安吉县人民政府办公室关于印发创新农村宅基地退出机制振兴乡村新产业新业态的实施意见（试行）

各乡镇人民政府（街道办），县政府各部门，县直各单位：

近年来，随着我县践行“两山”理念建设最美县域，美丽乡村成为全国样板，乡村旅游、文化创意、健康养老、农事体验等农村新产业新业态发展迅速，为美丽环境转换美丽经济，优化城乡一二三产业融合注入了新动能。为了紧紧抓住大有可为的历史机遇期，全面实施乡村振兴战略，确保我县乡村发展始终走在全国前列，创新农村宅基地退出机制振兴乡村新产业新业态发展，经县政府同意，特制定本实施意见。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，坚持农业农村优先发展，按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总体要求，建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系，全面激发农村活力，释放农村沉睡资产，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，创新农村宅基地退出机制，壮大集体经济组织经济，赋予农民更多的财产性权利，助推发展乡村新产业新业态，全面实现农业强、农村美、农民富，谱写新时代乡村全面振兴新篇章。

二、基本原则

（一）坚持法治为本。法治是全面深化改革的“压舱石”，只有公平正义才能换取市场活力。各级必须增强法制观念、法治为民意识，将法治信仰内化于心、外化于行，提高运用法治思维化解社会矛盾、维护农民权益、规范市场运行的能力，让权力在阳光下运行，确保社会各界有尊严地创新、创造、创业。

（二）坚持政府引导。强化服务引导和产业带动，逐步完善公共服务,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，不断探索、创新、完善工作机制，发挥农村集体经济组织在宅基地退出中的主体作用，引导城乡资本利用空闲农房及宅基地发展乡村旅游等新产业新业态。

（三）坚持农民自愿。在综合考虑生产、生活，以及农民的适应能力和接受能力的基础上，充分尊重农民群众主体意愿，因势利导，积极鼓励农村宅基地有偿退出，切实维护农民合法权益，使农民有获得感、幸福感、安全感。

（四)坚持政策鼓励。进一步完善宅基地退出与新型城镇化、农村土地综合改革、户籍制度改革等的统筹协调与相互衔接，完善资源开发收益分配机制，探索土地资产收益扶持制度，提高制度创新的系统性和完整性，千方百计增加农民收入，与集体经济发展充分结合、相互促进，使集体、农户、社会投资者多方共赢。

（五）坚持有序推进。科学把握乡村的差异性和发展走势分化特征，注重规划先行、因地制宜、突出重点、分类施策、典型引路。切实保护好文物古迹、传统村落、传统建筑、农业遗迹、灌溉工程遗产。既尽力而为，又量力而行，不搞“一刀切”，久久为功，扎实推进。

三、实施主体

农村宅基地自愿有偿退出，是指宅基地使用权人自愿将自有合法住房、宅基地和空闲农房退还或委托集体经济组织统一经营、租赁，获取补偿、收益的行为。

农村集体经济组织以货币补偿方式收回或承租受托经营农村宅基地和农房，采取更新改造、拆后重建、集中整治等形式，盘活利用空闲农房和农村宅基地。

四、适用范围

本实施意见适用于城镇规划区外有条件的地区，以农村集体经济组织为主体组织实施。在城镇规划区内发展农村新产业新业态的，应将集体土地依法征收为国有土地后开发建设。

五、退出类型

农村集体经济组织根据村庄建设规划、土地利用规划和农村土地整治规划，结合本村实际情况，遵循科学利用、量力而行、统筹推进原则，拟定年度宅基地自愿有偿退出补偿和奖励费用支付计划，经村民会议或村民代表会议讨论通过后，向村民公开。

农村宅基地退出类型包括自有合法住房、部分空闲农房、超占或一户多宅等占用的宅基地（含闲置宅基地和房屋周边空地）。

六、退后利用

农村集体经济组织以有偿回购、集中改造、受托经营等形式，盘活利用空闲农房和农村宅基地，退出后的土地，可直接用于发展新产业新业态和建设村内公共基础设施、公益事业和公共服务设施，禁止用于房地产开发建设、别墅大院和私人会馆；或通过土地整治后，形成增减挂钩计划指标，用于产业项目开发，助推最美县域建设。农村宅基地退出后可按以下方式进行盘活利用：

