为加强和规范农村宅基地管理，科学规划村庄用地，合理利用土地资源，严格保护耕地和基本农田，促进村镇节约集约合理用地，切实保障农户宅基地用益物权，维护农民合法权益，2020年6月5日，瑞丽市人民政府办公室印发了《瑞丽市农村宅基地管理办法（试行）》（瑞政规〔2020〕4号），文件全文如下。大家是否想要了解当地更多的农村产权交易问题呢？欢迎大家点击德宏傣族景颇族自治州、瑞丽市查看详情。

瑞丽市农村宅基地管理办法（试行）

第一章    总    则

第一条  为加强和规范农村宅基地管理，科学规划村庄用地，合理利用土地资源，严格保护耕地和基本农田，促进村镇节约集约合理用地，切实保障农户宅基地用益物权，维护农民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）、《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《云南省自然资源厅关于印发<云南省农村不动产确权登记发证指导意见>的通知》（云自然资〔2020〕1号）和《云南省德宏傣族景颇族自治州村庄规划建设管理条例》等国家、省、州有关法律法规和政策规定，结合瑞丽实际，制定本办法。

第二条  本办法所称“农村宅基地”，是指农户用于建房（包括住房、附属用房和庭院等，下同）的集体所有建设用地。

第三条  本办法适用于瑞丽市行政区域内农村宅基地审批、管理。

第四条  农业农村部门负责本市行政区域内农村宅基地改革与管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。自然资源部门负责本市行政区域内国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，做好确权颁证工作，积极配合、支持农业农村部门做好宅基地管理和改革。乡（镇）人民政府负责辖区农村宅基地使用权审核批准，履行属地责任，优化审批流程，提高审批效率，加强事中事后监管，组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作；村民委员会、村民小组具体负责所辖区域内农村宅基地的管理与监督；行政审批部门负责办理市区管控范围内宅基地《乡村建设规划许可证》；住房和城乡建设部门负责规范建设工程质量管理、施工企业和工匠资质管理；市公安、林业和草原、水利、交通、防震减灾等有关行政主管部门结合各自职责，配合做好宅基地管理的相关工作。

第五条  市人民政府加大对农村建设用地整理的投入，对农村宅基地占用的耕地，由自然资源部门负责组织补充，确保本行政辖区内耕地总量动态平衡。

第六条  农村宅基地的所有权属于村集体所有，村民只有使用权，禁止擅自买卖或非法转让。农村宅基地使用权原则上不得抵押，国家法律法规或政策另有规定的除外。

第二章    规划管理与用地保障

第七条  农村宅基地严格按照现行法定规划统筹安排。农户建房申请使用宅基地的，严格按照审批条件在规划范围内予以保障。

第八条  农村宅基地严格执行节约集约用地制度。农村宅基地审批应当与“空心村”改造、“城中村”改造、土地整理相结合，优先利用原有宅基地、村内空闲地、废弃地、未利用地等非耕地、非林地，不占用或者少占用耕地和林地。严格执行耕地“占一补一”制度，严禁占用基本农田、国有林、公益林、水源林、自然保护区、国家公园、瑞丽江—大盈江国家级风景名胜区核心区、森林公园、湿地公园、水源保护区、重要河流建房。凡村内有空闲地、老宅基地、未利用地的，不得批准占用耕地、林地。

对“一户多宅”和空置住宅，各乡（镇）要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地以及超面积宅基地，新建住宅应当遵循建新必须拆旧、以旧换新的原则，申请新宅基地的建房户必须拆除旧宅。旧宅已办理不动产权证的必须注销旧宅不动产权证。原宅基地面积超过规定面积的，在分户建房申请宅基地时必须在原面积中优先安排。

第九条  坝区村庄应当对符合规划的集体新增建设用地指标进行集中调整，保障用地需求，鼓励农村集体统规统建、统规自建农民小区或建设农民公寓；已实施集体新增建设用地指标集中调整的村庄，优先安排审批新增宅基地。

山区村庄应当按照规划保障用地需求，并结合脱贫攻坚、地质灾害避险实施异地搬迁，逐步向中心村聚集。

位于《瑞丽市乡村规划管理实施办法（试行）》城市管控区范围内的村庄，原则上不再规划和审批新增宅基地，鼓励村集体通过建设农民公寓等方式保障“户有所居”。

第十条  农户建房占用农用地的，由乡（镇）人民政府按年度分批次申请办理农用地转用报批手续，经依法批准后由乡（镇）人民政府按户逐宗批准宅基地，相关税费原则按照“谁使用、谁承担”进行缴纳。

