第一章 总则

第一条 目的依据。

为加强我区宅基地管理，促进节约集约用地，规范审批程序，引导乡村建设合法有序开展，改善乡村人居环境，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》、《住房城乡建设部关于进一步加强村庄建设规划工作的通知》（建村〔2018〕89号）和《广东省农业农村厅、广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）的有关规定，结合我区实际，制定本细则。

第二条 适用范围。

本细则适用于我区村庄规划区确定的集体建设用地范围内进行农村村民自建（含改建）住宅建设、乡镇企业、公共服务设施和公益事业用房建设的规划许可和监督管理。

已完成“村改居”、已完成旧村改造或处于改造批复有效期内的旧村，按照城镇统一规划建设管理，不适用本实施细则。城镇规划区范围内的村民住宅建设，符合城市规划或者镇规划，由区自然资源局核发《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。

第三条 部门职能。

镇政府（含街道办事处，下同）负责辖区内农村村民自建住宅建设的乡村建设规划许可审批、规划核实（规划验收）工作，审核村民申报的农村村民自建住宅建设“一户一宅”情况；负责辖区内乡镇企业、乡村公共服务设施和公益事业用房建设规划许可、规划核实（规划验收）的初审，查处违反乡村建设规划管理的违法建设。

区自然资源局负责乡镇企业、乡村公共服务设施和公益事业用房建设规划许可审批、规划核实工作；组织测绘机构提供放线、验线、规划核实测量等方面的服务；依法对区城管执法局移送的违法建设提出规划定性意见；为村民个人非公寓式住宅、村公共服务设施和公益事业用房提供施工建设方面的业务指导和技术知识培训。

区财政、公安、发改、生态环境、农业农村水利、文广旅体等相关部门按照各自职责，协同实施本细则。

第二章 审批原则

第四条 审批原则。

（一）“一户一宅”原则。严格执行“一户一宅”规定，按照《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的规定，我区的宅基地面积标准一般不超过120平方米。

（二）符合规划的原则。根据村庄规划和土地利用总体规划实施村民住宅用地分配及建设。

（三）节约利用土地的原则。村民建房应鼓励各村盘活存量建设用地，充分利用空闲地、荒置地或已有农村村民住宅用地建房；村民建房应与旧村改造、泥砖房和危破房改造相结合，继续推进泥砖房、危破房、空置房分类改造。

（四）村民自主与统一规划的原则。村民小组负责本村住宅用地分配、调配和使用管理，遵循“统一规划、因地制宜、限额分配、保护权益、经济调节、促进安居”的原则，并根据本村的实际情况，制定乡规民约，细化分户及建房条件，并按照公平、公正、公开的原则与村民签定农村村民住宅用地分配、建房协议。

（五）农村村民住宅用地集体所有原则。农村个人建房的主体是符合建房条件的农村村民，村委（村民小组）应保证对符合条件的农村村民住宅用地进行合法分配，禁止采用拍卖等方式分配农村村民住宅用地。禁止城镇居民购买、租赁或转让农村村民住宅用地。

（六）建新退旧的原则。村民新建住宅需要申请新的农村村民住宅用地的，必须退还原有农村村民住宅用地。申请人应当与依法享有集体土地所有权的村民小组签订协议，保证按期交回原有农村村民住宅用地。新建住宅办理不动产登记之前，原土地、房屋权属凭证应收回注销。

（七）在村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续。

第三章 农村村民自建住宅审批

第五条 一户一宅原则。

“一户一宅”是指依法享有宅基地资格权的农村集体经济组织成员在本集体经济组织内一户只能拥有一处宅基地。“一户”以公安机关户籍登记为依据，对符合分户条件而未分户的，经村民小组、村委会核实，镇政府复核后可以新申请一处宅基地。

