为加快推进我县农村房地一体宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作，根据《民法典》《贵州省土地管理条例》《国土资源部中央农村工作领导小组办公室财政部农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）《不动产登记暂行条例》《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）《自然资源部办公厅关于印发<宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答>的函》（自然资办函〔2020〕1344号）《贵州省不动产统一登记工作领导小组办公室关于正确开展按时完成宅基地和集体建设使用权登记工作的通知》（黔不动产组办发〔2020〕1号）等有关法律法规及文件精神，结合我县实际，特制定本指导性意见。

一、适用范围

本指导性意见适用于2013年1月1日前赫章县中心城区空间增长边界范围以外农村集体建设用地、宅基地使用权及房屋所有权登记颁证。

二、基本原则

（一）一户一宅原则。严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，对农村村民一户有两处以上宅基地使用权的，对超过一处宅基地的部分，不予发证。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的。其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

（二）严格执行宅基地面积标准。宅基地面积不得超过《贵州省土地管理条例》规定的标准，对宅基地超占面积的，在办理登记时按有关规定办理。

（三）严格执行城镇居民不准在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权的，只登记备案，不予发证。

（四）保护永久基本农田原则。保护永久基本农田，集约节约用地，珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。村民建房用地不得占用永久基本农田，按照“占多少垦多少”的原则确保不减少耕地总量，自然资源部门应做到管理全覆盖。根据村民建房年限与我县划定永久基本农田保护区为时间节点判定：1999年《基本农田保护条例》出台前，在不违背其它基本原则的情况下，由乡（镇、街道）及所属村委会共同出具村民房屋建成年份确认书，作为依据予以登记；1999年1月至2009年1月永久基本农田划定前，已建成的房屋占用永久基本农田的，本着尊重历史、解决历史遗留问题的原则，在不违背其它基本原则的情况下，由乡（镇、街道）及所属村委会共同出具村民房屋建成年份确认书，并在该确认书内体现该房屋为2009年前建成；2009年至2013年1月，永久基本农田划定后，村民建房占用永久基本农田的只登记备案，不予发证，村民建房不占用永久基本农田的，根据其具体处置办法核定是否予以登记发证。2013年1月以后新增的村民建房，则待农村乱占耕地建房相关处置办法颁发后予以确定。

三、历史遗留问题处置办法

根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）、《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发﹝2020﹞84号）等文件精神，本着尊重历史、实事求是、妥善解决历史遗留的原则，制定以下处置办法。

（一）农村宅基地使用权确权登记

1.对于既有宅基地使用权证书（或建设用地批准书），又有房屋产权证的。依据“不变不换”原则，原证书继续有效，完成权籍补充调查后，村民自愿原则，依申请开展换证登记。

2.对没有土地权属来源证明材料的历史遗留问题。以村（社区）为单位，查明土地权属来源、历史使用情况和现状，在其房屋无改（扩）建的情况下，由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议，出具土地权属来源证明，经乡（镇、街道）人民政府（办事处）审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，予以确权登记。

3.对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的问题。对合法宅基地上房屋不能提交符合规划或建设相关材料的，且位于县城中心城区空间增长边界范围以外，在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料，准予登记发证；位于县城中心城区空间增长边界范围内，因影响城市近期建设规划的，只予登记备案，不予发证。

4.超占面积的问题。按以下规定处理：1987年《土地管理法》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。1987年《土地管理法》实施后，农民集体成员建房占用的宅基地，超过当地面积标准的，对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。根据《贵州省土地管理条例》第三十条农村村民建住宅的用地限额（包括原有住房宅基地面积及附属设施用地）为：（一）城市郊区、坝子地区：每户不得超过130平方米；（二）丘陵地区：每户不得超过170平方米；（三）山区、牧区：每户不得超过200平方米。

5.关于曾是本村村民并在本村拥有宅基地，现已转为城镇居民（如民办教师转为公办教师、进城就业等）登记问题。对合法取得的宅基地和房屋产权，村委会（社区）出具证明并公告15个工作日无异议，予以确权登记，在《不动产权证书》记事栏注记“该权利人为非本村集体成员”。

6.关于户主已经过世，其宅基地登记问题。由其家属提供死亡证明及继承公证书或其子女的协议书，可以将原户主的宅基地使用权经公示后直接确定给其合法继承人，予以登记发证；若其合法继承人是城市户口或外地户口或其已经拥有一处宅基地，对此一处宅基地，予以确权发证，并在《不动产权证书》记事栏注记“该权利人为本村集体原成员住宅的合法继承人”。

7.夫妻一方为城镇户口，且符合一户一宅规定的，可以由农村户口（须在本村民小组）的一方办理登记手续。离异夫妻申请登记的，以人民法院的判决书，离婚财产分割协议书为依据予以确权发证，并在《不动产权证书》记事栏注记“该权利人为法院判决或离婚财产分割确定的权利人”。本着尊重历史、实事求是、妥善解决历史遗留的原则。

8.关于有矛盾纠纷的宅基地登记问题。土地使用权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由各乡（镇、街道）人民政府（办事处）成立矛盾纠纷处置组对矛盾纠纷进行处理，待处理无争议后达到不动产登记条件的，补充开展权属调查后经乡（镇、街道），村（社区）两级公示30天后无异议的，予以确权登记。依据《土地管理法》，本着尊重历史、实事求是、妥善解决历史遗留的原则。

（二）农村集体建设用地使用权登记

农村集体建设用地使用权原则上确权到现使用单位（组织）或个人，在具体确权、登记、发证中有关问题按下列意见办理：

1.对于既有集体建设用地使用权证书（或建设用地批准书），又有房屋产权证的。依据“不变不换”原则，原证书继续有效，完成权籍补充调查后，依申请开展换证登记。

2.关于集体建设用地没有权属来源证明问题。由乡（镇、街道）负责查明土地历史使用情况和现状，认定合法使用的，由村委会（社区）出具证明并公告30天无异议的，经乡（镇、街道）审核，报县人民政府审批同意后予以确权登记。

3.关于集体建设用地权属有争议的问题。按照属地管理原则，由乡（镇、街道）负责争议集体建设用地的权属调解工作，达成一致意见的，村（社区）公示30天无异议的，由乡（镇、街道）审核，报县人民政府审批同意后予以确权登记。

4.关于违法集体建设用地的问题。违法集体建设用地必须由县自然资源管理部门查处后，对符合土地利用总体规划与村镇规划以及有关用地政策的，依法补办用地手续后予以登记。

5.遵循历史，分阶段处理。1987年《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡村公益事业和公共设施，经所在乡乡（镇、街道）人民政府审核后出具土地权属来源证明后予以确权登记；乡（镇、街道）企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农民集体同意，报乡（镇、街道）人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。1987年《土地管理法》实施后，乡（镇、街道）村公益事业和公共设施用地、乡（镇、街道）企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，由乡（镇、街道）审核，报县人民政府审批，确定使用单位集体建设用地使用权后予以确权登记。

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