第十一条  农村宅基地严格实行土地用途管制。经批准的农村宅基地，只能用于农村村民住房及其生活附属设施建设，不得改变土地用途，国家法律法规或政策另有规定的除外。

第三章     申请条件和审批程序

第十二条  农村宅基地实行“一户一宅”，以户为单位申请宅基地。

（一）户是指具有本村组常住户口，取得本集体经济组织成员资格，享受集体资产分配，履行集体成员义务的集体经济组织成员家庭户。一般由户主、配偶、子（女）、父（母）等家庭成员组成，原则上：

1. 父母不得单独确定为一户（子女均不在本经济组织的除外）；

2. 农村独生子女户，由父母和子女等家庭成员组成，确定为一户；

3. 农村多子女户，子女已结婚的可确定为一户，父母须随其中一位子女组成一户；

4. 无直系亲属的单身可以确定为一户。

（二）宅是指能基本满足生产生活需求的住房、附属用房和庭院等的宅院。

第十三条  农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积按下列标准执行：

（一）坝区村庄每户宅基地用地不超过300平方米；

（二）山区村庄每户宅基地用地不超过350平方米；

（三）跨坝区山区界限村庄每户宅基地用地不超过350平方米。

第十四条  户籍在本村民小组的农户，符合下列情形之一的，可申请宅基地：

（一）家庭成员已年满18周岁并已达到分家分户单独居住的，村委会出具证明材料并公告30天无异议的，可按一户申请；

（二）现有宅基地面积低于规定标准，且依法进行归并的；

（三）实施城市、集镇、村庄规划以及进行乡镇、村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的；

（四）因发生或者防御自然灾害等不可抗拒因素，需要搬迁的；

（五）外来人口落户，成为本村集体经济组织成员，没有宅基地的；

（六）法律、法规规定的其他情形。

第十五条  有下列情形之一的农户，申请宅基地不予批准：

（一）非本集体经济组织成员申请宅基地的；

（二）申请宅基地选址不符合规划的；

（三）原有宅基地面积已超过本办法第十三条规定标准再申请新宅基地的；

（四）拒绝签订《农村宅基地使用承诺书》的；

（五）出租、出卖、赠与及以其他形式转让宅基地，或者将住房改作他用的；

（六）不合理分户申请宅基地的；

（七）原有宅基地征收时已按有关规定补偿或安置的；

（八）违法占地建房未依法处理结案的；

（九）法律、法规规定的其他不能使用宅基地的。

第十六条  有下列情形之一的，报经原批准机关批准，可以注销其产权证或有关批准文件，由村集体收回宅基地使用权：

（一）自批准宅基地之日起满二年未动工建设的，经批准延期的除外；

（二）未履行批新退旧协议的；

（三）骗取批准或非法转让宅基地的；

（四）不按批准用途使用宅基地的，国家法律法规或政策另有规定的除外；

（五）法律、法规规定应收回宅基地使用权的。

第十七条  符合申请宅基地的农户，按下列程序审批：

（一）农户持户口簿、身份证和其他需要提供的资料，向集体经济组织（村民小组）提出书面申请；

（二）村民小组收到申请后，提交村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示7天。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会（以下简称“村级组织”）审查。

（三）村级组织召开村两委及村务监督委员会议按照村民自治议事规则进行审查，重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等，审查通过的，由村级组织签署意见，报乡（镇）人民政府；

（四）乡（镇）人民政府审批后，由村级组织张榜公布宅基地审批结果，集体经济组织（村民小组）逐宗落实到户；

（五）经批准的宅基地，由乡（镇）人民政府组织有关人员按照批准的宅基地位置、四至界线到实地放线定桩，农户在取得《乡村建设规划许可证》、《农村宅基地批准书》后，方可开工建设；

（六）农户建盖住房确需使用集体所有林地的，应向所在地乡（镇）林业站提出书面申请，由乡（镇）林业站出具书面审核意见，并将审核情况向林业和草原部门报备。农户持审核意见书依法办理审批手续。

第十八条  农户建房，应当严格按照批准的宅基地范围、面积、规划层数、高度及质量标准进行施工，不得擅自变更或扩大建设，建设完工后，按照《瑞丽市乡村规划管理实施办法（试行）》规定申请验收。

第四章   不动产登记

第十九条  经依法批准的农村宅基地，当事人应当在二年内完成住宅建设并通过竣工验收，竣工验收后申请人在一年内持不动产登记相关材料向不动产登记机构申请办理房地一体的不动产登记。

