第一章 总则

第一条 为规范我区农村村民建房行为，合理利用集体土地，加快社会主义新农村建设，促进农村宜居家园建设与城市建设协调发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》及《广东省城乡规划条例》等有关规定，结合我区实际，制定本实施细则。

第二条 本细则适用于梅县区各镇(梅州市中心城区规划区除外)农村村民新建、拆建、改建、扩建住房(以下统称“村民建房”)及其管理。

本细则所称农村村民，是指户口在梅县区各镇行政村并属于农村集体村民小组成员的人。

本细则所称村民建房，是指由单户村民自行办理报建手续并实施建造住房的活动。

第三条 坚持执行“先规划、后许可、再建设”原则。村民建房(包括拆旧建新)必须符合镇总体规划、村庄规划和土地利用总体规划。

第四条 授权委托各镇人民政府负责本镇村民建房《乡村建设规划许可证》的核发及管理。各镇人民政府应当建立村民建房档案，实行村民建房管理信息化。

第五条 坚持“一户一宅”和集约、节约用地的原则，鼓励村民拆旧建新严格控制农村宅基地面积，支持和鼓励符合条件的村民在原有住房上进行拆建、扩建、改建，减少占用新的宅基地。

第六条 坚持先批后建原则。村民在取得《乡村建设规划许可证》及建房用地手续前，不得擅自建房(新建、拆建、改建和扩建住房)。

第七条 村民建房要符合《广东省城乡规划条例》有关历史文化和自然风貌保护的规定，不得侵占和损坏文物古迹、古建筑、古树名木和风景名胜等，在文物、风景名胜和自然风貌保护区范围内不得建设与之不相协调的建筑。

