土地出让金是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。平时所说“土地财政”主要就是指这部分收入，近年来一些地方政府通过转让补充耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标也能获得上亿收入。因此，现在所说“土地财政”，既包括卖地，也包括卖指标。那么什么时候需要缴纳土地出让金？主要有这7种情形！

一、什么时候需要缴纳土地出让金？

1、以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款(不含代收代缴的税费)。

2、转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款。

3、处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款。四是转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款。

4、转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款。

5、改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。

6、出租国有土地向承租者收取的土地租金收入;出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益;土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用(不含征地管理费)。

7、向国有土地使用权受让人收取的定金、保证金和预付款，在国有土地使用权出让合同生效后可以抵作土地价款的。

二、土地出让金缴纳注意事项有哪些？

土地出让金管理目前依据的主要文件有《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）、《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综〔2006〕68号）等。需重点了解的主要有两点：

1、要拿证必须缴全款

按照合同约定也可以分期缴纳，《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号）有相关规定，提出合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。但要拿到国有建设用地使用权证书，必须缴清全部土地出让价款，同时不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书，否则要追究有关领导和人员的责任。

2、不能直接或变相减免和返回

就是不得以"招商引资"、"旧城改造"、"国有企业改制"等各种名义减免土地出让收入，实行"零地价"，甚至"负地价"，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入；也不得违反规定通过签订协议等方式，将应缴地方国库的土地出让收入，由国有土地使用权受让人直接将征地和拆迁补偿费支付给村集体经济组织或农民等。但一些法院在审理涉及返回土地出让金的案件时，却依据《合同法》出现了不同认识和判决结果，让人感到迷惑。