为加强农用地地价评估与管理，完善国有农用地土地登记体系，显化维护国有农用地资产，根据《广东省国土资源厅关于做好我省国有农用地基准地价制订发布加强农用地价格评估管理工作的通知》（粤国土资利用发﹝2017﹞99号）及《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》（粤国土资利用发﹝2018﹞8号）等文件的规定，并结合我区实际，我单位组织技术单位及相关部门制定了《茂名市电白区（含茂名高新区）国有农用地基准地价成果》（以下简称《成果》）。为让群众更好了解本次成果的相关内容，现就有关内容解读如下：

一、我区国有农用地现状

电白区土地总面积为189503.90公顷，其中农用地总面积为155975.10公顷，约占全区土地总面积的82.31%；未利用地总面积为8989.85公顷，约占全区土地总面积的4.74%。电白区土地利用现状以农用地为主，农用地主要为耕地、园地、林地和坑塘水面，四个地类的总面积约占农用地总面积的99%。

本次国有农用地基准地价为电白区国有农用地基准地价首次评估。

二、我区《成果》出台的背景和过程

2016年12月31日，在自然资源部（原国土资源部）下发的《关于扩大国有农用地有偿使用范围的意见》（国土资规﹝2016﹞20号）中明确“规范推进国有农用地使用制度改革”，要求“稳步推进农用地基准地价制定和发布工作，及时反映农用地价格变化。加强农用地价格评估与管理，显化维护国有公用地资产”。

2017年4月11日在佛山市召开的《在全省扩大国有土地有偿使用范围政策落实推进会》中，广东省自然资源厅（原广东省国土资源厅）也明确提出“各地区应结合省厅出台的农用地基准地价指导性意见制定出台辖区内的国有农用地基准地价”。

2017年7月3日，广东省自然资源厅（原广东省国土资源厅）正式下发了《广东省国土资源厅关于做好我省国有农用地基准地价制订发布加强农用地价格评估管理工作的通知》（粤国土资利用发﹝2017﹞99号），通知明确要求各地级以上市、县（市、区）国土资源管理部门要将国有农用地基准地价制订与更新作为土地市场建设与土地资产管理的重要工作，各地需制订国有农用地基准地价成果并报省厅，后续结合市场变化情况，每2-3年更新一次。

2018年1月24日，下发了《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》（粤国土资利用发﹝2018﹞8号），要求2018年内要完成国有农用地基准地价工作。

2018年8月始，我局开展本次茂名市电白区（含茂名高新区）国有农用地基准地价制订工作。依据技术规范、估价规程和制订程序，在原有农用地定级估价工作的基础上，测算电白区各级别、各类型国有农用地基准地价，编制形成电白区国有农用地基准地价成果，成果已完成征求各镇人民政府及区直相关职能部门意见、经过专家风险评估及咨询论证、举办听证会、征询社会公众意见、通过茂名市自然资源局技术专家验收、合法性审查以及市政府常务会议审议等程序。

三、我区制定《成果》的主要亮点

“亮点一”：符合相关政策文件要求。

一直以来，我区无国有农用地基准地价成果，导致征收土地、核算资产过程中缺乏相应标准。2017年7月3日，广东省自然资源厅（原广东省国土资源厅）正式下发了《广东省国土资源厅关于做好我省国有农用地基准地价制订发布加强农用地价格评估管理工作的通知》（粤国土资利用发﹝2017﹞99号），通知明确要求各地级以上市、县（市、区）国土资源管理部门要将国有农用地基准地价制订与更新作为土地市场建设与土地资产管理的重要工作，各地需制订国有农用地基准地价成果并报省厅，后续结合市场变化情况，每2-3年更新一次。

