为加快推进我县房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记试点工作，全面加强宅基地管理，根据《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》（中发〔2019〕1号）、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）、《广东省自然资源厅关于开展房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记试点工作的通知》等文件精神，结合我县实际，制定本方案。

一、总体要求

（一）目的意义。

加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证及农村土地制度和推进户籍制度改革，是维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定的重要措施。在宅基地和集体建设用地使用权登记发证工作中将农房等集体建设用地上建筑物、构筑物一并纳入，有助于建立健全不动产登记制度，形成覆盖城乡房地产一体的不动产登记体系，进一步提高政府行政效能和监管水平。

（二）目标任务。

以“总登记”的方式对符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行统一确权登记，并颁发不动产权证书，确保2020年底前基本完成全县房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证工作任务。

我县作为全省房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记试点县之一，要积极探索，主动作为，为全省房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记工作探索、总结经验方法。

（三）工作原则。

1.“不变不换”原则。已分别颁发宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权证书或者已按“房地一体”登记颁发不动产权证书的房屋，遵循“不变不换”的原则，原证书依然合法有效。

2.明晰产权原则。农村宅基地和集体建设用地使用权和农房所有权“房地一体”登记必须做到产权清、情况明。

3.依法依规登记原则。规范操作程序，严格按照不动产登记申请和审批程序、内容和要求，依法依规办理登记颁证工作。

4.公开公平公正原则。接受群众监督，权籍调查结果要按规定在村庄范围内进行公示，做到公开、公平、公正。

5.政府组织、农民免费登记原则。根据自然资源部的要求，房地一体登记不收费，在工作中涉及的权籍调查、登记发证工作经费由县财政列入年度计划优先保障落实。

二、工作内容和方法

（一）工作内容。

对全县集体土地范围内符合登记条件的农村宅基地、集体建设用地（全国第二次土地调查数据库）及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋开展权籍调查、房屋面积测绘、登记发证。不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。集体土地上开发的“小产权”商品住房，一律不予确权登记。

（二）工作方法。

1.以县人民政府名义发布农村“房地一体”不动产登记通告。

2.宅基地和集体建设用地调查。根据2017年农村地籍简易法调查成果，以简易测量法获取每宗宅基地和集体建设用地权属、位置、用途等信息，补充调查农村范围内的宅基地、集体建设用地的权属状况，修正调查数据库，填写权籍调查表，测绘地籍图，制作宗地图，宗地图及登记簿上注明“以简易法方式量算面积及界址等坐标，有更高精度的坐标成果时可更正”。

3.开展农村房屋调查及面积量算。在开展宅基地和集体建设用地调查的同时，调查地上房屋产权状况，以2017年农村地籍简易法调查成果为基础，实地测量房屋的房角点和房屋边长，量算房屋面积，制作房产分户图，并将房屋调查成果记载在权籍调查表等地籍资料中，实现农村房、地调查的同步开展和调查成果的统一管理。

4.农村权籍调查数据库建设及成果汇交。参照不动产统一登记数据库建设的相关技术规范，建设农村权籍调查数据库，实现对农村权籍调查成果的图形、属性、档案等信息的一体化存储、管理与应用，汇入五华县不动产登记数据库；做好登记成果数据汇交，建立成果信息动态更新机制，实现登记发证成果的数字化管理和信息化应用。

5.登记颁证。以行政村为单位集中组织申请，对符合登记发证条件（已依法取得集体土地使用证；未取得集体土地使用证的可通过完善土地审批手续后）的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋开展房地一体的不动产登记颁证。

（三）权籍调查及登记颁证程序。

坚持简化审批流程、提高审批效率、优化审批服务的原则。权籍调查初步成果形成后，调查单位制作好申请表、权籍调查表、宗地图、房产平面图，由村集体协助收集不动产登记申请、有效身份证明、户口簿及合法土地权属来源等材料。也可在指界阶段一并引导权利人申请宅基地和房屋所有权首次登记。经预审后，对不动产权利人信息、权籍调查调查成果、登记事项等内容进行公告，公告期不少于15个工作日，公告无异议后，由村集体负责组织相关权利人签字确认，再由县不动产登记机构统一予以确权登记并向权利人颁发不动产权证书。

