第一章 总 则

第一条 为进一步加强我县农村宅基地管理，规范农村住房建设活动，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中央农村工作领导小组办公室  农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（农经发〔2019〕4号）、《农业农村部？ 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和《湖南省农村住房建设管理办法》（省政府令第299号）等有关规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条 本县行政区域内农村宅基地管理和利用适用本办法。

第三条 本办法所称农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

第四条 农村宅基地所有权属于农民集体所有，依法保障宅基地农户资格权，维护农户依法取得的宅基地使用权和房屋财产权。不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

第五条 县农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。

县自然资源部门负责国土空间规划（含村庄规划）、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批、规划许可和农村宅基地房地一体不动产登记等相关手续。

县住房和城乡建设部门负责宅基地建房的设计、施工等监督管理服务工作，管理农村工匠，提供农户住房标准建筑设计图。指导乡镇人民政府加强对宅基地建房施工质量和安全的监督管理。

公安、财政、交通运输、公路、林业、水利、生态环境、电力等部门按照各自职能职责，负责农村宅基地利用与管理的相关管理服务工作。

第六条 乡镇人民政府负责辖区内宅基地审批与建房管理，其中，涉及占用农用地的，依法按程序办理农用地转用审批手续。接受县有关部门委托（授权），实施宅基地与建房综合执法。

各乡镇要依托经济发展（农村经营管理）办公室，统筹自然资源、住房和城乡建设、交通运输、公路、林业、水利、生态环境、电力等部门站所职责，建立“一个窗口对外受理、多部门内部联动运行”的农村宅基地和建房乡镇联审联办机制，为农民群众提供便捷高效的服务。

第七条 村民委员会在乡镇人民政府指导下拟定农村基地和住房建设、特别是“建新拆旧”自治管理内容的村规民约，经村民会议讨论通过后实施。

设立村级宅基地协管员制度，开展农村宅基地动态巡查，每村明确一名村常用干部兼任农村宅基地协管员，协助村民委员会对宅基地申请进行初审，为村民办理或代办宅基地审批手续，对宅基地与农户建房中的违法违规行为及时劝阻，并向乡镇人民政府报告。

第二章 宅基地的规划和计划

第八条 农村宅基地房屋建设，应当符合国土空间规划、土地利用总体规划和乡镇、村规划，坚持先规划后建设。

第九条 乡镇人民政府应当组织编制村庄规划。编制村庄规划应当充分考虑农村生产生活的实际需求，广泛征求村民意见，统筹安排宅基地用地，合理确定农村居民点的分布、范围、规模和配套设施。经批准的村庄规划，应当严格执行，不得擅自修改，确需修改的，经原审批机关批准后，依照法定程序组织修改。

暂未完成村庄规划编制的村，宅基地选址在不占用基本农田，不违反土地利用总体规划禁止性内容的前提下，如符合规划许可，自然资源部门可签述意见。

第十条 位于自然保护区、风景名胜区、文物保护单位、历史文化名村、传统村落等区域的农村住房建设，还应当符合相关保护规划。建房选址，应当尽量利用原有宅基地、空闲地和其他未利用地，避开地质灾害、洪涝灾害、地下采空、地震断裂带等危险区域，严格控制切坡建房。确因选址困难需切坡的，应当在乡镇人民政府指导下，按照有关技术规范做好坡体防护，确保建房安全。

鼓励结合集镇建设、新农村建设、农村土地综合整治工作统建联建农村住房，实现村民新建住房适度有序集中。城镇建设用地规模范围内，可以通过建设农民公寓、农民住宅小区等方式，满足农民居住需要。

第十一条 在公路沿线建房，其房屋边缘与公路用地外缘的间距为：国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米。其中娄双大道两侧100米范围内为严控区，100米至200米范围内原则上只允许原址重建或扩建。在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏不少于30米。在铁路线路安全保护区范围建房的，应当遵守铁路安全保护有关法律法规规定。

第十二条 禁止在下列区域安排宅基地：

（一）永久基本农田区域；

（二）饮用水水源一级保护区；

（三）河道湖泊管理范围；

（四）公路两侧建筑控制区；

（五）生态保护红线和一级保护林地；

（六）法律、法规规定的其他禁止建房区域。

第十三条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。严格控制宅基地占地面积、建筑层数和建筑高度。

（一）县城中心城区、乡镇中心镇区农村村民建房，每户宅基地用地面积3人及以下的户不超过90平方米，超过3人的，每增加1人增加20平方米，最多不超过130平方米，且原则上不再批准单宗宅基地分散建房。集中居住区在省规定标准范围内适当放宽人均使用面积，具体按规划设计方案执行。

