2015年11月20日，杭州市萧山区人民政府办公室发布《杭州市萧山区人民政府办公室关于进一步加强村级留用地管理的意见》（萧政办发〔2015〕195号），村级留用地项目可按城市规划确定的土地用途开发，对涉及农用地的须办理农转用手续，采用出让方式供地。如有杭州市萧山区农村产权交易问题，请咨询杭州市农村产权交易，萧山区农村产权交易。具体如下：

各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、各直属单位：

为切实加强我区村级留用地使用管理，保障村级经济稳定持续发展，根据《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号）、《关于进一步规范村级安置留地管理的指导意见》（浙土资发〔2006〕23号）等文件精神，结合我区实际，现就加强我区村级留用地管理明确如下意见：

一、实施原则

（一）坚持“统筹考虑、合理规划”的原则。在村级留用地布点上要充分考虑村级经济的长效可持续发展，鼓励统筹集中规划，促使村级留用地的布局最优化。

（二）坚持“因地制宜、效益优先”的原则。在村级留用地开发中根据各村（社区）的实际情况，从强化土地的社会保障功能角度出发，按照“宜商则商、宜住则住、宜工则工”，充分保障村级集体经济组织利益，促使效益最大化。

（三）坚持“各司其职、严格管理”的原则。建立健全管理体制和机制，镇街、开发区负责协助村（社区）对留用地项目的开发实施，区级相关部门按照各自职能做好协调、监督和指导工作，形成各司其职的管理模式。

二、留地条件和标准

（一）全区各村（社区）以当年度经省、国家批准的征收集体耕地面积的10%（不含插花地）申请核拨村级留用地。

（二）各村（社区）以2014年底经区统计局核准的农业在册人口为基数,留用地面积上限按以下标准确定：

人口在1000人以下的村（社区），留用地面积30亩；

人口每增加100人，留用地面积相应增加1亩；

对于历年村级留用地总量已超过上限的村（社区）不再核拨，原己核拨留用地指标仍然保留。

（三）没有核拨过村级留用地且内地无耕地的村（社区），在实施城中村改造时，以拆除每户安排12.5平方米核定村级留用地，在安置房建设中折算成配套服务用房无偿返还村级集体经济组织。返还面积=户数×12.5×控规容积率，且返还面积不得超过安置房地上总建筑面积的7%。如无法在安置房中折算的，采用货币化方式处置。

三、指标管理

（一）村级留用地指标的核定登记上册。自本意见实施之日起，需核拨留用地指标的村（社区），应在项目征收土地方案经依法批准后，由村级集体经济组织经村民代表会议同意后向所在镇街、开发区提出申请，经所在镇街、开发区审核上报国土萧山分局批准予以核拨村级留用地指标并登记上册。村级留用地指标可跨年度累计使用。

（二）村级留用地指标的使用和扣减。村级留用地项目在土地预审阶段必须持账册到国土萧山分局进行村级留用地指标扣减。指标不够扣减的村级留用地项目不得办理相关审批手续。

（三）村级留用地建设项目所需用地指标纳入全区用地计划指标统一管理，所需耕地占补平衡由镇街、开发区自行解决。

四、留用地项目规划选址

（一）村级留用地项目可打破村界在所属镇街、开发区范围内选址，由规划部门会同镇街、开发区按留用地的标准额度做好全区村级留用地的规划布点工作，以镇街、平台为单位统筹规划，成规模集中开发。项目选址应符合土地利用总体规划和城乡规划。

（二）村级留用地指标在镇街、开发区范围内打破村界开发时，若涉及跨土地基准价等级的，每调高一个等级，留用地指标按10%比例相应折减。

（三）因规划和地块条件等原因，村级留用地项目落地区块面积大于留用地指标数且分割后无法利用的，超留用地指标面积5%以内且不超过3亩的，经实地踏勘核实，上报区政府批准后给予使用，但超出指标面积的出让金不予返还。

五、留用地项目开发模式

村级留用地项目可按城市规划确定的土地用途开发，对涉及农用地的须办理农转用手续，采用出让方式供地。留用地的开发模式由村级集体经济组织自行选择，但需经三分之二以上村民代表同意，并由所在镇街、开发区审核后，报区政府批准。