（四）结合实际依法确认权属。

1.申请登记主体。

（1）宅基地使用权及地上房屋所有权申请登记发证的主体。宅基地使用权及地上房屋所有权申请登记发证的主体，原则上为本村级组织内的农民集体成员，可以是户主或经全体家庭成员同意的满足发证条件的家庭成员代表作为户主代表。有下列情形之一且经该农民集体经济组织认定的，也可以按规定申请登记发证：

①原农民集体成员合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的；

②非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的；

③已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋依法使用农村宅基地使用权的；

④非农业户口居民在1999年1月1日前合法取得宅基地使用权及房屋所有权且权属未发生变化的。城市居民非法购买农村宅基地建设房屋的，一律不予确权登记。

（2）集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权申请登记发证的主体。

①经批准依法使用集体土地兴办镇村公益事业和公共设施的镇村办企业事业单位、农村集体经济组织、村民委员会；

②经批准依法使用集体土地兴办企业或用于非住宅经营性建设的镇村办企业事业单位和个人、联营或入股企业；

③有关国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权主体。

2.确权登记主要原则。

对本次农村“房地一体”确权登记的主要原则作如下要求：

（1）有合法的宅基地及集体建设用地使用权来源材料，依法予以确权登记。

（2）未提供或未提供完整土地权属来源材料的，但符合登记条件的，以村民小组为单位进行造册公示30天，无异议的，经村民小组同意、村委会审核、自然资源所审核、镇政府审核（含村镇规划的审批）后，列入登记对象，报自然资源所有者权益与开发利用股、县自然资源局审核提交县政府审批后予以确权登记。2020年1月1日新《土地管理法》实施后，依法由镇政府审批，提交县自然资源局登记发证。

（3）集体建设用地使用权确权登记按下列原则办理：1987年《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡村公益事业和公共设施，经所在镇人民政府审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权；乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农民集体同意，报镇人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权；1987年《土地管理法》实施后，乡村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

（4）圩镇规划区和县城规划区范围内房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记按不动产登记操作指南执行。

（5）供电、水利、公路建筑控制区范围的按有关政策处理。

（6）宅基地和集体建设用地上的房屋有部分占用其他土地的，占用部分完善用地手续后再进行确权登记。

3.确权登记一般原则。

按照有关法律法规，坚持“依法依规、尊重历史、面对现实、为民利民”的原则，加快开展“房地一体”的农村宅基地及集体建设用地确权登记工作。结合我县实际，对宅基地使用面积及地上房屋建设面积的确权登记标准、户口标准等作出如下限定：

（1）除依法继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予办理。

（2）夫妻一方为本村集体户口，且符合一户一宅规定的，可以由农村户口（须在本村民小组）的一方办理登记手续。离异夫妻申请登记的，应以人民法院的判决书，离婚财产分割协议书为依据进行登记。

（3）夫妻与未成年子女同为一户，已成年子女无论是否结婚，每名成年子女均可以单独为一户。因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致的，可由村委会出具证明或提供调解协商证明材料，明确房地统一登记权利主体。

（4）单个家庭拥有多处宅基地且家庭成员满足符合分户条件的，可以由分户者申请确权登记宅基地或补办批准用地手续。

（5）为有效维护农村妇女的权利，农村妇女作为家庭成员之一，可以作为权利人记入宅基地户籍簿中，也可以作为宅基地的权利人进行登记，同时要满足一户一宅政策。农村妇女因婚嫁离开原农民集体，其依法取得的宅基地使用权和房屋所有权，依法应予登记，同时不动产登记部门应根据原不动产所在地的村集体经济组织或村民委员会依法收回的证明文件注销其原拥有的宅基地使用权。

（6）户口属于“农转非”的，其“农转非”之前在原农村集体经济组织的住房，准予登记，在不动产权登记证书上注记“农转非”。

（7）符合宅基地申请条件，在本集体经济组织范围内依法接受转让、购买房屋取得的宅基地，可确认宅基地使用权；原户主死亡的而由其继承人申请宅基地使用权登记的，应凭当地派出所出具的最新户口簿以及有关证明书，确定土地使用权。依法转让或受让房屋后不得再申请新的宅基地使用权，如违规新申请的房屋不得确权。

（8）房屋倒塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定宅基地使用权。

（9）依法确定非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权。非本农民集体成员因扶贫搬迁、国家重点工程征地、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等情况集中迁建到本农村集体经济组织的，应依法撤销原有村民和村民小组集体土地的不动产证，在符合迁入地规划的前提下，经迁入地农村集体经济组织或集体土地使用权拥有者同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记颁证。

