城市棚户区改造是城市建设的重要内容，是党中央、国务院高度重视的一项民生工程，是改造城市建设、改善人居环境的重要途径。为贯彻落实国家、省、市确定的棚改政策和任务，切实做好2020年度玉山县棚户区（城中村）改造项目的房屋征收与补偿工作，致力于打造江西东部门户城市，对外开放合作桥头堡，依据有关法律、法规和政策，结合我县实际，特制定本方案。

一、房屋征收依据

1.《中华人民共和国宪法》；

2.《中华人民共和国物权法》；

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》；

4.《中华人民共和国城乡规划法》；

5.《中华人民共和国行政强制法》；

6.《中华人民共和国土地管理法》；

7.《国有土地上房屋征收与补偿条例》；

8.《国有土地上房屋征收评估办法》；

9.《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》；

10.江西省住房和城乡建设厅、财政厅、地方税务局《关于在城市棚户区改造中鼓励货币化安置的实施办法》；

11.住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部等《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》。

二、征收与补偿原则

房屋征收补偿遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则。

三、征收范围及签约期限、签约地点

征收范围：具体详见房屋征收红线图。

签约期限：自房屋征收补偿方案公布之日起50日为签订房屋征收补偿协议时间。

本房屋征收补偿方案“征求意见稿”公示期间，被征收人可根据自愿原则提前与征收部门签订房屋征收补偿协议书，被征收房屋（正房）的价值按本方案市场参考价给予补偿，被征收人按时搬空交付后享受提前签约奖励补助优惠。

签约地点：玉山县棚户区（城中村）改造项目指挥部。

四、征收部门

县政府确定玉山县自然资源局为集体土地征收部门，涉及房屋及附属物的征收补偿工作由玉山县棚户区（城中村）改造项目指挥部具体组织实施。

五、补偿安置方式、补偿范围和标准及支付方式

（一）补偿安置方式：

房屋征收补偿采用货币补偿和征收部门回购商品房置换两种方式，由被征收人自主选择。

房屋被征收人选择征收部门回购商品房置换的，征收部门在县城规划区内已取得商品房预售许可证的楼盘集中购买（回购商品房总价值原则上不超过被征收人补偿总额）用于安置，据实结算。考虑到各被征收人所需户型、区域等情形难以统一，鼓励被征收人自行购买。

（二）补偿范围

1.被征收房屋价值的补偿和装饰装修补偿；

2.因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费的补偿；

3.因征收房屋（生产、办公用房）造成的停产停业损失的补偿。

（三）补偿标准

1.被征收人在房屋征收补偿方案征求意见稿公示期间签约的，被征收房屋（正房）的价值按本方案市场参考价（不低于被征收房屋市场评估价）给予补偿，详见附表一；房屋征收补偿方案公布后签约的，被征收房屋（正房）的价值按市场评估价给予补偿。

2.搬迁费、临时安置费补偿标准按本方案附表二规定补偿；装饰装修按本方案附表三规定补偿。

3.停产停业补偿（生产、办公用房）

生产、办公用房（现实际仍在用于生产、办公的）：按实际从事的生产、办公房屋面积每月每平方10元计算，一次性给予6个月补偿。生产、办公用房中，如存在部分房屋用于营业事实的，也只按停产停业给予补偿，不享受“住改非”补偿。

（四）支付方式

被征收人与征收部门依法签订房屋征收补偿协议书并搬空交付后，征收部门于10个工作日内将补偿款一次性支付给被征收人。

六、住改非房屋的补偿

“住改非”房屋是指产权性质为住宅，但已依法取得营业执照或相关许可证等合法证照，实际上存在经营事实（生产、办公用房除外），至2020年9月29日前已连续经营满一年以上的一楼房屋。

补偿原则按照本方案规定的住宅被征收房屋价值给予补偿，同时结合经营年限、所处位置、规模大小、相关手续等情况给予该被征收户相应的补助。位于里弄小巷的给予每年1000—2000元补助；位于主次干道或商业繁华等地段的，一户一直房屋每年给予2000—5000元补助，一户两直房屋每年给予3000—5500元补助，一户三直房屋每年给予4000—6000元补助，一户四直以上（含四直）房屋每年给予5000—6500元补助。