（一）整治复垦的。农村集体经济组织按照布局优化、用地节约集约的原则，编制村级土地利用规划和农村土地全域整治规划，有序实施农村土地综合整治项目。农村集体经济组织实施农村土地综合整治项目，产生的指标优先用于农村新产业新业态、农民建房、村内公共基础设施、公益事业和公共服务设施用地，其余指标以市场调剂方式在全县范围内统筹使用。县政府建立保底收购机制，收购价与县政府公布的农村土地综合整治项目指标价格一致。土地整治收益归集体经济组织所有，新增耕地由农村集体经济组织统一流转用于发展休闲农业。

（二）产业开发的。鼓励农村集体经济组织为主体对整村进行统一规划设计、统一开发改造，自办或引进工商资本，通过整体出租、合作联营等方式，对已退出的农村宅基地重新办理使用手续后进行综合开发。允许农村集体经济组织将农户零星退出的农村宅基地及地上房屋、空闲农房进行改造升级，其房屋可以出租或合作开发，与工商资本合作共同开发乡村旅游、文化创意、健康养老、农事体验等农村新产业新业态。支持传统村落整体性保护利用，在完成村民易地安置后，由农村集体经济组织统一收购农户所有的民宅、祠堂、纪念堂、宗族大（祖）屋等历史建筑，连同村集体享有的其他经济和历史文化资源，形成集中连片的旅游资源，以整体出租、合作开发等方式，引进工商资本，共同发展乡村旅游业及其配套服务业。

利用宅基地退出兴办乡村旅游、文化创意、健康养老、农事体验等农村新产业新业态实体企业的，对其前三年缴纳的增值税和企业所得税县得部分，县财政将按年度予以全额奖励。

农村集体经济组织或农户在宅基地退出中（含租赁期租金收益）缴纳的税收县得部分，县财政将按年度予以全额奖励。

七、规范使用

（一）支持自办使用。农村集体经济组织可以将退出的农村宅基地用于自办住宿、餐饮、停车场等旅游接待服务项目，推进乡村休闲旅游等产业发展；建设道路、供水设施、停车场、厕所、垃圾污水处理、游客综合服务中心等公共设施；为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务等公益事业。

（二）鼓励租赁、受托经营。鼓励农村集体经济组织在土地权属不变的情况下，将退出的农村宅基地以一定期限租赁给其他单位、个人兴办农村新产业新业态实体企业，租赁期限不得超过20年，租金标准和收取方式由集体经济组织与投资建设方约定，租赁期满后，地上物依合同约定处理。使用土地由集体经济组织提出用地申请，经乡（镇）人民政府审核同意后,报县国土资源局审查，审查同意后报县人民政府审批。

在保留宅基地使用权和房屋所有权不变的情况下，农户可将自有合法的空闲农房和宅基地委托集体经济组织统一租赁、经营，获取稳定的租金收益。租金标准和收取方式由集体经济组织与农户约定，租赁期满后，地上物依合同约定处理。

（三）允许合作联营。允许农村集体经济组织将收回的农村宅基地以一定年期与工商资本、返乡下乡创业人员合作联营，农村集体经济组织获取收益可按“保底收益+分红”等方式，合作联营年期控制在20年以内。合作联营的由农村集体经济组织提出用地申请，经乡（镇）人民政府审核同意后,报县国土资源局审查，审查同意后报县人民政府审批，县政府免收增值收益调节金。金融机构要积极探索为合作联营方式兴办实体企业的办理不动产权抵押融资，县国土资源部门参照相关规定依法办理不动产权抵押登记。

八、退出补偿

农村集体经济组织收回农户自愿退出的宅基地用于产业开发的，在移交土地时由给予补偿和奖励（整治复垦的由各地自行制定）。补偿和奖励的标准为：

（一）全部宅基地退出的：

1.所有宅基地连同房屋周边空地（有争议的土地除外）按县政府公布的征地补偿标准补偿；

2.在退出协议约定的时间内移交土地的，另按土地补偿费用的20%给予奖励。

3.每户按照户型标准可审批土地面积给予补贴，补贴标准为400-1000元/平方米（各地可在此区间自行确定），宅基地补贴金额=补贴标准×户型标准。

（二）部分宅基地或闲置空房退出的：

1.有合法来源手续的，或颁发了不动产权证书（农村集体土地使用权证）的，按合法面积连同退出空地进行补偿；

2.符合建房条件，但因个人未申请报批属未批先建已作处罚的，或因特殊原因至今未获取批准手续的，按退出土地面积进行补偿；

3.一户多宅或超占的宅基地按照《浙江省“三改一拆”行动违法建筑处理实施意见》(浙政办发〔2013〕69号)和《浙江省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于切实加强“三改一拆”行动中违法用地建筑拆除和土地利用工作指导意见的通知》（浙政办发〔2013〕105号）进行分类处置，在2010年1月1日以后的违法占地建房，一律按现行政策处理，不得给予补贴。

