2017年8月3日，衢州市衢江区人民政府印发《衢州市衢江区城市总体规划用地范围外农民建房审批管理实施细则（试行）》的通知（衢江区政发〔2017〕27号），如有衢江区、柯城区、开化县农村产权交易问题，请咨询衢江区农村产权交易、柯城区农村产权交易、开化县农村产权交易。本实施细则所称农民建房管理指宅基地及其地上建筑物、构筑物建设活动管理。农民建房用地是指农村农业家庭户以户主名义申请，经依法批准，用于建造住宅的集体所有土地，具体如下：

各乡镇人民政府、办事处，区政府各部门、各单位：

《衢州市衢江区城市总体规划用地范围外农民建房审批管理实施细则（试行）》已经区政府常务会议同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

衢州市衢江区人民政府

2017年8月3日

衢州市衢江区城市总体规划用地范围外农民建房审批管理实施细则（试行）

第一章  总  则

第一条  为加强城乡规划建设和土地管理，进一步优化城乡布局，有序推进农民集聚建房，改善人居环境，加快美丽乡村建设，根据相关法律、法规、规章和浙江省人民政府办公厅《关于切实加强农房建设管理的实施意见》（浙政办发〔2017〕69号）、衢州市人民政府《关于优化布局建设美丽乡村推进农民集聚建房的意见》（衢政发〔2016〕14号）、《关于重构衢州市区城市规划控制区外农民建房管控体系促进农民转移集聚的若干意见》（衢政发〔2016〕54号）等文件精神，结合衢江区实际，制定本实施细则。

第二条  宅基地属农村集体所有，由村民委员会或农村集体经济组织管理，农民作为集体经济组织成员依法享有使用权，任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让。

第三条  本实施细则所称农民建房管理指宅基地及其地上建筑物、构筑物建设活动管理。农民建房用地是指农村农业家庭户以户主名义申请，经依法批准，用于建造住宅（包括住房、附属用房和庭院等，下同）的集体所有土地。

第二章  规划管控

第四条  按照“规划一张图、建设一盘棋、管理一张网”的要求，农民建房必须符合土地利用总体规划、村庄布点规划和村庄规划，不符合规划的不予审批。根据地域资源环境承载力和发展潜力，《衢州市衢江区村庄布点规划（2015—2030）》将城市总体规划用地范围外划分为适建区、限建区和禁建区三类，实行分区管控。

1.适建区：是指经规划审批的农民建房集中安置区和可审批农民建房的区域，原则上应为乡镇所在地、中心村和农村连片开发等鼓励人口集聚的区域。

2.限建区：是指禁建区和适建区之外的区域，限建内的村开发建设活动应在规划划定的边界线内进行，严格控制扩展开发，鼓励人口适度迁出，防止建设用地范围任意扩大。

3.禁建区：是指依据各部门划定的专门保护区范围，以及规模偏小、基础落后、发展受限的村庄和被列为下山脱贫、避险搬迁等区域，具体分为块状禁建区和线状禁建区。

第五条  按照“先规划、后许可、再建设”的原则，对区域功能、生产、环境等要素进行综合考虑，将农村建房划分为集聚点、适建村、限建村和禁建村，进行分类管理。

（一）集聚点：指结合人员物流走向和地方生活习惯，在城区、中心乡镇和农村连片开发重点区域规划建设的农民安置集聚小区。集聚点以集体建设用地和国有建设用地相结合的方式供地，提倡建设公寓式住宅，鼓励农民以宅基地换公寓。

（二）适建村：为满足本村改造和周边禁建村、限建村村民的建房需求，且各项建设应在规划划定的扩展边界内进行，原则上新增建设用地规模在10亩以下的村庄。

（三）限建村：指规划确定的保留农居点，各项建设应在规划划定的扩展边界内进行，原则上以旧房改造提升为主的村庄；允许在村庄扩展边界内利用闲置土地“插空补缺”安排新建，以及进行环境提升、基础设施和公共服务配套设施建设。

（四）禁建村：指位于禁建区范围内的村庄，禁建型村庄农民住房一律实施“只拆不建、只出不进”（除鉴定为D级危房的，整体搬迁前经审批可进行修建）。

第六条  乡镇（办事处）组织编制村庄规划，经村民代表会议讨论通过后报批。完善“村庄布点规划—村庄规划—村庄设计—村居设计”规划体系，统筹安排生产、生活、生态空间，明确村庄布局、功能定位、建设边界、开发强度、建设风貌等内容，优化农民建房空间布局。在编制（修编）村庄规划的同时，对于建设项目较多的村庄和中心村、美丽宜居示范村、历史文化名村、传统村落等，还要全面开展村庄设计和村居设计。农房建设要严格服从村庄规划设计的统一管理，确保规划的严肃性、整体性、统一性和连续性。各乡镇（办事处）应根据不同地貌单元的村庄、不同沿线景观带的村庄以及不同传统风貌的村庄，组织编制村庄风貌特色控制规划。