村级集体经济组织可采用以下方式开发：

（一）货币化开发

鼓励各村（社区）采用货币化方式开发村级留用地，在经三分之二以上村民代表同意后，按核定的村级留用地额度，待该地块公开出让时，所获得的出让金在扣除各项规费、提留后返还到村（社区）。村级留用地规划用地性质属于商住或居住用地的，在返还前按住宅所占比例的8%（区级5%，镇街、开发区3%）在出让金中计提区级留成。（计算方法：区级提留=出让金返还款×住宅建筑面积/（项目建筑面积-返还商业面积）（不含地下建筑）×8%）

村（社区）须将返还价款不少于51%用于购置在萧山区范围内除住宅外的经营性用房并长期持有；也可以在所开发的商住项目中，留起地上地下建筑面积不少于各20%的除住宅外的经营性用房，相关方案作为土地出让前置条件予以明确。返还的出让金相应扣减。

（二）自主开发

自主开发的村级留用地项目不得用于商品住宅开发，由村级集体经济组织出具不对外合作开发的书面承诺，经所在镇街、开发区审核后，报区政府批准同意，可办理协议出让手续。对不具备商业开发条件的区域选择以标准厂房等工业项目开发的，必须以自主或货币化方式开发，经所在镇街、开发区审核后报区政府批准同意，自主开发可办理协议出让手续。

协议出让的村级留用地项目，必须由村级集体经济组织统一按照国土资源部《关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉（试行）和〈协议出让国有土地使用权规范〉（试行）的通知》（国土资发〔2006〕114号）规定的程序办理协议出让手续，国有土地使用权出让价款按规定足额缴纳。

多家村级集体经济组织联合自主开发建设的，按《关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉（试行）和〈协议出让国有土地使用权规范〉（试行）的通知》（国土资发〔2006〕114号）文件规定以联合建房形式办理协议出让手续。项目建成后各村级集体经济组织按合作比例进行析产后取得相应物业，可独立办理不动产登记手续。

（三）合作开发

合作开发的村级留用地项目不得用于商品住宅开发，一律采取招拍挂方式公开出让。镇街、开发区根据项目具体情况提出合作开发的出让条件，经国土萧山分局审核后报区政府批准。设置出让地块起始价时，要充分考虑村级集体经济组织能得到的返还房产面积基数等具体因素，按评估确定地价。合作开发的村级留用地项目在规划红线范围划定后，按相关规定进行公开招拍挂。招拍挂时，以无偿返还村（社区）房产面积为标的，返还房产面积的确定要以留用地的评估价值来折算竞买起始面积，竞买起始面积不得低于地上地下建筑面积的各20%，并作为土地出让前置条件予以明确，无偿返还房产面积最多者为留用地项目的合作开发单位。合作开发的留用地项目，必须成立项目公司进行开发。村级集体经济组织在项目公司中所占股份根据村级集体经济组织出资情况决定：

1.村级集体经济组织不出资的，村级集体经济组织在项目公司中不占股份，其全部权益即为招拍挂中确定的无偿获得的房产面积。

2.村级集体经济组织出资的，则在项目公司中所占的股份根据其实际出资比例核定，在项目招拍挂文件中予以明确。项目建设时各方应按股份制公司的运作原则出资、建设和管理。

（四）留物业方式开发

村级集体经济组织以上述方式开发建设村级留用地确有困难的，可选择留用地置换非住宅房产的处置方式。

在本镇街、开发区范围内的经营性土地招拍挂项目中，可附带留用地置换无偿返还的商业、商务用房及与之对应的配套设施的方案进行招拍挂，村级留用房产的位置、面积等作为前置条件，由村级集体经济组织在招拍挂出让前提供。村级集体经济组织根据原确定的地块容积率、村级留用地指标合理确定需置换的非住宅房产面积，并征得所在镇街、开发区同意。村级集体经济所取得的房产作为村级集体固定资产，用于发展村级集体经济，不得擅自买卖。

六、留用地项目管理

（一）土地和建筑物处置

1.村级集体经济组织按本意见规定持有、包括货币化开发转购的房产及相应的土地使用权应作为单一产权进行不动产登记，并在土地使用权证中注明“属留用地项目中村级集体经济组织持有的不可转让部分，不得分割、不得转让”。

