产权式商铺，是指商业性房地产开发商为了筹集或迅速回笼资金而将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获得定期、定额回报的房地产销售模式。这样让很多人心动，想要购买产权式商铺？先明白这4大风险再说！

一、购买权式商铺的法律风险

1、产权不明确的风险

根据物权法的规定，不动产登记必须登记后才有效，未登记不成立不动产。同时根据不动产条例的要求，需要不动产物理上具有独立性，可以形成密闭的空间，而产权式商铺尤其是虚拟产权商铺仅做面积上抽象的分割，商铺之间没有物理墙体区分，这样就难以形成密闭独立的空间，就不符合条例的要求，因此是不能登记的。实务中有的地方允许登记，有的地方却不允许登记，理由正是四至不明确，没能形成独立空间，这样的话，投资者购买商铺却拿不到产权证，登记机关不予承认，这样不明确的产权显然是有风险的。

2、投资收益难以保证的风险

开发商在产权式商铺销售阶段，大肆对投资者宣扬高额的回报率，且这些宣传的内容开发商不一定有信心实现，许多内容是没有根据的，这样完全是为了吸引投资者购买。产权式商铺在出售后，有第三方物业管理公司将其出租给运营商进行统一经营，但现实情况是，每年的租金回报和开发商最初许诺的回报不同，一般是低于许诺的回报，产权式商铺每平米的售价一般很高，可能高于一般房产的数倍，投资者被广告宣传吸引，不惜出价百万元进行购买，然而购买后才发现每年能实现的利润回报仅仅四五万元，这与他们的预期回报差距很大，因此可以说投资收益没能得到保证。

3、经验监管不到位的风险

投资者同开发商签订合同约定不自己经营，有第三方物业管理或者交由实际运营商统一运行。商铺的经营权不在投资人手中，实际运营商享有经营控制的权利，由于投资人不能亲自经营商铺，看不见摸不着，因此商铺运营风险不可控。

4、构成非法集资的风险

由于开发商采取“售后返租”的方式销售商品房，其对象一般都是社会公众，故稍有不慎，开发商就有可能面临非法集资的刑事法律风险。

二、产权式商铺的权利属性

以产权式商铺之间是否有独立的分割墙体，各商铺是否在物理上形成封闭独立的空间，可以将其区分为独立产权式商铺和虚拟产权式商铺。

独立式产权式商铺即商铺之间有墙体进行分割，有明确的四至，商铺可以确定一定的位置，而另一种虚拟性产权式商铺之间则不做墙体的分割，没有明确的四至，只在地图上做面积上的分割，上铺的位置甚至不明确，各商铺之间只用简单的界钉或简单的界线。

由此可知，产权式商铺分为独立性产权式商铺与虚拟性产权式商铺，对于独立性产权式商铺的权利属性并无异议，而对于虚拟性产权式商铺的权利属性学界上和司法实践中却有很大争论。

在涉及产权式商铺纠纷的案件时，有的法院认为属于建筑物区分所有权，有的认为业主之间属于按份共有的关系，还有部分判决中未对产权式商铺进行物权上的定性。

因此，购买产权式商铺的法律风险还是蛮大的，大家需结合自身实际情况考虑清楚。