2020年7月10日，山西省阳泉市盂县人民政府办公室印发了《农村宅基地和集体建设用地房地一体不动产试点确权登记实施方案》（盂政办发〔2020〕72号），以下是文件内容全文。

农村宅基地和集体建设用地房地一体不动产试点确权登记实施方案

为加快推进我县农村宅基地和集体建设用地房地一体不动产登记发证工作，深化农村土地制度改革，促进城乡统筹发展，保护农民财产权利，按照《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）、《山西省自然资源厅关于加快推进农村不动产登记工作的通知》（晋自然资发〔2020〕18号）等有关文件精神，本着尊重历史、面对现实，有利于农村生活生产，促进社会和谐稳定的原则，结合我县实际，经县政府研究，决定选取上社镇、北下庄乡、梁家寨乡等乡（镇）作为试点乡（镇），先行开展农村不动产登记发证工作，特制定本实施方案。

一、指导思想

宅基地是保障农民安居乐业和农村社会稳定的重要基础。开展农村宅基地和集体建设用地房地一体不动产登记是贯彻党和国家机构改革精神，落实新修订的土地管理法有关要求，深化“放管服”改革的必然要求，是维护农村集体和农民合法权益的重要举措，对于推进美丽乡村建设，实施乡村振兴战略，促进农村社会秩序和谐稳定具有十分重要的意义。通过试点发证工作，发现问题，积累经验，保证我县确权发证工作的顺利开展。

二、基本原则

（一）依法依规 坚持原则

严格执行有关法律法规和不动产统一登记制度要求，认真落实“一户一宅”政策。依据农村宅基地和集体建设用地使用权地籍调查成果，坚持“权属明确、四至清楚、面积准确”的原则，依法确定主体资格、认定权属和四至界线。

（二）实事求是 简化程序

一切从实际出发，尊重历史，面对现实，充分考虑到因历史原因造成土地登记权属来源证件缺失、规划缺失等因素，本着以民为本、实事求是、简便易行、便民利民的原则，对于城乡规划或村庄规划缺失的地方，申请要件中无需提供房屋符合规划或建设等材料，最大限度简化资料、程序和要件。

（三）突出重点 加快进度

农村不动产登记的核心和关键是宅基地和集体建设用地，要突出宅基地和集体建设用地使用权登记，兼顾房地一体登记原则，充分利用现有地籍调查成果，加快发证进度。

（四）先易后难 分类推进

科学制定工作方案，先易后难，从简从快，分类推进。对于农村宅基地和集体建设用地使用权地籍调查成果能满足登记发证要求的，直接使用调查成果登记发证；对于偏远地区、经济价值不高、矛盾问题较少的，可采用简易方式登记发证；对于城中村、城边村等重点地区，要严格按照有关规定进行登记发证。

（五）尊重历史 不变不换

已经依法颁发的宅基地使用权证、集体建设用地使用权证、房屋所有权证等证书继续有效，按照“不变不换”的原则，可暂不更换新证。但因地质灾害防治、扶贫搬迁、移民安置等原因实施搬迁的，须退出原宅基地、集体建设用地并注销登记后，依法进行确权登记。

三、登记发证的范围

对符合确权登记条件的农村宅基地和集体建设用地进行房地一体确权登记并颁发不动产权证书，对于无合法权属来源、乱占耕地、超批准面积、城镇居民非法购买宅基地和“小产权房”等违法违规行为不符合确权登记有关政策要求及存在权属纠纷的宅基地和集体建设用地，只调查统计暂不确权登记。

对于不符合确权登记政策的宅基地和集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，对符合规划及有关用地政策的，应在依法补办用地批准手续后，进行登记发证。

四、登记的程序

农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记按照“统一开展权籍调查、村集体集中申请、登记机构批量受理、整乡整村统筹推进”的方式进行登记发证。

（一）权籍调查与测量

我县宅基地和集体建设用地使用权地籍调查成果（简称“两权”调查成果）已通过省市验收，是我县开展农村不动产登记工作的重要基础和依托。要充分使用“两权”调查成果，结合实际先行对现有成果进行检查复核、更新完善，经核实未发生变化且符合发证需求的，应直接使用，避免重复开展地籍调查，节约成本，提高效率。在此基础上，按照《山西省农村房地一体不动产权籍调查技术细则》有关要求，以满足“房地一体”登记发证条件为目标，从实际出发，统筹考虑基础条件、现实需求和经济技术可行性，采取灵活多样的权籍调查方法，因地制宜选择解析法、图解法、勘丈法等测绘方法开展农房补充调查，形成“房地一体”权籍调查成果。

（二）成果入库

按照《不动产登记数据库标准（试行）》、《农村不动产权籍调查工作指南》建设农村不动产权籍调查数据库，将不动产权籍调查信息录入数据库，实行电子化管理，确保调查成果的现势性和准确性。

