2020年5月23日，四川省乐山市沐川县人民政府办公室印发了《沐川县城区老旧小区改造实施方案》。到“十四五”末，在确保完成居民改造意愿强烈的老旧小区改造基础上，力争基本完成2000年前建成的老旧小区改造任务。

沐川县城区老旧小区改造实施方案

按照住房和城乡建设部办公厅、国家发展改造委办公厅、财政部办公厅《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》（建办城函〔2019〕243号）和《关于申报2020年城镇老旧小区改造计划任务的通知》（建办城〔2019〕70号）对城镇老旧小区实施改造相关工作要求，结合沐川县实际，制定本方案。

一、总体要求

（一）指导思想。坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大及十九届二中、三中、四中全会精神为指导，以提升居民生活品质为出发点和落脚点，秉持共建共享共治理念，坚持量力而行、持续推进，结合基层治理，注重功能完善、空间挖潜和服务提升，全面提升城区老旧小区软硬件建设标准，改善群众生活环境，建立小区长效管理机制，不断提升人民群众的幸福感、获得感。

（二）基本原则

1．坚持以人为本、居民自愿。充分尊重居民意愿，凝聚居民共识，由居民决定“改不改”“改什么”“怎么改”“如何管”，从居民关心的事情做起，从居民期盼的事情改起。

2．坚持因地制宜、突出重点。按照“保基础、促提升、拓空间、增设施”要求，明确菜单式改造内容和基本要求，强化设计引领，坚持“一小区一方案”，确保居住区的基础功能，努力拓展小区公共空间和配套服务功能。

3．坚持各方协调、统筹推进。构建共建共享共治联动机制，践行乡镇负责、社区实施、住户自主、部门指导的工作格局，发挥社区的沟通协调作用，激发居民“主人翁”意识；强化规划统筹，优化小区内部及周边区域的空间资源利用，提升区域配套服务能力。

4．坚持创新机制、长效管理。改造前多方参与确定长效改造管理方案；改造中相关管养单位提前介入，一揽子解决改造难题；改造后提高制度化、专业化管理水平，实现“一次改造、长期保持”的管理机制。

二、改造范围和内容

（一）改造范围

老旧小区改造是指对老旧小区及相关区域的建筑、环境、配套设施等进行改造、完善和提升（不含住宅拆除新建）。改造范围重点为县城区2000年（不含）以前建成交付使用、安全隐患突出、居住功能不完善、环境条件较差、配套设施不完善、管理机制不健全、群众反映强烈且有合法权属证明、未纳入棚改范围的住宅小区；2000年以后建成，但小区基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈的保障性住房小区也可纳入改造范围。居民自建住房为主的区域和城中村等，不属于改造范畴。

（二）改造内容

1．改造硬件设施。小区内道路、供排水、供电、供气、绿化、照明、围墙等基础设施的更新改造，小区内配套养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施的建设、改造；小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造等；与小区直接相关的城市道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、供热、停车库（场）、污水与垃圾处理等基础设施的改造提升。

2．提升风貌品质。对临交通干道、临街等地的房屋外立面进行整治改造，提升小区形象；保护老旧小区历史形态，打造小区文化墙面，提升小区文化底蕴和品位。

（三）建立长效管理机制。在确定硬件改造方案的同时，同步建立健全老旧小区长效管理机制，使老旧小区的改造、使用、维护形成有机整体。

1．物业管理服务机制。沐溪镇牵头、相关部门配合、社区实施，各改造小区尽快成立业主委员会或小区自治组织，经半数以上业主同意，可实行以下三种物业管理服务方式：一是引入专业物业服务企业进行物业管理；二是委托物业服务其他管理人进行管理；三是业主自治管理。具体服务和收费标准可参照已实施物业管理服务小区标准。

2．社区综合改造机制。大力宣传有关政策，落实社区公共服务及便民利民措施。建立并加强老旧小区门卫和安全巡防，成立群防群治组织，开展治安防范宣传、平安小区创建等活动，引导居民增强自防意识，不断增强居民的安全感、归属感和认同感。

3．群众共建共享机制。结合城镇老旧小区改造，积极开展美好生活环境与幸福生活共同缔造活动，将基层党组织、业主委员会、小区居民自治组织等，充分发挥基层党组织在社区治理体系建设中的领导作用，统筹协调社区居委会、业主委员会、物业公司等，主动了解居民诉求，促进居民形成共识，发动居民主动参与改造方案制定、配合施工、后续管理、监督评价，共享“整洁、舒适、安全、美丽”的小区环境，打造共建共治共享的社会治理格局。

