为深入贯彻落实2019年中央1号文件“加快推进宅基地使用权确权登记颁证工作，力争2020年基本完成”精神，根据《自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6号）和《江苏省农村不动产权籍调查和确权登记工作方案》要求，加快推进全市农村宅基地使用权及其地上房屋所有权登记发证工作（以下称农村宅基地和农房“房地一体”登记发证工作），有效保障农民合法财产权益，结合我市工作实际，特制定如下实施方案。

一、总体目标

到2020年底，以“总调查”方式全面完成农村不动产权籍调查，农村宅基地登记发证率90%以上，基本实现“应登尽登”。同步推进农村宅基地和农房“房地一体”登记发证工作，2020年农村宅基地和农房“房地一体”登记发证率达50%以上，2021年基本实现农村宅基地和农房“房地一体”登记发证。建成全市农村不动产调查登记数据库，实现调查登记数据及时汇交，农村不动产纳入不动产登记日常业务，实现不动产登记城乡全覆盖。

二、工作任务

（一）实现“房地一体”农村不动产权籍调查全覆盖

以尚未完成登记发证的宅基地为重点，完成“房地一体”农村不动产权籍调查。对于宅基地及地上房屋等建（构）筑物均未开展过权籍调查的，应开展“房地一体”的权籍调查；对于已完成地籍调查尚未登记发证且符合发证条件的宅基地，对原有地籍调查成果进行核实更新，并对地上房屋等建（构）筑物进行补充调查，形成“房地一体”农村不动产权籍调查成果；对于宅基地尚未开展地籍调查，其地上房屋等建（构）筑物已经登记发证的，应对宅基地和集体建设用地补充权籍调查，并做好地上房屋等建（构）筑物落宗；对于只完成登记发证的宅基地，应开展补充房屋调查。调查完成后，按照《不动产登记数据库标准（试行）》要求，建立不动产权籍调查数据库。

（二）依法依规办理“房地一体”农村不动产登记

对未登记发证的宅基地完成“房地一体”权籍调查后，按照《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《江苏省不动产登记条例》、《不动产登记操作规范（试行）》等规定和土地确权政策要求，依法确权，规范登记，严格执行有关收费标准，2020年底农村宅基地颁证率90%以上，基本实现应登尽登。同步推进农村宅基地和农房“房地一体”登记发证，2020年底前农村宅基地和农房“房地一体”登记颁证率达50%以上，2021年底前基本实现农村宅基地和农房“房地一体”登记发证。已分别合法颁发宅基地使用权证书和房屋所有权证书或者已按“房地一体”原则登记颁发不动产权证书的，遵循“不变不换”的原则，原证书仍合法有效。农民有换发不动产权证要求的，按照“房地一体”登记换发不动产权证。

（三）规范农村不动产登记成果管理

以宗地为单位形成“房地一体”农村不动产权籍调查档案资料，做好权籍调查和登记发证档案资料的归档和信息化工作，进一步加强农村不动产登记信息化建设，将登记成果纳入现有不动产登记信息管理平台，利用现有不动产登记平台颁发不动产权证书，保障登记数据实时准确上传。2020年10月底前完成农村不动产权籍调查成果数据的汇交和批量导入泰州市级权籍调查平台。

三、登记范围

全市集体土地范围内以建筑物、构筑物占用为形式的住房、附属用房和庭院用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋，不包括与宅基地相连的其他非农业建设用地、临时性用地、家前屋后自留地以及简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等建筑物和构筑物。重点征拆项目范围、拆旧复垦项目范围、已整村搬迁或已列入拆除范围的原旧村庄等，暂不纳入登记发证范围。

四、申请登记主体

宅基地和农房统一登记以户为单位申请，由户主或者家庭成员共同书面授权确定的登记人（原则上为本集体经济组织成员）申请登记，家庭成员作为不动产共有人，记载在不动产登记簿中。

五、确权登记政策

（一）确权登记必备条件

1.一户一宅，因继承房屋形成的“一户多宅”除外；

2.建房、购房时为本集体经济组织成员且符合宅基地申请条件，或虽非本集体经济组织成员，但经过有权机关批准建房的；

3.房屋占地在申请登记前一年度土地利用现状变更调查成果为建设用地；

4.房屋已经实际建成。

（二）不予确权登记的情形

1.出售房屋后再建的；

2.因征地、土地综合整治等原因已享受过拆（搬）迁安置的；

3.权属存在争议的；

4.城镇居民在农村购买或违法建造房屋的；

5.法律、法规规定的其他情形。

（三）宅基地面积认定

1.农村村民经过批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记，已取得土地证的，宅基地按证载面积进行登记；上述实际占用宅基地面积超过本实施意见规定的可占用宅基地面积上限的，也可按现行规定的可占用宅基地面积上限标准登记。

