第一章 总则

第一条 为加强农村宅基地管理，规范农村宅基地申请、审批程序，促进节约集约用地，保护农民合法权益，推进美丽乡村建设和乡村振兴战略实施，根据《中华人民共和国土地管理法》《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）、《广东省人民政府关于农村村民非法占用土地建住宅行政执法权的公告》（粤府函〔2020〕84号）、《关于加强农村宅基地审批管理工作的通知》（湛农通〔2020〕127号）等有关法律法规及政策文件的规定，结合我市农村实际，制定本办法。

第二条 适用范围。本办法适用于本市行政区域内农村村民用于建造住宅及其附属设施的建设管理活动。

镇（街）内已纳入城镇规划管辖的但仍属于农村集体土地性质的农村村民建造住宅及其附属设施的建设管理，参照本办法执行。

第三条 政府及部门职责。建立市县主导、乡镇主责、村级主体的宅基地管理机制。农业农村、自然资源等部门加强配合，加强制度建设，完善相关政策，指导和督促基层开展工作，共同推进农村宅基地审批管理。市政府加强组织领导，统筹组织协调相关部门、镇人民政府（街道办事处）、村级组织依法履行职责。镇人民政府（街道办事处）承担属地责任， 镇人民政府（街道办事处）要充实力量，健全机构，切实承担起宅基地审批和管理职责。村级组织要健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。

市成立由农业农村局、市自然资源局、市住房和城乡建设局、市发展和改革局、市司法局、市财政局、市水务局、市供电局、湛江市生态环境局吴川分局等部门组成的工作领导机构，负责领导和协调全市农村宅基地审批管理工作的开展。镇（街）成立相应的工作领导机构。

市农业农村局负责建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增宅基地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。

市自然资源局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权登记。

市农业农村局、市自然资源局要建立部门协调机制，做好国土空间规划、村庄规划、宅基地用地规模指标、农村地籍调查数据、宅基地确权登记颁证等信息共享互通，推进管理重心下沉，共同做好农村宅基地审批管理工作。

市住房和城乡建设、市发展和改革、司法、财政、生态环境、林业、水务、供电等部门，应当按照各自职责做好农村宅基地管理的相关工作。

各镇人民政府（街道办事处）负责农村村民宅基地用地审核批准工作。要开展农村宅基地动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地的各类违法行为，防止产生新的违法违规占地现象。要指导村级组织完善宅基地民主管理程序，设立村级宅基地协管员。

第四条 本办法下列用语的含义：

（一）农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

（二）农村村民，是指具有本市农业户口的各农村集体经济组织成员。

（三）农民建房，是指村民以户为单位，自行申请宅基地建造住房的活动。

（四）集体建房，是指村委会或者农村集体经济组织受村民委托，在村域范围内，统一规划、统一设计、集中建造住房的活动。

第五条 农村宅基地分配原则。农村宅基地分配使用严格贯彻“一户一宅”的法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积（包括附属用房、庭院用地）不得超过120平方米。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还集体经济组织。

第六条 鼓励节约集约利用宅基地。严格落实土地用途管制，农村村民建住宅应当符合乡镇土地利用总体规划、村庄规划。合理安排宅基地用地，严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田；涉及占用农用地的依法办理农用地转用审批手续，其中涉及使用林地的，依法办理使用林地审核审批手续。城镇建设用地规模范围外的村庄，要通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式，增加宅基地空间，满足符合宅基地分配条件农户的建房需求。鼓励通过建设农民公寓、农民住宅小区等方式，满足农民居住需要。

第七条 鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。在尊重农民意愿并符合规划的前提下，鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展。在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。转让合同生效后，应及时办理宅基地使用权变更手续。对进城落户的农村村民，鼓励其依法自愿有偿退出宅基地。

第八条 依法保护农民合法权益。宅基地依法属于农民集体所有。宅基地资格权和房屋财产权依法属于农户所有。不得违法违规买卖宅基地，不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。严格控制整村撤并，规范实施程序，加强监督管理。宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

第二章 资格认定

第九条 属于农村集体经济组织成员的村民才能申请使用宅基地。

原人民公社、生产大队、生产队的成员，户口保留在农村集体经济组织所在地，履行法律法规和组织章程规定义务的，属于农村集体经济组织的成员。

实行以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制时起，集体经济组织成员所生的子女，户口在集体经济组织所在地，并履行法律法规和组织章程规定义务的，属于农村集体经济组织的成员。

实行以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制时起，户口迁入、迁出集体经济组织所在地的公民，按照组织章程规定，经社委会或者理事会审查和成员大会表决确定其成员资格；法律、法规、规章和县级以上人民政府另有规定的，从其规定。