加强农民建房建筑风格、色彩、高度、材质引导和管控，有关部门要做好彰显浙西民居特色的村居风格设计，为农民提供通用图集，形成地方特色。农房设计要遵循安全、经济、适用、美观的要求，在确保安全性的同时，还要坚持传承创新和彰显特色的设计理念，科学配置功能空间，探索形成具有地域特色的“浙西民居”新范式。

第三章  建房条件

第七条  属于下列情形之一的农村村民，可申请宅基地：

（一）常住人口中具备下列分户条件，确需分户建房的；

1.父母应随农业户口子女申请建房，四世同堂的可分两户；

2.有两个及以上儿子的，年满22周岁的儿子可单独分户；

3.有两个及以上女儿，入赘招婿的女儿可单独分户。

（二）现有宅基地面积尚未达到规定限额标准需要扩建的；

（三）因国家、集体建设，或因危房、灾毁、地质灾害等需要重建、迁建的。

（四）法律、法规、规章规定的其他情形。

第八条  有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：

（一）不符合农民建房“一户一宅”规定或建新不拆旧的；

（二）现有宅基地面积已达到规定限额标准再申请宅基地的，但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外；

（三）以所有家庭成员作为一户申请并被批准宅基地后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；

（四）与子女分户，原有宅基地面积已达到分户后各户限额标准总和的；

（五）户口虽已合法迁入，但原籍宅基地未退还集体的；

（六）在拆迁中已实行货币补偿、产权调换或有土地安置的（包括留地安置）；

（七）政府扶养照顾的孤寡老人、五保户申请宅基地的；

（八）违法占地或违法违规建房未处理结案的；

（九）原有住宅被法院裁判用于抵债的；

（十）将宅基地上建筑物转让、出租、出售、出借、抵押、赠与等情形，或者改为经营性场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；

（十一）在城镇、村庄列入近期建设、改造项目控制范围内申请建房的，或者涉及侵占公共空间、影响公共安全或妨碍公共设施、公益事业建设和重大建设工程推进的；

（十二）法律法规及政策规定不得批准的其他情形。

第九条  其他规定：

（一）夫妻双方已有住宅的，离婚后根据离婚协议或法院判决等相关司法文书，放弃住宅的一方原则上5年内不得再单独报批建房，再婚且符合建房条件的，按新组成家庭报批建房。

（二）父母或老人与子女同在本村居住生活的，父母或老人不得以单独立户形式报批建房；与父母或老人同在本村居住生活的子女，也不得以父母或老人单独立户后本户无住宅的名义报批建房。但单个子女与同村村民结婚，且与其配偶的父母或老人已联合报批过建房的，该单个子女的父母或老人在符合其他建房条件下，可单独报批建房。

第四章  建房标准

第十条  农村村民一户只能拥有一处宅基地。依据《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第三十五条之规定，农民建房的宅基地面积标准（按垂直投影计算）调整为：

大户（5人以上）：使用农用地的不得超过125平方米，使用其他土地不得超过140平方米；

中户（3-4人）：使用农用地的不得超过110平方米，使用其他土地不得超过125平方米；

小户（1-2人）：使用农用地的不得超过90平方米，使用其他土地不得超过105平方米。

其中，农民安置小区（集聚点）在上述限额标准内，按所在小区（集聚点）建设规划设计要求统一确定户型面积。

农民建房实行建设规划控制，建筑层数为≤3层、檐口高度原则上不高于11米；已经编制修建性详细规划或村庄建设规划的按照规划进行控制。禁止在经依法批准的宅基地范围以外，以建造实体围墙等形式圈建庭院。

第十一条  农村村民的建房人口计算标准，按照家庭常住农业人口数（本村集体经济组织成员）确定。但有下列情形之一的，可计入建房人口：

（一）已婚尚未有子女，符合生育政策且已领取准生证的，按计划生育政策已经领取独生子女证的，均可增加1个建房人口；已交纳社会抚养费的超计划外生育子女，可计入建房人口。

