建政办函〔2018〕38号

各镇、乡人民政府，各街道办事处，市政府各部门、单位：   

《建德市农村宅基地审批管理办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。

建德市人民政府办公室

2018年4月16日

建德市农村宅基地审批管理办法

第一章 总则

第一条  为进一步规范和加强农村宅基地管理，促进节约集约用地，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等法律法规和政策规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法所称农村宅基地，是指农村村民依法取得用于建造住宅或辅房的集体建设用地。

第三条  我市行政区域内新建、扩建、迁建和翻建住宅，由各乡镇（街道）依据本办法按户逐宗审批，并报市国土资源管理部门备案。

宅基地的日常使用和监管适用本办法。

第四条  农村宅基地审批管理，应遵循以下原则：

（一）节约集约原则。要充分利用原有宅基地、村内空闲地和周边的丘陵坡地，不占或少占耕地建造住宅，严禁占用永久基本农田。新安江、洋溪、更楼三个街道的核心规划区范围内农户（社员）建房原则上采用多（高）层公寓式住宅。鼓励三个街道核心规划区范围外及其他乡镇采用统建、联建和公寓式住宅。

（二）规划引导原则。要科学编制农村村民建房实施计划，控制建设总量。要充分发挥城乡建设规划的作用，引导分散居住点向中心村、城镇集聚，实现合理布局。严格按照村庄规划进行审批，严禁在村庄用地边界外审批。严格控制地质灾害易发区和利用山体切坡建房。

（三）规范审批原则。要在“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的前提下，按照“农户申请、村级审查、乡镇审批、县管转用”的模式严格审批程序。涉及农用地的应当依法办理农用地转用审批手续。

第二章 申请与审批

第五条  符合以下条件之一的人员，享有宅基地申请资格：

（一）年满十八周岁且符合分户条件的农村集体经济组织成员；

（二）三都镇、大洋镇等渔业村村民和涉农社区的集体经济组织成员；

（三）回乡落户人员，该人员是指原户籍在所在村（社区）拥有合法的老宅基地及老房子（含继承所得），并未享受房改房等福利性分房政策（不包括享受住房货币补助政策），现已经办理离退休手续并要求回乡定居人员（包括本人及配偶，但不包括其子女）；

（四）原户籍在本村的农转非人员（包括征地农转非人员）；小城镇户改人员（蓝印户口）；民办转公办教师；1997年之后毕业的大中专院校农转非学生（不含在国家党政机关或国有企事业单位工作过的在编人员）；退役军人（不含军官）。上述人员如果未享受住房安置、房改房等福利性分房政策（不包括享受住房货币补助政策），均可享受本村集体经济组织成员建房同等待遇；

 （五）经批准回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人；

（六）现役军人（不含军官）、在校大中专学生、服刑人员家属申请建房的，在提供有效证明后可计入申请建房户家庭人数。独生子女在提供有效证明后可按2个人口计入申请建房户家庭人数。

第六条  符合下列情形之一的，可以以户为单位在本村提出宅基地申请：

（一）因改善住房条件，新建、扩建、迁建或翻建住宅的；

（二）因结婚等原因确需分户，经依法批准分户后无宅基地的；

（三）因自然灾害等不可抗力导致原住宅损毁而无法继续居住的；

（四）因规划调整、下山移民、征地拆迁等政策原因需选址另建的；

（五）法律、法规和政策规定的其他情形。

第七条  农村村民有下列情形之一的，其建房申请不予批准：

（一）不符合本办法第五条规定条件和第六条规定情形的；

（二）未办理公安户籍分户的，或认定属于不合理分户的；

（三）以出租、出卖或其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或者将住宅改作他用后又申请宅基地的；

（四）在项目拆迁、住房改造、下山移民等专项工作中，已经享受货币补偿、产权调换或其他安置政策的人员；

（五）违法违章建房尚未处理结案的；

（六）不符合城乡建设等相关规划的；

（七）法律、法规和政策规定的其他不予批准的情形。

第八条  农村村民一户只能拥有一处宅基地（包括住房和辅房占地），且不得超过规定的宅基地标准。具体要求如下：

（一）2人（含）以下每户建房占用“建设用地不得超过90平方米，非建设用地不得超过80平方米”；3至4人每户建房占用“建设用地不得超过125平方米，非建设用地不得超过100平方米”；5人（含）以上每户建房占用“建设用地不得超过140平方米，非建设用地不得超过125平方米”；

（二）农村宅基地坚持“一户一宅”原则，并要求带建筑设计方案进行审批，涉及辅房、农用设施堆放、车库应与主房合并设计、建造，其面积一并计入宅基地审批面积。房屋占地面积和建造管控要求按照市住建部门相关规定核定、执行。

第九条  各乡镇（街道）应根据审批工作流程规范审批，具体报批程序如下：

（一）计划编制。村（居）民委员会负责对本村下一年度的建房意向需求情况进行调查摸底，并在当年12月30日前汇总后上报乡镇（街道）。各乡镇（街道）应在建房条件预审（符合本办法第五条和第六条规定）的基础上，结合预估的新增建设用地和存量建设用地总量，合理编制所辖区域的农户建房年度实施计划（以下简称计划），并于次年1月底前报市国土资源局备案。优先保障无房户、危房户。当年计划未实施到位的，应结转安排在下一年度计划中予以优先实施。

