第一章总则

第一条为维护社区集体经济利益，促进社区集体经济可持续发展，参照市政府《关于进一步加强和改进市区土地征用工作的意见》（青政发〔2004〕25号）、市国土资源房管局《关于贯彻青政发〔2004〕25号文件进一步加强和改进市区土地征用工作的实施意见》（青土资房发〈土字〉〔2005〕177号），结合我区实际，制定本意见。

第二条本意见的适用范围为崂山区行政辖区范围。

第三条本意见的实施，主要考虑现阶段崂山区土地利用现状和经济社会发展需要，以集体经济发展用地指标市场化货币补偿为导向，积极拓展集体经济发展用地指标的解决途径。

第二章集体经济发展用地指标核算、确定

第四条自市政府《关于进一步加强和改进市区土地征用工作的意见》（青政发〔2004〕25号）发布以来，以区政府已征收（收回）各社区的土地（以崂山国土资源分局登记在册的数据为准，本社区村庄改造安置用地、补亏用地不计算经济发展用地指标，青政发〔2004〕25号文件下发后已安排的集体经济发展用地指标面积除外）为基数，按照征收（收回）土地面积的20％确定集体经济发展用地指标。

对符合土地利用总体规划、城市规划且社区村庄改造搬迁安置成本可确定的，应通过社区村庄调查、土地配置一揽子确定集体经济发展用地指标。已完成土地配置成果的按照批准的土地配置成果执行。

第五条对本意见确定的集体经济发展用地指标，40%为商住类（商服、住宅、公共管理与公共服务用地等）指标，60%为工业类指标。

第六条社区有合法用地手续的集体建设用地，可直接作为集体经济发展用地。

第七条村庄改造安置区内规划有商业用途的，其商业建筑面积分摊的用地，须先在该社区集体经济发展用地指标中予以核减，再考虑其余集体经济发展用地指标的核定。

第八条社区使用集体经济发展用地指标，须通过社区重大事项民主决策程序，由所在街道办事处负责监管。

第九条社区申请使用或调整集体经济发展用地指标，须向街道办事处提出申请，经街道办事处审核同意并出具初步审查意见，崂山国土资源分局审核报区土地管理委员会决策。

第三章集体经济发展用地指标使用方式

第十条社区可选择货币补偿、安排集体经济发展用房、安排集体经济发展用地三种方式使用确定的集体经济发展用地指标，具体如下：

（一）社区除村庄改造用地范围外仍有充足可征收（收回）土地的，社区可选择货币补偿或安排集体经济发展用地。

（二）已完成村庄改造且本社区没有可征收（收回）土地的，须以货币补偿方式解决。

（三）在村庄改造时，剩余集体经济发展用地指标无法落地的，社区可选择安排集体经济发展用房或货币补偿。

1.区两改项目建设指挥部批准《村庄改造可行性分析报告》的社区，原则通过村庄改造安置区建设集体经济发展用房一次性解决，不再进行货币补偿。

2.已启动村庄改造安置区建设的社区，超出应安置面积部分的房屋可作为集体经济发展用房解决，不足部分的集体经济发展用地指标以货币补偿方式解决，与集体经济发展用地指标全部折抵后仍存在超出部分建设的房屋，则由区政府按规定收回。

第十一条对确定的集体经济发展用地指标社区选择货币方式补偿的，补偿金额按社区申请时的市场评估值扣除税费、基金后的80%确定，其中对确定的集体经济发展用地指标社区直接选择货币补偿的（选择安排集体经济发展用地、集体经济发展用房后再转为选择货币补偿的除外），补偿额按照市场评估值扣除税费、基金后的80%上浮20%确定。

市场评估方法为：以政府最新公布实施的崂山区土地级别调整与基准地价更新成果为依据，按照本意见第五条确定的集体经济发展用地指标用途，以社区申请货币补偿的时间作为评估时点，容积率以第二次全国土地调查成果已确定的社区主旧村址范围对应的崂山区土地级别调整与基准地价更新成果的面积加权平均值计算。

土地评估结果需经专家评审会议会审通过，并上报区土地管理委员会研究通过后使用。

第十二条社区选择集体经济发展用地指标通过安排集体经济发展用房方式解决的，按照以下程序执行：

（一）崂山国土资源分局与街道办事处共同随机选取同时具备土地、房屋评估资质的评估机构，对集体经济发展用地和集体经济发展用房统一委托进行评估。

商住类、工业类集体经济发展用地指标的折抵价值，按照本社区村庄改造安置区批准的规划设计指标进行土地价格评估，评估时点以社区提出以经济发展用房与经济发展用地价值进行折抵时间为准；集体经济发展用房价格按照“同一时点”原则，对本社区村庄改造安置区的折抵房源进行房地产价格评估。

