日前，南宁市住房和城乡建设局官方微信公众号“南宁住建”发布消息称，已经印发《南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案》（以下称《方案》）。其中明确提出探索村集体经济组织通过自建、合作开发、作价入股等方式，利用闲置的城中村改造产业用地建设租赁住房。

对于集体土地入市，各地细化政策陆续落地，一些项目也已经接近完工。南宁并非集体建设用地建设租赁住房试点城市，此次推出相关政策，这也是土地管理法修改通过后，各地开始积极推动集体建设用地入市相关政策落地的一个例子。

同时，南宁创新的提出支持城中村集体或村民建设租赁住房等、开发商商品房可以“先租后售”等创新政策，也为发展租赁市场提供了参考。

试点地区项目陆续开工

此前，我国已有两批18个城市开展了集体建设用地建设租赁住房的试点。

2017年8月，我国确定在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

2019年1月，自然资源部、住房和城市建设部发布《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

随着试点的深入，各地不仅总体实施方案已经基本发布，在一些地区，更为细化和深入的工作方案也开始落地。

2019年6月，北京市通州区在北京市范围内率先出台了《通州区集体土地租赁住房建设、分配、运营管理工作方案》，明确了镇级联营公司自建、成立合作公司以及项目经营权出租三种建设模式，并提出原则上将不超过25%的房源优先分配给项目所在乡镇政府住房困难村民家庭。

合肥则形成了以《合肥市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作实施方案》为总纲，以《加快合肥市住房租赁试点工作的通知》《合肥市促进住房租赁市场发展财政奖补资金管理办法》为补充的“1+2”的政策体系。

不仅是政策体系逐渐完善，各地已经陆续有项目进入建设开工阶段，甚至接近完工。

北京在建规模最大的集体租赁住房项目——大兴区瀛海镇集体租赁住房项目（以下简称“瀛海项目”）预计9月初完成土方施工。据悉，瀛海项目规划建筑面积15.2万平方米，总体建设规模20.19万平方米。

浙江首宗农村集体用地租赁住房试点项目，杭州市萧山区项漾村租赁住房项目审批于2018年10月启动，2019年1月开工建设。这一项目土地面积为5.7亩，总建筑面积10376平方米，总投资3000万元。据当地自然资源部门透露，项目预计在2020年6月底前竣工。

上海的首个集体土地入市建设租赁住房项目，825套青年科创人才公寓也已于今年6月开工，预计于2021年前后建成启用。

随着8月底新修的土地管理法在十三届全国人大常委会第十二次会议正式通过，集体经营性建设用地入市具备了合法性。此次并非试点城市的南宁发布相关政策，也被认为是政策陆续向全国推广的标志。

中国社会科学院农村发展研究所研究员李国祥表示，随着土地管理法修订完成，这一政策也会陆续推广到全国各个地区。政策推行的进度实际上是由市场需求决定的，邻近城市的郊区、生态环境和文化氛围较好的地区，在土地市场上都更具有吸引力，因此在政策推广中也会走得更快。

寻找新的突破口

新修订的土地管理法规定，农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式，交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后，还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

在地方试点上升到法律条文层面后，如何更好地运用到地方实践？此次南宁的政策被认为是一次有益的探索。

南宁市《方案》提出，在符合城市规划的情况下，探索村集体经济组织通过自建、合作开发、作价入股等方式，利用闲置的城中村改造产业用地建设租赁住房，并由其自主经营管理或委托住房租赁企业出租经营。支持“城中村”的村民或村集体将依法建设并符合租赁房屋基本要求的住房进行租赁经营，鼓励出租人改善出租住房的条件，提高出租住房品质。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，南宁此次政策是在全国范围内较早明确强化城中村改造和租赁业务挂钩模式。《方案》支持城中村的村民或村集体将依法建设并将符合租赁房屋基本要求的住房进行租赁经营，也体现了后续对于农村土地市场的盘活导向。尤其是考虑到近期土地管理法的推行，预计后续此类省会城市的旧村改造中，会积极和租赁住房进行结合，对于集体建设用地的高效利用有积极作用。

有地产分析人士指出，2019年以来中央多次会议和文件，包括近期中央财经委的相关会议，都体现了对区域市场发展的重视。预计在未来中国新型城镇化发展阶段，会强化城市群、都市圈等概念，进而会对相关土地开发提出新的要求，土地管理会更加灵活。

这在集体土地入市上如何体现？李国祥表示，一种可能是包括增减挂钩、占补平衡等政策在内，目前的城乡建设用地增减互融互通机制，有望扩展到更大的范围内。

李国祥认为，让土地政策更灵活的政策调整，总的来说都是让市场发挥更大的作用。随着区域战略的调整，要素聚集的地区，其对土地的需求一直存在。因此，相关的机制也可能会扩展到更大的区域范围，甚至在全国实现城乡建设用地增减互融互通。

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