各镇人民政府，产业集聚区、花木产业集聚区管委会，县直有关单位：

现将《鄢陵县农村集体经营性建设用地使用权入市实施细则（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。

鄢陵县人民政府

2020年6月1日

鄢陵县农村集体经营性建设用地使用权入市实施细则（试行）

第一章总则

第一条[政策依据]根据《中华人民共和国土地管理法》和《关于开展国家城乡融合发展试验区工作的通知》等法律法规和相关政策精神，结合我县实际，制定本办法。

第二条[指导思想]农村集体经营性建设用地入市以符合国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划等）、土地用途管制、依法取得、确权登记为前提，着力完善集体建设用地产权制度，形成兼顾政府、集体、个人的土地收益分配机制，推动城乡融合发展，缩小城乡发展差距，提高居民生活水平，构建统一的建设用地市场，更好发挥政府引导、服务、规范、管理入市行为的作用，使农村集体经营性建设用地与国有建设用地享有同等权利和义务，实现同等入市、同权同价，提升农村集体经营性建设用地资产效益。

第三条[基本原则]坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损底线；守住生态保护红线；守住乡村文化根脉。编制国土空间规划，坚持国土空间用途管制，优先使用存量集体经营性建设用地。充分尊重农村集体经济组织的市场主体地位，农村集体经营性建设用地入市由农民集体民主决议，农村集体经营性建设用地是否入市、以什么形式入市，均由农民集体自愿决定，政府做好管理和服务，实现好、维护好、发展好农民土地权益，使广大农民有更多获得感。既有条件、按程序审慎稳妥推进，又结合实际大胆尝试，积累经验。自然资源、财政、税务、金融等相关部门密切合作，统筹推进，形成合力。

第二章入市范围和要求

第四条[入市范围]鄢陵县行政区域内依照国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划等）确定为工业、商业等经营性用途并经依法登记的集体建设用地，其他历史原因遗留的已建成集体建设用地。

第五条[用地保障]各镇人民政府和农村集体经济组织在保证耕地数量不减少、质量不降低和建设用地不增加的前提下，可以按照节约集约的原则，采取土地整治等方式进行区位调整，合理利用集体经营性建设用地。

第六条[准入条件]农村集体经营性建设用地入市应当符合以下条件：（一）国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划等）确定为工业、商业等经营性用途；规划有明确的土地用途和相关的规划控制指标，且符合土地利用总体规划相关要求。（二）产权明晰、已依法办理土地所有权登记；土地及宗地上的建（构）筑物、附属设施产权明晰，无权属争议。（三）具备开发建设所需基础设施配套等基本条件。（四）符合产业发展、环保要求。（五）入市土地和相关事项经本集体经济组织民主表决同意，并经镇政府审查同意。

第七条[优先使用存量建设用地]引导优先使用存量集体经营性建设用地，严格控制新增集体经营性建设用地规模。鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。

第八条[宏观调控]县自然资源部门要统筹考虑年度国有建设用地和集体建设用地的供应量，把握好入市节奏和供应量，确保土地市场供应可控可调，综合考虑房地产市场和国有建设用地市场情况，审慎批准集体建设用地入市用于房地产开发。

第九条[权益保护]农村集体经营性建设用地使用权人依法使用和处置土地使用权，受《中华人民共和国土地管理法》等法律法规保护，土地所有权人及其他任何单位或个人不得剥夺和侵害。

第三章使用方式、交易方式和入市主体

第十条[有偿使用方式]建设用地有偿使用的方式包括：出让、租赁（出租）、作价出资（入股）等。（一）农村集体经营性建设用地使用权出让，是指农村集体经营性建设用地所有者将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内出让与土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出让金的行为。（二）农村集体经营性建设用地使用权租赁，是指集体土地所有者将农村集体经营性建设用地租赁给使用者，由承租人与租赁人签订一定年期的土地租赁合同，并按合同约定支付土地租金的行为。（三）农村集体经营性建设用地使用权作价（出资）入股，是指集体土地所有者将一定年期的农村集体经营性建设用地使用权收益金折成股份，由土地所有者持股，参与分红的行为。

第十一条[交易方式]建设用地使用权出让、租赁（出租）等应当实行公开交易。除依法可以采取双方协议方式外，应当采取招标、拍卖、挂牌等竞争性方式确定土地使用权人。

通过出让、租赁（出租）等方式取得的建设用地使用权，可以转让、出租、互换、出资、赠与或者抵押，双方应当签订书面合同，依法办理不动产登记，具体参照许昌市国有建设用地使用权交易管理暂行办法（试行）。

第十二条[年限管理]农村集体经营性建设用地使用权初次入市交易最高年限不得超过同用途国有土地使用权出让年限；工业用地弹性年期出让原则上不超过20年，对于重大产业项目、新兴产业项目等，经县政府批准后，可合理提高弹性出让年限，但不得超过工业用地出让的法定最高年限50年。

