2020年3月12日，辽宁省大连市瓦房店市人民政府印发了《瓦房店市工业用地“先租后让”、“弹性年限出让”实施办法（试行）》（瓦政发〔2020〕20号），本实施办法自2020年3月15日起施行，有效期暂定二年。

瓦房店市工业用地“先租后让”、“弹性年限出让”实施办法（试行）

第一章  总  则

第一条  为促进国有土地资源高效利用，切实有效降低工业用地成本，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《大连市支持产业发展落实产业用地政策实施细则》等规定，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条  瓦房店市辖区内新申请出让的工业用地在使用“先租后让”、“弹性年限出让”方式时，适用本实施办法。

第三条  本实施办法所称“先租后让”是指对工业用地设定一定期限的租赁期，按照工业用地公开出让程序确定土地竞得人，由土地竞得人进行开发、利用、经营。待租赁期届满，达到土地供应合同约定的固定资产投资强度、建设容积率等条件，办理土地租后出让手续并缴纳土地出让价款。

第四条  本实施办法所称“弹性年限出让”是指根据产业生命周期和企业发展状况，在法定土地使用权出让最高年限范围内，实行差别化的土地使用权出让年期的土地供应方式。

第五条  工业用地出让应符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划，并纳入年度国有建设用地供应计划。

第二章  基本原则

第六条  “先租后让”的土地在租赁期内不得转租、转让；如抵押则抵押期限不得超过租赁期限。

第七条  土地竞得人应当按照出让合同约定的用途、行业使用土地，未经批准不得改变土地用途、行业类别及其他土地使用条件。

第三章  土地供应年限、价格和保证金

第八条  合理确定工业用地以“弹性年限出让”、“先租后让”方式供地的使用年限。采用“弹性年限出让”方式供应的工业用地，在不突破最高出让年限的前提下，首次出让年限不低于10年、不超过20年。采用“先租后让”方式供应的工业用地，租赁期年限不低于3年、不超过10年，与后续出让期总和不超过20年。租金在办理土地租赁手续时一次性交齐。特殊情况下使用年限需要超过20年的，须经集体研究确定。

第九条  合理确定工业用地“弹性年限出让”、“先租后让”土地使用价格。对采用“弹性年限出让”、“先租后让”方式供应的工业用地的土地使用价格，按以下方法计算确定：

工业用地使用权“弹性年限出让”的底价，根据工业用地法定最高出让年限市场评估价格进行修正后确定，修正系数为“弹性年限出让”年限与法定最高出让年限的比值，即：底价=（弹性年限出让年限÷50）×50年出让期评估的市场价。

工业用地使用权“先租后让”的底价，根据租赁时的法定最高出让年限市场评估价格进行修正后确定，修正系数为租赁年限加出让年限与法定最高出让年限的比值，即：底价＝（租赁年限＋出让年限）÷50×50年出让期评估的市场价。土地租赁期间租金为底价乘以租赁年限与租赁年限加出让年限之和的比，即：租金＝［租赁年限÷（租赁年限＋出让年限）］×底价。土地出让阶段应收取的出让金为土地交易成交金额减去租赁期间所交租金，即：出让金＝成交价－租金。

采用“弹性年限出让”和“先租后让”方式供应的土地，续期时符合城市规划、国家产业支持政策的，按照续期时的市场价格进行评估，经集体决策确定续期土地出让价格。

“先租后让”的竞买保证金缴款比例为起始价的20%，成交后竞买保证金转为首期土地价款。“弹性年限出让”的竞买保证金缴款比例为起始价的100%，成交后竞买保证金转为土地出让金的定金。

第四章  办理程序

第十条  对采用“弹性年限出让”、“先租后让”挂牌方式供应的工业项目用地，由市发改局牵头，市科工局、商务局、财政局、瓦房店税务局、应急管理局、生态环境分局、自然资源局等部门共同进行项目准入审查。准入审查通过并报市政府同意后，由项目所在地的乡镇人民政府、街道办事处、园区管委会与拟用地单位签订监管协议。

第十一条  市自然资源局根据拟出让工业用地的建设用地规划条件、产业要求、固定资产投资强度等拟定出让方案，提交市建设用地收储规划交易工作委员会审议。

第十二条  工业用地供应成交后，土地竞得人凭《国有建设用地使用权挂牌出让（先租后让）成交确认书》向市自然资源局申请办理规划、土地手续，与市自然资源局签订土地供应合同，缴纳地价款，申请核发不动产权利证书。市自然资源局负责监管土地供应合同的履行。

第十三条  “先租后让”租赁期满后，达到土地供应合同约定条件，土地竞得人向市自然资源局申请办理土地出让手续，付清土地出让价款后，换发不动产权利证书。

第十四条  “弹性年限出让”用地在签订出让合同后，相关手续的办理程序按照现行规定执行。

第五章  供后监管

第十五条  “弹性年限出让”和“先租后让”到期续期或“先租后让”需办理租赁转出让的土地使用权人，须在土地使用权有偿使用期限届满3个月前向市政府提出申请。符合要求的，按规定办理后续手续。土地使用年限不得超过法定最高出让年限。

“先租后让”租赁期满前一个月，由市政府组织相关职能部门对监管协议和土地供应合同约定的事项进行考核。考核未通过的，市政府可按土地供应合同约定无偿收回建设用地使用权及地上建筑物、构筑物，注销不动产权利证书，已经缴纳的土地价款不予退回。不可移动设备不予补偿，可移动设备由土地使用权人按照监管协议规定自行迁移，搬迁费用不予补助。

第六章  附则

第十六条  本实施办法中的相关条款如遇国家及省、市政策调整，按新政策执行。

第十七条  本实施办法自2020年3月15日起施行，有效期暂定二年。

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