各乡镇人民政府，县政府直属各单位：

《陵水黎族自治县农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》、《陵水黎族自治县农村集体经营性建设用地入市交易规则》、《陵水黎族自治县农村集体经营性建设用地入市土地收益集体和个人分配指导意见》已经十五届县政府第81次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

陵水黎族自治县人民政府办公室

2020年7月31日

陵水黎族自治县农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法

第一章  总则

第一条 为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，根据《海南省农村土地制度改革试点工作领导小组关于印发<海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案>的通知》（琼农土改〔2019〕1号）、《海南省自然资源和规划厅关于印发<海南省集体经营性建设用地入市试点办法> <海南省农村土地征收试点办法> <海南省农村宅基地管理试点办法>的通知》（琼自然资改〔2019〕8号）、《陵水黎族自治县农村土地制度改革试点工作领导小组关于印发<陵水黎族自治县农村土地制度改革试点工作实施方案>的通知》（陵农土改〔2019〕1号）等法律、政策文件的规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条 我县农村集体经营性建设用地入市流转，适用本办法。

本办法所称农村集体经营性建设用地，是指我县总体规划划定为建设用地且城乡规划或村庄规划划定为工矿仓储、商服、公共管理和公共服务等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。

本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、租赁、作价出资（入股）等方式进入土地市场交易的行为。

第三条 农村集体经营性建设用地入市主体为具有土地所有权的农村集体经济组织。

土地属于村农民集体所有的，由村民小组（经济社）或者村民委员会代表集体行使所有权；属村内两个以上村民小组（经济社）的，由村内各村民小组（经济社）代表集体行使所有权；属乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织行使所有权。

第四条 入市主体以全资方式设立的土地股份合作社、土地专营公司等具有法人资格、从事土地专营业务的企业，经农民集体经济组织书面委托授权，可在授权范围内代理实施本办法规定的入市事项。

农村集体经营性建设用地使用权依法入市，不改变土地的所有权。

第五条 农村集体经营性建设用地可以按照规定优先用于发展农村地区仓储物流、零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐、其他商服等实体经济产业项目，并可按照规划入市用于发展符合国家和我省产业政策的项目。

第六条农村集体经营性建设用地入市应当签订书面合同。合同应当包括土地位置、土地面积、土地用途、土地使用年限、土地使用条件、土地使用权出让金（租金）及缴交期限、双方违约责任、土地使用权收回等内容。

第七条 农村集体经营性建设用地依法出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押时，其地上建筑物、构筑物及其他附着物一并处分。

第八条 农村集体经营性建设用地依法出让、出租、作价出资（入股），向受让人或承租人颁发《不动产权证书》。

第二章 入市途径及条件

第九条 依法取得、符合规划的集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件，可以直接就地入市。

第十条 村庄内零星、分散的集体建设用地，在确保建设用地总量不增加、耕地数量不减少、质量有提高的前提下，由县自然资源和规划局拟定调整方案并报县人民政府批准后，由农村集体经济组织先行复垦为农用地，并将腾挪出的建设用地指标调整到该农村集体经济组织其他土地上进行入市。

历史形成的城中村集体建设用地，可以按政府主导、多方参与的原则，根据规划进行统一整治、基础设施配套，重新划分宗地和确定产权归属，确定产权归属后入市。

第十一条 农村集体经营性建设用地入市，应当符合以下条件：

（一）符合我县总体规划、城乡规划或村庄规划、相关产业规划以及环保要求；

（二）依法取得集体所有土地权属或集体土地使用权证书，土地权属清晰，不存在权属争议；

（三）地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或经所有权人书面同意随土地一同入市流转；

（四）未被司法机关、行政机关限制土地权利；

（五）法律法规规定的其他条件。

第十二条 采取调整途径入市的，应当符合以下条件：

（一）调整前地块在现行土地利用现状图中为建设用地；

（二）调整前地块位于村庄范围内，且布局零星、分散；

（三）调整前应当复垦为农用地，复垦后的农用地面积，不得小于拟入市地块面积；调整涉及占用耕地的，复垦为耕地的面积，不得小于所占用的耕地面积，且质量不得低于所占用的耕地；

（五）调整后拟入市地块的建设用地面积总量不得大于调整之前；

（四）调整后拟入市地块为我县总体规划（空间类2015—2030）划定的建设用地，城乡规划或村庄规划划定为工矿仓储、商服、公共管理和公共服务等经营性用途等经营性用途的农村集体建设用地；

