各街道办事处，高新园区、各发展区管委会，区直有关部门、单位：

《坊子区农村房地一体登记发证工作实施细则》已经区政府2020年第13次常务会议研究同意，现印发给你们,请结合各自实际，认真组织实施。

潍坊市坊子区人民政府办公室

2020年11月22日

坊子区农村房地一体登记发证工作实施细则

第一条为推进全区农村房地一体不动产登记发证工作，保护农村居民合法财产权，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《山东省农村宅基地管理办法》《关于进一步做好不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6号）、《关于印发山东省农村房地一体不动产确权登记工作方案的通知》(鲁自然资字〔2019〕101号)、《关于印发潍坊市农村房地一体不动产确权登记工作方案的通知》（潍自然资字〔2019〕176号）等法律法规和有关文件规定，结合我区实际，制定本细则。

第二条本细则适用于本区集体土地范围内依法取得土地使用权、依法利用宅基地建造村民住房和依法利用集体所有其他建设用地建造房屋的登记（以下统称农村房地一体登记）。以下情形不适用本细则：

（一）列入“城中村”改造、“棚户区改造”且土地已征收的村庄。

（二）宅基地以外的农业生产用房。

（三）独立厕所、猪圈、牛栏、晒谷场等生活附属设施，现状通道、道路、排水沟等公共设施。

第三条各街道（发展区）成立不少于6人的农村房地一体登记发证办公室，由街道（发展区）（2-3人）、区自然资源和规划分局（2人）、房地一体调查中标单位工作人员（2人）组成。不动产登记办公室实行统一标识、独立场所、集中办公，具体负责本辖区农村房地一体登记审批、发证工作的组织实施。区自然资源和规划分局负责登记发证指导、监督和推进工作。区农业农村局负责农村宅基地的监督管理。区住建局负责农村住房质量和安全的指导工作。各街道（发展区）负责宅基地的审批及房屋质量和安全的监督管理。

第四条权籍调查和宗地编码。

（一）房地一体的权籍调查。将农村宅基地、集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入调查范围。对已完成农村地籍调查的宅基地、集体建设用地，应进一步核实完善地籍调查成果，补充开展房屋调查，形成满足登记要求的权籍调查成果。对尚未开展农村地籍调查的宅基地、集体建设用地，应开展房地一体的权籍调查。农村权籍调查中的房屋调查要执行《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》有关要求。

（二）不动产单元代码编制要求。宅基地、集体建设用地和房屋等地上建筑物、构筑物应一并划定不动产单元，编制不动产单元代码。对已完成宗地统一代码编制的，应以宗地为基础，补充房屋等定着物信息，形成不动产单元代码。对未开展宗地统一代码编制或宗地统一代码不完备的，可在地籍区（子区）划分成果基础上，充分利用已有的影像图、地形图等数据资料，通过坐落、界址点坐标等信息预判宗地或房屋位置以及补充开展权籍调查等方式，编制形成唯一的不动产单元代码。

（三）权属调查结果的公示。开展农村房地一体权籍调查时，调查机构应将宅基地、集体建设用地和房屋的权属调查结果送达农村集体经济组织，农村集体经济组织要在村民会议或村民代表会议上说明，同时以张贴公告等形式公示权属调查结果。对外出无法返回的，农村集体经济组织需通过电话、微信等方式将权属调查结果告知权利人及利害关系人。

