为贯彻落实《中共中央国务院关于抓好“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的意见》（中发〔2020〕1号）、《湖南省农村宅基地房地一体确权登记实施方案》和《湖南省自然资源厅湖南省农业农村厅湖南省财政厅湖南省住房和城乡建设厅湖南省公安厅关于做好农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记工作的指导意见》（湘自然资发〔2019〕40号）等文件精神，市政府决定对农村宅基地使用权、集体建设用地使用权及地上房屋等建（构）筑物所有权进行确权登记，到2020年底基本完成确权登记颁证工作，为稳妥解决我市农村不动产统一登记工作中遇到的有关问题，保护不动产权利人的合法权益，提高登记质量和效率，维护社会大局和稳定，结合我市实际情况，实现确权登记颁证率90%，特制定本实施细则。

一、基本原则

（一）统筹兼顾，加快推进。按照不动产统一登记制度建设和宅基地制度改革要求统筹兼顾，积极推进农村宅基地和集体建设用地上的建（构）筑物确权登记工作。

（二）规范调查，依法登记。以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据相关技术规定的要求，科学、准确地进行权籍调查和房产测绘，形成完善的地籍和房屋测绘成果，为农村宅基地和集体建设用地确权登记发证提供依据。并在此基础上，依法依规办理相关登记。

（三）便民利民，优化程序。以“减少审批环节、缩短审批时限、优化审批流程、提高审批效率”为原则，在严格审核权利人登记材料的基础上，在不违背法定流程、不减少法定环节的前提下，压缩、合并内部流转程序，进一步优化职能，建立完善登记服务平台与办事流程，提高办事效率，降低行政成本。在权属调查和纠纷处理工作中，尽可能考虑各方利益，化解矛盾，解决争议。充分发挥基层群众自治组织和农村集体经济组织的作用，建立健全农村土地权属纠纷调处工作机制，按照“应登尽登”要求，切实保护群众合法利益。

（四）尊重历史，维护稳定。农村不动产统一登记工作开展以来出现的系列问题，是分散登记制度造成的，不动产登记工作应当尊重历史，事实求是，将各阶段历史遗留下来的问题区分对待，充分结合不同时期取得土地使用权时的政策或标准，先易后难，分批解决，切实维护村民的合法权益，全力化解登记难题，维护社会大局稳定。

二、确权登记范围

“农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记”，是指由市人民政府主导，对本行政区域内未完成房地一体登记的农村宅基地、集体建设用地及其地上房屋等建（构）筑物在2020年12月30日前组织开展农村宅基地使用权、集体建设用地使用权及地上房屋所有权的确权登记，主要针对这三种情形：未登记任何不动产权利的、仅登记土地使用权的、仅登记房屋所有权的。“地上房屋等建（构）筑物”，是指地上永久性存续的、结构完整的农村主要居住、生产生活房屋。简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物只纳入此次调查范围，不纳入确权登记范围，在不动产登记簿备注栏进行注明。

对符合确权登记条件的农村宅基地使用权和集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行房地一体确权登记并颁发不动产权证书。对不符合确权登记条件的农村宅基地使用权和集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行调查备案。

三、分类处理确权登记中的问题

（一）严格规范各类宅基地使用权主体

1、符合农村一二三产业融合发展要求的农村宅基地混合用途但符合“一户一宅”的，原则上按宅基地用途认定，其他非法途径取得的不得确权登记。

2、符合宅基地申请条件的农村集体经济组织成员，依法流转农村集体经济组织成员的宅基地及房屋的，应当予以确权登记。

3、对已拥有一处宅基地，另购买集体土地上的房屋作为住宅的，只对一处宅基地进行确权登记。

4、非本农村集体经济组织成员因地质灾害、新农村建设、移民安置、易地扶贫搬迁、渔民上岸等政策要求，按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权和房屋所有权。

5、对已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员、非本农村集体经济组织成员的农村或城镇居民，因权利人过世，法定继承人依法继承取得房屋占用农村宅基地的，应予以确权登记，在不动产登记簿和不动产权属证书的附记栏注记“该权利人为本农村集体经济组织成员住宅的合法继承人”。

6、非农业户口居民（是指当事人原户籍在农村时，在其户籍所在的农村集体经济组织依规定建有住房，后因参军、升学、招工等原因，户籍转为城镇户口的人员）（含华侨）1999年12月31日之前合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，房屋产权和使用现状没有变化，凭相关历史凭据并公告无异议的，予以确权登记，在不动产登记簿和不动产权属证书的附记栏注记“该权利人为非本农村集体经济组织成员历史取得”。