（六）调整前、后土地权属清晰无争议；

（七）调整前、后地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕；

（八）法律法规规定的其他条件。

第十三条 需调整地块应在入市交易行为发生之前复垦为农用地，并由农村集体经济组织申请县自然资源和规划主管部门会同农业农村等部门进行验收。复垦的农用地经验收确认符合本办法第十二条有关规定后，方可实施入市交易。

第十四条 采取集中整治途径入市的，应当符合以下条件：

（一）整治地块土地权属清晰；

（二）整治地块的地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或经所有权人书面同意进行集中整治；

（三）整治地块的土地权属各方应当以书面形式签订相应的土地整治协议。土地整治协议应当包括整治地块的位置、范围、土地权属调整等事项，作为集中整治后，重新划分宗地和确定产权归属的依据。

（四）整治应依照我县总体规划（空间类2015—2030）、相关产业规划及环保要求开展；

（五）整治之后的拟入市地块应为未被征收或者未纳入储备范围，已依法取得集体所有土地权属证书的农村集体建设用地。

（六）整治之后的拟入市地块应属于我县总体规划（空间类2015—2030）划定的建设用地，城乡规划或村庄规划划定为工矿仓储、商服、公共管理和公共服务等经营性用途的农村集体建设用地。

第十五条  农村集体经营性建设用地在控制性详细规划范围内或村庄规划已确定地块规划条件，因入市试点需要，需提供入市地块规划条件的，由县自然资源和规划部门根据控制性详细规划或村庄规划出具规划条件，按照控制性详细规划或村庄规划确定的各项指标进行报建。

控制性详细规划或村庄规划用地性质不符合入市需求的，可按照《中华人民共和国城乡规划法》、《海南省城乡规划条例》和《海南省村庄规划管理条例》有关规定对规划进行修改。

第十六条 农村集体经营性建设用地在控制性详细规划范围外，且村庄规划未确定地块规划条件的，因入市试点需要，需提供入市地块规划条件的，按照《陵水黎族自治县人民政府关于农村集体经营性建设用地规划指标的批复》执行。

第三章 入市方式及入市程序

第十七条 本办法所称农村集体经营性建设用地使用权出让，是指具有土地所有权的农村集体经济组织，将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权交付给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付土地价款的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权出租，是指具有土地所有权的农村集体经济组织，将一定年限的集体经营性建设用地使用权让出租给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付出租金的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指具有土地所有权的农村集体经济组织，根据法律规定以及出资协议的约定，将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权进行评估作价入股，与他人以合作、联营等形式共同兴办的企业的行为。

第十八条 农村集体经营性建设用地使用权出让、出租和作价出资（入股），应当采取招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。入市地块面积在5亩以下或者零星分散等特殊情况，经村民会议讨论同意并报经县人民政府批准后，可采取协议方式交易。未经公开入市交易或者未经批准采取协议方式入市交易的，农民集体与用地者不得私下签订出让、出租合同或作价出资（入股）协议。

第十九条 农村集体经营性建设用地使用权出让、作价出资（入股）的最高年限，不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限，具体年限按下列用途确定：

（一）住宅用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年。

（五）除上述情形外，可根据不同类型产业项目生命周期采取“弹性年期”的方式确定土地使用年限。

农村集体经营性建设用地使用权出租可根据具体项目需要确定使用年限，但最长不得超过二十年。

第二十条 农村集体经营性建设用地使用权公开交易按以下程序进行：

（一）申请。符合本办法规定的入市条件的，经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决同意后，集体经济组织或授权实施主体可以向所在地乡镇政府递交入市申请书，并提交村民成员或村民代表的表决书等相关材料，入市申请书应当写明拟入市宗地位置、权属、地上附着物等基本情况。

（二）审查。乡镇政府对拟入市地块的使用现状、权属状况地上附着物状况等进行初审后，出具是否同意入市的初审意见；县自然资源和规划主管部门根据初审意见，会同有关部门对拟入市宗地是否符合入市条件进行审查。经审查符合条件的，由县自然资源和规划主管部门出具审查意见，并依据控制性详细规划或村庄规划明确拟入市宗地的土地使用条件。