以上实际经营期限的认定，必须凭被征收人提供的相关合法证照（营业执照、税务登记证、许可证等之一）经调查核实并公示无异议后确认。

七、与被征收房屋（只限于自建房）正房建筑占地毗连的无争议空基（不含现状为公用部分）的补偿

其面积在被征收房屋（正房）占地面积70%（含70%）以内的空基，被征收人在房屋征收补偿方案（征求意见稿）公示期间签约的，按住宅被征收房屋（正房）砖混结构市场参考价的1/3给予补偿；在房屋征收补偿方案正式公布后签约的，按住宅被征收房屋（正房）砖混结构市场评估价的1/3给予补偿；超过70%的部分，按本方案附表二有关空基的规定补偿。空基上搭建的所有建筑物、构筑物不予补偿。

八、被征收房屋类型、建筑面积的认定办法和计算方法

（一）被征收房屋类型、建筑面积的认定办法

对房屋征收范围内已依法登记的被征收房屋，其性质、用途以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，建筑面积以证载并结合实际丈量；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

被征收房屋未依法办理登记手续的，由住房和城乡建设局会同自然资源局、城市管理局等单位调查认定，对调查认定为合法的建筑或者未超过批准期限的临时建筑，依法给予补偿；对调查认定为违法的建筑或者超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

（二）面积计算方法

被征收房屋面积的计算以建筑面积为准。房屋建筑面积的计算办法按照国家《房产测量规范》执行。

1.阁楼的建筑面积按以下规则计算，所得面积计算为房屋正房面积。

①楼层檐口平均高度2.20m（含2.20m，下同）以上按建筑面积的100%计算。

②楼层檐口平均高度2.00m至2.19m按建筑面积的70%计算。

③楼层檐口平均高度1.80m至1.99m按建筑面积的50%计算。

④楼层檐口平均高度1.60m至1.79m按建筑面积的35%计算。

⑤楼层檐口平均高度1.30m至1.59m按建筑面积的25%计算。

⑥楼层檐口平均高度1.00m至1.29m按建筑面积的10%计算。

⑦楼层檐口平均高度1.00m以下（不含1.00m）按建筑面积的5%计算。

2.地下室的建筑面积按以下规则计算，所得面积计算为房屋正房面积。

其建筑面积计算方式为：地下室层高在2.20m（含2.20m）以上的按建筑面积的100%计算，2.00m至2.19m按建筑面积的70%计算，1.80m至1.99m按建筑面积的50%计算，1.30m至1.79m按建筑面积的20%计算。