第十三条[入市主体]农村集体经营性建设用地入市主体可以是代表其所有权的村民集体，也可以是其委托授权具有法人资格的组织代理入市，并依法签订授权委托书，明确代理权限。农村集体经营性建设用地依法属于村集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农村集体经济组织的，由村内各农村集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于镇集体所有的，由镇农村集体经济组织代表集体行使所有权；也可探索由代表其所有权的农民集体委托授权的具有市场法人资格的土地股份合作社、土地专营公司等作为入市实施主体，代表集体行使所有权。

第四章入市流程

第十四条[入市前期工作]集体经营性建设用地入市前，入市主体应完成以下准备工作：（一）确定拟入市宗地实际所有权人与集体土地所有权证载权利人是否一致，若不一致应申请县政府重新确权、重新办理集体土地所有权证；（二）对拟入市宗地进行勘测定界，取得正式测绘成果；（三）自然资源部门凭拟入市地块坐标，套合土地利用现状图、土地利用总体规划图、城乡规划图认定是否为现状建设用地，是否符合规划；（四）拟入市宗地若为农用地或未利用地，应依法报批转为建设用地；（五）取得县自然资源部门出具的规划设计条件，明确拟入市宗地的位置、面积、土地用途、开发强度、配套设施等要求，同时发改部门应出具产业意见，工业项目的环保部门应出具环保意见；（六）拟入市建设用地由所有权人委托已在自然资源部门备案的评估机构进行地价评估，为入市价格提供参考。

第十五条[入市流程]农村集体经营性建设用地入市按以下程序办理：

（一）民主决议。

集体经营性建设用地入市须经本集体经济组织集体研究同意,经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，村两委会商议按照“少数服从多数”原则形成商议意见，要听取入市土地利益相关群体意见，对较为复杂的事项要进行信访稳定风险评估，形成书面意见。镇集体所有的农村集体经营性建设用地入市须经镇党政会议或镇长办公会议集体研究决定。入市事项经集体民主决策确定后，出具《集体经营性建设用地入市决议》，并签字盖章确认；经镇党政会议或镇长办公会议集体研究决定的入市事项，出具会议纪要。

《集体经营性建设用地入市决议》包括：（1）载明集体经营性建设用地所有权人、土地位置、四址、面积、用途等；（2）集体经营性建设用地入市有偿使用方式、使用年限；（3）集体经营性建设用地入市交易形式；（4）集体经营性建设用地入市起始价，采用招标、拍卖、挂牌形式的须明确是否设置保留底价；（5）集体经营性建设用地入市地价款支付方式；（6）集体经营性建设用地入市双方的权利义务及违约责任，期限届满时集体经营性建设用地使用权及地上建筑物的处理办法等。（7）其他需要集体决策内容。

（二）镇政府审查。

镇政府就干群基础、信访稳定、权属来源等问题进行综合评定，对供应方式、宗地用途、使用期限、收益分配、交易方式、入市价格等内容按照《土地管理法》第六十三条规定，与该农村集体经济组织联合形成书面决议，同时出具审查意见。

（三）申请、地籍调查、组卷。

村（社区）形成书面决议，经镇审核后，入市主体（或实施主体）持相关资料向县自然资源部门提出入市申请；村（社区）有关人员、相关权属单位按要求到现场并签字、加盖公章，确定拟供地用地范围界址线，出具拟供地的测绘报告，同时不动产局出具前置性地籍调查报告；按要求进行组卷。

（四）编制方案。

入市主体应当制定入市方案，明确拟入市宗地的土地界址、面积、使用期限、土地用途、规划条件，有偿使用方式和年限、交易方式、入市起始价格、竞买保证金、收益分配、委托入市实施主体等内容。县直有关部门和各镇政府应为入市主体编制入市方案提供便利，对方案编制中涉及的国土空间规划、建设、环保、产业准入等方面政策予以解释说明和政策指导。

（五）联合会审。

县政府组织自然资源、环保、发改、住建、财政等相关职能部门召开联合会审。会审内容：县自然资源部门出具的拟入市宗地的规划条件或规划意见；县环保部门出具的环保环评意见；县发改部门出具的产业要求；县住建部门出具的房产权属、面积及价值的调查证明（地上有建筑物的）；县财政部门对地上建筑物价值进行财政评审，出具的财政评估报告。同时，对拟入市地块的面积、使用期限、土地用途、规划条件、交易方式、入市起始价格、竞买保证金、收益分配等内容进行研究会审。