（三）地价评估及入市方案拟定。对审查同意入市的宗地，由入市主体委托有资质单位进行地价评估，并拟定入市方案。入市方案应当包括但不限于以下内容：入市宗地位置、面积、权属土地用途、土地使用条件、使用年限、土地评估价格、配置方式(出让、出租或作价出资)、入市交易方式(招标、拍卖、挂牌或协议)、土壤污染状况调查情况等内容。

县自然资源和规划主管部门应当会同入市主体根据地块评估价格、产业政策等因素，集体决策确定底价，并予以保密。底价不得低于入市成本，不得低于国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准。

（四）入市方案表决。入市方案应当经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决，并形成表决材料。集体经营性建设用地属乡镇集体经济组织的，入市方案须经乡镇党政联席会议或乡镇长办公会议集体研究决定。

（五）入市方案审批。入市方案经表决通过后，由入市主体提交给县自然资源和规划主管部门。经县自然资源和规划主管部门组织有关部门审查后，报请县政府批准。

（六）公告及交易。入市方案经批准后，由县自然资源和规划主管部门在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及海南省主要媒体上发布入市交易公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，交易行为应当进入省级土地交易市场进行。

（七）签订成交确认书及公示。土地成交后，受让人、承租人须在交易现场签订土地成交确认书。交易结果应当在集体经济组织事务公开栏和中国土地市场网、海南省政务服务中心网站等进行公布，接受社会和群众监督。

（八）签订流转合同。土地交易结束之日起20个工作日内，交易双方须按照成交确认书或作价出资（入股）确认书的约定签订土地入市协议。

以协议方式进行交易的，应当履行第（一）项至第（五）项的程序，并在入市方案经批准后签订土地入市协议。

土地入市协议应当包括土地位置、土地用途、土地面积、土地使用年限、土地使用条件、土地使用权出让金（租金）及缴交期限、土地使用权收回、违约责任等内容。

第二十一条 农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资(入股)入市交易的，入市主体应当缴纳土地增值收益调节金，全额纳入县级国库。土地增值收益调节金按照入市成交总价扣除土地取得成本及前期合理投入后的净收益一定比例进行计提。计提比例主要综合入市地块区域位置、入市方式、入市土地用途及使用年限等因素分级计提。土地取得成本和前期合理投入由入市主体和受让人或承租人提供凭证，并出具承诺后报县自然资源和规划主管部门和县财政部门备案。

土地用途为商服及住宅，土地增值调节金计提比例如下：

（一）出让方式

椰林、英州镇：提取比例35%

光坡、新村、三才、黎安镇：提取比例30%

其他乡镇：提取比例28%

（二）出租方式

椰林、英州镇：提取比例35%

光坡、新村、三才、黎安镇：提取比例29%

其他乡镇：提取比例26%

（三）作价出资（入股）方式

椰林、英州镇：提取比例35%

光坡、新村、三才、黎安镇：提取比例33%

其他乡镇：提取比例30%

入市用途为工矿仓储或其他用地的，土地增值调节金计提比例如下：

（一）工矿仓储用地的提取比例20%

（二）其他用地的提取比例20%

第二十二条 受让人、承租人可以按照本办法的规定，代入市主体向县自然资源和规划主管部门指定的账户缴纳土地增值收益调节金，并按照土地出让（出租）合同的约定，将土地出让金（租金）余额支付给入市主体。

第二十三条 入市净收益资金可按照3:7的比例在集体经济组织和村民之间分配。

第二十四条 受让人、承租人按照合同约定向入市主体付清土地出让金及其他法定税费，或所缴交租金达到出租合同约定的条件，并按照本办法规定缴纳土地增值收益调节金后，方可向县自然资源和规划主管部门申请办理《不动产权证书》。

以作价出资（入股）方式交易的，以现金或土地以外的其他财产出资（入股）方，向县自然资源和规划主管部门缴纳土地增值收益调节金及其他法定税费，并完成出资（入股）手续后，向县自然资源和规划主管部门申请办理不动产转移登记手续。

第二十五 条农村集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价同责，入市的农村集体经营性建设用地分割转让标准、流程、登记办证及税收参照国有建设用地相关文件执行。入市的项目须按照出让时土地利用现状分类中二级类所包含的含义项目进行建设，禁止用于（变相）开发房地产项目。法律法规另有规定的，按照法律法规执行。

第二十六条 集体经营性建设用地入市取得的收益，农村集体经济组织应按照规定纳入农村集体资产及收益进行管理，接受审计监督和监管。

农村集体经济组织应当根据我县出台的农村集体经营性建设用地入市土地增值收益分配指导意见，制订收益分配方案，并依法履行民主决策程序，在集体经济组织内部进行公示公告，收益分配方案应当经集体经济组织2/3以上成员或成员代表同意。