2.未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：

（1）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，按实际使用面积予以确权登记。

（2）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过规定面积标准的，超过面积按当时国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。

（3）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施起至2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，符合规划但超过规定面积标准的，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

3.历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过规定面积标准的，按转让、赠与行为发生时间对照本意见对宅基地超面积标准的政策，予以确权登记。

4.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施后，未履行批准手续建房占用的宅基地，执行如下面积标准：

（1）1998年12月31日前，农村村民建房占用的宅基地标准按1-4人户120平方米，每增加1人增加20平方米计算。

（2）1999年起农村村民建房占用的宅基地标准按1-5人户120平方米，5人以上户最高不超过135平方米计算。

（四）农房建筑面积认定

1.农村村民建房经过批准或已取得房产证的，建筑面积按照批准面积或房产证证载面积予以登记，实际建筑面积少于批准面积的，按实际建筑面积登记；上述实际建筑面积超过现行规定的可建设面积上限的，可按本实施意见规定的可建设面积上限标准登记。

2.未履行批准手续建房的，按以下规定处理：

（1）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，农村村民建房至今未发生变化的，按现有实际面积进行农房确权登记。

（2）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施起至2008年1月1日《城乡规划法》实施时止，农村村民建房，对超出规定标准的建筑面积，已依法处理的，按处理后实际建筑面积进行登记。

（3）2008年1月1日《城乡规划法》实施起至2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施时止，农村村民建房，对规定标准的面积予以确权登记，超出面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

3.1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，未履行批准手续建房的，农房建筑面积标准每户不超过252平方米。

（五）登记规定

1.“一户多宅”的登记

不符合分户条件的自然户，拥有两处宅基地和农房的，其中履行批准手续的宅基地和农房予以登记，两处均未履行批准手续建房的，可由该户选择一处宅基地和农房办理登记。

2.对于超法定批准面积的处理。由所在镇出具相关审核意见后根据本实施方案关于土地、房屋面积的登记规定进行登记。超出登记面积以外的宅基地使用面积和房屋建筑面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

3.非本集体经济组织成员宅基地和农房的登记

（1）建房时为本集体经济组织成员，建房后户籍转为非农业户口，其合法取得的宅基地和农房仍继续使用的，予以确权登记。

（2）非农业户口居民（含华侨）回乡落户，原在农村合法取得的宅基地及农房，房屋产权没有变化的，经该集体经济组织出具证明，可依法办理不动产统一登记，在不动产权证书附记栏应注记“该权利人非本集体经济组织成员，宅基地和农房为原合法取得”。

（3）非本集体经济组织成员，因地质灾害防治、新农村建设、重点工程拆迁安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本集体经济组织2/3以上成员或代表同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记。

4.宅基地和农房转让的登记

符合宅基地申请条件的本集体经济组织成员，接受转让、购买农房取得的宅基地，可以办理宅基地和农房登记。

5.无权属来源证明（未审批）的登记

对于2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施前没有权属来源证明（未审批）的宅基地和农房，符合申请宅基地条件的，应当查明宅基地和农房历史使用情况和现状，以组、村、镇“三级确认”的方法，由村民申报、村民小组认可、村委会核实，公示30天无异议的，经镇人民政府审核，作为不动产登记的依据。

6.其他情况的登记

（1）父母不得与子女分户单独申请登记。两个子女以上符合分户条件的（已嫁出（入赘）的子女，且在另一方已享受宅基地的除外），应提交书面分户申请及相关证明材料，由村委会审查，镇人民政府审核确认后，可分户申请登记。

（2）因继承、离婚等分家析产的，可凭遗嘱、生效法律文书等申请登记。申请分割登记的，登记的宅基地和农房必须具备独立使用功能，否则按共用宗申请登记。

（3）因原房产和土地登记权利人不一致、继承、购买、交换等情形，需对宅基地和农房产权人进行变更的，进行不动产统一登记时，应根据家庭成员意愿，经村委会审查，并组织涉及人员至指定调解场所，由镇司法所牵头进行调解，签订调解协议，镇人民政府审核确定符合条件的权利人。

（4）原权利证书权利人名称与身份证不一致的，由本人作出书面说明，经村委会出具确系“同一人”的证明，并核实家庭其他成员一致后，按身份证名称办理登记。

（5）农村宅基地上的房屋坍塌或拆除两年以上未恢复使用的，不予办理登记；已经办理宅基地使用权及房屋所有权登记并颁发证书的，当事人或集体经济组织向不动产登记机构申请注销登记，不动产登记机构依据有关规定注销宅基地使用权和房屋所有权登记，宅基地由集体收回。

（6）集体经济组织成员身份由所在地集体经济组织确认。

7.换发证书

已取得土地证和房产证的，由村民自愿申请换发不动产权证书。

8.登记费用

根据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规〔2016〕2559号），只收取不动产权属证书工本费，每本证书10元。