（二）除第一项规定以外的农村村民建房，每户宅基地用地面积：3人及以下的户使用耕地的不超过90平方米，4-6人户使用耕地的不超过110平方米，7人及以上的户使用耕地的不超过130平方米，使用荒山荒地的不超过210平方米，使用其他土地的不超过180平方米。

国道、省道和娄双大道两侧宅基地使用耕地的按上述标准执行，使用耕地以外的其他土地每户不超过130平方米。

（三）宅基地建房层数与高度：按照村庄规划执行，但层数垂直分户的不超过3层，水平分户的不超过4层。

第十四条 农村宅基地使用农用地实行年度计划管理，不得超计划报批。每年年初，自然资源部门下达宅基地农用地计划指标给乡镇，由乡镇人民政府统筹调配使用。

农村宅基地使用农用地计划指标与农村建设用地整理复垦新增加的耕地面积挂钩，对整理复垦新增耕地面积较多的乡镇适当倾斜。

以增减挂钩方式审批的宅基地，不需办理农用地转用手续。

第三章 宅基地的申请与审批

第十五条 符合下列条件之一的农户，可以以户为单位在本集体经济组织内申请使用宅基地：

（一）具备分户条件，确需另立户建设住宅的（必须有公安部门的有效分户户籍资料，多子女家庭父母只能与其中一个子女共同拥有一处宅基地）；

（二）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；

（三）原有住房因灾毁需要重建的；

（四）因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；

（五）法律、法规、规章规定的其他情形。

第十六条 农户申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：

（一）不是本集体经济组织成员的；

（二）不符合村庄规划的；

（三）不符合一户一宅规定的；

（四）原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的；

（五）所申请的宅基地存在权属争议的；

（六）符合分户条件，但现有宅基地超标面积达到分户宅基地面积的；

（七）属于政府集中供养照顾的孤寡老人、五保户的；

（八）有违法用地、违法建设行为未处理结案的；

（九）不符合本办法有关住宅选址、面积、设计要求的；

（十）法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。

第十七条 村民申请宅基地，应当持下列材料向村民委员会提出申请：

（一）农村宅基地建房申请书；

（二）申请人身份证和户口簿；

（三）住宅建设工程设计方案或者政府免费提供的设计图；

（四）拆旧异地新建房屋的，需提供原宅基地使用权证明和同意自愿退出原宅基地、按规定复垦并交由集体经济组织调剂处理的承诺书。

申请书要载明申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层数、建筑高度和建筑面积。

第十八条 村民委员会收到村民书面申请宅基地建房材料后，按照“初审——村民小组或村民代表会议讨论——发放并填制表格——公示——出具书面意见报乡镇人民政府审批”的程序进行审查。

（一）初审：重点审查是否符合申请条件，提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求用地建房相邻权利人意见等。

（二）村民小组或村民代表会议讨论：经初审合格的，及时召开村民小组会议或村民代表会议进行讨论（或三分之二以上村民小组户主签字同意）。

（三）发放并填制表格：经村民小组或村民代表会议讨论通过后，向申请农户发放并指导填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》、《农村宅基地使用承诺书》，占用林地的还需填写《农村居民建房使用林地申请表》。

（四）公示：表格及承诺书填写后，将农户申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层数、建筑高度和建筑面积等情况，在村务公开栏进行公示，公示期不少于7天。

（五）出具书面意见：公示期满无异议或异议不成立的，在相关表格上签署意见，并将农户申报资料、村民小组或村民代表会议记录、各类表格和公示图表等材料报送乡镇人民政府设立的部门联合受理窗口审批。

第十九条 乡镇审核批准程序与办理时限：

（一）乡镇部门审核。乡镇部门联合受理窗口收到申请农户的申请材料之日起5个工作日内，完成资料审核。审核由经济发展办公室牵头，组织相关办公室人员进行现场核查，看申请人是否符合申请条件，拟用地是否符合规划和地类等，经核查符合批准条件的，填写《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》，绘制宅基地坐落平面位置图，站所分别签署审核意见，报乡镇人民政府。