（三）确权登记发证

1.申请、受理

以农村集体经济组织或村民小组为单位对拟登记的宅基地和集体建设用地权籍调查成果（权利人、土地面积、建房年代、建筑面积、房屋结构等信息）在宅基地所在村进行公告，公告期满无异议的，经农村集体经济组织或村民小组初审确认后，报乡（镇）政府审查。乡（镇）政府签署审查意见后，统一报县不动产登记中心集中受理。

2.审核

县不动产登记中心依法依规对提交的材料进行审核。对申请材料齐全、符合法定形式或按要求提交补正资料的予以受理。

3.公告

经审核，能够登记发证的，在盂县人民政府网站或阳泉市人民政府网站子页面组织进行公告，公告期限15天。

4.登薄、发证

公告期满无异议的，县不动产登记中心按照不动产统一登记制度予以登记发证，公告期间存在异议的宅基地和集体建设用地，暂缓登记、做好记录，积极调查研究，逐步依法推进解决。

五、政策措施

（一）关于宅基地面积标准的确定

全县宅基地面积坚持一个标准，即宅基地面积标准为不超过200平方米。实际占地面积不足200平方米的，按实际占地面积确权登记。实际占地面积超过200平方米的，按标准面积200平方米进行确权登记（超过部分在登记簿和权属证书附记栏中注明，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理），但下列情况除外：

1.占地年限在1982年《村镇建房用地管理条例》实施以前且至今未扩大占地面积的，可按实际使用面积予以确权登记。

2.占地年限在1982年至1987年至今未扩大占地面积，或虽超过批准面积但已作过处理（有罚款票据等凭证）的，可按实际使用面积予以确权登记。

3.1987年《土地管理法》实施以来，因历史原因合法批准占地面积超过200平方米的，可按当时合法批准的面积结合现状予以确权登记。

4.1992年至1993年全县宅基地确权登记时已核发过《集体土地使用证》，宗地四至未发生变化且权属清楚无争议的，可按证书四至载明的范围予以确权登记。

5.人民法院判决、裁定等其它依法应予认可的情形。

（二）关于宅基地土地权属来源合法性认定

1.凡符合宅基地申请条件，办理合法土地批准手续的（包括审批表或土地证等）的宅基地，应认定为合法。

2.有人民法院的生效判决、裁定、调解书等权属来源材料的，应认定为合法。

3.宅基地转让的，必须符合买受方为本村村民、无房居住，符合宅基地申请条件、宅基地与地上房屋一并买卖等条件。

4.非农户口在1999年1月1日之前经批准合法取得的宅基地或因其它原因合法取得的宅基地应认定为合法。1999年1月1日之后，非农户口未经批准购买的宅基地不予确权登记，但非农户口因继承房屋、已生效法律文书裁判或其它合法原因取得的宅基地，应认定合法。

5.凡是1993年以前建造的宅基地上的房屋，并在1992年至1993年进行过宅基地确权登记，当事人不能提供有关土地、房屋权属来源证明材料的，经农村集体经济组织或村民小组出具证明，乡（镇）人民政府审核并公示无异议的，应认定合法。

（三）关于宅基地超批准面积的处理

1.农业户口居民超批准面积

（1）1982年《村镇建房用地管理条例》实施以前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。

（2）1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过规定面积标准，超过面积已作过处理的，按实际使用面积予以确权登记。其中权利人能提供1992年《集体土地使用证》或经农村集体经济组织或村民小组核实1992年已核发过证书的，视为已作过处理，参照1992年发证的四至范围、面积予以确权登记。

（3）1987年《土地管理法》实施后，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

2.非农业户口居民（含华侨）超批准面积

（1）1982年《村镇建房用地管理条例》实施以前，非农业户口居民合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。

（2）1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年1月1日《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

（3）历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

（4）为妥善解决因测量技术落后等历史原因造成的宅基地和集体建设用地超面积现象，宅基地超批准面积在5平方米之内，集体建设用地超批准面积在10平方米之内的免于处罚，按照批准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

（四）关于“一户多宅”问题

宅基地应按照“一户一宅”要求，确权登记到户。

1.符合分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记。

2.符合分户建房条件未分户且未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

3.因合法继承农房取得的宅基地，造成“一户多宅”的，应予确权登记。

（五）依法确定非本农民集体成员宅基地使用权

非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

（六）关于改变宅基地用途

对于符合农村一二三产业融合发展要求的农村宅基地混合用途但符合“一户一宅”的，原则上按宅基地用途认定。改变宅基地用途且不符合“一户一宅”的，不予确权登记。

（七）关于规划条件审批

对合法宅基地上的房屋没有取得符合规划或建设相关材料的，位于原城市、镇规划区内的，需出具规划意见后办理登记。位于原城市、镇规划区外的房屋，属于2008年1月1日《城乡规划法》实施前建设的，办理登记时可不提供房屋符合规划或建设的相关材料；属于《城乡规划法》实施后建设的，经农村集体经济组织或村民小组公告15天无异议，经乡（镇）人民政府审核后，按照审核结果办理登记。

