2020年7月7日，平湖市人民政府发布了《嘉兴市平湖市农村村民建房管理办法（试行）》，如有平湖市、南湖区农村产权交易问题，请咨询平湖市农村产权交易服务平台、南湖区农村产权交易服务平台。平湖市行政区域（不含乍浦镇）内的村民建房（包括原址翻建、改扩建、异址新建）管理，以及以公寓房保障村民户有所居，适用本办法，具体内容如下：

第一章  总  则

第一条 为规范农村村民建房（以下简称村民建房）管理，保障农村村民依法有序建房，促进社会公平正义，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《浙江省城乡规划条例》《浙江省农村住房建设管理办法》《浙江省农业农村厅浙江省自然资源厅关于做好宅基地相关工作的指导意见》等法律、法规和政策规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域（不含乍浦镇）内的村民建房（包括原址翻建、改扩建、异址新建）管理，以及以公寓房保障村民户有所居，适用本办法。

第三条  本办法所称农村村民（以下简称村民），是指具有农村集体经济组织成员资格且符合本办法规定的人员；本办法所称农村住房，是指村民在其合法宅基地上建造的住宅房屋；本办法所称村民建房家庭户，是指以“具有婚姻、血缘或收养关系”的家庭单位，成员包括本人及父母、祖父母或抚养者，配偶、子女、孙子女等。

第四条 工作职责。

（一）市农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用;组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将村民建房新增建设用地需求通报自然资源和规划局;参与编制国土空间规划和村庄规划等。

（二）市自然资源和规划局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可相关手续等。

（三）市建设局负责农村住房建设综合监督管理和指导服务工作，组织农房设计通用图集编制，指导农村住房建设风貌管控等。

（四）市公安局负责指导村民申请建房涉及户籍、人口的核对等。

（五）市民政局负责村民婚姻状况审核等。

（六）市司法、财政、人力社保、交通运输、水利、文旅、卫生健康、退役军人事务、应急管理、审计、市场监管、综合执法、生态环境、供电、水务、消防、通讯等部门（单位），按照各自职责，共同做好村民建房管理工作。

（七）镇人民政府、街道办事处（以下简称镇街道）是村民建房管理的责任主体，负责编制村庄规划、农村宅基地审批、建房规划许可、建房监督管理等工作，负责组织实施农村土地开发整理复垦、村庄整治、建房用地征收、配套设施建设等。

（八）村集体经济组织或村民委员会(以下简称村级组织)负责本村村民建房资格审查、材料报送、宅基有序安排等，制定符合本村实际的村规民约，加强日常管理。

第二章  规划和设计

第五条 村民建房应当符合镇街道国土空间规划，严格执行“1+X+n”村庄布点规划。其中，新市镇社区（即“1”点）建房方式以多层和高层公寓房为主；城乡一体新社区（即“X”点）以联建为主，鼓励建设公寓房；传统自然村落保留点（即“n”点）以独立式就地自建房为主，鼓励以联建方式建房。允许村民跨村集聚建房或置换公寓房。禁止在村庄规划区外新建、翻建、扩建住房。

第六条 村民建房应注重土地节约集约利用，严格控制户均用地。农村住房建筑层数不得超过三层，不得新建畜禽舍、生产性用房，不得超过批准的建房用地范围建围墙、假山水池等设施，不得建设地下室。