（二）乡镇人民政府批准。乡镇人民政府收到部门联审意见后，经审核，对符合规划且不占用农用地的5个工作日内签署审批意见，办理《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。对需占用农用地的，分批次报县人民政府主管部门依程序办理农用地转用审批手续，其中占用耕地的，按“谁占用，谁落实”的原则，先由乡镇组织落实耕地占补平衡；占用林地的，先由林业部门办理林地使用手续；使用水塘、公路等，先由相关部门办理手续。农用地转用等审批手续，原则上在35个工作日内办结。

（三）现场定位放线。乡镇人民政府在宅基地建房申请人办理完毕建房规划和用地审批手续后5个工作日内，组织经济发展、自然资源、住房和城乡建设等办公室人员，会同村级组织负责人或村宅基地协管员，到现场进行定位放线。

定位放线后，村民住房建设方可开工，电力部门方可为项目提供临时供电。

（四）现场竣工验收。宅基地建房完工后，建房农户应当及时提出，或通过村级组织、村宅基地协管员提出用地和规划验收申请。乡镇人民政府自收到验收申请之日起5个工作日内，组织经济发展、自然资源、住房和城乡建设等办公室人员进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准的建房层数、建筑高度、建筑面积和规划要求建设住房，经验收合格的，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

通过验收合格的建房农户，可持《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》等相关资料，向不动产登记部门申请办理不动产登记。

（五）档案管理。乡镇人民政府应建立宅基地和建房审批管理台帐。对每宗宅基地审批资料逐宗建立档案，分村组有序妥善保存，并建立收存登记簿。同时，建立宅基地信息化管理平台，切实加强农村宅基地动态管理，每月底将辖区内的农村宅基地现状和管理情况，报县农业农村局、县自然资源局备份备查。

第四章 农村建房管理

第二十条 村民建房，应当选择建筑技能培训合格的农村建筑工匠或者有资质的建筑施工企业施工，并签订书面施工合同，明确双方权利和义务，约定住房保修期限和责任。

鼓励为建房施工人员购买建筑意外伤害保险。

住房和城乡建设主管部门应当对农村建筑工匠免费提供专业技能、安全知识等培训，并建立信用档案。

第二十一条 农村建筑工匠或者建筑施工企业应当严格按照建筑规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，确保施工质量和安全。

农村建筑工匠或者建筑施工企业不得为未取得规划许可、宅基地审批或者违反规划许可、宅基地审批规定的农村村民进行住房建设。

第二十二条 村民建房，应当使用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备，不得偷工减料。鼓励使用绿色节能建筑材料、技术，采用装配式建筑。

村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，农村建筑工匠或者建筑施工企业应当劝阻、拒绝。

第二十三条 乡镇人民政府对村民建房应加强监管，会同村民委员会或村宅基地协管员开展现场施工安全管理巡查，形成检查记录，并提供咨询服务和技术指导。

建房村民、农村建筑工匠和建筑施工企业应当配合县住房和城乡建设主管部门、乡镇依法开展监督检查，不得拒绝或者阻碍。

第二十四条 房屋竣工后，建房村民组织农村建筑工匠或者建筑施工企业对农村住房进行竣工验收。委托设计、监理的，设计、监理单位或者人员也应当参加竣工验收。

竣工验收不合格的，不得入住。

竣工验收合格的，建房村民应当于15日内将建房资料报村民委员会，由村民委员会统一报乡镇人民政府存档，并按照规定申请办理不动产登记。

第五章 闲置宅基地和闲置住宅盘活利用

第二十五条 农户申请新建宅基地，原宅基地应当交还村集体，由集体经济组织统一调剂处理。

第二十六条 在充分保障农民宅基地合法权益的前提下，鼓励有一定经济实力的农村集体经济组织，采取整理、复垦、复绿等方式，统一开展农村闲置宅基地及其他废弃建设用地整治，依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策，为农民建房、乡村建设和产业发展等提供土地要素保障。

第二十七条 鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态，以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。引导有实力、有意愿、有责任的企业有序参与闲置住宅盘活利用工作。

城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。

第二十八条 支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作、委托等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅，用于发展二三产业、改善村容村貌、建设村庄公共设施等。在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。在确定“户有所居”的前提下，鼓励进城落户的农民自愿有偿退出宅基地。