对于原为本集体经济组织成员取得宅基地建房的，后因工作或者学习原因该户已进城落户，根据《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号），农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。经个人提供建房时相关凭证，村组核实确认建房在先，落户在后。

（二）结合实际依法处理“一户多宅”问题

宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。对“户”的认定，原则上以公安户籍信息为依据。对于户籍未分但具有分户建房资格的判断（如达到婚龄）等特殊“户”的处理，根据当时政策、乡规民约，经村、组核实且公告无异议后可以进行分户。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本村本组村民集体同意，乡级人民政府批准，并公告无异议的，可按规定依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积分户予以确权登记。对拥有两处或以上宅基地的房产，只对其中农户认可的一处房产和宅基地进行确权登记，其余该房产和宅基地只调查备案不予确权登记，但通过房屋继承等方式依法取得的除外。

（三）分阶段依法处理宅基地超面积问题

根据《湖南省实施＜中华人民共和国土地管理法》办法》第三十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划。每一户申请建房基底面积使用耕地不超过130平方米，使用荒山荒地不超过210平方米，使用其他土地不超过180平方米。但不同的历史阶段对超面积的宅基地应根据实际情况进行确权登记发证。

（1）1987年《湖南省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》实施前，1987年12月31日前占用宅基地建房且至今未扩建，按实际使用面积予以确权登记；

（2）1987年《湖南省实施＜中华人民共和国土地管理法》办法》实施起至2020年1月1日实施新修改的土地管理法前占用宅基地建房，未经批准的或超过批准面积的宅基地，按三调初始成果核定占用地类（占用基本农田的除外），登记面积之和不超过210平方米，超过面积标准的，依法对规定内面积予以确权登记，超占面积在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注明，“待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，但已颁发土地使用权证、用地审批单或房屋所有权证的房屋，房屋未进行改建的，根据本人意愿申请换发不动产权证的，按房屋实际占地面积进行登记。

（3）2020年1月1日实施新修改的土地管理法后违法建房的，依照2019年《湖南省农村住房建设管理办法》（湖南省人民政府299号令），一律按现行政策处理。

（四）依法取得集体土地权属或房屋所有权证的登记

2020年4月1日开展农村不动产登记工作以前取得土地权属或办理了房屋所有权证的宅基地和集体建设用地，无论是农村集体组织成员还是非农村集体组织成员，原有批准的土地权属依据和证书继续有效，根据本人意愿，按照“一户一宅”的原则，可以申请房地一体一并确权登记，换发不动产权证书，房屋未进行改建的，占地面积以本次实际调查占地面积进行登记，进行改建的超占面积在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注明，非农村集体组织成员房屋改建后将不予登记，未改建的在不动产登记簿和不动产权属证书的附记栏注记“该权利人为非本农村集体经济组织成员历史取得”。

农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益已记载到不动产登记证书上，农村妇女因婚嫁离开原农民集体经济组织，组建家庭使用宅基地建房的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。农村妇女离婚、丧偶后继续在本村生产生活的，与其他村民享有同等的宅基地权益，对其取得的宅基地使用权应依法确权登记；农村妇女返回原籍生产生活且放弃原配偶所在地宅基地的，对其在原籍重新取得的宅基地使用权应依法确权登记。

（五）宅基地批准后没有建或房屋倒塌后的确权登记

根据1995年国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》，空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不予确权登记。已经确定土地使用权的，由农村集体经济组织报县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由农村集体经济组织收回。

（六）宅基地的流转及继承的登记

根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》的规定，已经依法审批登记的宅基地，本集体组织成员之间可以流转，符合“一户一宅”等条件的可以办理宅基地转移登记。宅基地流转后不得再申请宅基地。

农村宅基地上的房屋，根据《中华人民共和国继承法》的规定，继承人可以按照“地随房走”的原则进而取得房屋占用范围的宅基地使用权。非本集体组织成员继承后可以居住、使用、出租，但除了必要的维修和保护无权再重新翻建，待其完全报废不能居住时，宅基地由农村集体经济组织收回。

