各县区人民政府，市开发区、高新区管委会，市政府各部门、各直属机构企，市属各业，各大中专院校：

为进一步完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《山东省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（鲁政办发〔2019〕33号），结合我市实际，制定以下实施意见。

一、总体要求

到2020年底，初步建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场；形成市场规则健全完善，交易平台功能齐全，服务监管落实到位，市场秩序更加规范，配置效率显著提高，一、二级市场协调发展，资源利用集约高效的现代土地市场体系。全市各县区范围内，建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象为国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等规定。

二、工作任务

（一）建立土地交易机制。扩大市场开放程度，引入市场竞争机制，提高交易服务效率，形成新的转让、出租、抵押机制。

1.建立国有建设用地使用权二级市场公开转让、出租机制。鼓励宗地转让、出租信息在线下土地有形市场和线上互联网信息平台公开发布，扩大交易覆盖面，提高土地成交率。制定国有建设用地使用权公开交易规则。国有建设用地使用权交换、赠与、作价出资时，按照转让方式办理有关手续。作价出资（入股）、授权经营类型的国有建设用地使用权转让的，可在剩余的使用年期内转为出让国有建设用地使用权。（市自然资源和规划局牵头，市住房和城乡建设局、市税务局、市行政审批服务局配合，各县区政府落实）

2.建立国有建设用地使用权抵押网上办理机制。改变目前线下抵押登记的单一办理方式，实施抵押登记网上预约、申请、受理，形成线上、线下并行的抵押登记模式，提高抵押登记服务效率。制定抵押登记实施细则，进一步明确抵押登记程序和要求。自然人、企业均可作为抵押权人依法办理不动产抵押登记。引入抵押价格市场竞争机制，以价高者得的原则确定抵押权人，促进土地抵押，解决企业融资难问题。引入第三方评估机制，评估划拨国有建设用地使用权权益价格，合理确定抵押价格。探索允许营利性的养老、医疗、教育等社会领域机构以有偿方式取得的土地、设施等财产进行抵押融资。制定反担保抵押、顺位抵押、在建工程抵押的具体规定，细化可以、禁止抵押的国有建设用地使用权范围，完善抵押期限管理和不动产预告登记制度，保障抵押登记行为更加规范、高效。（市自然资源和规划局牵头，市银保监局、市住房和城乡建设局、市行政审批服务局、人民银行菏泽市中心支行配合，各县区政府落实）

3.建立划拨国有建设用地使用权公开转让机制。研究制定划拨国有建设用地使用权公开转让的具体政策和措施，根据转让后是否符合《划拨用地目录》，确定具体的办理条件、程序和要求，提高转让处置服务效率。对符合转让条件的划拨国有建设用地使用权，纳入线上线下交易市场公开转让，转让后符合《划拨用地目录》的，受让方凭划拨决定书办理不动产登记转移登记手续；不符合《划拨用地目录》的，受让方先办理有偿使用手续，再办理不动产转移登记。（市自然资源和规划局牵头，市住房和城乡建设局、市行政审批服务局配合，各县区政府落实）

4.完善划拨国有建设用地使用权出租机制。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。宗地长期出租，或部分用于出租且不可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。（市自然资源和规划局牵头，市住房和城乡建设局、各县区政府落实）

（二）建立土地交易运行模式。建立线下土地交易有形市场，建立“互联网+土地”线上土地交易信息平台，形成线上线下相结合的土地交易新模式。

1.建立土地交易有形市场。按照交易、登记一体化建设的原则在不动产登记中心和现有的公共资源交易中心土地交易平台基础上搭建城乡统一的土地交易市场。市场内设置转让、出租、抵押等交易事项办理窗口，设置供需信息收集发布、交易咨询、交易中介等服务窗口，设置招标拍卖挂牌室、地块推介展示厅、交易信息显示屏等公开交易配套设施，为交易各方提供一站式便捷服务。（市自然资源和规划局牵头，市行政审批服务局配合，各县区政府落实）

