宅基地是保障农民安居乐业和农村社会稳定的重要基础。为进一步改善我市农民群众住房条件，加强农村宅基地审核和管理，保障农民合理的建房需求，推进美丽新沂建设，实现农村土地集约节约和城乡融合发展，根据《省推进办关于进一步加强苏北地区农民群众住房条件改善工作的指导意见》（省苏北农房办〔2019〕22号）《省委农办省农业农村厅省自然资源厅关于加强和规范农村宅基地管理工作的通知》（苏农经〔2020〕11号）等有关文件精神和工作要求，结合我市实际，特制定本实施方案。

一、坚持规划引领管控，落实村民户有所居。

（一）强化规划引领。结合新一轮国土空间规划，严守生态保护红线、永久基本农田和城镇开发边界三条控制线。依法编制村庄规划，为宅基地及房屋建设管理提供依据。在编制村庄规划时，应当本着节约集约利用土地和保护耕地的原则，对村民住宅建设布局、房屋间距、层数和高度以及基底面积和标高等作出规范。严格控制在新一轮镇村布局中规划发展的村庄，按村庄建设规划有组织、有秩序地规范农户自建、翻建、改扩建、异址新建行为，保持村庄整体建设风貌，未经审批不得擅自建设。

（二）保障村民住宅建设合理用地。村民建设住宅应当符合村庄规划，并尽量使用原有宅基地和村内空闲建设用地，按程序审批后方可建设。土地利用年度计划指标中，单列农村建设用地指标，优先用于农村宅基地建设。严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田；涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转为建设用地审批手续。鼓励节约集约利用农村宅基地，满足农民的居住需求。

（三）分类落实村民户有所居。结合我市实际，在尊重村民意愿的基础上，通过以下途径落实村民户有所居。

1.对已经在城镇稳定就业并纳入城镇职工社会保障体系的村民，可通过纳入城镇居民住房保障体系实现户有所居。没有宅基地但已享受保障性住房的村民，村集体不得再为其提供宅基地；已有宅基地再申请保障性住房的村民，应按有关要求处置地上房屋并退出原有宅基地，不退出的不得为其提供保障性住房。

2.对住房条件改善意愿比较强烈的村，在充分尊重农民意愿的基础上，可统一规划建设新型农村社区，引导村民集中居住；同时，在镇区建设城镇社区，引导有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口进城入镇落户，支持和引导其退出原有宅基地和农房。

3.对已依法、合理取得宅基地的村民，引导其在符合村庄规划的前提下，经镇（街道）人民政府（办事处）审批，通过在原有宅基地上进行改建、翻建等，改善住房条件，实现户有所居。

4.对无法通过上述三种途径落实村民户有所居的，可通过合理安排建设用地指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式提供宅基地空间，缓解村民住房紧张问题，并严格按照申请条件进行审批。

二、依法确定宅基地申请条件，严格规范审批手续。

（一）明确宅基地用地相关标准。农村宅基地分配使用严格执行“一户一宅”相关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，占地面积继续沿用每户宅基地不超过200平方米的标准。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地退还村集体。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。因征地拆迁或苏北地区农民群众住房条件改善已享受住房安置的不予批准。

（二）明确宅基地申请资格和条件。宅基地申请主体应当是具有本集体经济组织成员资格或符合有关政策规定的村民。要按照“以成员认定、以户取得”的原则，进一步完善以户为单位取得宅基地分配资格的具体条件和认定规则，不以户籍分户登记作为宅基地分配的前置条件。符合下列情形之一且未将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的，可申请宅基地：一是本户内有两个（含）以上子女，除一名和父母共同居住的子女外，其他子女达到法定结婚年龄、无房分居且现有宅基地按照所在镇（街道）规定用地标准无法分户扩建的；二是因地质灾害搬迁、新村建设等按照统一规划批准使用宅基地的；三是经村集体经济组织同意，确因交通不便、饮水困难等原因申请村内易地搬迁的；四是国家工程等公益性建设占用原宅基地未进行住房安置的；五是其他符合法律法规规定的情形。

（三）明确申请审查程序。符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请并签订农村宅基地使用承诺书。村民小组收到申请后，应提交村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高、面积和标高等情况在本小组范围内公示不低于五个工作日。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织审查。村集体经济组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村集体经济组织签署意见，报送镇（街道）人民政府（办事处）审批。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村集体经济组织办理的，农户直接向村集体经济组织提出申请，经成员代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村集体经济组织签署意见，报送镇（街道）人民政府（办事处）审批。

（四）完善审核批准机制。农村村民住宅用地由各镇（街道）人民政府（办事处）审核批准。各镇（街道）要切实履行属地责任，组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作。各镇（街道）农业农村办公室（建设管理办公室）统筹协调国土资源所、综合行政执法局等相关部门做好宅基地用地审查、乡村建设规划许可、农房建设监管等工作，依托为民服务中心，建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行机制。各镇（街道）要设立村级宅基地协管员，进一步完善村级组织宅基地民主管理程序。