第四章 转让、转租和抵押

第二十七条 本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转让，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、作价出资（入股）方式交易后，土地使用权人再将土地使用权有偿转让他人的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转租，是指集体经营性建设用地使用权人作为出租人，将集体经营性建设用地使用权出租，由承租人向出租人支付租金的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指土地使用权人不转移对土地的占有，将该集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。

已取得集体土地使用权证的农村集体经营性建设用地使用权，可参照国有建设用地使用权抵押的相关规定办理抵押手续。

第二十八条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，应当签订书面合同，原土地使用者的权利、义务随之转移。

土地出让（出租）合同约定土地转让、转租需经土地所有权人同意的，土地使用权人应先经土地所有权人同意方可转让、转租。

第二十九条 通过转让、转租取得的土地使用权，其使用年限为原出让（出租）合同或作价出资（入股）协议确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

第三十条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，税收征管统一按国家税法有关规定依法缴纳相关税费，不缴纳土地增值收益调节金。

第三十一条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租，应当符合下列条件：

（一）不存在法律法规规定禁止入市的情形；

（二）按照出让、出租合同或作价出资（入股）协议的约定，履行完毕支付地价款、租金或分配股权的义务，并取得不动产权证书；

（三）按照出让、出租合同或作价出资（入股）协议及动工开发协议约定的期限和条件投资开发、利用土地；

（四）出让、出租合同或作价出资（入股）协议约定，有关法律法规规定的其他条件。

第三十二条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，双方当事人应当凭书面合同等材料办理不动产权证书变更登记。

第三十三条 农村集体经营性建设用地入市后，需办理抵押登记的，在签订抵押合同后，向县自然资源和规划主管部门申请办理。

第三十四条 农村集体经营性建设用地使用权已设立抵押权的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的土地使用权，并对处分所得享有优先受偿权。

因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、构筑物及其他附着物所有权的，应当办理变更登记。

抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

第五章 开发管理

第三十五条 依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人，应按照法律法规有关规定和出让、出租合同或作价出资(入股)协议确定的开发期限、土地用途及其他土地使用条件开发利用土地。

第三十六条 因城乡规划或村庄规划调整等原因，确需改变土地用途或变更容积率等规划条件的，参照国有建设用地改变土地用途或变更容积率的程序办理相关手续

第三十七条 改变土地用途和提高容积率的，土地使用权人应当委托具有地价评估资质的机构，参照国有建设用地地价评估规程进行地价评估。

改变土地用途和提高容积率所产生的土地增值收益，按照新用途和原用途条件下的地价差额，或者新容积率和原容积率条件下的地价差额计算。

第三十八条 改变土地用途和提高容积率产生增值的，土地使用权人应当按照本办法规定的比例，向县自然资源和规划主管部门缴纳土地增值收益调节金，并将土地增值收益的余额支付给土地所有权人后，方可办理土地用途变更登记手续。

第三十九条 土地使用权人擅自改变合同确定的用途及容积率等规划条件，违法使用土地的，应按合同约定承担违约责任，并由县综合执法部门依法查处。

第四十条 农村集体经营性建设用地土地使用权人，未按照出让、出租合同或作价出资(入股)协议约定的开发期限开发土地的，由所有权人会同县自然资源和规划主管部门参照国有闲置土地的认定标准，认定是否属于闲置土地。

对认定为闲置土地的，由县自然资源和规划主管部门指导所有权人参照国有闲置土地处置的有关规定进行处置。土地使用权人未按合同约定用途和期限使用土地造成土地闲置，农村集体经济组织报经县人民政府批准后可以解除土地出让（出租）合同，依法无偿收回土地使用权。土地使用权人对农村集体土地所有权人解除合同的决定不服的，可以依法通过民事诉讼等法定途径维护自身权益。

第四十一条 农村集体经营性建设用地使用权出让、出租期限届满的，经县人民政府批准，土地使用权可由代表其所有权的农民集体无偿收回，其地上建筑物、附着物按照农村集体经营性建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。法律法规另有规定的，从其规定。

第四十二条 因公共利益需要征收集体经营性建设用地的，由土地所有权人报经原批准用地的人民政府批准后，可提前收回土地使用权，并对相关权益人依法给予合理补偿。土地所有权人和使用权人应当服从。收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。

