为加强农村村民住宅建设管理，保护耕地，促进美丽乡村建设，长沙市开福区农业农村局牵头拟稿了《长沙市开福区农村村民住宅建设审批办法（草案）》，为增强文件制定的民主性和科学性，现将《长沙市开福区农村村民住宅建设审批办法（草案）》全文刊登，广泛征求我区社会各界的意见或建议。如有意见或建议请于2021年2月25日前寄送至长沙市开福区农业农村局或者发电子邮件至2415276271@qq.com。

收件人：谭梓程

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开福区农业农村局

2021年2月9日

第一章  总 则

第一条 为进一步加强我区农村村民住宅建设管理，规范农村村民建房审批程序，根据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）、《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省农村住房建设管理办法》（湖南省人民政府令第299号）、《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、《长沙市农村村民住宅建设管理条例》等法律、法规规定，结合我区实际情况，制定本办法。

第二条 本区行政区域内农村村民新建、改建、扩建、重建农村住房的建设活动及其监督管理，适用本办法。法律、法规对村民建设住宅另有规定的，从其规定。

第三条  农村住房建设应当符合开福区国土空间规划和城乡规划，遵循选址合理、节约用地、一户一宅、生态环保、拆旧建新的原则，严格按照建设审批规定、申请条件和审批程序先批后建。

第四条  开福区农业农村主管部门负责农村住房建设的宅基地监督管理服务工作。

第五条  开福区自然资源和规划主管部门负责农村住房建设的规划、农用地转用报批、房屋权属登记等监督管理服务工作。

第六条  开福区住房和城乡建设主管部门负责农村住房建设的设计、工程质量和施工安全等管理服务工作。指导街道办事处加强对农村住房建设施工质量和安全的监督管理。

第七条  开福区财政、交通运输、水利、工信、公安、生态环境、市场监管、林业、城管执法等主管部门按照各自职责，做好村民住宅建设的相关管理服务工作。

第八条  开福区所辖相关街道办事处负责农村住房建设的管理、监督和服务工作，根据法律、法规授权以及区级人民政府有关主管部门的委托，实施村民住房建设有关行政审批和综合执法。具体负责村民住房建设申报材料审核和集中上报，做好住房建设用地土地权属争议调处工作；组织农业农村、自然资源和规划等部门的现场查验工作，根据各部门联审结果进行审批，核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。

各街道办事处要建立村民住宅建设审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报区农业农村、自然资源和规划等部门备案。？

第九条  村（居）民委员会在街道办事处指导下拟定有 关农村住宅建设自治管理内容的村规民约，经村民会议讨论通过后实施；核实本村村民现有住房、家庭成员、户籍关系等情况，按要求对建房申请材料进行公示；指导村民办理或者为村民代办农村住宅建设审批手续，指导村民依法依规开展农村住宅建设活动；对农村住宅建设中的违法行为及时劝阻，并向街道办事处报告。

第二章  申请条件

第十条  享有农村住宅建设用地（宅基地）的对象为本集体经济组织成员，且在本集体经济组织内从事生产经营活动，并承担本集体经济组织成员义务，符合下列情形之一的，可以申请农村住宅建设用地许可：

（一）符合分户条件：独生子女住户，不论几代人，为一个家庭户型；有两个以上属于建房人口子女的，有子女已达婚龄且已经嫁娶的，经公安机关分户可作为两个以上家庭户型，但父母必须伴靠其中一个属于本村集体经济组织成员的子女建房。