（10）变更登记和注销登记。已经登记的宅基地使用权权利人因翻建、改建等原因，造成界址、面积、名称等状况发生变化，同时符合面积标准要求的可完善手续后申请做出变更登记。宅基地使用权权利人被依法没收、征收、收回宅基地使用权或者是自动放弃的、法院判决等情形需要注销原有登记的，可依法由村申请，开展注销登记。自动放弃的应交回村集体经济组织所有。

（11）已经登记的宅基地使用权或者该宅基地上的房屋，经法院生效文书确认使用权或所有权的，相关权利人必须是本集体经济组织成员可持生效法律文书向县不动产登记机构提出申请，可进行确权登记。

（12）一户多宅，但总面积没有超出规定标准的，可以进行确权登记。

（13）严格执行宅基地面积标准和房屋建筑层数。我县属于山区县，宅基地面积每户不得超过150平方米，房屋建筑层数不超过4层。超过规定宅基地面积和建筑层数的，在登记办证时按下列情况处理：

①1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村（居）民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大占地面积的，经村民小组、村民委员会核实并出具相关证明材料后，按实际房屋使用面积进行登记。

②1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村（居）民建房占用的宅基地超出规定面积标准的，超出部分经村委会报镇人民政府按规定处理后，依照实际使用面积进行登记。

③1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村（居）民建房占用的宅基地和宅基地上建筑物，超出宅基地规定面积标准的，不予确权登记；超出房屋建筑层数规定标准的，不予确权登记。

④符合分户建房规定但尚未分户的，且其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，由村民所属户籍部门出具符合分户条件的证明（即分户后的户口簿），按现有农村宅基地面积确定为共有农村宅基地使用权，使用权面积按照相关各方协议约定分摊，没有协议的按户分摊。

4.不能确权登记的情形。

（1）城市居民在集体土地上新建或通过买卖交易方式取得的房屋；

（2）农村集体经济组织成员家庭将房屋出售、出租后再建造的房屋；

（3）国家已征用土地范围内的；

（4）临时建筑；

（5）法律、法规、规章和政策规定不予登记的其他情形。

5.暂缓确权登记的情形。

（1）房屋所有权或土地使用权有争议，尚未解决的；

（2）不能如期提供完整齐全的证明文件和资料的；

（3）无主房屋，应依照法律规定的程序处理的；

（4）土地、房屋权利被司法机关、行政机关依法查封等形式限制的；

（5）法律、法规规定的其他应当暂缓登记的。

6.其他具体问题的处理。

（1）上世纪50年代颁发的和各镇人民政府发放的《个人土地房屋所有权证》不作为确认宅基地使用权的证据材料，但可以作为确认房屋所有权的参考材料。

（2）对按规定设立的乡镇企业用地按照《土地管理法》有关规定确认集体建设用地使用权。

（3）在农房确权登记颁证实施过程中遇到本方案规定以外的具体问题，报县工作领导小组研究解决。

（五）技术路线。

1.准备工作。准备工作主要包括组织准备、宣传发动、资料收集、技术设计、表册与工具器材准备、队伍落实和人员培训等。权属调查由县自然资源局组织，选择专业队伍、聘任农村集体经济组织负责人、村民委员会成员共同配合完成。

2.权籍调查。权属调查是权籍调查的核心，是保障土地确权登记发证的关键。权属调查主要包括：核实宗地的权属情况，实地指界，实地丈量界址边长及相关距离，绘制宗地草图，填写权籍调查表。

3.地籍测量。以权籍调查为依据，利用实地测量界址边长，修改数据库，依据权属调查结果，绘制宗地相对位置关系图、计算宗地面积以满足登记发证的需要。

4.房屋测量。在农村权籍调查中，针对农村房屋实际情况，实地调查农村宅基地和农村集体建设用地地上建筑物和构筑物的产权状况，结合地籍测量一并开展房屋实地测量，绘制房产平面图。

5.资料整理归档与数据库建设。调查工作完成后，应按照数据库标准，建立权籍数据库，并由县自然资源局及时组织对权籍调查成果进行验收。调查成果主要包括权籍调查表、宗地图、地籍图以及权籍数据库等。对符合登记颁证条件的未取得《不动产权证书》或《集体土地使用证》或有批准权的人民政府批准用地的文件的，由有批准权的人民政府审批完善相关手续。