第六章 法律责任

第四十三条 违反本办法规定，买卖或者以其他形式非法转让集体建设用地使用权的，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十四条非法买卖转让土地等有关规定处理。擅自将集体所有土地通过出让、转让或者出租等方式用于非农业建设的，依据《中华人民共和国土地管理法》第八十二条非法转让集体土地等有关规定处理。

第四十四条 国家工作人员在集体经营性建设用地入市交易及后续开发管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。

第四十五条 农村集体经济组织经营管理者，在集体经营性建设用地入市过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假的，或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益，构成犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。

第七章 附则

第四十六条[解释部门] 本办法适用中的具体问题由县自然资源和规划主管部门进行解释。

第四十七条[生效日期] 本办法自公布之日起30日以后实施。

陵水黎族自治县农村集体经营性建设用地入市交易规则

第一条 为规范陵水黎族自治县农村集体经营性建设用地使用权交易和监管，实行统一的农村集体经营性建设用地入市制度，根据《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）、《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》（琼自然资改〔2019〕8号）、《陵水黎族自治县农村土地制度改革试点工作领导小组关于印发<陵水黎族自治县农村土地制度改革试点工作实施方案>的通知》（陵农土改〔2019〕1号）等相关规定，结合我县实际，制定本规则。

第二条 本规则适用于在陵水黎族自治县行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权入市试点交易及相关监督管理活动。

第三条本规则所称的农村集体经营性建设用地使用权入市交易是指我县农村集体经营性建设用地使用权统一纳入省土地交易市场，进驻省级公共资源交易平台实施交易，实施统一信息发布、统一成交公示和统一交易管理等的活动。

第四条 农村集体经营性建设用地使用权入市交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第五条 县自然资源和规划部门负责农村集体经营性建设用地使用权入市交易的指导、协调、审查、监督和实施，并在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及我省主要媒体上发布入市交易公告及交易结果公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，交易行为应当进入省级土地交易市场进行。以协议出让方式交易的，相关的谈判、协议签订等交易活动，也应进入省级土地交易市场进行。

《陵水黎族自治县农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》第三条所规定的入市主体，可以委托有资质的中介机构在省级土地交易市场内实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动。

委托中介机构实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动的，应当采取公开方式选取，并签订委托代理合同，明确委托代理事项、委托交易服务费用和法律责任等内容。

第六条 农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）的，除按照规定可以采取协议方式交易的外，应当按照本规则的规定采取招标、拍卖、挂牌方式进行公开入市交易。

对未按照本规则规定公开入市交易的，集体经济组织不得通过与用地者签订出让、出租合同的方式，擅自出让、出租农村集体经营性建设用地使用权。

第七条 工矿仓储、商服、公共管理和公共服务等经营性用地以及同一地块有两个以上用地意向者的，应当采取招标、拍卖、挂牌方式出让。入市地块面积在5亩以下或者零星分散等特殊情况，经村民会议讨论同意并报经县人民政府批准后，可采取协议方式交易。

第八条 农村集体经营性建设用地使用权出让应当以单一用途的宗地为单位，不得将两宗及以上的宗地进行捆绑出让。对单宗用地包含多种用途又无法分割，自然资源和规划部门出具的规划条件可以确定不同用途的用地面积比例的，在报经县政府批准后，可以作为混合用地宗地出让。法律法规和上级主管部门另有规定的，从其规定。

第九条 实行点面结合、差别供地。开发建设项目实行项目区供地，项目区为单个地块的，按建设地块单个供地；项目区为多个地块的，按建设地块组合供地。在符合县总体规划的前提下，允许工业、仓储、研发、办公、商业等用途混合利用，并按照主导用途（每类土地用途上所建建筑面积占总建筑面积最大化比例的用地）对应的用地性质，进行差别化供地，具体操作按照省政府有关文件执行。

第十条 农村集体经营性建设用地使用权出让应当委托有资质单位进行土地价格评估。土地出让底价或者标底，由县自然资源和规划部门会同入市主体综合土地价格评估结果、政府产业政策、土地市场情况等因素，进行集体决策确定，并予以保密。底价不得低于入市成本，不得低于出让宗地所在区域基准地价的70%，也不得低于国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准。最终报价低于底价的，不得成交。

