第一章 总 则

第一条 为加快城市开发建设步伐，确保被征地农民长久生计得到切实保障、生活水平不降低，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部39号令）、《柳州市农村集体经济组织经营性建设用地上市交易管理暂行规定》（柳政发〔2011〕55号）、《柳州市城中村改造管理办法》（柳政办〔2016〕160号）、《柳州市征地留用地上市交易规定》（柳政规〔2020〕5号）等法律法规及文件规定，结合柳江区实际，制定本办法。

第二条 本办法所称的“三产用地”，是指因农村集体土地被国家依法征收，为解决被征地农民的生活保障问题，采取留地安置的，经被征地农村集体申请并依法取得的用于商住、办公、旅游以及文体娱乐的国有土地或集体土地。

第三条 本办法所称的农村集体特指柳江区人民政府认可的农村集体经济组织。

第四条 柳江区城区规划范围是指原《柳江县城总体规划（2010-2030）》确定的柳江区中心城区73.59平方公里范围内。

第二章 安置方式

第五条 在城区规划范围内因城市开发建设需要，农村集体被征收土地总面积达100亩以上的（含100亩），可以安排“三产用地”。农村集体被征收土地总面积不足100亩的，原则上不安排“三产用地”，待累计征收土地达100亩（含100亩）以上方可安排“三产用地”。如农村集体土地被整村征收总面积累计仍不足100亩的，视具体情况予以安排。“三产用地”安排的比例按该农村集体被征收土地总面积的5%—10%的标准执行。

第六条 安排和开发建设“三产用地”必须符合城市规划和《柳江县土地利用总体规划（2006-2020年）》（2015调整），并且符合年度土地利用计划；如因城市规划调整等原因无法安置的，则按新的规划重新选址安置。

第七条 被征地农村集体申请“三产用地”安置的，可以选择以下其中一种方式给予安排：

（一）批准拨用。即：保留“三产用地”集体土地所有权性质，只办理农用地转用手续，由有批准权的人民政府批准拨用“三产用地”集体土地建设用地使用权。

（二）划拨。即：村集体主动申请通过划拨方式安置“三产用地”的，区人民政府依法开展拟申请征收土地前期工作后，上报自治区人民政府批准征收集体土地、办理农用地转用手续，并在实施土地征收后，由有批准权的人民政府批准划拨“三产用地”国有土地建设用地使用权。

第八条 “三产用地”的供地成本只收取土地征收补偿费，土地征收补偿费由被征地农民集体承担。办理“三产用地”不动产权证、规划许可证和开工证等有关手续，由“三产用地”使用权人自行申请办理，费用自理。

第九条 对安排的“三产用地”，被征地农村集体既可以依法开发建设（住宅除外），也可以申请上市交易。申请上市交易的，由区人民政府先行收储，再依法进行公开交易。未经批准，“三产用地”不得上市交易。同一地块内（以规划城市道路为界）的“三产用地”应整合为一个大地块，整体规划，整体推进。

第十条 被征地农村集体申请以划拨或批准拨用方式安排“三产用地”的，应按下列程序进行审批：

（一）被征地农村集体提出用地申请；

（二）被征地农村集体所在镇人民政府组织被征地农村集体、区自然资源局、区征地拆迁办、柳江新城管委会等相关单位对“三产用地”进行选址，初步确定“三产用地”的范围、面积、用途；被征地农村集体提供“三产用地”报批材料（详见附件1），填写《柳江区城区规划范围被征地农村集体“三产用地”申请审批表》（详见附件2）并经有关部门审核通过；

（三）被征地农村集体向市自然资源和规划局申请办理用地预审和选址意见书、建设用地规划许可证；

（四）区自然资源局报请市自然资源和规划局出具规划设计要点（条件）；

（五）区自然资源局以市自然资源和规划局名义拟定划拨或批准拨用供地方案并进行内部会审，逐级上报区土地收购储备委员会、区人民政府、市自然资源和规划局、市人民政府审批；

（六）市人民政府批准供地、下发用地批复文件，区自然资源局办理划拨用地手续，核发不动产权登记证书。

第十一条 农村集体申请将“三产用地”划拨和上市交易合并办理的，按下列程序进行：

（一）被征地农村集体所在镇人民政府组织被征地农村集体、区自然资源局、区征地拆迁办、柳江新城管委会等相关单位对“三产用地”进行选址，初步确定“三产用地”的范围、面积、用途；被征地农村集体提供“三产用地”报批材料（详见附件1），填写《柳江区城区规划范围被征地农村集体“三产用地”申请审批表》（详见附件2），并经有关部门审核通过；