2.建立土地交易有形市场体系。按照有形市场建设要求，市自然资源和规划局负责市本级有形市场的具体筹建和运行，市审批服务局配合做好建设相关工作。各县区参照市本级建设模式，根据各自方案建立有形市场。市、县两级有形市场应标准一致、规则统一、内容衔接，做到功能定位准确、选址位置得当、空间布局合理、设施配置齐全、人员配备到位。2020年11月底前，初步建成全市统一的土地交易有形市场体系。（市自然资源和规划局牵头，市行政审批服务局配合，各县区政府落实）

3.建设全市土地二级市场交易信息平台。按照“省市共建”的原则，在自然资源部土地二级市场信息系统基础支撑服务和省自然资源厅土地二级市场交易信息服务系统相关成果的基础上，依托菏泽市公共资源交易平台建设标准统一、覆盖全市的土地二级市场交易信息平台。实现土地一、二级市场联动和交易登记联动，并与省国土资源社会信用信息管理系统、省土地利用动态监测系统对接，采用部、省土地二级市场信息系统提供的统一身份管理体系实现身份互认。为交易双方提供供需信息发布、审核、咨询等服务，承接交易服务委托、办理交易业务、提供挂牌竞价、签订合同、交易事项受理、审核、监管等业务。2020年11月底前，初步建成全市土地二级市场交易信息平台。（市自然资源和规划局牵头，市财政局、市银保监局、市行政审批服务局、人民银行菏泽市中心支行配合）

4.建立市场内部长效运行机制。制定线上线下交易信息数据管理细则，形成“信息发布、达成意向、办理交易、签订合同、交易监管、征收税款、办理登记”的交易、登记服务流程。研究制定土地二级市场网上交易规则，明确网上交易的条件、程序和要求。研究制定土地交易有形市场建设规范，编制交易手册或指南，印制交易合同文本和格式文书。（市自然资源和规划局牵头，市行政审批服务局、市税务局、市银保监局、人民银行菏泽市中心支行配合）

（三）建立交易服务体系。从政策咨询、中介服务、地块推介、诉求解决四个方面，构建新的交易市场服务体系。

1.提供交易咨询服务。研究制定土地交易咨询服务办法，组织业务专家和公职律师成立线上线下土地交易服务团队，在线上线下交易市场设置交易咨询服务窗口，提供土地法律法规政策、土地市场相关咨询、土地交易常识咨询服务，营造市场氛围，激发市场活力。（市自然资源和规划局牵头，市行政审批服务局配合，各县区政府落实）

2.提供交易中介服务。在线上线下交易市场分别设置土地测绘、土地估价、税费缴纳、款项结算、资金监管、经纪服务等窗口或模块，为交易各方提供交易委托代理、交易事项办理等中介服务。研究制定中介机构和人员管理办法，积极培育、发展市场中介组织，同时，加强对中介服务机构和人员指导监督，建立诚信褒奖、失信惩戒的信用监管机制，引导其诚实、守信经营。（市自然资源和规划局牵头，市行政审批服务局配合，各县区政府落实）

3.提供土地宣传推介服务。探索建立网上土地推介模式，接受市场主体委托，由中介机构为其提供宗地推介方案调研、策划、设计、互联网推广等全程推介服务，推动快速完成地块招商工作。（市自然资源和规划局牵头，市行政审批服务局配合，各县区政府落实）

4.提供交易举报投诉服务。对市场管理人员、业务承办人员、中介机构等从业行为进行社会监督，督促规范交易行为，提高交易服务效率。（市自然资源和规划局牵头，市行政审批服务局配合，各县区政府落实）

（四）健全监测监管方式。从事前、事中、事后三个环节，完善市场分析研判和管理调控的具体措施，形成新的市场监测监管方式。

1.实施交易监测分析。及时梳理汇总全市土地一、二级市场交易数据信息，分析土地市场土地交易规模、结构、时序、节奏等规律，定期形成市场监测分析报告，在线上线下及时公开，为交易主体提供市场形势分析服务。（市自然资源和规划局牵头，市行政审批服务局配合，各县区政府落实）