三、实施步骤

（一）改造计划编制。在对县城区老旧小区进行全面摸底的基础上，建立老旧小区数据库。坚持居民自愿、自下而上、先易后难、统筹兼顾的原则，区分难易程度、轻重缓急，统筹安排符合条件老旧小区的改造时序，科学制定改造总体计划（2020—2025）和年度改造计划。

（二）改造方案制定。沐溪镇和社区深入开展群众工作，组织小区居民制定改造方案，明确改造内容、资金筹集计划等，并报县住房城乡建设局备案。县住房城乡建设局对改造方案制定进行指导，确保改造内容、标准达到上级有关要求。

（三）改造工程的管理。项目所在小区业主委员会或居民自治组织作为项目业主单位按程序委托施工单位实施工程建设，无小区业主会和居民自治组织的，由项目所在社区代为管理，做到公开、公平、公正。鼓励实施工程监理，对不实行工程监理的，县住房城乡建设局指导业主单位对施工过程进行监督。

（四）改造成果的核验。小区改造完成后，县住房城乡建设局会同县财政局、沐溪镇对改造成果进行核验，重点核验是否按照既定方案完成改造任务，核验结果作为拨付奖补资金的依据。

四、时间安排

到“十四五”末，在确保完成居民改造意愿强烈的老旧小区改造基础上，力争基本完成2000年前建成的老旧小区改造任务，建设宜居整洁、安全绿色、设施完善、服务便民、和谐共享的“美好住区”。

按照“实施一批、谋划一批、储备一批”的原则，区分难易程度、轻重缓急，统筹安排符合条件老旧小区的改造时序，各社区进一步做好辖区范围内2000以前建成、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的老旧住宅小区的调查摸底工作，提前制定改造方案，并报县住房城乡建设局备案。对小区管理组织完善，并在2020年提前开工改造的老旧小区，优先纳入2021年财政奖补支持，财政奖补标准根据中央、省级补助资金情况确定。

根据“改造意愿强烈、带动效益明显、财政量力而行”的筛选原则，2020年先行试点改造沐溪镇农场坝社区中桥街168号统建房小区、三观楼社区柑子巷18号凌鹰小区、梨园社区梨园街165号物资局宿舍小区三个居民小区。

五、政策支持

（一）加强规划统筹。在组织编制老旧小区改造实施方案、测算投资与收益时，合理划分改造区域，优化资源配置。对于相邻小区，在各小区业主均有意愿的情况下，可以实施“拆墙并区”，改善小区条件。对在小区内及周边新建、改扩建社区服务设施的，在不违反国家有关强制性规范、标准的前提下，可适当调整优化规划条件，放宽建筑密度、容积率等技术指标。

（二）创新财政资金政策。积极争取中央、省级补助资金，县财政在预算中统筹安排资金用于老旧小区改造，可采取投资补助、贷款贴息等方式，发挥财政资金引导作用。严格执行专项债券用于有收益的公益性资本支出的规定，对符合条件的老旧小区改造项目可通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。整合涉及老旧小区的民政、城市建设和管理、文化、卫生、商务、体育等渠道相关资金，统筹投入老旧小区改造。

（三）创新不动产登记。小区内增加公共建筑的，立项前与小区业委会、社区居委会等相关方达成权属协议，在产权明确的基础上，探索所增加公共建筑不动产登记的具体做法。

（四）加大信贷支持。支持银行创新金融产品，改善金融服务，为老旧小区改造项目及居民户内改造和消费提供融资支持。

（五）建立房屋专项维修资金保障机制。通过本次改造，引导业主建立房屋专项维修资金。房屋专项维修资金的初次收取，业主原则上可按房屋建筑面积每平方米2-10元交存，具体标准由小区业主共同确定，老旧小区专项维修资金管理使用具体规则另行规定。

六、组织保障

（一）组织机构。为强化我县老旧小区改造工作的组织领导，明确工作职责，加强沟通协调，形成组织合力，成立沐川县老旧小区改造工作协调小组。由县政府分管副县长担任组长，县政府办、县住房城乡建设局、沐溪镇人民政府主要领导担任副组长，成员单位包括县政府办、县住房城乡建设局、县财政局、县发展改革局、县经济信息化局、县自然资源局、沐溪镇人民政府、项目涉及社区、县委宣传部、县审计局、县市场监督管理局、县综合行政执法局、县消防大队、县民政局、县文化体育和旅游局、县卫生健康局、县公安局等等单位，协调小组办公室设在县住房城乡建设局，具体负责全县城镇老旧小区改造提升工作的组织协调、督导宣传等工作。沐溪镇要建立相应的工作机构和推进机制。