（二）原户口在本村的现役军人（不含现役军官）、在校学生（包括在读研究生，大、中专院校）、正在服刑人员，可计入建房人口。

（三）配偶、子女为非本村集体经济组织成员，子女尚未成家随父母居住，且未享受政府保障性住房政策的，可计入建房人口。

（四）法律法规规章及政策规定允许的其他可计入人员。

第五章  审批管理

第十二条  农民建房严格实行指标控制，引导农村村民集约节约用地，鼓励不占或少占耕地。新增农民建房农转用指标主要用于农民集聚点建设，部分可安排在适建村，对人均建设用地面积超过150平方米的行政村（自然村），原则上不安排新增建设用地指标。村庄改造提升（含拆建改建）应列入年度计划，对不符合村庄规划、未列入年度计划的不予审批。

第十三条  根据“属地管理”原则，乡镇人民政府（办事处）是农民建房管理的责任主体，负责农民建房的规划、用地审批和监督管理工作。规划部门负责村庄规划编制工作的指导、审查、报批、监督管理等工作。国土部门负责土地利用总体规划编制报批、农民建房专项用地指标计划落实和业务指导、监督管理等工作。区各相关部门根据各自职责，做好农民建房管控指导、配合工作。

同时，要高度重视农房建设管理工作，加强村镇规划建设管理队伍建设，普及农房建设基本安全知识，提高农民建房质量安全意识，建设符合质量安全要求的房屋。切实强化属地管理责任，区国土、规划、住建等部门和乡镇（办事处）应切实履行法定管理职责，运用权力清单和责任清单成果，明确各责任主体的职责边界，防止出现推诿扯皮、监管真空的现象。按照基层治理体系“四个平台”建设要求，建立基层规划、国土综合执法站、所、大队联合办公机制，实行综合管理，联合受理、联合踏勘、联合审批、联合放样、联合监管、联合验收，形成管理合力。

第十四条  建立完善农房建设技术标准规范体系。由区规划局负责编制农房设计通用图集，区住建局负责编制质量安全技术手册、建筑工匠教材等并组织培训实施，不断提升管理水平。制定农房建设技术服务工作方案，采取成立农房建设技术服务组织、建立乡村规划师制度等方式，对农房规划建设提供专门的技术服务。鼓励和引导技术单位开展农房建设咨询业务，为农户建房提供专业服务。乡镇（办事处）要加强与规划、住建及勘察设计单位的深度合作，推动有关部门、单位对农房规划建设全过程跟踪服务。

农房建设应委托具有相应资质的建筑施工企业或具备相应建设施工技能的农村建筑工匠（以下统称为承建人）施工。农房建设单位或农户个人（以下统称建房人）应与承建人签订施工合同，明确质量安全责任、质量保证期限和双方权利义务。

第十五条  严格农民建房全程监管。按照“谁审批谁负责”和“治管并重，即治即管”的要求，各乡镇（办事处）要进一步健全农民建房审批管理共同责任机制，严格落实农民建房“四到场”制度，做到“建筑放样到场、基槽验收到场、施工过程到场、竣工验收到场”。“四到场”全程监管执行情况，应由乡镇规划站、国土所依据岗位职责分别按户建档、立卷备查，相关责任人必须到场并签字，做到关卡前移、服务在先，杜绝未批先建、少批多建、加层加高、移位建设等违法违规现象。

第十六条  各乡镇（办事处）应当强化农民建房审批管理组织机构，健全农民建房村级议事机制，确保建房安排过程公开透明、审批结果公平公正。农民建房审批程序如下：

（一）申请评议。农村村民建房用地，应向户口所在地村民委员会提出书面申请，由村两委主持召开村民代表会议进行民主评议、集体表决，确定建房户报批名单，并在村务公开栏内进行为期5天的公示；公示期满无异议的，由村民委员会签署意见后上报所在乡镇（办事处）。

（二）选址踏勘。乡镇（办事处）应当及时组织选址踏勘和集体会审，踏勘和审查结果需以书面形式一次性告知申请人。各地要按照“最多跑一次”改革要求，建立健全农民建房审批联合会审制度。

（三）审核审批。拟建地块属存量建设用地或已办理农转用审批的，按属地管理原则，由乡镇（办事处）规划站负责规划审核，辖区内国土所负责办理供地审核，乡镇（办事处）负责办理规划审批和供地审批，审批资料应于当月上报区规划局、区国土局存档备案，批准结果在乡镇（办事处）政务公开栏（网站）内公示7天。

拟建地块为新增建设用地的，须先申请办理农转用审批。乡镇（办事处）应在每年8月底前将符合土地利用总体规划和村庄规划的农民建房农转用报批材料汇总上报，区政府按照当年用于农民建房的农转用专项指标，酌情分解下达各乡镇（办事处）。