市农业农村局、市自然资源和规划局要加强对宅基地审批和建房规划许可有关工作的指导；镇（街道）人民政府（办事处）要公布办理流程和要件，明确镇（街道）农业农村办公室（建设管理办公室）、国土资源所、综合行政执法局等部门在材料审核、现场勘查等各环节的工作职责和办理期限。审批工作中，镇（街道）农业农村办公室（建设管理办公室）负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批意见。镇（街道）国土资源所、综合行政执法局负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发乡村建设规划许可证；在镇、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，可按照有关规定办理规划许可。涉及林业、水利、电力、生态环境等部门的，镇（街道）综合行政执法局要及时征求意见。

根据联审结果，由镇（街道）人民政府（办事处）对农民宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》，将《乡村建设规划许可证》一并发放，并以适当方式公开。镇（街道）人民政府（办事处）要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并于每月5日前将上月审批情况报市农业农村局、市自然资源和规划局备案。市农业农村、自然资源和规划部门要加快信息化建设，研发农村宅基地用地和建房规划许可审批管理信息系统，逐步实现数字化管理。

三、严格履行审批手续，加强房屋建设全过程管理。

（一）加强房屋设计管控。依法、合理取得宅基地的村民申请在宅基地上新建、改建、扩建、翻建房屋的，要严格依据村庄规划对房屋间距、层数和高度，基底面积和标高等规范的标准执行；村庄规划尚未编制完成或虽已编制完成但对上述相关标准未作出规范的，村民建房基底面积占宅基地面积不得超过70%，房屋檐口高度（以房屋基底上平面起计算）原则上不得超过7.5米，房屋总楼层应当控制在2层及以下。房屋的底层地面标高，应高出室外路面0.15米，不得高于0.3米（丘陵山区因地制宜）。房屋四至（含滴水）垂直下落投影、台阶均应控制在自家宅基地范围内。村民建房应当本着安全、适用、经济、绿色和美观原则，要体现当地历史文化和乡村风貌等，引导村民优先选用市住房和城乡建设局提供的农村建房通用标准图集进行建设，也可委托设计单位、施工单位、国家注册专业人员进行设计。

（二）加强全过程管理。全面落实“三到场”要求，收到宅基地和建房（规划许可）申请后，镇（街道）人民政府（办事处）要在三个工作日内组织农业农村办公室（建设管理办公室）、国土资源所等部门实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。经批准用地建房的农户，应当在开工前向镇（街道）人民政府（办事处）申请划定宅基地用地范围，镇（街道）人民政府（办事处）要在三个工作日内组织相关部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。农户建房完工后，镇（街道）人民政府（办事处）每月集中组织相关部门验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。通过验收的农户，可以向自然资源和规划部门（不动产登记部门）申请办理不动产登记。已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《不动产权属证书》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。各镇（街道）要依法组织开展农村用地建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。

宅基地审批和建房规划许可办事指南、申请表单、申报材料清单、新沂市农村宅基地申请审批流程图等，参照附件表单（附件1—7），各镇（街道）结合本地实际进一步简化和规范申报材料，细化优化审批流程和办事指南。实行统一审批管理模式。

（三）加强施工管理和服务。村民建房要严格按照建房批复进行，可自行施工，也可选择施工单位、国家注册专业人员及其组织的施工队伍或者经住建部门培训合格的建筑工匠承接施工并签订施工协议。施工过程中，要遵守国家和省市建筑安全、消防安全、环境保护、抗震设防和绿色发展等有关要求，便于消防取水和消防车辆通行，形成施工记录。村民对建设房屋的质量安全负总责，承担建设主体责任；村民房屋的设计、施工、材料供应单位或个人分别承担相应的建设工程质量和安全责任。各镇（街道）和村委会要加强施工全过程监管和服务，督促落实抗震设防和绿色发展等措施。

四、稳慎处理历史问题，鼓励盘活闲置宅基地和闲置住宅。

（一）稳慎处理历史问题。对于本方案实施前划定的或因转让及房屋继承、赠与等原因形成的超出现行规定面积标准占用的宅基地，超占面积达到现行规定标准且户内具备分户条件的，允许其家庭内部分户后优先使用，但应严格履行宅基地审批手续；超占面积达到现行规定标准但户内不具备分户条件的，且需新建、改建、扩建、翻建房屋的，要将超占面积退出后方可建设；“一户多宅”达到现行规定标准但户内不具备分户条件的，且需新建、改建、扩建、翻建，要退回多占的宅基地方可建设；在其他村集体经济组织非法购买宅基地建房居住的农户，需将非法购买的宅基地退还原村集体经济组织，方可在本村申请宅基地或建设；对于村民非法占用农用地建房等历史遗留问题，要依法逐步进行整治。