第五条农村房地一体登记原则：

（一）以宅基地审批手续和土地权属来源为依据。

（二）以使用现状为基础，以四邻无争议为前提。

（三）房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致，一户一宅。

（四）遵循依法自愿，达到权属合法、界址清楚、面积准确的要求。

（五）房屋正房及附房均予调查，只登记正房面积，附房信息在附记栏中记载。

（六）已发放的宅基地使用权、房屋所有权证书继续有效，不变不换。需换发房地一体不动产权证书的，如测量面积与原登记面积不一致，以精度高的测量方法测得面积登记。

第六条办理农村房地一体首次登记依照下列程序进行：

（一）申请。申请人提出申请并提交相关申请材料。

（二）受理。以村为单位，由调查机构根据个人申请组织有关权籍调查材料，由不动产所在街道（发展区）不动产登记办公室负责受理和初审。

（三）公告。对初步审查合格的申请材料，由区不动产登记中心复审后，在潍坊市自然资源和规划局门户网站及不动产所在地的村公告栏进行公告，公告期为15个工作日。公告期满无异议的，不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。公告期间有异议的，异议人应当以书面方式向不动产登记机构提出异议，并提供相关证明材料，不动产登记机构应当按下列程序处理：

1.经审查异议不成立的，不动产登记机构应将审查结果书面告知异议人，并将登记事项及时记载于不动产登记簿。

2.经审查，确有纷争、难以确定权属的，不动产登记机构应当不予登记，并告知当事人通过诉讼、仲裁等方式解决权属争议。

公告的主要内容包括：拟登记的不动产权利人的姓名或者名称；拟登记的不动产坐落、面积、用途、权利类型等；提出异议的期限、方式和受理机构；需要公告的其他事项。

（四）审核。公告无异议或者异议不成立的，由街道（发展区）不动产登记办公室对申请材料进行审核。

（五）登簿。街道（发展区）不动产登记办公室将审核合格的申请事项记载于登记簿。

（六）发证。街道（发展区）不动产登记办公室负责发放不动产登记证书。

（七）归档。调查机构负责将纸质材料按照顺序整理归档，由各自然资源和规划所（办公室）负责保存。

第七条申请登记所需材料。

（一）申请宅基地使用权首次登记，提交的材料包括：

1.动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；

4.不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；

5.法律、行政法规以及本实施细则规定的其他材料。

（二）申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记，提交的材料包括：

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.不动产权属证书或者土地权属来源材料；

4.房屋符合规划或建设的相关材料；

5.不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；

6.法律、行政法规以及本实施细则规定的其他材料。

（三）申请集体建设用地使用权首次登记，提交的材料包括：

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；

4.不动产权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；

5.法律、行政法规以及本实施细则规定的其他材料。

（四）申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记，提交的材料包括：

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.不动产权属证书；

4.建设工程符合规划的材料；

5.不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；

6.建设工程已竣工的材料；

7.法律、行政法规以及本实施细则规定的其他材料。

第八条农村房地一体确权登记依据的文件资料包括：

（一）市、区政府，街道办事处（发展区管委会）或有关行政主管部门的批准文件、处理决定；

（二）市、区政府或自然资源行政主管部门的调解书；

（三）人民法院生效的判决、裁定或者调解书；

（四）依法设立的仲裁机构生效的裁决书、调解书；

（五）当事人之间依法达成的协议、分家析产协议、继承公证书及其他材料；

（六）履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果；

（七）法律、法规等规定的其他文件。

第九条本细则所称的“户”，原则上以公安部门户籍登记的户为单位申请确权登记。但符合下列条件之一的，也可按户申请确权登记。

（一）已婚且分家单独居住生活；

（二）年满20周岁的本村集体经济组织成员。

符合上述分户条件而未分开居住的农村居民，其实际使用的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

第十条分阶段依法处理宅基地超面积问题。农民集体成员经过批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：

（一）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。

（二）1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超出面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。

（三）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

（四）历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

第十一条具体情况下的农村宅基地登记办法。

（一）经批准使用的宅基地，使用权人未变化的可以办理宅基地使用权及房屋所有权登记；权利人发生变化的，现使用者必须提供合法手续，方能办理登记。

（二）非本村农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《中华人民共和国土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

（三）农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。

（四）农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

第十二条因婚嫁关系居住在外村，但户籍仍在本村的，夫妻双方只能选择在其中一方拥有宅基地。

第十三条经批准回乡落户定居的离退休国家工作人员、职工、军人等安排的宅基地，按宅基地批准文件进行确权登记。

第十四条非住宅其他集体建设用地，按以下规定依法确定集体建设用地使用权：

（一）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在乡（镇）人民政府审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农民集体同意，报所在街道（发展区）审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。