3.若同一项目规划征收红线内，同一被征收人（或同一产权人）有两处或两处以上被征收房屋的，其房屋面积应合并在一起计算补偿。

九、征收期限、搬迁过渡方式和过渡期限

（一）搬迁期限：被征收人应自签订征收补偿协议书次日起15日内搬空交房。

（二）搬迁过渡方式：以自行过渡为主，征收部门按标准补偿临时安置费（见附表二）。

（三）过渡期限：征收部门一次性按6个月补偿临时安置费。

十、房屋征收评估机构选定办法

（一）征收部门向社会发布房屋征收评估信息；

（二）具有相应资质的房地产价格评估机构向征收部门报名；

（三）征收部门在征收范围内公布已经报名并符合资质条件的房地产价格评估机构名单，供被征收人协商选定，协商选定期限自公布次日起7日；

（四）供被征收人选择的房地产价格评估机构不少于3家，少于3家的，征收部门从符合资质条件的房地产价格评估机构中邀请；

（五）被征收人在规定时间内就选定房地产价格评估机构协商达成一致意见的，将协商结果书面告知征收部门；

（六）协商不成的，由征收部门组织不少于三分之二的被征收人按照少数服从多数的原则投票决定；

（七）按照少数服从多数的原则投票仍不能确定的，征收部门通过摇号、抽签等随机选定方式确定；

（八）征收部门公布被征收人选定或者确定的房地产价格评估机构名单。

十一、适用集体土地上房屋征收补偿方案的被征收人条件界定

属于本集体经济组织的农民（含失地农民）其房屋征收补偿按本方案执行。

本集体经济组织农民（含失地农民）的身份确认，由本集体经济组织根据实际情况结合户口簿登记信息核定，并在本集体经济组织范围内公示，无异议的予以认定。

十二、优惠政策、补助和奖励

在签约期满前签订征收补偿协议、搬空交房的可享受以下优惠政策、补助和奖励。

（一）优先享受住房保障政策。

被征收人符合住房保障条件的，优先享受保障性住房或廉租补贴。

（二）住房困难补助。

住宅被征收房屋产权建筑面积不足36㎡，且在本县城规划区内只有此住房的，按36㎡货币补偿。

（三）免征个人所得税、契税优惠。

选择货币补偿的，取得的货币补偿款免征个人所得税；对购房成交价中相当于货币补偿总额的部分免征契税。

（四）自建住宅被征收房屋（正房）只为一层的补助

被征收人在房屋征收补偿方案（征求意见稿）公示期间签约，按该被征收房屋正房面积（不含阁楼）的市场参考价的30%给予货币补助；签约期限内签约，按市场评估价的30%给予货币补助。

（五）宅基地补助

适用集体土地上房屋征收补偿方案的被征收人，在签约期限内签约的，按其土地使用证（建房用地呈报表）审批记载的建筑占地面积给予补助。补助标准为：主体被征收房屋（正房）总层数为一层的建筑占地面积给予每平方米4000元补助；主体被征收房屋（正房）总层数为二层的建筑占地面积给予每平方米3000元补助；主体被征收房屋（正房）总层数为三层的建筑占地面积给予每平方米2000元补助；主体被征收房屋（正房）总层数为四层（含四层）以上的建筑占地面积给予每平方米1000元补助。

（六）奖励

1.房屋征收补偿方案（征求意见稿）公示期间签订房屋征收补偿协议书并搬空交付的，按被征收房屋（正房）面积每平方米400元给予奖励。另外，按被征收人实际签约时间给予以下阶段奖励：在房屋征收补偿方案（征求意见稿）公示之日起30日内签约的，奖励6个月临时安置费；第31日至45日内签约的，奖励5个月；第46日至60日内签约的，奖励4个月；第61日至房屋征收补偿方案公布前签约的，奖励2个月。

2.房屋征收补偿方案公布后在签约期限内签订房屋征收补偿协议书并搬空交付的，按被征收房屋（正房）面积每平方米300元给予奖励。

3.超过签约期限签约的不予奖励。

十三、司法强制

征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由征收部门报请县政府，依法作出补偿决定，责令交出土地，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不征收的，县政府依法申请被征收房屋所在地人民法院强制执行。

十四、房屋拆除

被征收人腾空房屋后，由房屋征收补偿办公室统一组织拆除，被征收人和其它单位不得擅自拆除。

十五、法律责任

（一）被征收人以暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，或以不正当手段骗取补偿安置及奖励资金，依法给予治安管理处罚，构成犯罪的依法追究刑事责任。

（二）贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，依法依规追究责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十六、公示、监督

征收与补偿相关内容予以公示，举报咨询电话：0793—2117192。

十七、其它相关问题

（一）征收设有抵押权的房屋，被征收人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，征收部门对被征收人实行货币补偿，并将补偿款向公证机构办理提存公证。征收有纠纷或产权不清楚的房屋，公证机关要事先做好房屋勘察记录，办好证据保全手续，再作出补偿决定。

（二）房屋征收范围确定后，被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。违反规定实施的，不予补偿。

（三）附属房等其它建筑补偿标准详见附表二。

（四）因棚户区改造需要征收的电力、广电、邮电、通讯、排水、路灯、环卫设施等，一律由产权单位按照规定时限负责迁建。

（五）被征收人购房办证政策。未超出被征收房屋（正房）面积部分，只收取测绘费、工本费和物业维修基金；超出被征收房屋（正房）面积部分，按房屋买卖相关规定交纳有关税费。

（六）水、电、网络等开户费用，凭相关部门收费规定为准给予补偿。

（七）被征收人签约后，应将被征收房屋所有权证、土地使用权证、不动产登记证交付原颁发证书部门注销，房屋被征收后，被征收人不交回房屋相关证件的，登记部门依据职权依法公告予以注销。

（八）本方案中未尽事宜由玉山县棚户区（城中村）改造项目指挥部研究决定。

（九）本方案（征求意见稿）征求公众意见期限为自公布次日起30日以上，由玉山县棚户区（城中村）改造项目指挥部负责解释。

玉山县人民政府

二〇二〇年十一月五日

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