2020年6月19日，山西省晋中市榆社县人民政府办公室印发了《榆社县解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题实施方案》，以下是文件内容全文。

榆社县解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题实施方案

为贯彻落实《山西省人民政府办公厅关于加快解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题的意见》(晋政办发〔2020〕03号)和《晋中市人民政府办公室关于印发晋中市解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题实施方案的通知》(市政办发〔2020〕19号)精神，进一步提高不动产登记效率，加快解决我县国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题，结合我县实际，制定本实施方案。

一、工作目标

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，践行以人民为中心的发展理念，坚持民生优先、政府主导、分类处置、廉洁高效的原则，采取购房人办理房屋交易和不动产登记手续与建设单位完善手续、补缴税费、违法处罚相分离同步实施的方法，在严格审核有关材料的基础上，妥善解决历史遗留问题，有效保护不动产权利人合法权益，力争用3年左右时间，基本解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题，増强人民群众的获得感和幸福感，确保我县房屋交易和不动产登记工作平稳、安全、有序运行。

纳入解决历史遗留问题范围的项目，在启动办理房屋交易和不动产登记手续时，同步追缴土地出让金和税费，同步依法追究建设单位违法违规问题。

二、适用范围

纳入本次解决历史遗留问题范围的项目，需同时符合以下条件:

（一）榆社县行政区划范围内，2016年12月31日前投入使用，未办理房屋交易和不动产登记手续的国有建设用地上各类住房和办公、经营、生产性用房。

（二）经县自然资源局认定为不影响土地利用总体规划和城市总体规划实施，质量安全达标，交易真实有效、产权清晰，未列入政府公告征收或拆迁范围的建筑。

三、组织机构

成立榆社县解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题领导小组(以下简称“领导小组”，组成人员名单及工作职责见附件)，对解决历史遗留问题工作实施统一领导。领导小组下设办公室，办公室设在县住建局，负责处理房屋交易和不动产登记历史遗留问题的组织实施工作。

四、实施步骤

（一）调查摸底(2020年6月底前完成)。本次调查摸底时间紧、范围广、难度大。其中，属于房地产项目的，由各乡镇政府和城区社会事务服务中心、移民新区综合服务中心对涉及历史遗留问题项目进行调查摸底，掌握项目建设单位、手续办理、税费缴纳、涉及住户、形成原因等具体情况，做到全覆盖、零遗漏;属于工业项目的，由县工信局和榆社经济技术开发区管理委员会按照各自管辖范围负责调査;属于党政机关和事业单位办公等政府不动产项目的，由县机关事务服务中心负责调查。调査结果经县自然资源局和县住建局核实不动产确权登记和交易等情况后，由各有关单位初步建立拟纳入解决历史遗留问题范围的项目台账。

（二）测绘建档(2020年7月上旬完成)。县自然资源局和县住建局对拟纳入解决历史遗留问题范围的项目统一进行测绘成果建档工作，如没有测绘成果或需要重新测绘核实的项目，需进行实地测绘，建立楼盘表，形成完整的数字化档案，并在部门间共享，不得重复测绘。如项目建设单位存续或有承继单位的，由建设单位或承继单位委托中介机构进行测绘并向有关部门提交测绘成果;如项目建设单位不再存续或没有承继单位的，由县自然资源局和县住建局委托中介机构进行测绘，费用由县财政承担。

（三）建立清单(2020年10月底前完成)。调査摸底和测绘建档工作完成后，要对所有项目进行逐一筛查、分类梳理，由领导小组研究确定后，建立本次解决历史遗留问题项目清单。

（四）组织实施(2022年完成)。纳入解决历史遗留问题项日清单的申请主体向领导小组办公室提出申请；领导小组办公室按照先易后难、分类处置、特事特办原则，向县直有关单位下达任务事项；县直有关单位按照分离处理、同步展开原则，分别对历史遗留问题项目提出办理意见及认定意见；领导小组办公室汇总办理意见，专题研究审定后，向有关单位下达办理决定，重大问题和疑难项目提请领导小组研究决定；县不动产登记中心依据办理决定，办理不动产登记手续，涉及房屋交易的，县房产交易中心同时办理交易手续；有关单位根据职责分工同步启动手续完善、相关税费追缴等工作。