第七条 村民建房可选择市建设局或镇街道编制的农村住房通用图集，也可由建房所在村级组织或建房户委托有资质设计单位设计，设计方案须经镇街道审核同意。

第八条 传统自然村落保留点建房管理。

（一）村民建房应满足相关工程建设强制性技术规范，并严格遵守传统自然村落保留点建房管理正负面清单管理要求。严格管控保留点住房风貌，充分展现江南水乡民居特色。

（二）村级组织应在镇街道指导下，建立健全村民建房自治管理村规民约，根据村、组实际，民主商定管理内容。相邻建筑关系协商条款原则上须征得四邻同意签字后方可实施。

（三）相关职能部门、村级组织要强化村民建房现场管理，指导落实文明施工、安全施工等。

第三章  申请建房条件和用地面积

第九条 村民一户只能拥有一处宅基地。符合下列条件之一的，可以以家庭户为单位申请建房：

（一）旧房、危房、灾毁住房；

（二）具备分户申请宅基地条件的；

（三）因实施村庄整治工程和农村土地综合整治项目需搬迁的；

（四）因公共利益需要使用土地，对原有住房实施征收或搬迁新建的；

（五）其他符合法律、法规和规章规定情形的。

第十条 有下列情形之一的，建房申请不予批准：

（一）以出租、出卖、赠与或其他形式转让房屋，以及将住房改作他用，再申请建房的；

（二）以现有家庭成员作为一户申请建房用地并被批准后，不具备分户申请宅基地条件而以户籍分户为由申请建房的；

（三）已批准由政府或集体供养的；

（四）以所有家庭成员对原有合法住房进行析产（其中一方已非本集体经济组织成员），不能拆除原有全部住房而申请建房的；

（五）申请建房户有违法用地、违法建筑未处理结案的；

（六）其他不符合法律、法规和规章规定情形的。

第十一条 有下列条件之一的，可以分户申请建房：

（一）兄弟姐妹中，2人以上（包括2人）已婚，其配偶户籍（农村居民）已迁入，且在原籍未以分户方式取得宅基地的；

（二）兄弟姐妹中，1人以上（包括1人）已婚，其配偶户籍（农村居民）已迁入，且在原籍未以分户方式取得宅基地，另有1人及以上虽未婚但已年满35周岁的；

（三）兄弟姐妹中，有2人及以上虽未婚但均已年满35周岁的；

（四）因离婚而分户，离婚满五年且一方再婚满二年以上的；

（五）其他符合法律、法规和规章规定情形的。

第十二条 有下列情形之一的，不得以分户为由申请建房：

（一）丈夫与妻子之间；

（二）子女与父母之间；

（三）孙子女与祖父母之间；

（四）其他不符合法律、法规和规章规定情形的。

第十三条 村民建房每户宅基地面积（建筑占地面积，下同）标准为：4人以下户不超过80平方米，4人（含4人）以上户不超过100平方米。

第十四条 男60周岁（含60周岁）、女55周岁（含55周岁）以上的1人或2人组成的村民家庭户，鼓励其置换公寓房。

第十五条 村民申请建房的人口基数，按照该户在本村或村民小组内的常住在册户口计算。

（一）自浙江省公安厅关于《浙江省常住户口登记管理规定》（浙公通字〔2020〕5号）施行后，户口由城镇地区迁往农村地区的人员不得以立户、分户为由申请建房，也不计入申请建房的人口基数（除第十五条，第三款人员外）。

（二）已具有公务员（含参照公务员）、国有企业事业单位在编人员身份的人员，回乡落户已享受房改政策的人员，因宅基地征收已享受补偿安置的人员，不得计入人口基数。

（三）原属本市农村常住在册户口的下列人员可计入人口基数：

1.家庭成员中的在校及1997年（含）以后毕业回原籍的大中专院校学生；

2.家庭成员中的现役义务兵、符合有关规定的初级士官；

3.家庭成员中的服刑人员；

4.未享受过房改政策（包括集资建房、实物分房、货币分房、经济适用房以及其他形式的住房货币补贴等）的自购城镇户口、自理口粮户口、自购商品房（含合法取得国有土地使用权自建房）迁移户籍人员；

5.法律、法规、规章规定可以计入人口基数的人员。

（四）家庭成员中（本市农村居民）双方均为独生子女的夫妻，可选不迁移户籍，但只能选择一处计入人口基数。

（五）根据《浙江省人口与计划生育条例》（第三次修正）有关规定，2015年12月31日（含）前出生的未婚独生子女按2人计算人口基数，2016年1月1日（含）后出生的按1人计算人口基数。

第十六条 鼓励有偿退出宅基地。在农村有合法住房（宅基地）且在城镇购房的村民或者已进城落户的原村民可选择退出宅基地，由镇街道制定政策给予一定的经济补偿。

鼓励置换公寓房。村民选择置换公寓房的，由镇街道根据市置换政策制定实施细则予以置换。

退出的宅基地（包括住房）由村级组织收回管理、调剂使用或整治复垦。对自愿放弃宅基地或选择置换公寓房的村民，不再享有申请、使用宅基地权利。

第四章  计划安排和审批流程

第十七条 村民建房按照“立足需求、管控总量、有序推进”原则，实行年度计划管理。以行政村为单位，合理制定年度村民建房实施方案，明确年内建房户数、规划选址、用地规模、时序安排等。优先保障无房户、危房户、住房困难户建房。每年3月底前，实施方案经镇街道初核汇总，报市农业农村局、自然资源和规划局、建设局审核后实施。