六、职责分工和登记程序

（一）职责分工

1.市局：负责全市宅基地和农房“房地一体”登记发证工作的组织和指导，制定宅基地和农房“房地一体”登记发证工作实施方案，组织开展业务培训，督促各分局工作进展，对各分局宅基地和农房“房地一体”登记成果质量开展抽查，对外统一承担农村不动产登记行政复议和行政诉讼责任。

2.分局：负责辖区范围内宅基地和农房“房地一体”登记发证组织实施、协调和宣传工作，统一组织开展权籍调查、登记发证和成果上报等工作，负责组织各镇人民政府（园区、街道办事处）、村民委员会（居民委员会）开展前期情况摸查和相关权籍调查资料收集，在分局设立受理窗口办理农村不动产登记工作，负责辖区范围内“房地一体”农村不动产登记档案资料管理。

（二）登记程序

1.申请

宅基地和农房权利人向市自然资源和规划局提出申请，填写不动产登记申请书，并提交下列资料：

（1）不动产登记申请书；

（2）申请人的身份证、户口簿复印件；

（3）不动产权属证书或者权属来源证明材料（政府批准文件或本意见明确的组、村、镇“三级确认”证明等）；

（4）经过人民调解的，应提交《调解意见（协议）书》；

（5）村、组一户一宅证明；

（6）超规定标准建房的，提交镇人民政府审核意见。

2.权籍调查

市自然资源和规划局应根据申请人提交的材料，开展不动产权籍调查，形成不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料。

3.受理、审核、登簿

市自然资源和规划局对申请人提交的资料和不动产权籍调查成果等进行查验，对符合受理条件的，予以受理；对不符合受理条件的，应当告知申请人。经审核符合登记条件的，应在自然资源门户网站及不动产所在地进行公告，公告期限为15个工作日，公告期满无异议的予以登簿。

4.核发证书

不动产权证书由市自然资源和规划局颁发给相关权利人。

七、工作要求

（一）把握重点，扎实推进。以未登记的宅基地为工作重点，优先开展宅基地和农房“房地一体”登记发证工作。按照自然资源部《农村不动产权籍调查工作指南》和《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》要求，采用高精度解析法开展测量，以满足农村不动产登记需求，实现农村不动产权籍调查全覆盖。积极协调相关部门，充分发挥农村集体组织作用，由村民委员会统一组织权利人对本宗地或邻宗地进行双边或单边指界，确认权属界线，指界完成后以行政村为单位统一进行审查。

（二）加强研究，破解难题。宅基地和农房“房地一体”登记发证工作时间紧、任务重、情况复杂。在具体工作中，对于发现、暴露的集体经济组织成员身份、面积标准、房屋调查标准等认定中存在的疑难问题，应加强调查研究，在处理疑难问题时，要依法依规，也要尊重村规民约，全市范围内应保持政策相对一致。充分利用现有的不动产登记平台办理农村宅基地和农房所有权登记，做好权籍调查和登记发证成果数据上报，建立成果信息动态更新机制，实现登记发证成果的数字化管理和信息化应用。

（三）简化程序，提高效率。积极探索创新工作方法、优化工作流程，在权属合法、界址清楚的前提下，采用有效措施，切实提高登记发证效率。村民委员会要协助收集不动产登记申请、有效身份证明及合法权属来源等材料，也可在指界阶段一并引导权利人申请宅基地和房屋所有权首次登记。对权籍调查结果公示和首次登记前的公告，应一并进行。涉及设立抵押权、地役权或者办理预告登记、异议登记的，依法颁发不动产登记证明。

八、保障措施

（一）加强组织领导。各分局是宅基地和农房“房地一体”登记发证工作的责任主体，要切实履行职责，积极协同镇（园区、办事处）、村（居）民委员会开展工作，确保宅基地和农房“房地一体”登记发证工作稳步有序开展。

（二）妥善处理遗留问题。本着尊重历史、依法依规、实事求是、分类处置的原则，对宅基地和农房“房地一体”登记发证过程中发现的历史遗留问题进行深入研究，区分不同情况，分别制定切实可行的细化政策措施，切实维护农民合法权益。

（三）广泛宣传发动。各分局要加强工作宣传，宣传农村不动产登记发证的重要意义和政策要求，动员农民群众广泛参与，提高农村群众的积极性和配合度，创造良好的工作氛围。

（四）加强质量监督。各分局应对宅基地和农房“房地一体”登记发证工作全程进行质量管控，市局将加大数据质量审核力度，利用不动产登记信息平台，对调查登记数据进行抽检，对各分局登记发证率是否达标进行考核。

>>如有靖江市农村产权交易问题，请咨询靖江市农村产权交易所