五、处置意见及方法

（一）申请主体。建设单位存续或有承继单位的项目，由建设单位或承继单位作为申请主体；建设单位不再存续或没有承继单位、原建设单位已被吊销营业执照、纳入失信惩戒体系或其他原因确实无法确定申请主体的项目，由县政府指定项目所在乡镇政府（服务中心）作为申请主体代为办理，办理首次登记时，只登记不发证，同步为购房人申请办理房屋交易和不动产转移登记。

（二）处置程序

1.提出申请。纳入解决历史遗留问题项目清单的申请主体，持相关资料向领导小组办公室提出申请。

2.分派任务。领导小组办公室根据不同历史遗留问题类型，分别向有关单位下达任务事项。

3.审核把关。有关单位结合职责分工对申请处理的历史遗留问题事项进行审核后，于10个工作日内出具办理意见及认定意见，加盖单位公章后报送领导小组办公室。领导小组办公室汇总有关单位意见后，按照“一事一议”方式进行专题研究，明确办理事项和要求，并将办理决定下达至有关单位。

4.办理登记。县不动产登记中心收到领导小组办公室下达的办理决定后，对涉及项目向社会公告15个工作日，无异议且无查封、抵押等限制登记情形的，为申请人办理相应不动产登记手续。对房屋权属存在异议的，由购房人通过司法裁决确定物权归属，凭人民法院生效的法律文书及《协助执行通知书》申请办理相应登记手续；对存在查封、抵押等限制登记情形的，依法处理到位后再行办理。

（三）处置方法

1.未办理不动产首次登记的项目

（1）县自然资源局对按规定能够补办规划验收手续的，依规补办相关手续；对不具备补办条件、但符合规划的，依规出具认定意见；对不符合规划但不影响土地利用总体规划和城市总体规划实施的，在列明问题要求建设单位整改、追究建设单位责任的同时，出具认定意见，同步办理房屋交易和不动产登记手续。

（2）县自然资源局对没有按规定办理用地手续的项目，按以下方式处置。

①原划拨用地上通过集资建房、棚户区改造等方式建设的住宅楼(非商品房开发)，对原为住宅用地的，已分割登记至各户名下的，由建设单位将所有住户《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》原件交回注销；未进行分割登记的由原单位将《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》原件交回注销，不再办理划拨用地批准手续，土地性质和用途仍设定为划拨住宅用地。对原为非住宅用地的，由建设单位将《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》原件交回注销，不再办理划拨和改变用途批准手续，土地性质和用途按划拨住宅用地设定。对于此类划拨用地中，存在底商等商服用地情况的，县自然资源局根据有关规定以协议出让方式完善用地手续，土地权利人补缴土地出让金后，办理不动产首次登记手续。

②原存量国有建设用地上，未批先建的商品房，不再对地上建筑物进行处置，由项目建设单位向县自然资源局出具对存量建设用地原权利人补偿到位有关材料、《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》收回并注销证明材料(证照无法收回的公告注销)；县自然资源局与建设单位签订《土地收储合同》后，按照相关补偿标准予以补偿。同时，按建设现状及城市规划核定用地规划指标后，对原存量土地以挂牌方式出让。

③对于超占相邻土地的，按协议出让(或划拨)方式进行办理。

④对于补缴土地出让金的，按项目建设时的标准进行评估，具体基准日可根据项目建设时的有关依据确定。

（3）县住建局对未办理竣工验收手续项目的工程质量安全提出认定意见。其中，已实施工程质量安全监督的，由县住建局出具工程质量安全认定意见；未实施工程质量安全监督的，由建设单位或承继单位委托第三方机构进行房屋质量安全鉴定并出具认定意见；建设单位不再存续或没有承继单位的，由县住建局采取购买服务方式委托第三方机构进行房屋质量安全鉴定，并出具认定意见(第三方机构为具有相应资质、资格的工程质量检测机构或安全鉴定单位)。消防认定由县住建局采取购买服务方式委托专家组实地查勘，现场查验消防设施，出具消防认定意见。质量安全认定和消防认定均以项目建设时的标准执行。县住建局委托第三方机构(专家组)产生的费用由县财政承担。

（4）县住建局对未办理人防工程手续的项目提出认定意见。对能够补办验收手续的项目，依规补办相关手续；对不具备补办条件的项目，在列明问题要求建设单位整改、追究建设单位责任的同时，出具认定意见。