2.实施交易事中管制。对扰乱市场时序、不遵守市场公开交易纪律等交易行为的，及时实施停牌、中止交易等交易管制措施。对交易价格低于正常市场价格20%的，及时行使政府优先购买权，收回收购后纳入政府土地储备，保障市场平稳发展。（市自然资源和规划局牵头，市行政审批服务局配合，各县区政府落实）

3.实施交易事后监管。明确交易后履行出让合同或划拨决定书的具体要求和措施。健全完善土地利用动态巡查制度，加快土地市场诚信体系建设，对违法违规违约用地行为，及时纳入自然资源和规划部门用地诚信异常名录和黑名单，采取经济手段与信用手段相结合的方式，强化交易事后监管，确保交易前后衔接、行为规范。（市自然资源和规划局牵头，市行政审批服务局、市税务局配合，各县区政府落实）

（五）建立部门联动协作机制。重点推动涉法土地、金融系统不良土地资产、国有企事业单位改制土地进入线上线下市场公开机制，形成推动存量土地开发的部门联动协作新机制。

1.建立涉法土地协作处置机制。由市中级人民法院、市自然资源和规划局共同形成涉法土地处置实施意见，就涉法土地查询、查封、协助执行、拍卖等事项达成一致意见，解决执行难、管理难的问题。对法院需委托公开拍卖的土地，纳入土地市场公开拍卖，促进盘活利用。法院委托拍卖土地时，应通知同级税务部门，以便税务部门依法征收涉法土地处置环节税收及依法主张税收债权。（市中级人民法院牵头，市自然资源和规划局、市税务局配合，各县区政府落实）

2.建立金融不良土地资产入市盘活机制。由市银保监局推动各银行业金融机构定期对金融不良土地资产进行梳理排查，甄别筛选不良土地资产企业名单、宗地底数，分期分批纳入土地市场公开推介交易，推动存量土地资产盘活利用。（市银保监局牵头，市中级人民法院、市地方金融监管局、市自然资源和规划局、人民银行菏泽市中心支行配合，各县区政府落实）

3.建立国有土地资产协作处置机制。由市自然资源和规划局会同市财政局、市国资委，研究制定党政机关、事业单位、国有企业改制土地资产处置意见。对改制后符合《划拨用地目录》的，凭划拨决定书办理不动产转移登记手续；不符合的，办理有偿使用手续。对改制涉及的出让土地，按照国有资产交易相关法律法规执行。（市自然资源和规划局牵头，市财政局、市工业和信息化局、市国资委配合，各县区政府落实）

三、实施步骤

（一）准备阶段。2020年9月底前，组织相关部门、单位进行座谈研究，在省自然资源厅的指导下，借鉴试点市先进经验，制定实施方案。

（二）实施阶段。2020年11月底前，市、县两级全面建成线上线下交易平台，人员全部配备到位。

（三）总结阶段。2020年12月底前，各县区政府全面总结并形成书面报告。

四、保障措施

（一）加强组织领导。各县区政府，有关部门、单位要充分认识到完善建设用地使用权二级市场的重要性，确保各项工作举措和要求落实到位。市、县两级分别建立联动机制，做好人员和经费保障，有序推进土地二级市场建设。

（二）强化督导协调。定期召开工作联席、调度会议，及时研究推进政策、措施和建议，督导各县区工作进展情况并适时通报。

（三）做好宣传引导。通过报纸、电视、网络、微信、微博等新闻媒体，加大对土地二级市场相关政策宣传力度，及时总结各地典型经验和创新做法，扩大土地二级市场影响力、吸引力，调动市场主体参与积极性；合理引导市场预期，妥善回应社会关切，积极营造市场氛围，推动土地市场平稳、规范、健康发展。

菏泽市人民政府办公室

2020年9月8日

（此件公开发布）

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