第二章 建房条件

第八条 村民建房须符合村庄建设规划要求。

第九条 村民申请建房必须具有本辖区的农村村民户口，且符合“一户一宅”的原则。“一户”的条件为：

(一)已婚夫妇及其未满法定婚龄的子女；

(二)申请时已满法定婚龄的未婚村民；

(三)已离异或丧偶后未再婚的。

第十条 农村建房用地需符合以下用地条件之一：

(一)已取得《集体土地使用证》或《不动产权证》，或者经国土部门审批的有其它用地手续的土地；

(二)符合土地利用总体规划要求的村内空闲地、村边丘陵坡地和其他土地。

第十一条 禁止使用以下土地建房：

(一)严禁在基本农田保护区、一级水源保护区和地质灾害危险区内实施建房；

(二)严禁擅自在承包地上建房；

(三)严禁在各级公路、镇区道路、铁路、河流、湖泊、高压电网的退缩控制范围内建房；

(四)其它有关禁止建房的规定。

第十二条 建房申请须符合下列条件：

(一)符合“一户”条件且确需分户建房的无房户；或属住房困难户，符合一户一处宅基地条件；或者原有住房属于危险住房，需要在原址拆建或异地新建的。

(二)申请建房用地四址清楚、权属无争议；

(三)申请建房用地面积符合规定限额标准；

(四)符合村庄建设规划；

(五)选址不占用耕地和生态公益林、且需避开自然灾害易发区；

(六)其他符合建房条件的。

第三章 建房标准

第十三条 农村村民新建、扩建或改建住房，每户宅基地的面积不得超过150平方米。

第十四条 农民新建住宅不得超过肆层，每户建筑总面积不宜超过450平方米。鼓励多户建房村民联排建房。

第十五条 村民建房应满足如下退缩间距要求：

(一)房屋的退缩、间距应满足采光、通风、交通及消防要求，并根据本村实际用地情况确定

(二)具体的退缩、间距等情况以现场踏勘小组到现场实地审核确认为准。

第十六条 各村的建筑风格应相对统一，要突出地方特色，注重突出客家建筑特色和风貌，采用坡屋顶，力求外立面、高度、建筑色彩达到和谐统一。

第四章 建房申请材料

第十七条 申请核发《乡村建设规划许可证》的村民应当提交下列材料：

(一)村民委员会同意建房的书面意见；

(二)《乡村建设规划许可申请表》(表格可在镇政府规划建设办或者村委会领取)；

(三)建房村民户口簿复印件、身份证复印件；

(四)建房用地证明材料；

(五)建房用地范围的地形图(1：500或1：1000)及平面布置规划图；

(六)房屋施工图。施工图可在梅县区住建局免费提供的《“梅县新农村客家民居”建筑施工图集》住宅方案中选定(可向各镇规划建设办公室取得)或者自行委托有资质设计单位编制设计施工图纸，建筑设计外立面、高度、建筑色彩应与周围建筑达到和谐统一，并注重突出客家建筑特色和风貌，采用坡屋顶；

(七)建房村民应提供严格按照报建施工图施工的承诺书。

第五章 建房审批及管理程序

第十八条 在接到村民报送的《乡村建设规划许可申请表》和建房申请资料后，各镇相关部门进行现场查勘及初审。符合要求的，在《乡村建设规划许可申请表》上签署意见后提交镇人民政府审批，镇人民政府作出审批决定前，应当将审批内容、申请人和利害关系人享有的权利等事项在政府网站、建设项目现场进行公示，公示时间不得少于十日。

申请人、利害关系人对审批事项提出异议的，镇人民政府应当及时处理，并回复处理结果，必要时可以采取听证会或者论证会等方式听取各方意见。如无异议，镇人民政府审批同意核发《乡村建设规划许可证》，核发情况应报上一级城乡建设规划主管部门备案。镇人民政府应当自收到申请材料之日起二十个工作日内作出是否许可的决定。对不符合要求不予核发的，应书面告知申请人并说明理由。

第十九条 村民在取得《乡村建设规划许可证》和建房用地手续后，方可申请开工。接到村民开工申请后，镇相关部门到实地按审批要求进行验线，方可动工建设。村民应按照《乡村建设规划许可证》的规定进行建设，不得随意变更。如确需变更的，被许可人应向镇人民政府提出申请，依法办理变更手续。

第二十条 建设项目由开工至完工期间，建房户应当在施工现场设置建设工程规划公示牌，公开建设项目位置、用地范围和面积、建筑面积、建筑层数和主要功能等规划许可有关内容和在建房屋效果图。

第二十一条 村民应当严格按照施工图的要求，并由有资质的施工单位或建筑工匠承建，以保证施工质量和施工安全。镇人民政府对村民的建房活动进行指导监督，及时掌握房屋建设过程中的各种情况，包括是否按图施工，以及施工安全和环境卫生管理，有问题及时发现、及时纠正。

第二十二条 房屋宜在建房手续完备后二年内建成。逾期未完工的，建房户宜在现有楼层基础上按照美丽乡村立面整治要求完善外立面。

第二十三条 房屋竣工后，建房村民持规划条件核实申请书、乡村建设规划许可证、平面布置规划图、竣工图等材料，向镇人民政府申请规划条件核实。建房户凭《集体土地使用证》或《不动产权证》，在原证载红线内重建的或者经国土部门审批的《梅县区个人申请建房用地审批表》和《乡村建设规划许可证》及规划核实凭证等材料向不动产登记部门申请不动产登记。

第六章 违法建房处罚

第二十四条 各镇负责对村民建房活动全程监管，发现违反本实施细则规定的，应当予以制止，并按相关法律法规的规定进行处理。

第二十五条 各镇人民政府应当依法履行职责，严格依照法律法规和本细则进行村庄规划建设和村民建房审批、管理。凡违法审批的，批准机关应承担违法审批的法律责任。有关工作人员如有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农村村民合法权益等行为的，由有关部门依法追究其违法违纪责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则

第二十六条 本实施细则自公布之日起实施，有效期五年。

本实施细则的最终解释权归梅州市梅县区住房和城乡规划建设局。

>>如有梅县区、丰顺县、五华县农村产权交易问题，请咨询梅县区农村产权交易服务平台、丰顺县农村产权交易服务平台、五华县农村产权交易服务平台