各乡(镇)人民政府，县人民政府各部门：

《新乡县农村宅基地有偿使用流转和退出暂行办法》已经县政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

新乡县人民政府办公室

2020年11月9日

新乡县农村宅基地有偿使用流转和退出暂行办法

为全面贯彻落实中央和省委、市委关于深化农村改革的各项决策部署，根据《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)、《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》(农经发〔2019〕4号)和《河南省新乡市农村闲置宅基地盘活利用试验方案》文件精神，结合我县实际，制定本暂行办法。

一、宅基地有偿使用

为进一步强化土地公有制性质，体现宅基地的公平使用，逐步解决因历史原因形成的宅基地超标准占用、闲置、低效利用等问题，推行由农村集体经济组织主导下的宅基地有偿使用制度，建立农村集体土地节约集约、高效利用机制。

(一)收取对象

因历史原因形成“一户一宅”超标准占用部分；“一户多宅”的多宅部分，以及非本集体经济组织成员通过继承房屋或其他方式合法占有和使用的宅基地。

(二)一户一宅的认定标准

“户”是指本行政区域内实行农村集体所有制形式的本村常住户(寄户除外)。户数及人口原则上以公安机关登记的户籍为基础进行认定。

1.农户只有1个子女的，认定为一户。

2.农户有2个以上子女，但只有一个儿子的，父母随儿子居住，认定为一户。

3.农户有2个以上儿子，父母随其中一个儿子居住认定为一户，其他儿子成年后可认定为一户。

4.一户村民虽有两处或两处以上宅基地，但面积总和未超过167㎡的，认定为一宅。

5.干部、职工的配偶为农民，在配偶的户籍所在村庄建有房屋的，可认定为一户。

6.对入驻新型农村社区，单体独户的认定为一宅，原则上多层、高层单元房不认定为一宅(由村集体经济组织或村民委员会根据实际情况进行认定)。

7.其它特殊情况，由村集体经济组织或村民委员会民主决定。

(三)收取范围

因历史原因形成超标准占用宅基地，在《河南省实施<土地管理法>办法》规定宅基地使用面积的基础上，予以适度放宽。

1.对符合“一户一宅”的宅基地，本着节约集约、保障需求、维护权益的原则，村集体经济组织或村民委员会根据实际情况，因地制宜，采用任选下列一种方式计算有偿使用费收取范围：

(1)超过标准面积167㎡的宅基地，集体经济组织可将其列入收取有偿使用费范围。

(2)经民主决议，根据农村宅基地确权登记成果，按全村宅基地平均面积作为起征面积，即：全村宅基地总面积之和/总宗数=起征面积，或由各村依据本村方划宅基地的实际情况合理拟定起征面积，最高不超过333㎡。

收取范围确定后，村集体经济组织或村民委员会要对收取对象和收取情况进行张榜公布，并报乡(镇)人民政府、区管委会审核备案。

2.“一户多宅”的多宅部分，不愿退出的须交纳整宗宅基地有偿使用费。

3.非本集体经济组织成员通过继承房屋或其他方式合法占有和使用宅基地的，鼓励退出；也可结合实际情况，经民主评议，提出具体办法。

(四)收取标准

1.对“一户一宅”的，有偿使用根据其超出起征面积的多出部分实行阶梯式计费。阶梯式计费标准如下：

(1)超出面积1—100㎡部分按每年5元/㎡计费；

(2)超出面积101—200㎡部分按每年10元/㎡计费；

每增加100㎡标准提高5元/㎡计费，以此类推。(对大于600㎡以上的宅基地，不鼓励执行有偿使用政策，鼓励村集体经济组织或村民委员会组织强制收回。)

2.对“一户多宅”，农户可自愿选择一宅，扣除起征面积的部分，按以上阶梯式计费标准核算收取；其余多出的宅基地整宗按以上阶梯式计费标准收取。

3.非本集体经济组织成员通过继承房屋或其他方式合法占有和使用宅基地的和原属本集体经济组织成员时取得宅基地的，可结合实际情况，经民主评议，制定收费标准。

4.对“一户多宅”的多出部分、非集体经济组织成员的宅基地，鼓励有偿退出。

5.建档立卡贫困户、五保户可经过民主决议给予减免。

6.本办法规定的计费标准，乡、村可根据本地实际情况进行适当调整。

7.其它特殊情况，由村集体经济组织或村民委员会民主决定。

(五)收取方式

每年的第四季度为集中交纳时间，村集体经济组织或村民委员会负责根据交纳对象自愿申请，通过民主决议，对主动交纳宅基地有偿使用费可制定相应的奖励政策。中途申请退出宅基地的，按未使用时限退回有偿使用费，宅基地有偿使用费收取时开具统一的财政票据。

