为加快推进农村不动产权籍调查和农村不动产确权登记发证工作，有效保护农村集体、农民及企业合法权益，根据《不动产登记暂行条例》《国土资源部关于进一步加快农村宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）等有关规定和要求，遵照“依法依规、维护权益、分类解决、确保实效”的原则，结合我市实际，制定本实施意见。

一、确权登记范围

全市集体土地上，符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋（包括农民集中安置区）。市域范围内的重点征拆项目、拆旧复垦项目、旧城改造、已整村搬迁或已列入拆除范围的原旧村庄等，不纳入登记范围。

以下宅基地及房屋不予登记：

1．非法买卖的农村宅基地及房屋；

2．集体所有土地上开发的商品住房；

3．权属存在争议的；

4．因征地、土地综合整治等原因已享受安置的；

5．应拆未拆旧房；

6．简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建（构）筑物；

7．未经批准占用农用地建设的房屋（农用地以自然资源部门2012年土地利用现状数据库为准）；

8．法律、法规规定的其他情形。

二、申请确权登记的主体

（一）宅基地使用权及房屋所有权申请确权登记的主体

宅基地使用权及房屋所有权申请确权登记的主体原则上以户为单位登记。由户主或者家庭成员共同书面授权确定的登记人申请登记，家庭成员作为不动产共有人（以公安户籍登记材料为准），记载在不动产登记簿中，不动产权证书备注“共有性质和共有人”。

农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。有下列情形之一且经该村集体经济组织或村民委员会认定的，也可以按规定申请确权登记发证：

1．已拥有一处宅基地的本农村集体成员、非本农村集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的。登记机构在《不动产权证》附记栏应注记“该权利人为本农村集体原成员住宅的合法继承人”。

2．本村原集体成员合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠、进城落户等原因将户口迁出，房屋产权没有变化的。登记机构在《不动产权证》附记栏应注记“该权利人为非本农民集体组织成员”。

3．非本农民集体成员，但因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、拆迁安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房并退出原宅基地并注销登记的。

4．非农业户口居民（含华侨）在1999年1月1日前合法取得宅基地或房屋，权属没有变化的。登记机构在《不动产权证》附记栏应注记“该权利人为非本农民集体组织成员”。

（二）集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权申请登记发证的主体

1．经批准使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施的；

2．经批准使用集体土地兴办乡镇企业的；

3．经批准使用集体土地用于非住宅建设的；

4．其他国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权的。

三、确权登记条件

本着“尊重历史，实事求是”的精神，按照“一户一宅”“主体合法”“面积控制”“用途管制”“便民利民”的原则进行确权登记。

（一）宅基地使用权和农房所有权按以下原则办理：

1．有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已取得建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证、村镇工程建设许可证或已经核发的房屋所有权证等且竣工的，依法按照来源材料和规划许可手续予以登记。

2．有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋未取得建设工程规划许可手续（或建房手续），已经竣工的，按以下原则办理：

（1）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，农民集体成员占用宅基地建房且至今未扩建，其农村宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经所在村民小组、村（居）委会、镇人民政府（街道办事处、管委会）逐级确认并公示30天后，按权属来源确定的宅基地范围内房屋实际建筑面积予以确权登记。

（2）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施时起至2010年9月29日《句容市城乡村（居）民建房管理暂行规定》实施时止，其农村宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经所在村民小组、村（居）委会、镇人民政府（街道办事处、管委会）逐级确认并公示30天后，按权属来源确定的宅基地范围和当地规定建筑面积予以确权登记。

房屋实际建筑面积超过权属来源确定范围和当地规定面积认定标准部分，在《不动产权证》附记栏中注明。

（3）2010年9月29日《句容市城乡村（居）民建房管理暂行规定》实施时起至2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施时止，其农村宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经所在村民小组、村（居）委会、镇人民政府（街道办事处、管委会）逐级确认并公示30天后，按权属来源确定的宅基地范围和《暂行规定》确定的建筑面积予以确权登记。

房屋实际建筑面积超过权属来源确定范围和《暂行规定》确定的建筑面积认定标准部分，在《不动产权证》附记栏中注明。

（4）2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施后，农民集体成员占用宅基地建房，应提供房屋符合规划或建设的相关材料。

3．无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋取得符合规划且已经竣工的，按以下原则办理：

（1）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员占用宅基地建房且至今未翻、改、扩建的，其农村宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经所在村民小组、村（居）委会、镇人民政府（街道办事处、管委会）逐级确认并公示30天后，均按照实际使用面积予以登记。

（2）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农民集体成员占用宅基地建房且至今未翻、改、扩建的，其农村宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经所在村民小组、村（居）委会、镇人民政府（街道办事处、管委会）逐级确认并公示30天后，按审核确认的使用面积予以登记。超过当地规定面积的宅基地，按照国家和地方有关规定处理的结果予以登记。

（3）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时起至2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施时止，农民集体成员占用宅基地建房且至今未翻、改、扩建的，其农村宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经所在村民小组、村（居）委会、镇人民政府（街道办事处、管委会）逐级确认并公示30天后，按确认的当地规定面积予以登记。超过当地规定面积的部分，在《不动产权证》附记栏中注明。

（4）2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施后，农民集体成员占用宅基地建房，应提供有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料。