“亮点二”：促进国有农用地流转

由于土地市场的不断完善和发展，国有农用地使用权流转将会越来越多，而且情况也越来越复杂。针对这一情况，合理应用国有农用地分等定级估价成果，将会促进农地合理流转，保证其健康的发展。在进行国有农用地使用权流转时，利用国有农用地定级估价成果，可以做到按质定价、公平合理。在国有农用地使用权流转时，要充分考虑国有农用地质量存在的差异，根据国有农用地质量不同来确定不同的国有农用地使用价格，按质论价还可以充分调动使用权人对农用地投入的积极性。总之，国有农用地定级估价工作是国有农用地使用权正常流转的保证。

做好国有农用地定级估价工作，对运行市场机制配置土地资源、合理利用农用地、实现国有农用地资产经营最大效益具有十分重要的作用。国有农用地定级估价有利于农用地土地市场的建立，对于尽快建立城乡土地统一管理的机制具有十分重要的作用。国有农用地定级估价成果将为国有农用地管理和市场的规范化奠定坚实的基础。

“亮点三”：土地资源核算有标准可依

我国政府制定的《中国21世纪议程》中，把“研究与试行把自然环境和环境因素纳入国民经济核算体系，使有关统计指标和市场价格较准确地反映经济活动所造成的资源与环境的变化”作为中国可持续发展的战略与对策的重要内容。近期，国家酝酿要逐步开展“绿色”GDP的核算，国家正在进行自然资源核算的研究与试验，并研究将其纳入国民经济核算体系的可能性。

土地资源核算是自然资源核算的重要内容。土地资源核算包括土地资源的数量、质量和经济价格的核算。每一级国有农用地都已落实到图上，并且量出具体面积，测算出了具体的价格，国有农用地基准地价成果反映了茂名市电白区国有农用地的数量和质量，是电白区国有农用地资源核算的重要部分。

“亮点四”：进一步推进农耕改革

《中共中央国务院关于进一步推进农垦改革发展的意见》（中发﹝2015﹞33号）提出，对农垦企业改革改制中涉及的国有农用地，可按需要采取国有土地使用权出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨用地等方式处置。省级以上政府批准实行国有资产授权经营的国有独资企业、国有独资公司等农垦企业，其使用的原生产经营性国有划拨农用地，经批准可以采取作价出资（入股）、授权经营方式处置。由此可见，国有农用地基准地价评估为农垦改革中的国有农用地处置奠定了基础。

“亮点五”：建立全区国有农用地地价标准体系

我区一直以来都建立了城镇基准地价体系，但无国有农用地基准地价体系。按照自然资源部（原国土资源部）的要求，结合电白区的特点，在统一全区国有农用地地价内涵的基础上确定全区各类国有农用地的基准地价，建立全区国有农用地地价标准体系，例如，国有农用地使用权出让价格、收购价格、收回土地价格、租赁价格、作价入股价格以及国有农用地转让、出租、抵押等交易价格，为电白区国有土地资产监督和管理，实现国有土地资产的盘活流通，同时为其国有农用地的租赁、作价出资或者入股、授权经营使用权等有偿使用提供决策参考。

四、法律法规政策依据

（一）法律法规、上级机关文件依据

依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》、《广东省国土资源厅关于做好我省国有农用地基准地价制订发布加强农用地价格评估管理工作的通知》等文件。

（二）技术依据

《农用地定级规程》、《农用地质量分等规程》、《农用地估价规程》、《广东省国有农用地基准地价评估指导意见》。

五、成果适用范围

国有农用地基准地价仅适用于土地性质为国有且土地用途不得改变条件下的农用地使用权价格参考。

六、行政系统内征求意见的采纳情况说明

本《成果》的实施涉及我区各镇政府、街道以及区财政局、农业局、水务局、林业局及交通运输局等单位。我单位已向以上部门征求了部门意见，并根据各单位对《成果》提出的意见进行了细致地修正。

七、公开征求意见的采纳情况说明

我单位就《成果》在茂名市人民政府门户网站进行公开征求意见，意见反馈时限为五个工作日。在反馈时限内未收到公众意见。

茂名市电白区自然资源局

2019年5月29日

>>如有茂名市、电白区、高州市农村产权交易问题，请咨询茂名市农村产权交易所、电白区农村产权交易所、高州市农村产权交易所