（二）职责分工

县政府办公室：老旧小区改造工作协调小组召集单位，全面协调各成员单位，加强工作推进的督促检查。

县住房城乡建设局：负责协调小组办公室的日常事务，具体负责组织协调、政策拟定、计划编制、督促推进、通报考核等工作；做好全县老旧小区改造项目争取上级补助资金事宜；负责施工图备案、工程质量及安全监督、消防审查、竣工验收备案等工作；指导推进老旧小区综合改造提升涉及危旧房治理改造、污水零直排、垃圾分类、公厕改造、绿化提升、物业管理、燃气管道建设等事项。

县财政局：负责落实老旧小区改造项目县级财政资金；配合争取上级补助资金；加强对财政资金使用的指导和监督，及时开展绩效评价，提高资金使用效益；引导相关资金整合，形成政策合力；配合开展老旧小区改造计划编制；全力配合老旧小区改造项目的概算审查、预算审查、跟踪审计等工作。

县发展改革局：负责城镇老旧小区改造工作涉及的相关项目立项审批工作；指导、协助争取国家老旧小区改造等保障性安居工程中央预算内资金；配合争取中央财政城镇保障性安居工程用于城镇老旧小区改造的专项资金；配合开展老旧小区改造计划编制。

县经济信息化局：负责指导整顿规范老旧小区各类强弱电管线架设，建立适应城镇老旧小区改造要求的强弱电设施建设和管理机制；牵头协调电力、电信、移动、联通、广电等部门抓好强弱电线路整治。

县自然资源局：负责城镇老旧小区改造工作涉及的相关项目规划审批、验收核实等工作；负责制定和落实适合城镇老旧小区改造规划和资源整合利用相关政策措施；指导办理老旧小区内及周边新建、改扩建公共服务和社会服务设施等的规划、土地、不动产登记手续。

沐溪镇人民政府：根据属地原则，加强项目管理，组织业主完成项目规划，筹集业主自筹资金，在项目实施过程中，加强过程监管和矛盾纠纷化解，确保项目有序推进。

项目所在社区：指导（代为管理）项目所在小区业主委员会或居民自治组织行使业主职能，加强日常监管，召集召开各类会议，协助沐溪镇政府加强矛盾纠纷化解和资金筹集。

县委宣传部、县审计局、县市场监督管理局、县综合行政执法局、县消防大队、县民政局、县文化体育和旅游局、县卫生健康局、县公安局等有关部门按照各自工作职责，做好相关工作。

（三）强化资金保障。采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金。一是积极争取保障性安居工程配套基础设施建设中央预算内投资、中央财政城镇保障性安居工程专项资金等，提前做好项目储备和申报准备工作，加强国家专项补助资金使用的规范管理。财政预算将城镇老旧小区改造放在优先位置，保障财政资金投入。二是探索社会资本参与老旧小区改造。三是优化居民筹资方案，居民出资部分可通过直接出资、使用（补缴）住宅专项维修基金、投工投劳、小区公共收益等方式落实，确保项目顺利实施。

七、工作要求

（一）加强基层治理。各部门要对照工作职能，加快社区基础设施建设，强化安全防范，构建宜居社区，持续提升社区人居环境质量。加快成立老旧小区业主委员会，有序引进物业服务，全面提升服务水平。坚持“因地制宜、建管并重、疏堵结合”，统筹城市功能分区，进一步明确责任，合力推进社区秩序管理、卫生保洁等工作。

（二）注重宣传引导。进一步发挥各类主流媒体的作用，加大对老旧小区综合改造提升工作的宣传引导，通过多种形式广泛宣传城镇老旧小区改造提升工作的重要意义、方法步骤和改造政策，不断强化居民主人翁意识，鼓励和引导居民群众积极参与老旧小区综合改造提升工作。邀请县人大代表、政协委员和社会各界代表，监督、检查老旧小区综合改造提升工作。广泛调动专业机构、社会力量参与改造工作，营造社会广泛支持、群众积极参与的良好氛围。

（三）强化督查考核。我县2020年老旧小区改造目标任务作为民生工程纳入相关单位和改造小区所在乡镇年度目标考核内容，实行差异化目标考核，对工作成效突出的集体和个人给予表扬，对工作不力的给予批评问责。

（四）落实目标任务。纳入2020年目标任务小区，确保在2020年8月底前开工建设，原则上在12月底前完工。提前谋划2021年工作，加快前期工作，做好项目储备，确保我县老旧小区改造工作有序推进。沐溪镇、项目实施社区分别落实一名联络人，从2020年5月起，每月20日前将工作进展情况加盖公章报送至县住房城乡建设局城市管理股。（联系电话：13990636668，QQ：81585117）

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