对符合农村一二三产业融合发展要求的农村宅基地混合用途但符合“一户一宅”的，原则上按宅基地用途认定。

4．农民集体成员经批准建房的，按照批准面积予以登记，建房实际占地面积少于批准面积的，按实际占地面积登记。

5．因历史原因错误登记的，在事实调查清楚的基础上经组、村、镇确认并公示后可以予以登记。

（二）集体建设用地使用权登记按以下原则办理：

1．1987年1月1日前《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在镇人民政府（街道办事处、管委会）审核后，可依法对集体建设用地使用权予以确权登记。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在村（居）委会同意，报镇人民政府（街道办事处、管委会）审核后，依法对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

2．1987年1月1日《土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，依据县级以上人民政府批准文件，对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

3．对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定符合批准条件的，经镇、（村、组）集体同意，并公告30天无异议，经镇人民政府（街道办事处、管委会）审核后，报市自然资源和规划局审批后予以确权登记。

4．集体建设用地上的建（构）筑物所有权依照有关法律法规规定办理。

四、历史遗留问题的不动产权属确认方法及流程

（一）对符合宅基地及建房申请条件但无用地或建房审批材料的历史遗留问题，在满足确权登记原则的前提下，采用组、村、镇确认的方法来解决，即“权利人申报—村民小组认可—村（居）委会初审—镇（街道、管委会）确认”：

1．权利人申报。权利人填写《句容市宅基地及农房确权申请审核表》（以下简称《审核表》）申请登记，权利人承诺对申请内容的真实性负责。

2．村民小组认可。村民小组长代表村民小组，对权利人申请内容的真实性进行核实，并在《审核表》上签字确认。

3．村（居）委会初审。在村民小组确认后，由村（居）委会进行初审，并在《审核表》上签署意见并签字盖章，意见必须明确建房时是否为本农民集体成员，是否符合“一户一宅”。

4．镇人民政府（街道办事处、管委会）确认。《审核表》经村民小组、村（居）委会、镇相关部门签字盖章确认后由镇人民政府（街道办事处、管委会）于所在村组公示30天，拍照留存。对于外出务工人员较多的地区，可通过电话、微信等方式将权属调查结果告知权利人及利害关系人。公示无异议或异议不成立的，镇人民政府（街道办事处、管委会）在《审核表》上签字盖章确认。

5．历史遗留问题的宅基地及房屋权属的面积确认。

（1）宅基地使用权面积限额

1987年1月1日至今不超过200平方米。

（2）房屋面积限额

1999年12月1日－2010年9月29日不超过300平方米（领取建筑工程施工许可证除外）。

2010年9月29日至今不超过240平方米。

对于超面积但符合登记条件的，对于超占超建部分，只登记不确权，不动产登记时能够区分超占位置的，应当在宗地图和房屋楼层平面图中标明超占位置和面积；未能区分超占位置的，应当注明超占面积。违法超占超建面积不予确定宅基地使用权和房屋所有权，只在不动产登记簿和不动产权证的附记栏中注明。

经确认的《审核表》可作为宅基地、房屋所有权的权源证明材料。

（二）对符合集体建设用地申请条件但无用地批准材料的历史遗留问题，在满足确权登记原则的前提下，采用镇（村、组）集体同意、镇政府审核、市政府批准来解决：

1．权利人申请。权利人提供集体建设用地确权申请书，内容包括：土地历史使用情况和现状材料、建设项目核准材料、符合规划用地材料等。

2．镇（村、组）集体同意。镇（村、组）集体出具同意确权的书面意见，该意见应当经村民会议或村民代表大会集讨论通过，并公告30天无异议。

3．镇（街道、管委会）审核。镇（街道、管委会）对申请材料提出审核意见。

4．市自然资源和规划局审查后报市政府批准。审批材料可作为建设用地使用权的权源证明材料。

五、登记发证程序

根据不动产登记相关规定和登记发证信息系统要求，进行逐户扫描录入报批等工作，按登记流程稳妥推进。

（一）发布通告

由镇人民政府（街道办事处、管委会）发布通告。通告的主要内容包括：不动产登记区的划分；不动产登记的期限；不动产登记收件地点；不动产登记申请应当提交的有关资料；其他公布的内容。

（二）登记申请

由申请人填写登记申请表，并应当提交下列申请材料，并对其真实性负责：

1．不动产登记申请表；

2．申请人身份证明和户口簿（身份证明包括居民身份证、军官证等合法有效证件）；

3．委托他人代理申请的，还应提供有村（居）盖章确认的授权委托书、委托人身份证明及委托代理人身份证明；

4．土地权属来源证明材料（集体土地或农村宅基地使用证、村民建房用地许可证等）；

5．房屋权属来源证明材料（房屋所有权证、建房许可证等）；

6．无土地、房屋权属来源证明材料或不齐的，应提供经确认的《审核表》或审核意见。

（三）土地登记审核

1．句容市不动产登记中心负责本地区的集体建设用地登记审核工作；

2．各自然资源和规划中心所、服务站受市自然资源和规划局委托负责本地区的农村不动产的登记审核手续；

3．注册登记、颁发（换发）不动产权证书；

4．不动产登记簿上的面积栏目填写准予登记的宅基地使用权和房屋所有权面积，在附记栏还应注明宗地面积、实际房屋建筑面积。公告期间对提出有异议的宗地，须进行复查。登记发证工作结束后，各地对所有申报登记资料均应及时搜集、分类、整理、立卷和归档，暂缓登记或不予登记的也应整理立册，以发挥土地登记资料在自然资源管理中的重要作用。

六、本《意见》由句容市农村不动产权籍调查和确权登记领导小组办公室负责解释。本《意见》未尽事宜由句容市农村不动产权籍调查和确权登记领导小组负责补充制定。

本意见自印发之日起执行。

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