（四）定位放样。批准供地后，各乡镇（办事处）应及时下发乡村建设规划许可证和建设用地批准通知书，并组织规划员、国土员、村两委成员代表等有关人员实地拨付土地，按照审批位置定位放样，经确认建房位置后方可开工建设。

（五）基槽验线。基槽开挖完成后，由乡镇（办事处）牵头组织规划、国土及相关人员再次到场对建房位置进行核验；对不符合审批要求的，应及时制止并责令纠正。

（六）竣工验收。房屋主体竣工后，原则上建房户应在3个月内完成外墙粉刷。外墙粉刷完毕后，建房户方可向当地乡镇（办事处）申请竣工验收。各乡镇（办事处）应及时组织国土、规划、住建、综合执法、村两委代表和承建人、设计人到现场验收，有施工监理的，监理人员也应到场。验收要形成建房面积、质量等情况的书面意见，与建房资料一并报乡镇（办事处）存档。乡镇（办事处）应参照相关档案管理规定，逐步建立完善农房建设管理档案，形成电子档案数据库。

鉴于施工、测量等各方面因素，实际竣工与批准建房面积、建房占地面积（按垂直投影计算）和建设面积误差在3％范围内（含），且没有其他违法建设情形的，视为轻微违法行为不予处罚，予以通过验收；建筑面积误差超出允许误差3％范围外的，则不予通过验收，需经整改合格后，才予通过验收。

（七）权属登记。农房建设竣工验收合格后，建房户持相关审批、验收等资料，依法申请办理不动产登记。

第十七条  切实加强农民建房联动监管。各乡镇（办事处）和区国土、规划、综合执法、住建、公安、供电、农业、林业、水利、交通运输、市场监管等部门根据各自职责，加强配合协作，依法做好农民建房的监督、管理工作，合力保障违法违规建设行为受到及时、依法查处。

（一）各乡镇（办事处）要强化农民建房动态巡查机制，组建巡查队伍，健全监管网络，及时发现和制止违法建设行为。

（二）规划部门、国土部门要各司其职，依法做好农民建房的指导、审查、报批、监督管理等工作。

（三）供电部门应与乡镇（办事处）有效配合，在农户取得建设用地批准通知书等相关许可前，不得供电。

（四）市场监管部门要加大对农村建材市场的检查和监管力度，对钢材、水泥等主要建材进行抽检，有条件的乡镇（办事处）要为建房农户提供建材质量检测和咨询服务。

（五）对本行政管辖区域内的违法违规建设行为，由乡镇（办事处）牵头，会同相关部门依法组织查处。对送达《责令停止违法行为通知书》后，当事人继续抢建的，区综合执法、国土、规划、公安等部门应配合乡镇（办事处）,依法实施强制拆除。

第十八条  乡镇（办事处）应指导各村通过制定村规民约等方式，推动农房建设管理各项规定的落实。充分发挥村民自治的作用，鼓励各行政村在乡镇（办事处）指导下建立建房履约金制度，既不能增加建房户负担，又要对违法违规行为有一定的约束力。农户易地建房的必须先拆后建，由区国土局注销原宅基地土地使用权证，退还的宅基地由村民委员会收回统筹安排。旧房未拆除前，乡镇（办事处）不得出具乡村建设规划许可证和建设用地批准通知书。

第十九条  强化农民建房建设施工监管。区住建局应当研究制定对承建人的管理措施，切实加强建筑行业自律管理，指导成立农村建筑工匠自律协会，开展业务培训，建立健全农村建筑工匠质量安全责任追究和公示制度，健全农村建筑工匠责任主体信用档案。承建人必须遵守有关法律法规、施工操作规范和施工技术标准，鼓励购买建筑施工意外伤害保险和工程保险，确保施工质量和安全。农房建设必须使用合格建筑材料，鼓励使用绿色建筑材料。建房人可以委托具备相应资质的监理单位或相应资格的监理人员对农房建设进行监理。

承建人应当持证上岗，在动工前必须与建房人同时作出书面承诺，保证严格按批准的用地范围和设计图纸施工建设，如有违反，承建人必须承担相应责任；对参与未批先建、少批多建或非法加层加高、移位建设等违法违规行为的承建人，由区住建局会同区综合行政执法局查扣其资格证书、没收其施工器具，根据其事先作出的承诺，依法依规追究责任。

第二十条  农房建设在取得乡村建设规划许可证和建设用地批准通知书后，自批准之日起满两年未动工建设的，乡村建设规划许可证和建设用地批准通知书等批准文件自动失效。

第二十一条   严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法违规建造的住宅办理不动产登记；对城镇居民非法在农村购置房屋和宅基地的，一律按违法用地、违规建设行为依法查处。