（二）严格防止各类违法建设。农村村民严格按照批准面积和建房标准建设住宅,禁止未批先建和超面积、超高度建房、骗取报批宅基地等行为。农村村民新建、改建、扩建住宅，拟用地应符合乡（镇）土地利用总体规划、符合村庄规划，且不属于规划撤并的村庄范围。用地选址不得占用永久基本农田，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得申请占用耕地。严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地。

（三）盘活闲置宅基地和闲置住宅。鼓励村集体和集体经济组织成员通过自主经营、合作经营、委托经营等多种形式盘活利用闲置宅基地和农村住宅。支持返乡人员利用自有和闲置住宅发展适合的乡村产业项目。城镇居民、工商资本等租赁村民住宅居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，农村住宅租赁合同期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。在尊重农民意愿并符合规划的前提下，鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展，产生的土地增值收益要全部用于农业农村。在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民向符合宅基地申请条件的本集体经济组织成员转让宅基地。转让合同生效后，应及时办理农村宅基地使用权变更手续。对进城落户的农村村民，可以多渠道筹集资金，引导鼓励其自愿有偿退出宅基地。具体补偿标准由本集体经济组织成员民主决策确定。

各镇（街道）要对利用方式、经营产业、租赁期限、流转对象等进行规范，确保盘活利用的农村闲置宅基地和闲置住宅依法取得、权属清晰、不留后遗症，对已经利用闲置宅基地和闲置住宅发展的农村新产业新业态项目，抓紧研究政策措施，在符合规划和用途管制等条件下，完善相关手续，加强事中事后监管。

五、强化组织和措施保障，建立长效机制。

（一）加强组织领导。进一步加强宅基地及房屋建设管理体系建设，市镇（街道）落实专项工作经费，加大支持力度，充实力量，改善条件，确保工作有人干、责任有人负。市政府成立农村宅基地审批与房屋建设管理工作领导小组，市政府主要领导任组长，分管市领导任副组长，市农业农村局、自然资源和规划局、住房和城乡建设局、生态环境局、行政审批局、水务局、民政局、公安局、各镇（街道）等有关部门为成员单位。领导小组下设办公室，办公室设在市农业农村局。各镇（街道）也要成立相应的工作领导小组，明确专人负责。

（二）明确工作职责。加快建立市主导、镇主责、村主体的宅基地及农村房屋建设管理体制机制。市政府对全市范围内宅基地及房屋建设管理工作负总责，履行统一监督管理职责，保障宅基地及房屋建设规范化管理。市农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，具体承担指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处；指导闲置宅基地和闲置农房利用。组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报市自然资源和规划局；参与编制国土空间规划和村庄规划。市自然资源和规划局负责国土空间规划、土地利用计划等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批等相关手续，指导各镇（街道）国土资源所核发建设规划许可证等工作。市住房和城乡建设局负责组织编制农村房屋建设设计图集，供广大村民免费使用，做好推广普及工作，指导村民科学使用图集，并根据实际情况及时更新；加强对村公共服务设施等建设项目设计和建设的指导。民政、公安等其他相关部门依职责协同配合做好宅基地审批和农村建房的组织实施保障工作。镇（街道）对属地内宅基地及房屋建设管理工作负主责，负责组织村庄规划编制，合理安排宅基地用地，闲置宅基地和闲置住宅盘活利用管理，宅基地及建房审批，建房施工监管、指导和服务，违法违规建房的制止和查处等。探索建立宅基地及建房统一管理机制，建立联审联办制度，推动宅基地及房屋建设管理工作取得实效。开展宅基地及建房动态巡查，及时发现和处置各类违法违规行为。村集体经济组织行使农村宅基地所有权，在镇（街道）的指导下，健全完善本村宅基地民主管理办法，依法管好用好宅基地。在申请审批过程中，负责初步审核并全程参与落实“三到场”要求，加强农村宅基地日常巡查，及时发现和制止涉及宅基地的各类违法违规行为，并将不听劝阻、拒不改正的情况及时向镇（街道）报告。同时做好宅基地用地调整、退出处置及开展闲置宅基地和闲置住宅盘活利用等工作。

（三）落实责任追究。加强对党员、公职人员、村干部的监督管理，带动广大群众严格遵守国家和本市宅基地及房屋建设管理相关规定。严禁党员、公职人员、村干部违法违规占用土地或超占、多占宅基地建房。对非法出售、转让宅基地，采取非法手段骗取宅基地登记，超过批准用地面积或者擅自变更位置建房屋的，相关批准、登记文件由相应职能部门按程序予以撤销或确定为无效。坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为的现象，对工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，坚决依法依规严肃追责。

本方案自印发之日起施行，由市农业农村局会同市自然资源和规划局等有关部门负责解释。

附件：1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2.农村宅基地使用承诺书

3.农村宅基地和建房（规划许可）审批表

4.乡村建设规划许可证

5.农村宅基地批准书

6.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

7.新沂市农村宅基地申请审批流程图

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