6.登记发证。对符合登记颁证条件的且取得《不动产权证书》或《集体土地使用证》或有批准权的人民政府批准用地的文件，由自然资源局组织，调查队伍统一制作表格，村集体集中组织申请签字确认，根据权籍调查数据成果，不动产登记中心对审核通过的不动产权利予以登簿并核发不动产登记证书。

三、实施步骤

（一）前期准备阶段（2019年6月至12月）。制定实施方案，建立工作协调机制，开展前期资料收集，落实工作经费，选取有资质的农村权籍调查作业队伍，做好宣传发动工作，择一个村作为试点村，总结示范，以点带面，全面铺开。

（二）组织实施阶段（2020年1月至2020年6月）。发布总登记公告，出台房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记政策。同时开展农村“房地一体”权籍调查，建立农村不动产权籍调查数据库。

（三）补充完善土地审批手续（2020年7月至2020年8月）。对需完善农村宅基地用地建房审批的，由镇政府依法审批。

（四）登记颁证阶段（2020年9月至2020年10月）。对符合登记发证条件的宅基地、集体建设用地使用权和房屋所有权予以登记并颁发不动产权证书。

（五）确权登记试点成果验收（2020年11月）。按要求对五华县房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记试点成果进行验收。

四、保障措施

（一）组织保障。

为加强对农村宅基地和集体建设用地确权登记试点工作的领导，县政府决定成立五华县房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记试点工作领导小组，小组成员名单如下：

组长：周铁伟 县委常委、办公室主任

副组长：赖玉才 县府办公室副主任

李定华 县自然资源局局长

成员：曾清华 县住房城乡建设局局长

梁伟强 国家税务总局五华县税务局局长

赖伟胜 县财政局局长

刘锐锋 县司法局局长

朱建芳 县农业农村局局长

温定基 县林业局局长

刘柏青 县公安局常务副局长

张惠明 县自然资源局副局长

各镇人民政府镇长

领导小组下设办公室，办公室设在县自然资源局，由李定华同志兼任办公室主任，张惠明同志兼任办公室常务副主任，县自然资源局颜文山同志担任办公室副主任。成员由各相关单位抽调工作人员组成，负责日常工作。

（二）技术保障。

农房调查必须严格按照国家和省有关技术规范和要求组织实施，确保调查成果质量。通过招投标方式选择符合资质条件并具有较强权籍调查和数据建库经验的技术承担单位，以合同方式约定双方责任、项目任务、成果质量、项目进展要求和经费支付方式等。

（三）经费保障。

本次确权登记工作所需的工作经费列入县级财政预算，县自然资源局和县财政局要加强经费管理，确保专款专用。

五、工作要求

（一）统一思想、提高认识。农村宅基地使用权及房屋所有权登记发证是不动产统一登记的重要内容，是务实农村产权基础的重要举措，有利于维护农民合法权益，事关农村社会和谐稳定。要统一思想，充分认识确权登记发证工作的重要意义，切实增强紧迫感和责任感，集中力量、克难攻坚，扎实推进农村宅基地和集体建设用地确权登记工作，确保工作取得实效。

（二）加强领导、密切协作。宅基地和集体建设用地确权登记发证工作，是一项政策性强、涉及面广、情况十分复杂的系统工程。确权登记试点工作由县自然资源局牵头，财政、农业农村、林业、司法、住建、公安、税务等部门和各镇人民政府共同参与。各有关部门和单位要以高度的政治责任感、使命感和责任心，积极主动协助配合县自然资源局加快农村集体土地范围内房屋确权登记工作，确保完成我县房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记试点工作。

（三）依法规范、确保质量。要确保不动产登记程序规范。要以现有的不动产登记管理信息平台为基础，完善不动产权籍调查数据库和不动产登记管理系统，并结合日常的不动产登记工作，动态更新。按照不动产安全管理的有关规定，落实不动产权籍调查成果和登记成果的安全措施，强化并确保不动产成果的安全。

（四）加强宣传、营造氛围。要通过相关媒介和多种渠道，加大宣传宅基地使用权及农房所有权确权登记发证工作的重要意义、宣传不动产登记法律法规政策，争取群众的理解支持，营造良好的舆论环境和工作氛围。

六、其他事项

本方案由县自然资源局负责解释，未尽事宜可通过建立联席会议制度进行及时研究解决；可根据工作进展情况和具体实施过程中所遇到的难题，适时调整工作方案。

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