第十一条 入市主体及其委托的有资质中介机构应当根据批准的入市方案和入市地块情况，编制招标、拍卖、挂牌出让文件。土地出让时，不得设定影响公开、公平、公正竞争原则的限制条件。

招标、拍卖、挂牌文件应当包含公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、规划条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、相关证明材料、农村集体经营性建设用地使用权出让合同文本等。

第十二条 县自然资源和规划部门或者其委托的机构应当至少在招标、拍卖或者挂牌开始前20日，在土地市场动态监测和监管系统、省公共资源交易网以及本省主要媒体发布招标、拍卖或者挂牌公告。挂牌出让的，挂牌时间不得少于10日，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天，挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

公开信息应当包括拟供应宗地的位置、面积、年限、用途、土地使用条件、规划条件、投标（竞买）保证金、报名条件、供应时间、供应方式、提交申请的地点及期限等内容。

第十三条 凡在中华人民共和国境内依法设立的法人、其他组织及具有完全民事行为能力的自然人，除法律、法规另有规定外，均可申请参加农村集体经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

第十四条 县自然资源和规划部门或者其委托的机构应当依法为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况，以及查阅与竞投有关的协议及法律文书和竞投交易活动的其他情况提供便利。一经办理手续参与竞投交易，即视为竞投人已完全了解有关竞投交易可以公开的全部内容，认可竞投交易标的物现状，并愿意承担参加竞投交易所产生的一切风险和责任。

因故确须变更竞投交易时间、地点等事项的，县自然资源和规划部门或者其委托的机构应提前通知竞投人，竞投人应予以认可及配合，不得提出任何异议。

第十五条 申请人应当在公告规定期限内向县自然资源和规划部门或者其委托的机构提出竞买、竞投申请及相关材料。县自然资源和规划部门或者其委托的机构应当对公告规定时间内收到的申请材料进行审查。经审查，符合规定条件的，确认申请人的投标或者竞买资格，并通知其参加招标、拍卖、挂牌活动。

竞买申请人提交竞买申请时，存在证明材料弄虚作假、欠缴土地出让金、因自身原因导致土地闲置等违法违规和其他严重违反国有、集体建设用地使用权出让合同约定的情形的，县自然资源和规划部门应当禁止其参与土地竞买。

第十六条 竞买申请人应当在公告规定的缴款时间之前，将竞买保证金缴入县自然资源和规划部门指定的账户，竞买保证金不得低于土地评估价格的60%。竞买人缴付竞买保证金的账户名要与其名称相符，否则，不允许其参与竞投。竞得人缴付的竞买保证金可在土地出让合同生效后抵作土地出让价款；其他竞买人缴付的竞买保证金，县自然资源和规划部门在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。

第十七条 农村集体经营性建设用地使用权进入省级土地交易市场进行交易的，由入市主体及其委托的有资质机构在省级土地交易市场组织竞价或者评标。最高报价相同的，原承租人、农村集体经济组织成员依照法律有关规定享有优先权。

第十八条 投标、开标依照下列程序进行：

（一）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但入市主体及其委托的有资质机构在投标截止时间前收到的方为有效。

标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。

（二）入市主体及其委托的有资质机构按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书，逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的，入市主体及其委托的有资质机构应当终止招标活动。

（三）评标小组进行评标。评标小组由县自然资源和规划部门代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。

评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。

（四）招标人根据评标结果，确定中标人。

按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。

对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

第十九条 拍卖会依照下列程序进行：

（一）主持人点算竞买人；

（二）主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项；

（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

（四）主持人报出起叫价；

（五）竞买人举牌应价或者报价；

（六）主持人确认该应价或者报价后继续竞价；

（七）主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交；

（八）主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。

第二十条 竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可以根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

第二十一条 挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：

（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；

（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。

第二十二条 土地成交后，受让人、承租人须在交易现场签订土地成交确认书。土地交易结束之日起10个工作日内，县自然资源和规划部门应当在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及相关媒体上发布土地交易结果公告；入市主体应当在本集体经济组织所在地及村委会事务公开栏上对交易结果进行公示。

受让人、承租人应当按照土地成交确认书约定的时间，与入市主体签订农村集体经营性建设用地使用权出让合同、出租合同或作价出资（入股）协议。

农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同或作价出资（入股）协议应当约定土地面积、土地使用条件、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理等。农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同或作价出资（入股）协议中涉及招标、拍卖或者挂牌公告内容的，应当与公告内容一致。