2.自主开发按协议出让的留用地项目。允许分割销售、转让低于80％的地上建筑物及其对应的土地面积（标准厂房自留不得低于总建筑面积的50%），且只能按幢或层分割转让，不得按间或套分割转让。办理地上建筑物和土地转让，应在产权交易机构进行公开交易或委托中介机构进行价格评估后协议转让。项目转让的建筑面积、用途、层次、价格等具体情况，应在村级集体经济组织范围内进行公告，并经三分之二以上村民代表同意，由所在镇街、开发区审核出具同意的书面意见后，依法办理不动产登记手续。允许部分，每个楼层的土地使用权证书中均注明“不得按间或套转让，不得办理分割登记”。

3.采用合作开发的留用地项目。项目公司在向规划部门提交建筑设计方案时，需一并提交析产方案，明确无偿移交村级集体经济组织的房产和可销售、转让部分房产分割方案。析产方案须经三分之二以上村民代表同意，并经所在镇街、开发区审核同意。项目在竣工并经土地复核验收后，按原批准的股份比例和析产方案进行析产。析产后村级集体经济组织自留建筑面积及分摊土地不得转让和销售。析产后合作方所持有的房产除国家和省、市、区有特殊规定外，可以按照规划批建的最小设计单元分割销售、转让。无偿返还的相关税收政策按有关规定执行。

4.留用地项目建成后，村级集体经济组织持有部分可用于租赁获取长期收益，严禁通过“以租代售”形式变相转让。区住建局应对留用地项目的房产经营及物业管理进行指导和监管，会同相关部门对违规销售（或转让）、以租代售等行为依法进行查处。

（二）土地抵押（担保）

村级留用地不得用于除村级集体经济组织、本留用地项目以外的其他经济实体的抵押和担保。如留用地项目确需抵押，必须在本村（社区）范围内进行公告，并经三分之二以上村民代表同意，由所在镇街、开发区审核批准，并监管使用。抵押所得价款应全部用于本留用地项目建设，不得用于其他建设和投资。

七、留用地项目出让金收益管理

（一）留用地出让价款在扣除各项规费、成本和专项提留后，由区财政局通过镇街、开发区返还到村（社区），资金由镇街、开发区统一管理。返还款项只能用于村（社区）公共设施建设和购置住宅除外的经营性用房。

（二）区农办、财政、审计、监察等部门要加强对出让收益使用的指导和监督；镇街、开发区要加强对核拨留用地项目土地出让金的监督和管理，对土地出让收益的使用和管理要进行定期审计；各村（社区）要设立专账，土地出让收益支出使用需符合政策规定，不得分配到户。

八、相关要求

（一）建立健全管理机制。村级留用地的管理由区政府统一领导，相关部门配合。镇街、开发区应落实相应机构和人员，协调、监督和管理村级留用地，包括用地申请、手续办理、工程建设和资金使用等。

（二）统筹招商引资。村级留用地应由镇街、开发区统一对外招商为主，村（社区）自主招商的项目须经所在镇街、开发区批准，区相关部门应将村级留用地纳入招商范围，并根据产业规划主动对接，帮助招商引资。

（三）强化监督管理。区级各有关部门要严格留用地项目审批，做好项目批后监管工作，严肃查处留用地开发建设过程中存在的违法违规行为。

1.留用地项目的开发建设应严格按照规范执行，区住建（规划）主管部门应严格做好留用地项目的方案设计审查、施工许可等工作，严禁出现类住宅户型的设计，对违反规定的设计、施工行为依法进行查处。

2.留用地项目建成后，区住建部门应对留用地项目的房产经营及物业管理进行指导和监管，会同相关部门对违规销售（或转让）、以租代售等行为依法进行查处。

3.区市场监管、住建、城管等部门负责监督管理留用地项目的广告宣传，依法对违规进行房地产销售的广告宣传行为进行查处。

红山农场参照本意见执行。

本意见自发布之日起30日后开始施行，《杭州市萧山区加强村级留用地管理意见的通知》（萧政办发〔2013〕181号）同时废止。

本意见由国土萧山分局负责解释。

杭州市萧山区人民政府办公室

2015年11月20日