第十八条 建房审批实行“审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开”的审批制度。

（一）符合宅基地申请条件的，须提前2个月向村级组织提出建房书面申请，由村民代表会议对建房申请进行集体讨论，符合建房条件的，在村公示栏内公示10天，公示内容包括申请户家庭信息、现有宅基地及农房情况、拟申请宅基地及建房情况等。公示无异议或异议不成立的，由申请户填写呈报材料，与村级组织签订原宅基地收回协议。跨村建房的，还须经建房所在地村民代表会议讨论同意。

村级组织负责审查申请户提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划，是否已征求用地建房相邻权利人意见等。

（二）村级组织签署意见后，将呈报材料报送镇街道。村级组织可以为村民提供有关审批、用地和规划核实手续等事项代办服务。

（三）镇街道要建立健全“一个窗口对外受理、多部门内部并联审核运行”的农村宅基地用地建房联审联办制度，及时公布办理流程和要件。农业农村办负责审查申请人是否符合申请条件，是否符合用地面积标准，是否经过村级组织审核公示等。自然资源所负责审查拟用地是否符合国土空间规划、用途管制要求等。村镇建设管理办负责审查拟建房是否符合宅基地合理布局要求，村民建房户型是否符合风貌管控要求等，并综合各有关部门意见提出审批建议，办理建房（规划许可）有关手续等。涉及派出所、社会管理办、林业、水利、电力等部门的及时征求意见。镇街道收到材料后组织部门联合办理，并在20个工作日内办结。

根据联审结果，对村民建房申请进行审批，符合村民建房资格申请条件的，在城镇建设用地范围内，核发建设用地规划许可证和村民住宅用地审核批准文件；建房用地经批准后，核准后核发建设工程规划许可证。在村庄规划区内，核发乡村建设规划许可证和村民住宅用地审核批准文件。对不符合建房条件的申请建房户，镇街道应书面告之申请人，并说明理由。

（四）建房申请批准后，镇街道应在5个工作日内通知建房户所在地村级组织，由村级组织将批准结果进行公示10天，公示无异议或异议不成立的，申请人领取批准文件，落实有资质的施工单位或农村建筑工匠，申请放样施工（施工前，村民应充分了解现场是否具备建房条件，并落实相应措施）。

（五）村民住宅用地涉及占用农用地、未利用地的，由自然资源和规划部门依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，按计划办理农用地转用等审批手续。

（六）有关行政许可涉及申请人与他人之间重大利益关系的，申请人、利害关系人在作出行政许可决定前享有要求听证的权利。

第十九条 村民建房申请批准后1年内有效，逾期自动作废（因特殊原因逾期的，经镇街道批准可延期半年）。

第二十条 镇街道将宅基地用地建房有关资料整理归档，一户一档，审批情况按季度报市农业农村局、自然资源和规划局、建设局等部门备案。

第二十一条 通过级差排基、有偿选位等方式安排宅基地和因联建对象暂不能明确等原因无法确定新建房屋四至坐落的，在审批时可“定量不定位”，待放样定位后填写新建住房位置信息。

第二十二条 村民建房必须“先批后建、拆旧建新”，并依法办理原集体土地使用权证注销手续。

有序安排联体建设的农村住房逐户建房，确需逐户建房且因原房屋结构及安全原因不能拆除的，需经镇街道有关部门实地踏勘同意，迁出方出具在未迁出方建房或征收时无条件拆除原房屋的书面承诺，方可申请建房。

第二十三条 村民建房申请批准后，须严格执行建筑放样、基槽验线、施工过程、工程验收“四到场”管理制度；完工后，须实地验收，审查是否按审批建房等，并出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》。通过验收的，村民可以向自然资源和规划部门申请办理不动产登记，核发不动产权证。

第五章  监督管理和法律责任

第二十四条 有下列情形之一的，由职能部门会同相关部门和镇街道依法查处：

（一）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建房的；

（二）不符合规划要求或者超过标准违规建房的；

（三）未依法取得《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》或者未按照许可内容进行建设的；

（四）在设计、施工、监管等方面存在违法行为的；

（五）非法转让宅基地的；

（六）其他依法应当查处的。

第二十五条  农业农村、自然资源和规划、建设、市场监管、税务、供电、水务、通讯等部门（单位）不得为违法建房和违法建筑提供相应服务。

第二十六条 镇街道依法组织开展农村用地建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房的各类违法违规行为，具体实施对违法用地、违法建筑的拆除、复垦等工作。指导村级组织完善用地建房民主管理程序，建立村级协管员队伍。

第二十七条 市级职能部门、镇街道、村工作人员，在建房申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按照干部管理权限依法依规给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第六章  附 则

第二十八条 本办法自2020年8月1日起施行。原《平湖市农民建房用地管理办法》（市政府令第57号）同时废止。