第六章 宅基地管理责任机制

第二十九条 农村宅基地管理按照“县级主导、乡镇主责、村级主体”的要求，实行“属地管理”责任机制。

第三十条 乡镇人民政府要充实经济发展（农村经营管理）办公室力量，切实承担起宅基地审批和管理职责。村级组织要健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正；要建立“建新拆旧”管理机制，确保异地新建农户将原宅基地交还村集体。

第三十一条 乡镇、村要严格落实宅基地审批监管“四到场”，即申请实地审查到场、批准后实地定位放线到场、建房中实地安全巡查到场、竣工后实地验收到场，强化审批执法管理。

在具体审批工作中，乡镇经济发展办公室负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村级组织审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。自然资源所负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发乡村建设规划许可证。住房和城乡建设办负责审查宅基地建房设计方案。涉及林业、水利、公路、电力等部门的要及时征求意见。审批结果要以适当方式公开。

第三十二条 乡镇人民政府要依法组织开展农村用地建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为，引导村民规范建房。要建立拆违控违工作机制，接到宅基地建房违法行为报告后，应在3天内组织有关部门对违法用地建设进行制止，责令限期改正到位。

村级组织要充分发挥村民自治作用，加强村民自我管理、监督和约束，对宅基地建房违法行为早发现、早制止。如村内出现宅基地建房违法行为，3天内得不到发现或发现后24小时内未向乡镇人民政府报告，则追究村主要负责人的责任，解聘宅基地协管员。

第三十三条 县农业农村局、自然资源局、住房和城乡建设局等有关主管部门，要建立部门协调机制，推进管理重心下沉，共同做好农村宅基地审批和建房规划许可管理工作，及时查处宅基地建设违法行为，切实加强农村宅基地管理。

要加强与公安、财政、交通运输、公路、水利、林业、生态环境、电力等部门的沟通协调，逐步建立多部门协调配合、信息共享、管理有序的宅基地管理体制机制，共同做好农村宅基地管理工作。

要加强调查研究，澄清宅基地管理基础数据，对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，因地制宜、分门别类研究相关处置政策，做到“存量心中有数、增量严格管控”。

第三十四条 要建立完善违反农村宅基地和住房建设管理规定行为责任追究办法，压实各级各部门和各责任人责任，坚持从源头防范各类农村宅基地建设违法行为。

县人民政府将农村宅基地管理纳入对乡镇及县直有关部门年度绩效评估考核范围，促进管理责任落实和管理长效机制建立。

第七章 法律责任

第三十五条 非法转让宅基地或者非法转让土地建设住宅的，依据《中华人民共和国土地管理法》相关规定予以处罚。

第三十六条 违反本办法第十二条规定在禁止建房区域建房，或者未经审批擅自建房、未依据审批要求建房的，由县人民政府或相关主管部门委托乡镇人民政府责令限期改正，逾期不改正的，依法组织拆除。

超过省规定的标准，多占的土地以非法占用土地处理。

第三十七条 违反本办法第二十一条、第二十二条规定，农村建筑工匠或者建筑施工企业进行农村住房施工时，有下列情形之一的，由县住房和城乡建设主管部门委托乡镇人民政府责令限期改正；情节严重的，处2000元以上10000元以下的罚款；造成损失的，依法赔偿损失；构成犯罪的，依法移送司法机关处理：

（一）未按照建设规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工的；

（二）为未取得规划许可、用地审批或者违反规划许可、用地审批规定的农村村民进行住房建设的；

（三）偷工减料或者使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的。

第三十八条 依照本办法规定，责令限期拆除在非法占用土地上新建建筑物和其他设施的，建房农户必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建房农户对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。

第三十九条 在实施农村宅基地管理工作中，阻挠、干涉、妨碍工作人员依法执行公务的，依法严肃处理。

第四十条 农村宅基地管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等违反规定审批的宅基地，依法撤销批准文件。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用土地，对当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。非法批准、使用的土地予以收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地处理。

第四十一条 违反本办法规定的其他行为，法律法规已有规定的，从其规定。

第八章 附 则

第四十二条 街道办事处所辖行政村农村宅基地管理与利用参照本办法执行。

第四十三条 本办法自发布之日起施行。

附件：1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2.农村宅基地使用承诺书

3.农村宅基地和建房（规划许可）审批表

4.乡村建设规划许可证

5.农村宅基地批准书

6.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

>>如有湖南省、双峰县农村产权交易问题，请咨询湖南省农村产权交易服务平台、双峰县农村产权交易服务平台