（二）现有住宅占地面积不能满足生活需要，且面积尚未达到本办法规定标准需扩建的；

（三）现有住宅属旧房、危房或被灾毁需要申请原基改建、重建的；

（四）因国家、集体建设需要，原宅基地被征收或征用未集中安置的；

（五）因自然灾害、突发性事件或者实施乡村规划、土地整理需要迁建的；

（六）法律、法规、规章规定的其他情形。

第十一条  申请建房户人数按在册集体经济组织成员人口计算，下列人员可以计入户内人口：

（一）家庭成员的现役义务兵、士官；

（二）户口已外迁的在校大、中专学生；

（三）正在服刑人员；

（四）法律、法规、规章规定的其他情形。

第十二条  有下列情形之一的，其住宅建设用地申请不予批准：

（一）非本集体经济组织成员的（集体经济组织或人民政府组织集中建设住宅的除外）；

（二）申请住宅建设用地不符合国土空间总体规划和村庄规划的；

（三）原有住宅建筑面积已达到规定面积标准或能够解决分户需求的；

（四）不符合“父母须伴靠有一个本集体经济组织成员的子女”条件的；

（五）经本集体经济组织认定为本集体经济组织成员，虽在本集体经济组织无住宅，但已享受住房补贴、福利性购房的；

（六）夫妻已共有一处宅基地，虽有分列户口，再以分户为由申请住房建设用地的；

（七）本集体经济组织成员在原批准的住宅建设用地之外有违法建筑未先行拆除的；

（八）原有住房拆迁时，已依法依规进行安置的；

（九）将原住宅以出售、出租、赠与等形式转让或擅自改作生产经营用途，再申请住房建设用地的；

（十）所申请的住宅建设用地存在权属争议的；

（十一）法律、法规、规章规定的其他情形。

第三章  审批流程

第十三条  村民申请建房的，应当持下列材料向村（居）民委员会提出申请：

（一）农村宅基地和建房（规划许可）申请表；

（二）农村宅基地使用承诺书；

（三）申请人身份证和户口簿；

（四）住宅建设工程设计方案或者政府免费提供的设计图。

拆旧异地新建房屋的，需提供原宅基地使用权证明和同意自愿退出原宅基地、按规定复垦并交由集体经济组织调剂处理的承诺书。

第十四条  村（居）民委员会收到申请后，应当在15日内安排人员到现场查看，召开村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、相邻权利人意见、村民小组会议决定等情况在村民所在小组公示7日。符合申请条件的，村民委员会应当在公示后5日内签署意见，报街道办事处审批。

村（居）民委员会认为不符合申请条件的，应当在公示后5日内向申请人书面说明理由。申请人有异议的，可以在15日内向街道办事处申请核查。街道办事处应当在20日内予以答复。

第十五条  街道办事处自收到村民申请建房相关材料之日起5个工作日内，完成申报材料审核，并组织农业农村、自然资源和规划、住建等部门进行现场核查。经核查符合批准条件的，现场核查部门签署审查意见，报区自然资源和规划、农业农村主管部门复核，经审查符合申请条件的，街道办事处应当在5个工作日内核发乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书；不予批准的，应当书面说明理由，并告知相应的救济途径。

涉及农用地转用或者占用林地的，依法向自然资源和规划、农业农村等主管部门申请办理审批手续。

涉及交通运输、林业、水利、电力部门的及时征求相关主管部门意见。

村民应当按照审批要求建房。未经批准，不得建房。

第十六条  街道办事处应当在建房申请人办理完毕建设规划和用地审批手续后5个工作日内，组织所辖农业农村、自然资源和规划等相关办（所）、村（居）民委员会到现场进行免费定位放线。

定位放线后，村民住房建设方可开工。

第十七条  村民住宅竣工后30日内，应当告知或经由村（居）民委员会告知街道办事处，并提出用地和规划核实申请。街道办事处在收到验收申请5日内及时安排工作人员到场检查核实。核实合格的，出具核查验收证明。

通过验收后，村民应当在15日内将建房资料交村（居）民委员会，由村（居）民委员会统一报街道办事处存档，并按照规定申请办理不动产登记。

采取集中留地方式安置的村民住宅建设由农村集体经济组织按建设用地的报批程序统一办理手续。

第四章  建设规定

第十八条  本办法所称村民住宅建设用地是指村民经依法批准用于建造住宅及辅助用房等涉及的集体建设用地。

第十九条  农村村民一户只能拥有一处宅基地，每基准户（4人及其以下）宅基地占地面积不超过100平方米，4人以上每增加1人相应增加20平方米（独生子女家庭另按每一《独生子女父母光荣证》增加20平方米），但每户的总用地面积不得超过《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》中规定标准。

村民住宅建筑层数原则上不超过两层，层高原则上首层不超过3.6米、标准层不超过3.3米。

第二十条  村民住房建设选址，应当充分利用原有宅基地和村内空闲地，严格控制使用耕地和公益林地。

村民建设住宅确需占用永久基本农田以外耕地的，应当经依法批准，按照“占一补一、占优补优、占水田补水田”的原则做好“占补平衡”工作。

第二十一条  在年度内拟征地范围、已发布预征地公告和已征收但未拆迁项目的区域内，除危房改造外不得批准村民住宅建设。

第二十二条  沿国道、快速公路、省道、主要公路和次要公路等道路两侧申请建房的，按《中华人民共和国公路法》和《公路安全保护条例》相关规定执行。

第二十三条  在电力设施保护区范围内不得批准建房。各电压等级架空电力线路的保护区范围，按照《湖南省实施〈电力设施保护条例〉办法》执行。

第二十四条  已建堤防的河道、两岸堤防之间的水域、沙洲、滩地、行洪区和堤防禁止建设妨碍行洪的建筑物，河道堤防两侧划定保护范围新建建筑物必须符合《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国防洪法》的有关规定，由水利部门签署意见。

第五章  法律责任

第二十五条  有下列行为之一的，属违法用地或违法建设，由相关行政执法部门依法处理：

（一）未取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》进行建设的；

（二）擅自改变《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》确定的内容进行建设的；

（三）买卖或者以其他形式非法出让土地的；

（四）超过《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》有效期进行建设的；

（五）采用欺骗手段获准批准进行建设的；

（六）其他违反法律法规的情形。

超过批准的宅基地面积建设住宅的，多占的土地以非法占用土地论处。

第二十六条  工作人员在村民住宅建设申请、审核、审批过程中玩忽职守、弄虚作假、徇私舞弊、滥用职权、索取贿赂的，由所在单位或上级主管机关给予行政处分；涉嫌犯罪的，移交司法相关依法追究刑事责任。

第六章 附  则

第二十七条  本办法由长沙市开福区农业农村局负责解释。

第二十八条  本办法自 年  月  日起施行。

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