（5）对已完成建设工程规划验收的项目，县不动产登记中心按照有关单位对现状的认定意见办理不动产登记。

（6）对经依法批准使用国有建设用地的工业项目办理不动产登记，用地实际使用范围与批准范围一致的，县自然资源局根据建设现状和有关规定完善建设工程规划认可手续或出具认定意见；用地实际使用范围与批准范围不一致的，县自然资源局对超占部分用地的规划指标进行核定后，通过协议出让方式出让给项目主体单位。县自然资源局按照现状核定需要补缴的土地出让价款等相关费用。

（7）党政机关和事业单位可以确定为国家没收、接收、接管、沿用、调拨、划拨、国家及财政各类投资和通过交换等方式形成的政府不动产，由县机关事务服务中心出具明确当前不动产的登记主体证明文件后，该登记主体持相关资料申请办理不动产首次登记。其中，无土地权属来源的，四至界线清楚、长期以来未发生过变化、与四邻无纠纷的，以实测界线确定界址；四至界线不清楚的，以楼基座确定界址。经公告无异议后，按划拨用地批复。

2.已办理《房屋所有权证》的项目

（1）购房人已领取《房屋所有权证》，但建设单位既不交回原《国有土地使用权证》，又不提供原《国有土地使用权证》复印件和出具《关于为业主办理不动产登记申请》，致使购房人无法办理不动产登记的，由县自然资源局将相关事项向社会公告后，县不动产登记中心据此为购房人办理不动产登记相关事宜。

（2）购房人已领取《房屋所有权证》的军事用地上的住宅小区，由县自然资源局向涉及此类小区的军事机关发函，由其出具同意将该军事用地移交地方政府的书面意见并交回《国有土地使用权证》后，权利人变更为全体购房人，不再办理土地用途变更手续，土地用途按住宅用地设定，使用性质为划拨，为购房人办理不动产登记相关事宜。

（3）已领取商业用途《房屋所有权证》，因与土地批准用途不一致、超出用地范围、使用性质不符等原因，无法办理不动产登记相关事宜的问题。

①建设单位已办理房屋所有权首次登记，房地用途一致，且土地性质为出让的，由于历史原因造成房屋跨宗越界等问题，导致无法办理不动产转移登记的，将相关问题备注于不动产登记簿和不动产权证书附记栏中，为购房人办理不动产转移登记。

②存在房地用途不一致等问题的，由不动产权利人缴纳土地出让金及相关税款后办理不动产变更登记。

（4）对经济适用住房、房改房等福利性住房项目，购房人已领取《房屋所有权证》，但小区中有楼幢占用了相邻土地，无法办理不动产登记的问题。对于此类项目，县自然资源局视超占情况以批准范围或实际用地范围分别确定用地界址，并在超占楼幢购房人的不动产登记簿证上记载相关情况，为购房人办理不动产转移登记。

（5）对经人民法院依法处置或协助执行的不动产，由于被执行人不配合、下落不明(失踪）、死亡(法人不再存续)等情况导致申请执行人或买受人无法提供相关税费缴纳凭证的问题，在税务部门确认相关税款后，由人民法院、申请执行人将相关税费划转税务部门，税务部门向申请执行人或买受人出具完税凭证后办理不动产转移登记。

依据人民法院《协助执行通知书》申请办理转移登记，存在房地用途不一致等问题的，由不动产权利人缴纳土地出让金及相关税款后办理不动产变更和转移登记。

（6）独用划拨用地上的非住房用途房屋已进行转移登记并办理了《房屋所有权证》，但土地未办理转让手续，房地产权证不一致的，由原土地权利人出具同意转让意见，土地以协议方式出让给现房屋所有权人，土地出让金按房屋转让时的标准补缴。

3.特殊问题

（1）同一幢建筑部分购房人已办理《房屋所有权证》或《不动产权证》，部分购房人未办理登记的，比照本幢建筑内已办理购房人登记提交的材料和权籍调查材料办理不动产转移登记。

（2）已办理首次登记的酒店、商业或办公项目，在不改变建筑功能仅对内部进行分割使用的情况下，可经县自然资源局和县住建局出具相关意见后办理分割变更登记手续。

对于上述(1)(2)问题中未涉及的其他特殊历史遗留问题，由领导小组办公室采取“一事一议”等方式，或参照上级部门的有关政策文件进一步研究解决。

（四）违法违规处罚和相关税费缴纳

1.建设单位存续的，由项目建设单位承担违法违规责任，负责项目整改、手续完善并接受处罚、缴纳土地出让金和税费；建设单位不再存续的，其承继单位负有项目整改、手续完善并接受处罚、缴纳土地出让金和税费责任；建设单位不再存续且无承继单位的，原建设单位法人、实际控制人和出资人负有连带责任。

