委会同意，可确定宅基地使用权为全体权利人共有或者按份共有，按宅基地使用权及其房屋所有权登记。

六、一户多宅确权登记的处理

1．1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施前“一户多宅”（应拆未拆除外）的，合并面积没有超过规定面积标准的，可受理其第二宗宅基地申请，予以确权登记。

2．已拥有两个或两个以上宅基地证书的，子女符合宅基地申请条件未分配宅基地的，由双方共同申请，经村（居）委会审核同意后直接确认给子女。

3．没有合法的宅基地及其房屋权属材料的，只在权籍调查表备注。

七、符合分户条件的认定

1．多子女家庭符合分户条件申请分户登记的，父母必须与一子女为一户登记。

2．多子女家庭（户口均在本村），其中一个子女已婚或达到法定婚龄，现有宅基地面积在120平方米以下，符合下列条件之一的，可申请分户登记：

（1）两个子女均为男性；

（2）两个子女为一男一女，女儿已婚且配偶户口随女方迁入本村，男方在原村集体经济组织未分户建房的；

（3）两子女均为女性，均已婚且配偶户口随女方迁入本村，男方在原村集体经济组织未分户建房的。

3．符合分户建房条件未分户的，其实际使用的宅基地及其房屋面积，没有超过分户后我市规定合计面积标准的，履行三级确认程序，并在本集体经济组织公示无异议的，可以分户登记或按共用宗登记。

八、集体建设用地及其地上建（构）筑物确权登记的认定

1．1987年1月1日《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡镇（街道）村（居）公益事业和公共设施，经所在乡镇（街道）人民政府（办事处）审核批准后，可依法对集体建设用地使用权予以确权登记。乡镇（街道）企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在集体经济组织或村（居）委会同意，报乡镇（街道）人民政府（办事处）审核批准后，依法对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

2．1987年1月1日《土地管理法》实施后，乡镇（街道）村（居）公益事业和公共设施用地、乡镇（街道）企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级及以上人民政府批准文件，对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

3．对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在村（居）集体经济组织或村（居）委会同意，经乡镇（街道）人民政府（办事处）审核，县级以上人民政府审定后，公告30天无异议的，予以确权登记。

4．集体建设用地上的建（构）筑物应提供建设工程符合规划的材料和房屋已竣工的材料。无法提供的，仅确定集体建设用地使用权，暂不确定地上建（构）筑物所有权。

九、其它问题的处理

1．对于符合农村一二三产业整合发展要求的农村宅基地混合用途或家庭作坊生产、符合“一户一宅”的，原则上按照宅基地用途认定予以登记。

2．依法维护农村妇女的宅基地权益，农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权，同时注销其原宅基地使用权。

3．市自然资源和规划局基层分局负责地类认定，2012年土地利用现状图上为农用地的，应先办理农用地转用，再完善相关审核确认手续，依规申请不动产登记。

4．对于1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施起至2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施时止，缺乏权属来源材料的，其建设或申请登记时未有相关规划覆盖，或者符合建设或申请登记时的规划但不符合现行相关规划要求，应当认定其房屋建设行为符合规划。2019年5月1日前原地翻建的视同符合相关规划。

十、本《意见》由泰兴市“房地一体”农村不动产确权登记发证工作领导小组办公室负责解释。

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