第二十三条 受让人应当在合同（协议）生效之日起90日内付清土地出让金。合同约定分期缴纳土地出让金的，首次付款应当在合同（协议）生效之日起30日内，缴款比例不得低于全部土地出让金的50%。土地出让金应当在合同（协议）生效之日起1年内缴纳完毕，经县人民政府批准，可以延长至2年。

承租人应当按照农村集体经营性建设用地使用权出租合同约定缴纳土地租金。

逾期未付清土地出让金或土地租金的，入市主体有权依法解除合同（协议），并由受让人或承租人承担相应的违约责任。

第二十四条 受让人依照农村集体经营性建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款，代出让人付清全部土地增值收益调节金、相关税费后，方可持土地出让合同和土地出让金、土地增值收益调节金、相关税费缴纳凭证等相关证明材料，申请办理集体建设用地使用权登记。

未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放集体建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放集体建设用地使用权证书。

第二十五条 县监察、自然资源和规划、审计、综合执法等有关部门和所在地乡镇政府，应当依照各自职责对农村集体经营性建设用地使用权交易实施监督管理。

县自然资源和规划部门对交易过程中违反交易程序和交易规划的行为予以制止、责令纠正，并交由有处理权的部门依法进行调查处理。负责协调有关部门做好交易活动监督检查和调查处理违法违规行为工作。

县综合执法部门对土地使用权人擅自改变合同确定的用途及容积率等其他规划条件，违法违规使用土地的行为进行依法查处。

县审计部门依法对农村集体经营性建设用地使用权交易活动及土地出让收支情况进行审计监督。

县监察部门依法对农村集体经营性建设用地使用权交易有关行政管理部门履行职责的情况进行监督。

所在地乡镇政府对交易土地使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行审核。

第二十六条 试点期间，受委托实施土地交易活动的机构应当按照省物价局有关规定收取服务费用，单宗土地服务收费最高不得超过30万元。按照以上标准计算单宗土地服务收费超过30万元的，按照30万元的标准收取。

第二十七条 有下列情形之一的，农村集体经营性建设用地使用权交易行为无效；已办理土地登记手续的，由县人民政府注销土地登记；未办理土地登记手续的，不予办理，并依法追究相关责任人责任；构成犯罪的，依法移送司法机关。

（一）在招标、拍卖、挂牌过程中，投标人、竞买人恶意串通，操纵交易结果的；

（二）交易地价低于入市成本、低于出让宗地所在区域基准地价的70%、低于国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准的；

（三）法律、法规、规章规定的其他情形。

第二十八条 农村集体经营性建设用地使用权交易成交后，拒不签订成交确认书或者交易合同、放弃中标或者竞得土地的，投标人、竞买人的投标、竞买保证金（定金）不予退还，并应当承担相应的违约责任。

第二十九条 有关行政管理部门、交易机构及其工作人员在农村集体经营性建设用地使用权交易活动中，存在收受贿赂、泄露秘密、玩忽职守、徇私舞弊等违纪违法行为的，依纪依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给竞买人或者投标人造成经济损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十条 本规则由县自然资源和规划部门负责解释。

第三十一条 本规则自公布之日起30日后实施，实施期间，国家、省委省政府有其他规定的，从其规定。

陵水黎族自治县农村集体经营性建设用地入市土地收益集体和个人分配指导意见

第一章 总 则

第一条为保障我县农村集体经营性建设用地入市试点工作顺利实施，确保土地收益在农村集体经济组织及其成员之间合理分配，维护双方合法权益，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》、《海南省实施<中华人民共和国村民委员会组织法>办法》、《海南省村务公开办法》、《海南省农村集体经济组织“三资”管理暂行办法》、《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）、《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》（琼自然资改〔2019〕8号）、《陵水黎族自治县农村土地制度改革试点工作领导小组关于印发<陵水黎族自治县农村土地制度改革试点工作实施方案>的通知》（陵农土改〔2019〕1号）等法律、法规、规章的规定，制定本意见。

第二条 陵水黎族自治县行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权入市土地收益集体和个人分配，适用本意见。

本意见所称土地收益，是指农村集体经营性建设用地入市成交价款，在缴付土地交易需缴税费、土地增值收益调节金、土地评估费、中介费、青苗和地上附着物补偿款等费用后，余下的收益部分。