农村集体经济组织成员户口注销的，其成员资格随之取消；法律、法规、规章和组织章程另有规定的，从其规定。

第十条 “户”的认定条件。申请宅基地的村民符合下列情形之一的，应当认定为“一户”：

（一）夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户；

（二）已依法登记结婚的子女为一户；

（三）本户中有两名以上已婚的子女，其中一人应与其父母为一户，其余已婚的子女可各自单独为一户。

第十一条 符合以下条件之一的村民可以以户为单位申请使用宅基地：

（一）符合“一户一宅”条件，且本户没有宅基地的；

（二）同户居住家庭，因兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄，需要建房分户居住的；

（三）因合法婚姻、收养关系户口迁入本农村集体经济组织的；

（四）因国家移民政策户口迁入本农村集体经济组织的；

（五）因村镇规划调整、国家、集体建设需要，需要易地新建的；

（六）原有住房因自然灾害或者其他原因损毁，需要原址重建或易地新建的；

（七）法律、法规、规章规定的其他情形。

第十二条 村民申请新宅基地，有下列情形之一的，不予批准：

（一）不符合一户一宅规定或者不具备分户条件的；

（二）已有一处宅基地且面积不低于每户宅基地限额标准的；

（三）将宅基地、原有住房出售、出租、赠与他人或者以其他形式转让的；

（四）申请易地新建住房未承诺退出原有宅基地的；

（五）原有宅基地使用面积低于限额标准，居住确有困难，但拒绝与本集体经济组织或者村民委员会签订退回原有宅基地协议的；

（六）已参加集体建房再申请个人建房的；

（七)不符合镇级土地利用总体规划和村庄规划的；

（八）征地拆迁时已有住宅安置或承诺放弃宅基地安排的或已将宅基地纳入评估补偿的；

（九）所申请的地块存在权属争议的；

（十）法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。

第十三条 村民新申请住宅迁建的，须与本农村集体经济组织或村委会签定原有宅基地退出协议，报镇人民政府（街道办事处）批准。经镇人民政府（街道办事处）批准的，村民严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。村集体经济组织或村委会根据退出协议收回宅基地，并办理相关登记手续及注销原有不动产权证书。

第十四条 村民申请集体建房的，由所在地农村集体经济组织或村委会统一向镇人民政府（街道办事处）申请办理用地建房审批手续。

第三章 审批程序

第十五条 农村集体经济组织或村委会制定宅基地民主管理程序，设立村级宅基地协管员。

第十六条 按照“村民书面申请、组级会议公示、村级审核报送、镇级调查审批、县级备案管理”流程审批农村宅基地和建房。

（一）村民书面申请

符合宅基地申请条件的村民，以户为单位向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出宅基地和建房（规划许可）书面申请［必须征求用地建房四至相邻权利人意见即用地建房四至相邻权利人签字确认；对于土地权属清晰、四邻村民拒不签字，导致申请人无法满足申请材料形式要求的，由农村经济集体组织（或村民小组）成员（代表）会议研究，调查清楚事实，出具情况说明］，如实填写《吴川市农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，签署《农村宅基地使用承诺书》。如果没有成立组级集体经济组织的，则由村民向村民小组提出申请。

（二）组级会议公示

农户所在农村集体经济组织收到申请后，经农村集体经济组织（或村民小组）成员（代表）会议研究同意后，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本集体经济组织（或村民小组）范围内公示5个工作日。公示无异议或异议不成立的，所在农村集体经济组织负责人在农户申请表签署意见，连同会议记录、公示佐证图片、农村宅基地使用承诺书等材料交村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）审查。

（三）村级审核报送

村级组织重点审核提交的材料是否真实有效、申请人是否签署《农村宅基地使用承诺书》、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村级组织签署意见，报送镇人民政府（街道办事处）。如果没有组级集体经济组织的，则由村民向村民小组提出申请，依照上述程序办理。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议通过并在本集体经济组织范围内公示五个个工作日后，由村级组织签署意见，报送镇人民政府（街道办事处）。

（四）镇级调查审批

镇人民政府（街道办事处）要依托镇（街）行政服务中心等平台，建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行或整合相关资源力量集中办公的农村宅基地用地建房联审联办制度，统一受理农村宅基地和建房申请。要细化优化审批工作程序和办事指南并予以公布，要建立本镇（街）宅基地审批管理制度。

审批过程中，镇级农业农村办公室负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批意见，在5个工作日内完成；规划建设办公室负责绘制宅基地坐落平面位置图、审查用地建房是否符合国土空间规划和用途管制要求，其中涉及占用农用地的，须在办理农用地转用审批手续后，提出审批意见，在5个工作日内完成（涉及征求意见的在10个工作日内完成）。涉及林业、水务、供电等部门的要及时征求意见。镇人民政府（街道办事处）根据各部门联审结果，对农村宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，在5个工作日内完成，并由村级组织予以公布。镇人民政府（街道办事处）要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存。

（五）县级备案管理

镇人民政府（街道办事处）于每月3日前将上月审批情况分别报市农业农村局、市自然资源局备案。

市农业农村局要联合市自然资源局加快研发农村宅基地用地和建房规划许可审批管理信息系统，逐步实现数字化管理。

第十七条 严格用地建房全程管理。镇人民政府（街道办事处）要推行农村宅基地和建房规划许可申请审批管理“五公开”制度，落实村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式公开。全面落实“三到场”要求，镇人民政府（街道办事处）要及时组织镇（街）农业农村办公室、规划建设办公室进行实地审查，做到申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

第十八条 通过宅基地建房验收的农户可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。

第四章 纠纷化解

第十九条 建立“村、镇调解，市仲裁”三级矛盾纠纷调解仲裁机制。

村级组织成立由3—5人组成的农村宅基地纠纷调解小组，对本集体经济组织成员间发生的农村宅基地纠纷先行调解。调解成功的组织当事人签订调解协议，调解不成功的提交镇人民政府（街道办事处）继续进行调解。

镇（街）成立由5—7人组成的农村宅基地纠纷调解委员会，对本辖区内发生的农村宅基地纠纷进行调解。调解成功的组织当事人签订调解协议，调解不成功的出具调解终结书并提交市农村宅基地纠纷仲裁委员会进行仲裁或指导当事人向人民法院提起诉讼。

跨行政村的农村宅基地纠纷可以直接申请镇人民政府（街道办事处）调解，跨镇的农村宅基地纠纷可以申请市农业农村局牵头进行调解。

市成立农村宅基地纠纷仲裁委员会。对经各镇（街）调解不成功的农村宅基地纠纷进行仲裁。

第五章 附则

第二十条 本办法由市农业农村局、市自然资源局负责解释。

第二十一条 本办法自发布之日起施行，有效期为二年，执行期间上级如有其他规定的从其规定。

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