第二十条  农村宅基地办理不动产登记手续所产生的费用按相关规定执行。

第二十一条  农村宅基地纳入不动产登记管理，建立完善的不动产登记档案。

第二十二条  宅基地使用权被收回的，当事人自接到宅基地使用权收回决定之日起三十日内，向不动产登记机构申请办理宅基地使用权注销登记。逾期不办理的，由不动产登记机构对该宅基地使用权进行注销公告，公告期满后直接办理注销登记。

第二十三条  已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非本集体经济组织的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证。在不动产登记簿和权属证书附记栏注记“该权利人为本集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

第五章    监督管理

第二十四条  全面落实“三到场”制度。收到宅基地和建房（规划许可）申请后，乡（镇）人民政府要及时组织所属农业农村、自然资源部门实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡（镇）人民政府申请划定宅基地用地范围，乡（镇）人民政府及时组织所属农业农村、自然资源等部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。农户建房完工后，乡（镇）人民政府组织所属相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

第二十五条  乡（镇）人民政府应建立和健全农村宅基地监督管理制度，切实加强建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为，重点加强城乡结合部农村宅基地的监督管理。

第二十六条  严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购置宅基地办理《农村宅基地批准书》，严禁为城镇居民在农村购买的宅基地使用权及房屋所有权办理不动产登记。

第二十七条  乡（镇）人民政府、村民委员会、村民小组负责对辖区宅基地违法违规行为监督管理；市级相关部门对宅基地管理负有共同监管责任。对发现的违法行为不制止、不报告、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，根据其情节给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第二十八条  无权批准农村宅基地的单位或者个人非法批准宅基地的，超越权限非法批准宅基地的，或者违反本办法规定批准宅基地的，其批准文件无效。对非法批准宅基地的有关责任人员，根据其情节给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

第二十九条  对未经申请或采取欺骗手段骗取批准宅基地，或违反相关法律法规占用土地建房的，由乡（镇）人民政府责令退还非法占用的土地，限期拆除违法建筑并恢复土地原状；逾期不拆除的，由乡（镇）人民政府按《云南省德宏傣族景颇族自治州村庄规划建设管理条例》第三十九条执行。

第三十条  任何单位和个人均有权对宅基地申请使用中的违法行为进行投诉和举报。乡（镇）人民政府收到投诉和举报后，应当及时核实，并将有关情况反馈给举报人。

第六章    历史遗留问题和特殊问题

第三十一条  分阶段依法处理农民集体成员宅基地确权登记。农民集体成员经过批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记。《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日）颁布实施前，已使用的宅基地，至今仍继续使用并未扩大面积且有房屋的，四至界线清楚无争议，房屋产权清晰，经村、组确认，公示7天无异议后，报所在乡（镇）人民政府审批，可按实际使用面积确权登记。《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日）颁布实施至本办法出台前，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，经村、组确认，公示7天无异议后，报所在乡（镇）人民政府审批，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照本办法第十三条规定的面积标准重新进行确权登记。农村集体成员进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

第三十二条  非农民集体成员宅基地确权登记。非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《中华人民共和国土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

第三十三条  《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日）颁布实施至本办法出台以前，宅基地实际面积超过本办法第十三条规定面积标准的，实行有偿使用。有偿使用标准由村集体组织召开村集体会议或本村民小组户代表会议确定，所得收入归本村集体经济组织所有。其收费标准可参照以下确定：

（一）超出规定面积标准1—100平方米的部分，按每年每平方米7元收取费用。

（二）超出规定面积标准100平方米以上，每增加100平方米收费标准提高3元，具体为：1. 超出规定面积标准101—200平方米的，按每年每平方米10元收取费用；2. 超出规定面积标准201—300平方米的，按每年每平方米13元收取费用；3. 超出规定面积标准301—400平方米的，按每年每平方米16元收取费用；4. 超出规定面积标准401—500平方米的，按每年每平方米19元收取费用；5.超出规定面积标准501—600平方米的，按每年每平方米22元收取费用；6.超过600平方米的，按每年每平方米25元收取费用。

第三十四条  在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村农民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。已无人使用且无合法继承人的宅基地，由村集体无偿收回，归村集体所有。

第三十五条  本办法出台之日，农户在建的住房未按规定申请使用宅基地的，必须按本办法第十四条规定补办申请使用宅基地手续，宅基地使用面积按本办法第十三条规定执行。宅基地实际面积超过规定标准的原则上要限期整改到位，确实无法整改的，按照本办法第三十三条规定执行。

第七章    附    则

第三十六条  本办法与国家法律法规相冲突的以国家法律法规为准，国家、省、州出台新规定的，从其规定。

第三十七条  本办法由瑞丽市农业农村局、瑞丽市自然资源局负责解释。

第三十八条  本办法自2020年6月5日施行，试行期为3年，有效期至2023年6月4日。