（六）政府批准。

经审核符合入市条件的，报经县政府批准后实施。

（七）公开交易。

经批复的集体经营性建设用地交易应在本集体经济组织事务公示栏、鄢陵县人民政府门户网站等进行交易前公示，在许昌市土地交易网进行交易。

（八）成交公示。

农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）交易成交后，由入市主体与竞得人签订《农村集体经营性建设用地成交确认书》（以下简称《成交确认书》）。交易结果应在本集体经济组织事务公示栏、鄢陵县人民政府门户网站等进行结果公示，接受社会和群众监督。

（九）签订合同。

入市宗地成交并经公示后十日内，交易双方应当依照土地管理法、合同法等法律法规，签订《农村集体经营性建设用地使用权出让合同》（或出租合同、作价入股合同，以下简称“交易合同”）。

（十）办理不动产及相关手续。

集体经营性建设用地使用权的取得人在入市合同签订后，向县自然资源部门领取建设用地规划许可证；在缴清土地价款和相关税费后，向土地所在地的不动产登记机构申请集体建设用地使用权登记。使用权的取得人可依法办理报建、验收等后续开发建设相关手续。对依法利用集体经营性建设用地建造建筑物、构筑物的，可以申请集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权登记。

第十六条[禁止私自入市]禁止基层干部、土地所有权人与用地者私下签订农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁）合同或合作开发、作价入股协议，擅自入市和处置农村集体经营性建设用地使用权。

第十七条[规划管理]农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）前，拟新建、改建或扩建的须取得自然资源部门出具的规划条件；地上已有建筑物且不再进行改建或扩建的，须取得自然资源部门出具的规划意见。未取得自然资源部门出具的规划条件或规划意见的农村集体经营性建设用地不得办理入市交易手续，也不得办理土地登记手续。

第五章地价管理

第十八条[基准地价]县政府制定农村集体经营性建设用地基准地价体系，并根据城镇发展和土地市场状况进行适时调整。在农村集体土地基准地价体系建立前，参照所在区域国有土地用地类型基准地价末级执行。

第十九条[竞买价款]入市主体确定入市起始价格时，应根据基准地价、标定地价等公示地价，根据土地评估价格综合考虑土地市场等情况，合理确定入市土地的底价、竞买保证金。招标出让的应当同时确定标底；拍卖和挂牌出让的应当同时确定起始价格、竞买保证金等。竞买保证金原则上不得低于起始价的20%，合同签订30日内需缴纳总价款的50%，余款缴纳期限最长不超过1年。

农村集体经营性建设用地使用权的起始价（起始租金）或协议出让价（协议租金）的设定不符合上述要求的，县自然资源部门不予受理其入市申请。

第二十条[入市义务]农村集体经营性建设用地入市，在享有国有土地权利的同时，也要承担同等的责任和义务。入市的土地要缴纳土地增值收益调节金，依法纳税。

第二十一条[中介服务]鼓励社会中介组织为集体经营性建设用地使用权交易提供咨询、估价、勘测、设计、融资担保等市场化服务。各单位要加强指导、备案、监督，推动将集体经营性建设用地使用权交易纳入土地市场信用体系，实施失信联合惩戒。

第六章调节金征收、收益分配

第二十二条[资金账户]县财政局应设立集体经营性建设用地入市专门账户，用于相关资金管理。竞得人应按照集体经营性建设用地使用权出让合同约定支付土地价款，并缴入指定专户。逾期未付清的，出让人有权解除合同，并可向竞得人请求违约赔偿。

第二十三条[调节金征收]出让、租赁集体经营性建设用地使用权，或以集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）并取得收入的单位和个人，依照规定向政府缴纳出让总价款20%-30%土地增值收益调节金（交易价款总额作为征收基数）。征收比例的设置应充分考虑土地用途、交易方式和政府对入市宗地周边基础设施、公共服务配套等开发投入等因素。为平衡农民集体入市收益，可按不同土地用途、不同地价级别，分别征收不同比例的调节。土地增值收益调节金征收使用按照相关文件执行。

第二十四条[收益分配]农村集体经营性建设用地入市收益是指入市成交总价款在扣除收取的土地增值收益调节金、缴付土地评估费、中介费、青苗和地上附着物补偿款等费用后，余下的分配给农民集体的收益资金。土地收益属入市土地所在农村集体经济组织的经济收益，为该经济组织全体村民的合法共同财产，由该经济组织依法管理使用，并在集体经济组织及其成员之间进行合理分配。严格实行“村财镇管”、政务公开等资金监管措施，接受全过程、全方位监督，确保资金规范使用。集体内部分配入市收益时，应兼顾集体经济长远发展和成员个人利益。切实防止集体经济组织内部少数人非法处置、侵占集体经营性建设用地及其入市收益，防止外部资本非法控制集体经营性建设用地使用权，侵吞入市收益。土地入市收益分配办法按照相关文件执行。