（七）妥善解决房屋退让道路距离的登记

按照公路法相关规定，房屋与道路边线的距离原则上国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米，村道不小于3米，在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏的间距不少于30米，距离不够的房屋不能确权登记，但历史原因造成的房屋建成在先，道路修建在后，或者因为道路扩建导致间距不够的，以及政府统筹规划的联排房屋，以上情况由辖区乡级人民政府认定没有大的道路安全隐患，可以进行确权登记。

（八）妥善解决宅基地及集体建设用地没有权属来源资料问题

对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体经济组织或村委会对宅基地和集体建设用地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告15天无异议，经村组审查、自然资源所审核、乡（镇）人民政府审批后，属于合法使用的，予以确权登记。

对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在农民集体经济组织同意，并公告15天无异议，经乡（镇）人民政府审核报市人民政府批准，予以确权登记。

对合法取得但没有规划条件的宅基地上的农房，属于2008年1月1日《城乡规划法》实施前建设的，办理登记时可不提供房屋符合规划和建设的相关材料，方位建筑面积按实际建筑面积登记；属于《城乡规划法》实施后建设的，经村委会公告15天无异议的，可不提供房屋符合规划和建设的相关材料，房屋建筑面积按实际建筑面积登记。

对合法取得且符合规划的集体建设用地上的房屋，经调查已使用的，由房屋所有权人作出已竣工的承诺书作为已竣工的证明材料。对于无法提供有关建筑物符合规划、已竣工证明材料的，可以先登记集体建设用地使用权，并在附记栏中注记有关房屋建设的情况。

（九）分阶段依法确定集体建设用地使用权

1987年1月1日《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在乡（镇）人民政府审核后，可以依法确定使用单位集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农民集体经济组织同意，报乡（镇）人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。

1987年1月1日《土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

四、关于只调查、不予确权登记的情形

1、非历史原因违法占用永久基本农田、生态保护区、河湖及水利工程管理范围等管制区域建房的不得确权登记，已经占用的待永久基本农田、生态保护区、河湖及水利工程管理范围调整退出后再按程序进行登记，历史原因造成的（历史原因划分的时间节点按照永久基本农田、生态保护区、河湖及水利工程管理界线、道路控制线等划定前的时间来界定），经相关部门核实后可以进行确权登记。

2、农村集体经济组织非法改变用途出让或出租农村集体土地进行非农业建设，城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法违规行为正在处理的不得确权登记。

3、村民将原有住房出卖或赠予他人后另行建房的，不予确权登记。

4、农村住房建筑层数超过规划许可的，超出层数不予确权登记，但应在不动产登记簿和不动产权属证书的附记栏进行注记。

5、对已纳入城市规划区并成片征拆范围的。

6、土地权属争议尚未解决的。

7、属违建别墅、大棚房范围之内的。

8、农村宅基地和集体建设用地目前在抵押或查封的。

9、纳入本次“控违拆违”范围之内的。

10、自然资源、交通、水利、林业等相关部门正在执法调查的。

11、法律法规规定的其他不予确权登记的情形。

五、登记程序

依照下列程序，按照“乡镇调查、整村推进、村组申请、分批办理”的方式进行农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记发证：

（一）权籍调查与测量

1、开展权籍调查和不动产测量。不动产权籍调查机构对农村宅基地和集体建设开展权籍调查，查清权属状况、界址、用途、四至等，填写《常宁市农村宅基地和集体建设用地房地一体权籍调查确权登记申请表》，对房产进行测量，制作宗地图、房屋平面图和房产分层分户图，权利人在《常宁市农村宅基地和集体建设用地房地一体权籍调查确权登记申请表》上签字确认。

2、调查公示。一是对于补办用地手续的情况予以公示；二是对经审核拟登记的宅基地使用权和房屋所有权，制作《常宁市农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记公告》（以下简称“公告”），在不动产登记机构门户网站公告，同时以村民小组为单位，在宅基地所在地予以公告，并拍照存档。公告的主要内容包括：不动产权籍调查表（宗地基本信息及四至、房屋基本信息）。公告期为15个工作日，公告期间集体经济组织、权利人及利害关系人提出异议的，登记机关应及时组织开展补充调查。对于外出务工人员，乡镇村组干部可以通过电话、微信等方式将权籍调查结果告知权利人及利害关系人。