2.存在违法违规建设情况的，在完善相关手续的同时，由有关单位依据各自职责同步启动对违法违规问题的处理。属于经济适用住房、房改房、公(廉)租房等福利住房的，经研究可免于相关处罚；建设单位在规定期限内积极主动配合补充完善手续、缴纳相关税费、办理不动产登记的，经研究可从轻或免于相关处罚；建设单位不再存续且无承继单位的，经研究可免于相关处罚。

3.需建设单位补缴的土地出让金和税费，按项目建设时的标准进行补缴。对建设单位暂无补缴能力但有可处置资产的，可通过转让或拍卖相应资产的方式补缴；对建设单位既无补缴能力又无可处置资产的，相关收费经领导小组批准后可暂时进行挂账处理，但保留追缴权利。

4.需购房人补缴土地出让金的，住宅按照税务部门房屋评估价值的1％核缴，非住宅按照税务部门房屋评估价值的5％核缴。

5.购房人未缴纳契税、住宅专项维修资金等税费的，按购房合同签订时的房价和标准补缴；购房人已经向建设单位缴纳了相关费用的，按照购房人已缴费用予以办理，欠缴相应费用由有关单位向建设单位追缴。相关费用不能及时追缴到位的，由领导小组研究具体处理意见，按出具的处理意见办理房屋交易和不动产登记手续。

6.建设单位在规定期限内拒不配合、逃避责任的，由有关单位实施联合惩戒。纳入联合惩戒“黑名单”的严重失信企业及其法人、实际控制人和出资人，在相关问题处理到位前，不能从“黑名单”中移除。处置房地产开发建设历史遗留问题时，参照工程建设项目审批制度改革中实施承诺制的要求，对建设单位存在的审批手续不全问题，由建设单位出具承诺书，办理相关手续，限期完善。

六、坚决遏制新増问题

（一）深化审批制度改革。有关单位要按照工程建设项目审批制度改革的要求，进一步压缩竣工验收备案办理时限，将涉及房地产开发项目的审批流程与不动产首次登记有效衔接，在建设单位办理竣工验收备案时一并办理不动产首次登记，实施同步受理、同步审批、同步办结。

（二）加强土地、规划管理。有关单位要把好房地产开发项目土地、规划审批“总开关”，合理控制用地供应规模、布局和节奏，优化房地产用地供应结构，加强规划管控和用途管制，强化国土空间规划体系的约束力，在土地、规划手续不完善的情况下，严禁发放建设工程规划许可证，从源头上杜绝问题的产生。

（三）强化房屋交易管理。有关单位要严格商品房预售条件审查，强化商品房预售方案审核，加强商品房预售资金监管，未经监管专户审核的不予合同备案，严把商品房预售许可证发放关，加大商品房预售信息公开力度。进一步加强房地产市场监测，通过信息化手段，严格执行房地产成交价格申报制度，提高房地产成交价格申报的时效性和真实性。加强房地产企业信用管理，构建行政监管与社会监督相结合的守信激励和失信惩戒机制，杜绝新问题的产生。加大房地产市场秩序整治力度，严肃查处房地产企业违法违规行为，营造良好市场环境。

七、工作要求

（一）统一思想认识。各有关单位要充分认识解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题工作的重要性和必要性，统一思想，提高站位，将解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题作为深化“不忘初心、牢记使命”主题教育的重要实践来抓。

（二）压实责任分工。领导小组办公室要建立专题研究制度，有关单位要明确专人，做好解决历史遗留问题工作，参加领导小组办公室会议，提出对历史遗留问题的办理意见及认定意见，按照领导小组办公室下达的办理决定及时办理相关手续，追缴土地出让金和税费。

（三）建立激励机制。有关单位要按照“三个区分开来”，在强化责任约束的同时鼓励创新、宽容失误，把出于公心和谋取私利区分开来，把主观过错与无过错主体区分开来，把主动担当作为与问题复杂难以处理区分开来。对工作推进过程中涌现出的先进集体和个人予以表彰、奖励，激发干部职工为人民办实事的热情。

（四）强化办公保障。领导小组办公室涉及办公设备购置及工作人员、车辆调度等，由县机关事务服务中心负责统筹协调，有关单位全力配合，所需费用由县财政予以保障。同时，做好政策法规宣传工作，加强舆论引导，及时回应群众关切，营造良好氛围。

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