（二）被征地农村集体提出“三产用地”收储申请和上市交易申请；

（三）区自然资源局报请市自然资源和规划局出具规划设计要点（条件）；

（四）区土地收购储备中心对“三产用地”进行收储；

（五）区自然资源局以市自然资源和规划局名义拟定上市交易供地方案并进行内部会审，逐级上报区土地收购储备委员会、区人民政府、市自然资源和规划局、市人民政府审批；

（六）市人民政府批准供地，下发用地批复文件；

（七）市土地收购储备交易中心组织土地“招拍挂”公开出让。

第三章 上市交易

第十二条 申请收储“三产用地”必须具备以下条件：

（一）按照《村民委员会组织法》的规定经农村集体讨论同意。

（二）“三产用地”必须持有土地权属证明。

（三）“三产用地”必须取得建设用地规划设计要点（条件）。

第十三条 “三产用地”收储程序：

（一）被征地农村集体向区土地收购储备中心提出“三产用地”收储申请，同时向区自然资源局提出上市交易申请。

（二）区自然资源局委托具有资质的房地产评估中介机构对“三产用地”价格进行评估，并将土地评估结果和单位建筑面积房产的开发成本函告区土地收购储备中心。

（三）区土地收购储备中心与被征地农村集体充分协商，根据土地评估的结果、单位建筑面积房产的开发成本确定土地收储补偿价款、回建安置物业的面积数量。

土地收储补偿价款、回建安置物业的面积数量须由被征地农村集体按《村民委员会组织法》的规定和程序组织集体讨论认可，并签字盖章确认，经村民委员会、所在镇人民政府核实并签署核实意见。

（四）区土地收购储备中心、被征地农村集体所属镇人民政府（或“三产用地”所属镇人民政府）与被征地农村集体签订《“三产用地”土地使用权收储合同》，区土地收购储备中心按程序将合同和方案报区人民政府批复同意后实施，同时将所收储“三产用地”移交区自然资源局按程序供地。

第十四条 收储的“三产用地”上市交易补偿办法：

（一）柳江区所有“三产用地”上市交易时，对农村集体的补偿可选择实物补偿（即回建安置物业）方式，也可选择实物和货币相结合的补偿方式。回建安置物业类型根据宗地规划设计条件确定，包括商业、住宅、车位等，其中回建安置物业中的商业物业面积比例和车位比例不得高于宗地规划设计条件书确定的商业面积比例和车位比例。

（二）回建安置物业的面积数量由区土地收购储备中心根据房地产评估中介机构评估的单位建筑面积房产的开发成本计算确定。计算公式为：

回建安置物业补偿的面积（平方米）=土地收储补偿价款（元）÷单位建筑面积房产的开发成本（元/平方米）；

单位建筑面积房产的开发成本由区自然资源局与农村集体共同委托柳州市政府采购认可的专业评估机构进行评估确定。

单位建筑面积房产的开发成本计算公式为：

单位建筑面积房产的开发成本=评估时点的规划用途核定的楼面地价+建安成本（根据造价站最新时点信息造价）+工程建设涉及全部税费+小区配套费+产权登记费+房屋面积测绘费。

（三）回建安置物业面积特指建筑面积。

第十五条 “三产用地”上市交易方式：

“三产用地”进入市场交易的，必须通过政府统一的有形土地市场，通过市场竞争方式选择开发主体，采取“竞地价、限回建安置物业”的方式公开交易出让：即以政府土地收益部分作为土地出让起始价和回建安置物业面积作为起拍面积，只竞拍地价；竞买申请人报出的竞拍地价最高者且达到底价的为竞得人。

土地出让起始价以“三产用地”申请上市交易时的宗地出让评估价的40%为基准确定。回建安置物业面积以申请上市交易时的宗地市场评估地价的60%折算确定起拍面积。

“三产用地”上市交易的土地出让价款和回建安置物业的分配方法：

（一）土地出让起始价全部归属柳江区人民政府；回建安置物业的起拍面积产权全部归属农村集体；超出起始价溢价部分按6：4的比例进行分配：即60%归属农村集体，40%归属柳江区人民政府。 

（二）归属于农村集体的溢价款的实现：1. 农村集体选择实物和货币相结合的补偿方式的，溢价部分以货币方式补偿；2. 农村集体选择实物补偿方式的，溢价部分不能进行货币补偿，在土地“招拍挂”出让时，将该部分货币折算成回建安置物业面积由竞得人无偿移交并在土地成交确认书和《国有建设用地出让合同》中予以明确。归属于农村集体的溢价款折算回建安置物业产权面积计算公式为：