(六)收费主体

宅基地有偿使用费由村集体经济组织或村民委员会负责收取，各乡(镇)人民政府、开发区管委会负责指导。党员、村组干部、村集体经济组织负责人、村民代表应带头交纳；对不按时交纳宅基地有偿使用费且拒不执行宅基地退出政策的，由村集体经济组织或村民委员会申请，可以纳入社会信用体系惩戒系统。

(七)使用范围

按照“取之于民、用之于民”的原则，宅基地有偿使用费纳入村级账户管理，主要用于村庄改造、基础设施建设、宅基地退出补偿、务工补助等，也可用于对在法定面积标准内节约使用土地的农户奖励。宅基地有偿使用费收缴使用情况每年至少公开两次。

(八)确权登记

在宅基地确权登记时，对交清有偿使用费且符合村级规划的可以申请颁发不动产权证，对拒不交纳有偿使用费的村集体经济组织有权暂缓出具不动产登记相关证明。

二、宅基地流转

(一)流转方式

农村宅基地可采取转让、赠与、置换等方式进行流转。

(二)流转范围

受让人应为本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的成员；对符合集体经营性建设用地入市有关规定的也可进行流转。

(三)流转条件

转让方必须同时满足以下条件方可流转：

1.转让方流转宅基地后仍有合法住所，能保证基本居住需要，流转后不得再申请宅基地。

2.流转的宅基地及房屋，必须产权明晰无争议，且符合土地利用总体规划、村庄建设规划。

3.宅基地流转必须经村集体经济组织或村民委员会同意。

受让方应同时具备以下条件(继承除外)：

1.为本集体经济组织成员。

2.符合分户建房条件。

(四)自愿流转

对符合流转条件的，本着双方自愿原则，转让方和受让方参照以下程序进行流转：

1.申请。宅基地流转双方必须同时向村集体经济组织或村民委员会申请。

2.审查。村民委员会对流转双方的资格进行审查，通过审查的，村集体经济组织或村民委员会将申请流转双方的相关信息公示不少于5天，对无异议的，报乡(镇)人民政府、区管委会审核。

3.审核。各乡(镇)人民政府、区管委会在接到申请后，应组织人员对宅基地流转进行调查审核，审核结果公示不少于5天。

4.签订流转协议。经乡(镇)人民政府、区管委会批准后流转双方签订协议。

5.变更登记。受让方按照变更登记的相关要求申请变更登记。

(五)竞价流转

村集体经济组织或村民委员会原则上分配宅基地不得收取任何费用，对具有商业或其他附加值的宅基地，在符合分户条件的成员内部流转时，可采用公开竞价方式选择。参照以下程序进行流转：