华侨、香港和澳门特别行政区居民、外籍华人在农村的宅基地建设管理按《广东省国土资源厅广东省人民政府侨务办公室关于切实维护华侨在农村的宅基地权益的若干意见》（粤侨办〔2011〕3号）相关要求执行，建设规模与村民标准一致。

各村应合理制订年度新增分户建房计划，确保新增分户建房用地符合村庄规划、土地利用总体规划，并结合新增分户申请人的现状居住条件综合考虑。

第六条 建设标准。

（一）村民自建住宅应当坚持节约集约利用土地原则，严格执行“一户一宅”规定，每户建筑占地面积（含院落围墙）应符合所在村的《村庄规划》建筑总平面图布局用地面积规定。

（二）选址要求、建设要求（包括建筑层数、建筑高度与朝向、建筑退让道路红线管理要求、建筑间距控制要求、建筑风貌引导）、集中新建住宅规划和闲置宅基地和闲置农房引导等应按照《村庄规划》中“农房建设管理”的有关要求执行。

建筑高度按建筑物室外地面至建筑物和构筑物最高点的高度计算，当同一栋建筑物有多种屋面形式时，建筑高度按建筑物室外地面至建筑物最高点的垂直高度计算，当建筑周边室外地面标高不一致时，建筑高度从地面以上层数的建筑外墙或结构外围接触室外地面的最低点处起计算。

（三）现状村民住宅改建、扩建，不得影响邻屋安全，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，不得骑压和影响相邻建筑基础，不得危害相邻建筑的正常使用和安全。村民住宅业权人因铺设电线、电缆、水管、煤气管等管线有必要利用相邻土地、建筑物的，应与相邻业权人友好协商。涉及他人利益的，申请人应提供利害关系人书面意见。

（四）新规划村民住宅区应规划设置组团道路，临城市道路的住宅退让道路边线应当符合《惠州市城乡规划管理技术规定》要求，符合我国现行建筑设计规范及相关建筑防火规范要求。

（五）禁止削坡建房及在地质灾害易发区建房。

第七条 村民申请办理乡村建设规划许可证，按如下程序办理。

（一）建房户提交书面申请。申请应提交以下材料：户籍身份证明、权属证明等资料，填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》、《农村宅基地使用承诺书》，一并交由村民小组复核并签署意见，交村委会审核并签署意见。

（二）镇政府组织镇农业农村水利、自然资源部门对拟选址地块的面积及是否符合规划等提出意见。镇自然资源所绘制宅基地权属确认图，镇政府提出审核意见。鼓励村民选择市住房和城乡建设局提供的《惠州市美丽乡村特色农房设计方案》，按《设计方案》统一建设的，可根据相关政策申请奖励；或选择具有资质的建筑设计单位进行设计的施工图纸，要求提供一式两份。

（三）镇政府对申请、审核材料进行公示，公示期不少于10个工作日。公示无异议的或异议不成立的，出具无异议证明。

（四）镇自然资源所进行审查无误后，报镇政府审核或审批，并核发《乡村建设规划许可证》，在核发上述有关证件时加盖镇政府规划审批专用章。

（五）《乡村建设规划许可证》应载明建设项目位置、建设范围、建设规模和主要功能等内容。

第四章 村公共服务设施和公益事业用房审批

第八条 需独立用地的村公共服务设施和公益事业用房应贯彻集约节约用地的原则，非独立用地的村公共服务设施和公益事业用房可在符合相关专业管理要求的情况下合并设置。切实保障村养老、托幼等民生公共服务设施。

村公共服务设施和公益事业用房选址应符合城市总体规划、村庄规划、土地利用总体规划。

村公共服务设施和公益事业用房的申请主体为村委会（或村集体经济组织）。幼儿园、卫生站等村公共服务设施和公益事业用房的建设，村委会（或村集体经济组织）需征求主管部门意见。