（二）由街道办事处牵头，会同崂山国土资源分局、区房屋征收局、区房管局组织土地、房屋评估会审会，集体会审商住类、工业类集体经济发展用地指标的折抵价值和集体经济发展用房价值。

商住类、工业类集体经济发展用地指标的折抵价值以评估的每亩土地单价扣除相关税费、基金后的80%分别作为每亩商住类、工业类集体经济发展用地的折抵价值。集体经济发展用房价值为同一时点的房地产价值。

（三）街道办事处与村庄改造社区达成一致意见后，报区两改项目建设指挥部研究通过，崂山国土资源分局与村庄改造社区签订集体经济发展用地折抵协议实施。

第十三条对确定的集体经济发展用地，用途为工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的，土地依法征收（收回）为国有后，按规定以招标拍卖挂牌方式出让。土地出让后，土地变现收益扣除有关税费、基金后的80%补偿被征（收）地社区，用于折抵征（收）地费用，由被征（收）地社区按规定直接用于被征（收）地居民的生产生活安置。

为保障社区的可持续发展，经区政府批准后，在招标拍卖挂牌出让时，可在土地出让公告中明确由竞得者以成本价格向社区提供一定比例的经济发展留用房。

第十四条对征收（收回）社区集体土地后，拟以划拨方式供地的，以街道所辖区域范围，依据本意见第十一条核算各街道集体经济发展用地指标商住类、工业类补偿标准，列入土地划拨价款。

第四章原有集体经济发展用地补偿

第十五条社区原有合法用地手续的集体建设用地在划定的村庄改造用地（村庄改造安置用地、补亏用地）内，在村庄改造时按照原批准用途所对应的一级基准地价价格进行补偿，不再置换新的集体经济发展用地指标。

第十六条村庄改造用地（村庄改造安置用地、补亏用地）外，政府因项目建设需要征收（收回）社区原有合法用地手续的集体建设用地，补偿办法如下：

（一）货币补偿方式

1.征收（收回）土地用于建设规划用途为商服、住宅等项目的，按照规划用途的土地变现收益扣除有关税费、基金后的80%补偿社区，不再给予其它补偿。

2.征收（收回）土地用于建设规划用途为工业、市政设施、公益事业等项目的，社区可选择以下两种方式之一进行补偿：

（1）按照现行标准支付征地费（土地补偿费和安置补助费），并按规定进行搬迁补偿，同时按照本意见第十一条规定给予工业类集体经济发展用地货币补偿。

（2）根据拟征收（收回）土地的原用途，按照本意见第十一条规定给予货币补偿。

（二）折抵集体经济发展用房方式

有村庄改造条件的社区除货币补偿方式外，也可申请折抵集体经济发展用房，由崂山国土资源分局与街道办事处共同随机选取同时具备土地、房屋评估资质的评估机构，对集体经济发展用地和集体经济发展用房统一委托进行评估：

1.原有合法用地手续的集体建设用地折抵价值，根据本条款“货币补偿方式”确定；对本社区村庄改造安置区的折抵房源，按照“同一时点”原则进行房地产价格评估。

2.由街道办事处牵头，会同崂山国土资源分局、区房屋征收局、区房管局组织土地、房屋评估会审会，集体会审原有集体建设用地的折抵价值和集体经济发展用房价值。

3.街道办事处与村庄改造社区达成一致意见后，报经区两改项目建设指挥部研究通过，集体经济发展用房评估值直接与村庄改造社区集体经济发展用地价值进行折抵，崂山国土资源分局与村庄改造社区签订原有集体经济发展用地折抵协议实施。

第五章附则

第十七条其他未明确事项参照市政府《关于进一步加强和改进市区土地征用工作的意见》（青政发〔2004〕25号）执行。核心景区、水源地保护区范围内集体经济发展用地安排及特殊情况可采取一事一议方式。

第十八条本意见自2018年12月9日起施行，有效期至2020年12月8日。若出现与国家新施行的政策法规不一致的情形，则以国家新施行的政策法规为准。本意见执行过程中的有关问题由崂山国土资源分局负责解释。

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