1.信息发布。村集体经济组织或村民委员会将土地及规划信息进行发布公告，公开宅基地位置、面积、用途、建设标准、竞价日期、竞价方式等内容，公告时间不少于15天。

2.竞价报名。申请人在公告期间进行报名，公告截止时报名结束。

3.资格审查。报名结束后2天内，村集体经济组织或村民委员会要对申请人资格进行审查，对审查合格的公示不少于5天，无异议的，通知竞价人参与竞价。

4.现场竞价。组织符合条件的农户现场集中参与竞价，报价最高者即为竞得人。

5.竞价确认。竞价成功后，竞得人需在7天内向村集体经济组织或村民委员会交清竞拍价款。

6.结果公示。竞得结果在本村进行公示。

(六)入市流转

根据当地产业发展，利用宅基地用于经营、生产或兴办企业的，在符合村级规划的前提下，按照集体经营性建设用地入市有关政策规定进行流转。

三、宅基地退出

(一)退出方式

以下情况由村集体经济组织或村民委员会实行依法无偿退出：

1.集中供养或去世后的五保户，其宅基地由村集体经济组织或村民委员会依法收回。

2.未经本集体经济组织或村民委员会批准、违法建设的宅基地，本集体经济组织或村民委员会可依法要求其无偿退出。

3.宅基地划定后超过两年未建设，村集体经济组织或村民委员会可依法要求其无偿退出。

4.非集体经济组织成员且不在村内生活，宅基地上房屋坍塌两年以上，村集体经济组织可依法要求其无偿退出。

除以上情况外，宅基地退出要坚持自愿、协商原则，依法实行有偿退出。村集体经济组织在保障农户基本居住需求的前提下，鼓励农户自愿退出。

5.已经在新型社区内进行安置的村民，其原宅基地由村集体经济组织或村民委员会要求其无偿退出。

(二)宅基地退出补偿

1.对依法取得的宅基地整宗自愿退出的，实行有偿退出，宅基地退出补偿标准参照土地征收区片价格计算，房屋状况良好的由双方协商补偿或第三方评估补偿标准。

2.对未整宗自愿退出的宅基地，不进行补偿，但退出面积超过167㎡，可实行有偿退出。

3.补偿标准及补偿金额要进行公示，公示期限不少于5天。

4.宅基地自愿退出的住户，可享受优先保障性住房优惠政策。

5.退出的宅基地按照村级规划重新合理安排使用或进行复垦。

(三)退出程序

1.申请。申请人到村集体经济组织或村民委员会提出书面申请，经确认后，报乡(镇)人民政府、区管委会。

2.审核。由乡(镇)人民政府、区管委会组织进行实地调查，对宅基地状况、拟退出宅基地的面积进行调查，调查结果在村内公示，公示日期不少15天。

3.签订协议。经审核符合规定条件的，申请人与村集体经济组织或村民委员会签订《宅基地退出协议》，并报乡(镇)人民政府、区管委会备案。

4.处置地上附着物。宅基地退出户要在协议约定期限内，完成房屋、地上附着物的交接和清理。如涉及房屋拆除的，可由退出户实施，也可由村集体经济组织或村民委员会负责实施。拆除费用按照双方协议约定执行。

5.支付补偿款。按照《宅基地退出协议》约定补偿内容，由集体经济组织支付补偿款。

(四)对实施宅基地退出的奖补政策

1.宅基地退出可由乡(镇)人民政府、区管委会直接实施，也可由乡(镇)人民政府、区管委会指导，村集体经济组织或村民委员会自行实施。

2.退出后的宅基地由村集体经济组织或村民委员会负责管理使用，对安排其他符合分户条件的集体经济组织成员作为宅基地使用，政府不予奖补；对宅基地退出复垦为耕地的，要先经乡(镇)人民政府、区管委会初验合格，再由县自然资源局组织有关部门验收合格后，对符合上级要求可作为建设用地指标的在县域内有偿使用。

3.作为拆旧复垦指标有偿使用的地块，由村集体经济组织和村民委员会负责监管，不得弃耕或用于各类建设。

(五)低收入人群住房保障

村集体经济组织要科学合理利用有偿使用费、拆旧复垦指标有偿使用费用及其他政策资金，在村庄建设用地或拆旧宅基地范围内，按照以人为本的原则，建设人均住房面积不超过30㎡可直接入住、功能性齐全的保障性住房，保障性住房原则不超过2层。集体经济组织结合本人意愿，重点解决建档立卡贫困户、孤寡老人、五保户等低收入人群住房问题。

(六)事务保障

各村民委员会或村集体经济组织应充分发挥民主决策，合理选择利用一处已退出的宅基地和房屋，作为本村村民、家族公用的事务性活动场地，解决宅基地退出后丧葬祭拜场地需求。

四、其他事项

本办法自印发之日起施行。自实施之日起，城市规划区范围内的村庄不得新划宅基地，不得进行新建、翻建等行为，原则上不进行宅基地有偿使用流转和退出。对于具备开展宅基地有偿使用流转和退出条件的村庄可通过民主决策等程序参照本办法执行。

本暂行办法如和上级出台新的法律法规相冲突，以新的法律法规规定为准。

抄送：县委，县委各部门，县人大，县政协。

新乡经济开发区管委会，中国农科院新乡试验基地管委会。

县法院，县检察院。

新乡县人民政府办公室

2020年11月9日印发

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