（八）对涉及继承、分家析产、婚姻变化等进行宅基地登记的，由当事人提供继承、分家析产、婚姻变化等书面证明材料，并出具对材料真实性负责的具结书，经宅基地所在村农村集体经济组织或村民小组确认并公告15天无异议的，按当事人的申请及承诺事项办理不动产登记，登记产生的一切法律后果由申请人承担。

（九）分阶段依法确定集体建设用地使用权

1987年《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在乡（镇）人民政府审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权。

乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农民集体同意，报乡（镇）人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。

1987年《土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

六、时间安排

试点工作共分三个阶段：

（一）准备阶段（2020年7月31日前）

选定试点乡（镇）、出台试点实施方案，确定调查队伍，对现有“两权”调查成果资料进行梳理，并开展人员培训。

（二）实施阶段（2020年8月1日—12月15日）

开展地上农房补充调查，完善房屋调查成果，对“两权”调查成果进行实地复核，对发生变化的宗地进行重新调查并完善四邻签字，建立不动产权籍调查数据库。按方案流程对符合登记条件的宅基地和集体建设用地开展确权登记。

（三）总结阶段（2020年12月16日—12月31日）

认真总结在试点发证过程中发现的问题和摸索出的工作经验，完善房屋补充测量技术方案，完善宅基地和集体建设用地房地一体不动产确权登记发证方案。

七、组织保障

（一）加强组织领导

为确保我县农村不动产登记试点工作的顺利进行，县政府成立盂县农村房地一体不动产登记试点工作领导小组，负责农村不动产登记试点工作的安排部署，协调各相关部门工作，研究解决确权登记过程中出现的问题。

组  长：王建源 副县长

副组长：贾宝青 县自然资源局局长

闫东红 县农业农村局局长

试点乡（镇）乡（镇）长

成  员：刘兴旺 县财政局副局长

张爱军 县公安局党委副书记、政委

王兴旺 县司法局副局长

张雪峰 县自然资源局副局长

韩永胜 县农业农村局副局长

李瑞明 县住房和城乡建设局副局长

秦  翔 县行政审批服务管理局副局长

试点乡（镇）分管副乡（镇）长

领导小组下设办公室，办公室设在县自然资源局，办公室主任由张雪峰兼任，具体负责本次确权登记工作的日常推进和具体实施。

各试点乡（镇）也要成立相应的领导小组，具体负责本乡（镇）农村房地一体不动产登记工作的组织实施。

（二）密切沟通协作

县自然资源局牵头负责宅基地和集体建设用地权籍调查组织、成果入库、信息系统建设、土地审批情况、房屋规划情况审查和登记发证等工作；县农业农村局依据最新修订的《土地管理法》，负责农村宅基地改革和管理，具体承担指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地合法布局、用地标准、违法用地查处等工作；县住房和城乡建设局负责提供农村不动产建设工程已竣工有关材料，县行政审批服务管理局负责监督、协调相关职能部门完成相关的规划审批、确认工作；县公安局负责农村户籍人口信息核实和户籍证明出具等工作；县司法局负责对农村不动产登记有关政策措施进行合法性审查；县财政局负责做好经费保障工作。

各乡（镇）人民政府要切实加强组织领导，组织各农村集体经济组织或村民小组做好指界、权属调查、户籍认定、房屋年限认定、集中申请、纠纷处理等工作，以农村集体经济组织或村民小组为单位对宅基地和集体建设用地不动产登记申请事项进行审查，并依据最新修订的《土地管理法》，对符合补办条件的宅基地，组织依法补办宅基地审批手续。

（三）做好宣传培训

充分利用电视、广播、互联网、以及各类新媒体等宣传渠道，采取通俗易懂、简单明了的方式，积极宣传农村房地一体确权登记发证工作的重要意义、工作目标和政策法规，做好正面引导，充分调动农民办证积极性和主动性，营造良好的舆论环境和工作氛围。

八、其它事项

农村房地一体不动产登记试点发证工作严格执行不动产登记收费管理有关规定，农村宅基地除收取证书工本费外，不得收取任何费用，不得增加农民负担。

本方案自印发之日起实施，方案未尽事宜，按国家、省、市有关宅基地和集体建设用地房地一体不动产确权登记有关政策规定执行，无政策依据的，由领导小组采取“一事一议”的方式，参照相关规定逐一研究解决。

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