（二）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

第十五条无土地权属来源的宅基地、集体建设用地的确权登记程序。

（一）对没有权属来源的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议，并出具证明，经街道（发展区）审批，属于合法使用的，予以确权登记。

（二）对没有权属来源的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在农民集体同意，并公告30天无异议，经街道（发展区）审核，报区政府批准，予以确权登记。

第十六条对已取得房屋所有权证，但未办理宅基地使用权证，经街道（发展区）批准完善手续后办理登记。对已办理宅基地使用权证未办理房屋所有权证的，依法依规办理。

第十七条对房屋建筑结构、建成年份、建筑物及建筑面积的认定，按照《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）执行。

第十八条农村居民利用宅基地自建房屋，符合乡村建设规划和房屋质量安全的证明材料，按以下要求分类处理：

（一）2018年1月1日《山东省乡村建设规划许可管理办法》实施前的房屋，经所在农民集体经济组织初审，由乡村规划建设监督管理机构出具审查意见；

（二）2018年1月1日《山东省乡村建设规划许可管理办法》实施后的房屋，应提供县级城乡规划主管部门或其委托的街道（发展区）出具的规划许可手续。

（三）2016年10月1日《山东省乡村建设工程质量安全管理办法》实施前的房屋，由权利人提交证明房屋质量问题的具结书。

（四）2016年10月1日《山东省乡村建设工程质量安全管理办法》实施后，农民个人自建2层以下住宅工程和投资额不足30万元且建筑面积不足300平方米的建设工程（不含公益事业建设工程）（即限额以下工程），还应提供乡村规划建设监督管理机构参与监督工程竣工验收的证明材料；限额以上工程应提供县级以上住房城乡建设部门出具的工程竣工验收备案证明。

第十九条两户或两户以上共同使用一处宅基地的，由各户先自行协商确定各自使用范围，其中：

（一）经过协商能够确定各户准确使用界线的，按协商确定的界线单独确权登记。

（二）经过协商不能确定各户准确使用界线，但能够确定各自分摊面积的，按协商确定的分摊面积办理共用宅基地使用权确权登记。

（三）经过协商不能确定各户准确使用界线，也不能确定各自分摊面积的，按共同共有办理确权登记。

第二十条妥善处理农村违法宅基地问题，严禁通过登记将违法用地合法化。

第二十一条有下列情形之一的，暂缓办理确权登记：

（一）存在土地及地上建筑物、构筑物违法违规行为尚未处理或正在处理的；

（二）农村村（居）民已批准取得新宅基地，原宅基地应退未退的；

（三）不符合土地利用总体规划或（村）镇建设规划的；

（四）因依法查封建筑物、构筑物及地上附着物限制土地权利的；

（五）法律法规规定的其他情形。

上述所列情形消除后，按规定办理不动产产权登记。

第二十二条有下列情形之一的，不予登记：

（一）违反法律、行政法规规定的；

（二）存在尚未解决权属争议的；

（三）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

第二十三条农村房地一体不动产登记按照现状登记的原则，仅对地上有房屋的宅基地依法进行登记。空闲（包括批而未建2年以上的）或房屋坍塌、拆除后没有恢复使用或批准重建的宅基地，不予登记；已登记的，土地使用权由村（居）委会收回并报经区政府批准，办理注销地登记。

第二十四条本次登记中发现原登记结果确有错误的，按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记条例实施细则》有关规定，及时办理更正登记手续。

第二十五条农村宅基地使用权人应按规定申请产权登记；弄虚作假、骗取登记的，按照有关规定处理。

第二十六条农村房地一体不动产登记，核发第一本权属证书不收取费用，每增加一本证书加收证书工本费10元，由权利人缴纳。

第二十七条本《实施细则》自2020年12月1日起施行，有效期至2023年10月30日。若上级另有新规定，按新规定执行。

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