第二十二条  有下列情形之一的，经区人民政府批准，撤销用地批准文件；经市城乡规划行政主管部门批准，撤销乡村建设规划许可证；经市国土资源行政主管部门批准，注销不动产权证等，并书面通知当事人：

（一）无权批准用地的单位或个人非法批准占用土地的；

（二）超越批准权限非法批准占用土地的；

（三）不按照村庄布点规划、村庄规划和土地利用总体规划确定的用途批准用地的；

（四）违反法律法规规定的程序批准占用土地的；

（五）采取隐瞒事实或者伪造证件、文件资料等欺骗手段获得用地批准文件或不动产权登记的；

（六）其它不符合法律法规和有关规定的情形。

第六章  完善机制

第二十三条  开展“改村提升”工作试点，推进新村建设、农民建房“耕地零占用”。按照集约节约、合理用地的原则，对由闲置空壳房、宅基地形成的“空心村”和计划连片原拆原建的居民点实施综合改造、整体提升，盘活存量建设用地，统一规划农民建房，助推小城镇综合治理，加快美丽乡村建设。

凡采用“一拆五统”方式（“一拆”是指整治拆除“一户多宅”，“五统”是指腾出的宅基地由村集体统一收储利用、统一规划布局、统一流转安置、统一成本核算、统一基础配套），盘活存量建设用地用于农民建房，集中建新安置5户以上（含5户）且整村盘活宅基地面积规模10亩以上（含）的，对盘活区内拆除和腾退房屋、宅基地及其地面附着物的政策处理费，由政府统一按盘活宅基地面积给予一定的补助，作为启动资金，由所在乡镇、村包干使用。“改村提升”项目实行年度申报制，由行政村提出申请、乡镇（办事处）审核后，向衢江区农民建房审批管理工作领导小组办公室申报，对审核验收达到规定要求并完成建设的项目，经实地测量勘查，由乡镇以项目为单位，按照经费补助标准拟订方案，经区国土局审查，报区政府批准后，由区财政局拨付。对“改村提升”试点工作完成出色的村，区政府将予以奖励性扶持，整合配套相关项目资金，统筹推进试点村的公共基础设施建设，推动形成一批可借鉴、可复制、可推广的示范村庄、示范项目，以点带面，进一步改善村庄生态环境和人居环境。

第二十四条  探索建立宅基地使用权流转机制。对自愿退出名下合法拥有宅基地和住房的农户，试行货币补偿或按面积比例折抵换成房票，与在城镇购房挂钩，可优先购买安置用房、农民公寓等。退出的宅基地符合农村土地综合整治项目要求的，立项实施复垦后验收合格的,尝试发给复垦指标券（地票），可按节余指标调剂价或相当于耕地占补平衡指标异地交易指导价在扣除成本后折算房票, 探索实现农村宅基地货币化。

第二十五条  开展耕地保护民主管理示范村创建活动。对获得示范村称号的行政村，按耕地面积给予一定奖励；并在下一年度优先安排年度新增建设用地指标，用于农民建房、新农村基础设施等民生工程建设，提高村级民主管理土地的积极性。

第二十六条  健全农民建房管控责任追究制度。各部门、各单位要切实加强组织领导，把农民建房审批管理工作摆在保平安、惠民生的突出位置，加强督查考核，推动工作落实。要坚持以人民为中心的发展思想，全面落实新发展理念，按照省委、省政府关于“治危拆违”的决策部署，加快建立健全农房建设管理机制，切实落实农房建设管理责任，全面加强农房建设规划设计管控和施工质量安全管理，不断提升农房建设质量和管理水平，实现农房科学安全建设和规范有序管理。要加强农民建房监督管理，依法及时查处各类违法违规建房行为并切实整治到位。进一步明确规划、国土、住建、综合执法、乡镇（办事处）、行政村等单位在村庄规划编制、制度建设、建房审批、违法建设及违法用地查处、信访调解等方面的工作职责，工作人员未按照法律法规履行管理职责的，依法予以责任追究，追责到人。

第七章  附则

第二十七条  本实施细则施行前，农民建房审批管理按衢江区政发〔2015〕1号文件《关于印发衢江区农村村民建房审批管理办法的通知》执行。其中，包括已批在建、已批未建、已处罚未建成和“农转用”后未供地等农民建房的宅基地面积标准仍按衢江区政发〔2015〕1号文件之规定执行。

第二十八条  本实施细则自2017年9月5日起施行，衢江区政发〔2015〕1号文件《关于印发衢江区农村村民建房审批管理办法的通知》同时废止。