3、确权认定调查成果

调查单位：调查单位对调查成果形成权籍调查记事。

村级初审：村小组、村委会对权籍调查和测绘成果进行初步审查，并在《不动产权籍审核表》上签字盖章确认。

自然资源所审核：自然资源所对权籍调查和测绘成果进行审核，并在《不动产权籍审核表》上签字盖章确认。

乡级人民政府审批：本辖区内乡级人民政府按照国家、省有关宅基地、集体建设用地使用和房屋建设相关法律法规和政策规定、本实施细则和登记的基本原则，对权籍调查和测绘成果逐宗逐项进行审核，并在《不动产权籍审核表》上签字盖章确认。

4、权属纠纷调处

乡镇、村组对存在土地权属纠纷的开展调查处理。权属争议暂无法调处的，划为争议宗。

（二）成果质检入库

不动产权籍管理部门对不动产权籍调查表、权源资料、界址点坐标成果表、不动产测量报告、公示结果、宗地图、房产分户图等进行综合审查，并按照《不动产登记数据库标准（试行）》等技术标准要求建设不动产权籍调查数据库，以宗地为单位形成农村宅基地和建设用地房地一体的不动产权及调查成果资料，将符合登记条件的电子数据导入不动产登记系统，实现批量导入、批量编制不动产单元代码。

（三）确权登记发证

1、申请：以村为单位填写申请表，并将申请批量提交至乡（镇）不动产登记分中心。申请登记时须提供以下资料：

不动产登记申请表；申请人身份证、户口簿、结婚证（交复印件，查看原件）；委托书及委托代理人身份证；不动产权属证书或有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标、房屋分层分户图；房屋符合村镇规划的许可证或证明；新农村聚居点、移民搬迁、易地扶贫搬迁、拆迁安置、地灾避险搬迁、增减挂钩项目等已建成的房屋需用地批文、验收合格证或立项批复、乡村规划许可证等材料；继承、受遗赠的需提供协议或公证书、或人民法院、仲裁委员会生效法律文书；公示无异议的证明材料。其他证明材料。

2、受理：不动产登记机构对提交的材料进行初审，并向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查询问，并做好询问笔录。对申请材料齐全、符合法定形式，或者按要求提交全部补正资料的予以受理，对不符合登记条件的出具不予受理告知书。

3、首次登记公告：市自然资源局组织乡镇、街道及村组对登记的宅基地、集体建设用地和房屋在门户网站、所在村组公示张贴，还可通过电话、微信等方式作出公告，公告期不少于15个工作日。

4、登簿缮证：不动产登记机构根据登记资料和公示情况，开展审核登簿、缮证。

5、颁证：不动产登记机构批量颁发《不动产权证书》，由村委会统一领取。领取并颁发证书给权利人后，反馈权利人领取证书情况，以及因错误需更正登记的情况，市自然资源资局审核后予以更正登记。

6、归档：参照不动产档案管理的相关规定，做好登记发证资料的整理、归档和扫描。

六、监督管理与责任追究

对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记不规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。

市自然资源局负责农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记发证工作具体实施和验收工作，包括：基础资料收集、外业调查组织、信息数据库建设、登记发证等工作，制定和完善农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记发证相关规定。

市农业农村局依据最新修订《土地管理法》，协助好权籍调查和确权登记发证过程中，宅基地相关管理工作。

市财政局负责项目资金保障、拨付、监管工作。

市公安局负责协助核实农户身份信息、户籍信息的工作。

市水利局负责协助核实农村宅基地是否在河湖划界及水利工程保护范围内的工作。

市统计局负责协助结合数据开展统计分析工作。

市住建局负责协助提供集体建设用地报建资料和其他相关资料的工作。

市交通运输局负责核实农村宅基地集体建设用地使用与高速公路、国道、省道、县道、乡村道路安全距离的认定。

市民政局负责提供行政界线、行政区划图等资料的工作。

各乡镇、街道办事处履行属地责任，负责发动村组协助做好入户调查、指界确认、材料收集以及权属纠纷调处等相关工作。

村（居）委会和农村集体经济组织须认真完成审核工作，不得无故推诿、拖延。对于审核不及时、不到位的，乡镇人民政府、街道办事处应及时责令其改正。特别严重或改正不到位的，须对主要负责人实施问责。各级人民政府应将农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记工作纳入年度绩效考核范围。

本方案自印发之日起实施，仅作为本次农村宅地基和建设用地房地一体确权登记发证依据，由常宁市自然资源局负责解释。

常宁市人民政府办公室

2020年9月14日

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