村公共服务设施和公益事业用房配置内容及标准按国家及地方相关规范规定执行。人均建筑面积及人均用地面积按本村常住人口计算。

第九条 村委会（或村集体经济组织）召开村民会议（或村集体经济组织成员大会）对拟建项目的范围、规模、投资额、资金来源、设计方案等内容进行表决，出具村民会议（或村集体经济组织成员大会）讨论同意意见后报镇政府审查，由镇政府出具书面审查意见。审查通过后，村委会（或村集体经济组织）应当将申请和审查情况在村委显要位置及建房用地现场进行公示，公示期不少于10个工作日，公示无异议的或异议不成立的，出具无异议证明。

第十条 村委会（或村集体经济组织）持村民讨论意见和镇政府出具的审查意见等申请材料报镇审核，镇政府根据经批准的村庄规划、土地利用总体规划，核查村庄规划、土地利用总体规划情况，并出具规划红线作为规划意见的附件；涉及新增建设用地的，一并提供用地报批指引，涉及文物、生态环境、水利等相关内容的，由相关行政主管部门出具审核意见。

第十一条 村委会（或村集体经济组织）向区自然资源局申请《乡村建设规划许可证》，区自然资源局受理窗口现场审核申请材料，进行纸质媒介和电子系统登记，立案申请材料包括：

（一）立案申请表，包括项目性质、建设规模、选址意向等情况的说明，各用地单位盖公章；镇政府签署的审核意见，加盖公章；

（二）申请人身份证明，村委会（或村集体经济组织）登记证；

（三）授权委托书及代理人身份证明；

（四）经村民会议（或村集体经济组织成员大会）讨论同意意见；

（五）镇政府审核同意意见；

（六）实测现状地形图及电子报批文件；

（七）绘制在1/500现状地形图上的总平面图；

（八）提供建设单位盖章确认的现场照片；

（九）建设工程设计方案审查意见、附图；

（十）区发改部门项目立项文件。

（十一）属于环境敏感工程的，还应提供区生态环境部门出具的环境影响报告文件。

区自然资源局在受理乡村建设规划许可申请后，应当将有关申请事项在政府门户网站上予以公示，涉及国家秘密、商业秘密或个人隐私的除外。

第五章 批后管理及监督管理

第十二条 被许可人应当自取得《乡村建设规划许可证》之日起1年内开工。逾期未开工且未办理延期手续或者申请延期未获批准的，《乡村建设规划许可证》及其附图、附件自行失效。

乡村建设规划许可证失效后可以重新申请。

第十三条 工程开工前，被许可人应当在工程现场显要位置张贴公告《乡村建设规划许可证》及其所有附图、附件复印件，接受社会监督。

农村村民自建住宅建设及乡村公共服务设施、公益事业用房建设符合《乡村建设规划许可证》及其附件各项要求，镇政府和区自然资源局应当出具符合乡村建设规划许可的规划核实（规划验收）意见。

第十四条 镇政府定期汇总已核发农村村民自建住宅建设《乡村建设规划许可证》的规划许可、规划核实（规划验收）等情况，并每季度以书面形式报区农业农村水利局、区自然资源局备案，区农业农村水利局、区自然资源局负责技术培训、指导和监督管理工作。

第十五条 区自然资源局对村公共服务设施和公益事业用房的规划许可、规划核实（规划验收）等情况按照有关规定落实批后监管工作。

第六章 其他

第十六条 经规划核实（规划验收）合格的农村村民自建住宅建设及乡村公共服务设施、公益事业用房建设，可由申请人按有关要求备齐材料向区不动产登记部门申请办理产权登记。

第十七条涉及在册历史建筑、传统风貌建筑名单及预保护期内的历史建筑线索、传统风貌建筑线索的，按照《惠州市历史文化名城保护条例》等规定执行。

第七章 附则

第十八条 本实施细则自2020年9月1日起实施，有效期5年。

附件：1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2.农村宅基地使用承诺书

3.农村宅基地和建房（规划许可）审批表

4.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

5.惠阳区村公共服务设施和公益事业用房申请表

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