第二十五条[规范监管]对入市交易和土地增值收益分配使用进行全过程、全方位监管。加强对农村集体留成资金使用监管，确保按规定用途使用。发挥村务监督机构的作用，将农村集体留成资金的使用情况纳入村务公开，促进农村党风廉政建设和农村社会稳定。

第二十六条[税收政策]农村集体经营性建设用地使用权入市应当依法缴纳有关税费，实行集体与国有建设用地统一的税收制度。税收政策由县税务部门予以执行和落实。

第七章开发利用和监管

第二十七条[节约利用]集体经营性建设用地使用权人应按照法律、法规和国家、省、市有关规定，科学合理开发土地、节约集约用地，不得损害国家、集体和其他社会公共利益。

第二十八条[用途改变]集体经营性建设用地使用权人严禁擅自改变规划条件。经原批准机关依法批准改变土地用途或规划条件的，必须重新签订合同，集体经营性建设用地使用权竞得人向集体经济组织补缴土地有偿使用差价，集体经济组织向县政府补缴土地增值收益调节金及相关税费。对改变土地用途、需补缴土地有偿使用差价等重大问题，在提交原批准机关批准前，农民集体应制订方案，集体讨论表决，参照国有土地使用权改变用途的相关程序。

第二十九条[鼓励前期开发]入市主体可以委托其他组织对拟入市的集体经营性建设用地进行场地平整、拆迁安置、基础设施建设等工作，对前期开发涉及的原土地使用权人，地上建筑物所有权人进行合理补偿。

第三十条[供后监管]要依据职责建立健全集体经营性建设用地开发利用供后监管制度，实施部门联合监管，具体参照《许昌市人民政府关于印发许昌市国有建设用地供后监督管理办法的通知》（许政〔2011〕74号）。

第三十一条[使用期满]入市合同约定的土地使用期满前，土地使用者要求续期的，应提前一年向用地人可提出续期申请，在同等条件下，原竞得人有优先续期权。农民集体同意续期的，续期价款可参照评估价，重新签订出让合同和办理不动产手续；农民集体不同意续期或原竞得人未申请续期的，对宗地上建筑物、附着物可参照评估价格给予补偿并注销原登记手续。

第三十二条[禁止规定]根据“土地用途管制”原则，禁止农用地以建设用地名义出让、租赁，以及农用地与建设用地捆绑出让、租赁、作价出资（入股）。

第三十三条[公共利益征收]为了公共利益的需要，依法对农村集体经营性建设用地实行征收的，土地所有权人和农村集体经营性建设用地使用权人应当服从。原建设用地使用权交易合同自批准集体土地征收之日终止。

第八章转让、转租、抵押

第三十四条[概念定义]农村集体经营性建设用地使用权转让，是指土地使用者将农村集体经营性建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换与赠与。

农村集体经营性建设用地使用权转租，是指承租人将农村集体经营性建设用地使用权再次租赁的行为。以出让方式取得的农村集体经营性建设用地使用权出租的，纳入农村集体经营性建设用地使用权转租的管理范畴。

农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指土地使用者将通过农村集体经营性建设用地入市取得的农村集体经营性建设用地，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

第三十五条[权利义务转移]农村集体经营性建设用地使用权转让的，原受让人的权利、义务随之转移；农村集体经营性建设用地使用权转租的，转租双方应当继续履行原租赁合同。农村集体经营性建设用地使用权转让、转租和抵押时，其地上合法建筑物及其他附着物随之转让、转租和抵押；农村集体经营性建设用地上的建筑物及其他附着物转让、转租和抵押时，其占用范围内的农村集体经营性建设用地使用权随之转让、转租和抵押。

第三十六条[年限管理]转让、转租使用年限不得超过初次入市交易合同约定年限减去已使用年限后的剩余年限。以出让方式取得的农村集体经营性建设用地使用权出租的，不得超过初次入市交易合同约定年限减去已使用年限后的剩余年限。

第三十七条[前提条件]农村集体经营性建设用地使用权转让、转租、抵押，应遵守原出让（租赁）合同的约定，并按照出让（租赁）合同约定支付地价款或租金，取得不动产证。

第三十八条[登记办理]农村集体经营性建设用地使用权转让、转租和抵押的，交易双方应当持土地权属证书、初次交易合同和本次交易合同等资料向原登记机关申请办理变更登记、抵押登记等手续。抵押权因债务清偿或者其他原因而灭失的，应当办理注销抵押登记。因处分抵押财产而取得农村集体经营性建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理过户登记。

第三十九条[抵押权实现]农村集体经营性建设用地使用权作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的农村集体经营性建设用地使用权，并对处分所得享有优先受偿权。未尽事宜参照上级有关文件。

第九章附则

第四十条本实施细则由县自然资源部门负责解释。

第四十一条本实施细则自印发之日起实施，国家出台正式文件后自行废止。

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