为加快推进我县农村不动产确权登记发证工作，妥善处理解决农村不动产确权登记过程中的历史遗留问题，根据《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省不动产登记条例》、《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发[2020]84号）等法律法规和文件规定，结合我县实际，制定《如东县农村不动产确权登记历史遗留问题处理意见》，以下简称“处理意见”。

一、确权登记的条件

（一）一户一宅，因继承房屋形成的“一户多宅”除外；

（二）建房、购房时为本集体经济组织成员且符合宅基地申请条件，或虽非本集体经济组织成员，但经批准回乡落户定居建房，经有权机关批准建房；

二、不予确权登记的情形

（一）城镇居民违反法律法规在农村集体土地上建住宅，在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”的；

（二）利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，以及住宅房屋占地面积超过批准宅基地面积的；

（三）农村村民将房屋出卖、出租、赠与后再建造房屋的；

（四）因征收、拆迁等原因已享受过拆（搬）迁安置政策，再次建房的；

（五）生态保护红线划定后，违反生态保护红线管控要求建房的；

（六）权属存在争议的；

（七）法律法规和政策规定的其他不予确权登记的情形。

三、面积认定

（一）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民使用宅基地建房，至今宅基地范围未扩大，房屋未翻建、改建、扩建的，其宅基地使用权和房屋所有权按实际面积认定。

（二）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施后，农村村民使用宅基地建房，有批准手续或已进行过登记，房屋至今未翻建、改建、扩建的，实际面积大于批准面积或登记面积的，其宅基地使用权和房屋所有权按批准面积或登记面积认定，超占面积在登记簿和证书附记栏中记载；实际面积小于批准面积的，按实际面积认定。

（三）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施后，农村村民使用宅基地建房，无批准手续的，其宅基地使用权和房屋所有权面积按以下实施：

1.标准认定

（1）宅基地面积执行标准：宅基地面积以户为单位计算，3人以下（含3人）户不超过135平方米；4人户不超过165平方米；5人以上户每户不超过200平方米。

（2）房屋面积执行标准：住房和生活性附属用房的建筑占地面积不得超过宅基地面积的百分之七十，建筑面积标准按照批准建筑占地面积结合房屋层数计算。

2.处理方法

（1）宅基地符合规划，且符合申请条件的，村民委员会公告30天无异议或异议不成立的，由村民委员会出具证明，报经镇（区、街道）补办相关用地手续后，依法对标准面积予以登记，超占面积在登记簿和证书附记栏中记载；

（2）房屋在《城乡规划法》（2008年1月1日）实施前建设的，在办理时可不提交符合规划或建设的相关材料；在《城乡规划法》实施后建设的，由村委会公告15天无异议后，经镇（区、街道）审核后，按照审核结果办理登记。

（四）宅基地或者房屋实际面积超过规定面积标准或者批准面积，但家庭常住直系人口和政策性照顾人口经村、镇（区、街道）确认可以分户，且符合宅基地申请条件的，给予分户登记或者按共用宗地登记，且宅基地使用权和房屋所有权申请登记的面积不得大于可分户的面积标准之和。

宅基地或者房屋实际面积超过规定面积标准或者批准面积，符合宅基地使用权申请条件但不符合分户条件的，在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注明超过标准或批准的用地面积和房屋面积。

（五）因继承、婚姻变化等分家析产的，可分别提出申请，以原有的合法宅基地和房屋面积进行分割登记，且分割后的房屋必须具有独立使用功能；无法分割的房屋，按共用宗申请登记。

四、矛盾化解途径

因家庭内部涉及不动产继承、分户、婚姻变化等析产情形，关系到各权利人合法利益的，各权利人可自行协商解决；协商未达成一致意见的，可以通过人民调解达成调解协议，明确权利人主体。当事人协商、调解未能明确权利人主体，可以通过民事诉讼方式确认房屋所有权主体，再根据地随房走的原则，确定宅基地权利人。

五、本处理意见由县自然资源和规划局负责解释。

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