归属于农村集体的溢价款折算回建安置物业产权面积=归属于农村集体的溢价款÷单位建筑面积房产的开发成本。

第十六条 回建安置物业的安排办法：

（一）回建安置物业原则上由农村集体根据规划总平面图等优先挑选，但应按整栋楼进行挑选，不得将回建安置物业拆分成若干部分分别挑选楼栋；如某栋楼挑选完后回建安置物业仍不够安排的，才能另外挑选其他楼栋。

（二）回建安置住宅物业的安排。应先从整栋楼的顶层由上往下或从底层由下往上逐层顺序选择，整栋选择完毕后才能选择其他楼栋。

（三）回建安置商业物业的安排。根据应回建安置商业物业面积、规划总平图和宗地商业面积，按照商业楼层同比例面积进行安排。同一商业楼层回建安置物业具体选择，原则上按不同位置、不同商业价值合理搭配。

（四）回建安置车位的安排。按照“就近安排”的原则，车位尽量安排在回建楼栋下，如本栋楼下车位安排不下，可在附近安排。

第十七条 农村集体回建安置物业的保障办法：

（一）区土地收购储备中心应当在《“三产用地”土地使用权收储合同》中明确无偿移交给农村集体的回建安置物业总面积、位置、户型面积比例、装修标准（毛坯房）等内容。

（二）竞得人竞得土地后，应加快办理项目开工建设手续，在项目总平面图及设计方案获得审批部门批复之日起30天内，由“三产用地” 被征地农村集体所属的镇人民政府（或“三产用地”所在地的镇人民政府）负责组织区土地收购储备中心、竞得人及农村集体进行协商，根据土地“招拍挂”出让文件、《“三产用地”土地使用权收储合同》等内容签订四方《回建安置物业协议书》，确定回建安置物业的类型、面积、具体位置、户型、装修标准、超面积部分补偿办法及建设计划、移交时间等相关事宜，并明确四方各自的权利和义务。同时，将《回建安置物业协议书》报商品房预售许可主管部门备案。

回建安置物业相关具体工作由 “三产用地” 被征地农村集体所属镇人民政府（或“三产用地”所在地的镇人民政府）负责。

（三）回建安置物业应由竞得人在取得土地之日起3年内全部交付完毕。竞得人未能按土地挂牌文件及《国有建设用地出让合同》中的约定时间交付回建安置物业的，竞得人应支付违约金，每延期交付一天，则按应移交回建安置物业面积的价值支付1‰的违约金。应移交安置物业面积的价值按单位建筑面积房产的开发成本计算。

（四）竞得人须将农村集体回建安置物业与竞得人所持物业同步开发建设、同步竣工验收。商品房预售许可主管部门根据回建安置物业开发建设情况办理商品房预售许可，预售许可物业面积应与回建安置物业面积同步挂钩考虑，即竞得人可预售面积与在建的回建安置物业面积同步，在回建安置物业全部竣工验收交付后，竞得人其余房屋预售按照《商品房预售许可条例》执行。《回建安置物业协议书》未签订的，商品房预售许可主管部门不予办理商品房预售许可。

第十八条 回建安置物业不动产权登记在被征地农村集体名下，办理不动产登记证所产生的税费由竞得人承担。

回建安置给农村集体的商业物业，原则上5年内不得上市交易；住宅、车位可以上市交易，不得上市交易的产权类型、面积、房号等内容应由农村集体在首次申请办理不动产权登记证书时予以明确，并在不动产权登记证书、登记簿进行登记说明。

第四章 附 则

第十九条 2013年2月27日前已签订的征地补偿协议，或已约定为被征地农村集体免费办理出让的“三产用地”的，不需经过土地收储程序，按照第十一条规定（第四点除外）开展上市交易工作。

对征地补偿协议约定免费办理国有出让的“三产用地”，涉及收取的土地出让金按相关规定缴入国库，再由征地部门申请同等金额安排支付给被征地农村集体。

第二十条 本办法由柳江区自然资源局负责解释。

第二十一条 本办法自发布之日起实施，本办法实施前区人民政府出台的规范性文件、会议纪要有关内容与本办法不符的，以本办法为准。《柳州市柳江区人民政府关于印发<柳江区城区规划范围被征地农村集体“三产用地”安置暂行办法>的通知》（江政发〔2018〕53号）文件同时废止。

附件：1. 柳江区城区规划范围被征地农村集体“三产用地”划拨供地材料清单

2.柳江区城区规划范围被征地农村集体“三产用地”申请审批表

>>如有柳江区农村产权交易问题，请咨询柳江区农村产权交易管理系统