第三条土地收益属入市土地所在农村集体经济组织的经济收益，为该经济组织全体村民的合法共同财产，由该经济组织依法管理使用，并在集体经济组织及其成员之间进行合理分配。

第四条农村集体经济组织应严格遵照《海南省村务公开办法》，履行村务公开义务，接受全体村民监督，同时参照《海南省农村集体经济组织“三资”管理暂行办法》的规定，加强农村集体经济组织资金、资产、资源管理，维护集体经济组织和全体村民的合法权益，促进农村党风廉政建设和农村社会稳定。

第五条 村务公开委员会作为监督土地收益管理、使用与分配的机构，对全体村民负责。

第二章  费用缴付

第六条农村集体经营性建设用地入市的农村集体经济组织须按规定支付青苗及地上附着物补偿款、土地评估费、入市公告费、土地增值收益调节金、土地交易税费等相关费用。

第七条 入市地块内青苗和地上附着物的补偿款归青苗及地上附着物所有权人所有。

入市主体组织对入市地块内青苗和地上附着物清点作价确认，并将确认结果在村务公开栏中进行公告，七天无异议的，将《青苗及附着物点验表》及《土地、青苗及附着物补偿费清册》报县自然资源和规划部门备案。

第八条入市地块由入市主体委托有资质公司进行地价评估，评估费由入市主体支付。入市主体资金短缺无法按期支付土地评估费的，入市主体可与评估公司进行协商于入市地块入市获得入市收益后支付。

第九条入市地块入市交易业务由入市主体委托有资质公司代理实施，相关业务费用由入市主体支付。入市主体资金短缺无法按期支付出让公告费的，入市主体可与代理业务公司进行协商于入市地块入市获得入市收益后支付。

第十条入市地块入市成交后，入市主体须向县财政缴纳土地增值收益调节金。该调节金可由入市地块竞得方代为缴付，竞得方所交纳土地竞买保证金可转作为土地增值收益调节金。

第十一条入市地块入市成交后，入市主体须与竞得方在入市成交后20个工作日内签订合同，根据合同约定，竞得方支付全部土地价款后，入市主体须向税务部门申请缴税，协同竞得方办理入市地块不动产登记手续。

第三章  收益分配

第十二条农村集体经济组织分配土地收益，应当拟定分配方案，经村民大会或者村民代表会议2/3以上村民或村民代表表决同意生效。

分配方案应包含预留不少于30%的土地收益留存农村集体经济组织，剩余部分可用地分配至本村集体各成员。

农村集体经济组织留存入市收益可用于集体成员社会保障、村内公益事业建设、土地交易合同履行费用、发展二三产业等事项的必要内容和作为农村集体经济组织发展资金。

第十三条下列人员属于入市土地所在农村集体经济组织成员，对入市所获土地收益享有分配权：

（一）开始实行以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制时原生产大队成员及所生子女；

（二）本村村民依法办理子女领养手续，户口已迁入本村的人员及所生子女；

（三）因婚姻关系，户口迁入本村的人员；

（四）政策性移民落户的；

（五）大中专在校学生（包含研究生、博士生；包含户口已迁出的）；

（六）义务兵、士官的现役人员（已纳入军官系列的除外）；

（七）其他具有特殊情形的人员，应根据村规民约，经村民会议三分之二成员以上或者三分之二以上村民代表同意的；

（八）符合法律、法规规定的其他人员。

第十四条 领取《独生子女父母光荣证》的农村集体经济组织成员，应当根据《海南省人口与计划生育条例》的规定，给予相应优待。

第十五条 在土地交易合同签订之后出生的新生儿以及在土地交易合同签订之前去世的入市土地所在农村集体经济组织成员不享有收益分配权。

第十六条“外嫁女”根据土地入市时具有的农村集体经济组织成员资格，确定其土地收益分配权，户籍未迁出的，应认定为原集体经济组织成员，享有平等的收益分配权。

第十七条 “入赘男”的成员资格及分配权参照“外嫁女”的相关规定确定。

第十八条本意见未涉及的特殊情形分配问题，由农村集体经济组织在不违反国家法律法规及相关规定的前提下，结合本村集体实际，经村民大会或者村民代表会议2/3以上村民或村民代表表决同意后确定。

第四章  附  则

第十九条本意见由县自然资源和规划部门负责解释。

第二十条 本意见自公布之日起30日后实施，实施期间，国家、省委省政府有其他规定的，从其规定。

>>相关链接：陵水黎族自治县农村产权交易中心