（二）申请受理。列入计划的农村村民可在本年度向户籍所在的村（居）民委员会书面提出建房申请，并附建房方案、《建德市农村村民建房呈报表》（以下简称《呈报表》，一式五份）、原土地使用证、身份证复印件和户口本复印件等相关材料。因漏报等特殊情况或火灾等突发情况未列入当年计划的农村村民，经村（居）民委员会讨论同意后，可向乡镇（街道）提出申请并出具书面说明。

（三）公示上报。村（居）民委员会受理农户建房申请后，应在5个工作日内召开会议集体讨论农户提出的建房申请，对农户提供的建房申请材料进行审核。集体讨论通过后在村政务公开栏公示7天，公示的主要内容包括户主姓名、用地位置、用地面积、家庭人口和“四至”情况、建筑层数与檐口高度等。公示期满无异议的，村（居）民委员会应于3个工作日内在《呈报表》上签署意见并盖章后，上报乡镇人民政府（街道办事处）审批。未通过的，及时告知申请人并说明理由。

（四）踏勘选址。乡镇（街道）在收到村（居）委会上报的村民建房申请材料后，应在10个工作日内组织相关人员进行实地踏勘（选址）。申请宅基地涉及风景区、经济开发区等范围或涉及交通运输、水利水产、供电、林业、文物等部门管理内容的，应由乡镇（街道）召集相关人员一并参与联合踏勘选址。

涉及占用农用地和未利用地的，以村（居）民委员会为申报单位，由乡镇（街道）按程序统一上报市国土资源局办理农转用报批手续；涉及林地的，由乡镇（街道）按程序统一上报市林业局办理林地使用审批手续。  

（五）审批备案。现场踏勘后，乡镇和有关部门应在3个工作日内出具是否同意宅基地审批的书面意见：乡镇政府对农户建房条件（居民、分户、退休、外嫁女、人口等）、农户提供资料、四邻关系等审批资料进行核查和认定，并对其真实性负责；规划部门需明确建房用地规划条件（占地面积、建筑面积、建筑层数和高度等）;国土部门需明确主房与辅房占地面积、地类是否符合土地规划要求；交通运输、林业、水利水产等部门在各自权限范围内明确有关意见。

对符合建房条件的，应在10个工作日内发放《建设规划许可证》，并对宅基地进行用地审批；对不符合建房条件的，应及时告知申请人拒批的原因。

乡镇（街道）应及时向国土资源所报送建房审批情况，国土资源所对乡镇（街道）报送的审批材料进行备案。

（六）公布。申请宅基地经批准后，建房申请人应按批准内容和有关规定建房。乡镇（街道）应及时通知村（居）民委员会和建房申请人，并督促建房农户实行挂牌施工。

（七）发证。房屋建成并由乡镇（街道）负责竣工验收后，建房农户可向国土资源管理部门申请办理《不动产权证》。国土资源管理部门应在正式受理后，对符合要求的宅基地核发《不动产权证》。

第三章 监督管理

第十条  农村村民建房用地，实行选址、放样、砌基、施工、竣工验收“五到场”管理制度并建立台账。“五到场”由所在乡镇（街道）负责组织实施。

第十一条  在审查受理建房申请时，村（居）民委员会应与建房户签订原宅基地处置协议（如《拆屋还基协议》、《旧房调剂协议》、《房屋及宅基地收回协议》等）。

第十二条  新宅基地批准后，由村（居）民委员会统一管理原宅基地。原土地证由国土资源管理部门依程序注销。

第十三条  村（居）民委员会可依据本办法并结合本村实际，在《村规民约》中明确具体建房规范，同时积极探索和推行宅基地级差排基方案和有偿退出机制[级差排基，指村集体根据宅基地的区位条件和建设条件，以竞价等有偿方式配给符合宅基地申请条件的本村村民。宅基地有偿使用所得收益全部归村集体所有，由村集体通过成员民主协商、民主自治方式决定资金用途。有偿退出，指对村民主动放弃宅基地使用权或符合分户条件而不分户的，村（居）民委员会可以按市政府现有政策执行适当补偿，有条件的村（居）民委员会可以另行以实物或货币的形式进行补偿]。级差排基方案和有偿退出机制须经村民代表大会三分之二以上成员表决通过，并报乡镇（街道）批准。

第十四条  自批准之日起超过两年未动工实施建设的，需重新申请宅基地使用权审批。

第四章 附 则

第十五条  建德市国土资源局应制定宅基地确权登记实施细则。各乡镇（街道）应依据本办法制定具体实施细则，并报市国土资源局备案。

第十七条  本办法自2018年5月16日起施行，由建德市国土资源局负责解释。原《关于印发建德市农村宅基地审批管理办法（试行）的通知》（建政办函〔2015〕168号）同时废止。

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