退出宅基地上的房屋、构筑物、青苗及附着物由实施主体制定具体的补偿标准，并可在前款规定补偿标准之外，制定具体的按时腾空、周转安置等奖励政策。

九、退出程序

宅基地退出按照以下程序办理：

（一）退出申请。宅基地使用人或占用人退出宅基地时，向农村集体经济组织递交书面退出申请，并提交如下材料：

1.自愿退出宅基地的申请表；

2.不再申请宅基地的承诺书；

3.宅基地使用权证或不动产权证书；

4.家庭户口簿及家庭成员身份证明材料；

5.其他需要提供的材料。

（二）实地核查。村委会同国土资源所、村镇规划建设办公室等单位在10个工作日内对拟退出的宅基地进行权源确认、现状调查、面积勘测等实地核查工作。

（三）协商订约。农村集体经济组织与宅基地退出人就退出宅基地补偿奖励事宜协商一致，村内公示7日无异议后，双方签订《宅基地自愿有偿退出协议书》。

（四）退地付款。农村集体经济组织按协议约定向退出人支付宅基地退出补偿和奖励费用，收回土地和房屋产权证书（或不动产权证书）。农村集体经济组织收回宅基地的，办理不动产权变更登记。

（五）盘活利用。农村集体经济组织收回的宅基地，留待日后村庄集中整治或开发利用。

十、优惠政策

为鼓励有条件的农户自愿退出全部宅基地，以户为单位，申请进城落户的农户可享受以下优惠政策：

（一）保留在农村的山林、土地承包权、自留山、自留地。

（二）继续享有原集体经济组织资产分配权并履行义务（被录用为行政事业单位及国有企业工作人员的除外）。

（三）经核准符合城镇住房保障对象的，可申请公租房等城镇保障性住房。

（四）在农村宅基地退出后一年内，凡购买本县城镇商品房不超过原有合法住房建筑面积的，给予购房总价款（不含车位）5%的政府补助（一手房以网签购房合同时间为准，二手房以交易所面签时间为准）。

（五）自主创业或合伙开办企业的符合小额贷款条件的，提供30万元以内、不超过2年期限的“乡村振兴”专项贷款。

（六）其子女上学纳入城镇教育发展规划，与城镇居民子女上学享受同等待遇。

（七）为提高其进城落户的积极性，建立农村宅基地退出使用双向通道，实行登记备案制度。对退出全部宅基地或放弃宅基地资格的农户经村民委员会审核，由乡镇（街道）村镇规划建设办公室登记备案存档。本户未成年子女在退出宅基地后，如确需回原集体经济组织居住，且符合农村建房资格条件的，由村民代表会议讨论决定。

十一、工作要求

（一）加强组织领导。建立由县委、县政府主要领导挂帅， 县级有关部门和各乡镇（街道）主要负责人任成员的领导小组。各乡镇（街道）和部门要高度重视，细化工作措施，明确职责分工，组建强有力的工作班子，建立高效、公开透明的工作机制，切实把这项惠民的好事办好。县农办、财政（地税）、人社、发改、公安、国土、规划建设、旅委、农业、林业、民政、教育、卫计、国税、市场监管、金融等部门要结合各自职责，制定具体的实施细则，保障政策落实。

（二）强化协调配合。各乡镇（街道）和部门要各司其职，通力合作，积极探索。各项目主管部门要严格依法照章办事，规范流程，简化程序，提高效率，力争通过“一站式办公”、“一条龙服务”的方式，为振兴乡村新产业新业态和农民进城落户搞好服务。

（三）大力宣传引导。各乡镇（街道）和部门要统筹大局、找准定位、加大宣传。通过发放资料、现场解读、算账对比等方式，强化舆论引导，通过报纸、网络、电视、微信等多种方式，广泛宣传农村宅基地退出的重大意义和政策措施。努力提高农民对各项优惠政策及办事程序的知晓率，积极营造振兴乡村新产业新业态的良好氛围。

（四）强化信息共享。各乡镇（街道）和部门要认真研究农村宅基地退出工作中的新情况、新问题，及时制定政策措施，切实指导，并及时通报各成员单位，做好经验推广工作，确保我县农村宅基地有偿退出工作有序、有力、有效推进。

十二、本实施意见自公布之日起实施。

安吉县人民政府办公室

2018年3月22日

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