第一章　总　则

第一条　为加强和规范农村宅基地管理，严格保护耕地，提高土地资源利用效率。根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《湖南省农村住房建设管理办法》、《怀化市村庄规划和村民建房管理条例》、《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》、《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地申请审批管理的通知》等法律、法规和政策规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于本市行政区域内农村的宅基地管理。

第三条　本办法所称农村宅基地，是指农村村民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

第四条　本办法所称农村集体经济组织成员是指户籍在本村的居民，在该集体经济组织生产或生活，并与该集体经济组织发生权利、义务关系的人。

第五条　农村宅基地所有权属于农民集体所有，村民个人只享有宅基地使用权。农村村民依法取得的宅基地使用权受法律保护。

第六条　农村村民建住宅应坚持以下原则：

（一）一户一宅原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地。

（二）符合规划原则。农村村民宅基地选址必须符合国土空间规划、村庄规划以及用途管控。

（三）保护耕地原则。农村村民建住宅应合理利用土地，应尽量使用原有宅基地、村内空闲建设用地和荒山荒地，不占或少占耕地，严禁占用永久基本农田。

（四）适度集中原则。鼓励村镇结合集镇建设、新农村建设、农村土地综合整治，按照“尊重意愿、量力而行、方便生产、改善生活”的原则，因地制宜推进集镇和中心村建设，引导农民逐步向集镇及规划的居民点有序集中。规划的居民点建设应实行“统一规划、统一设计”，房屋建筑风格应充分体现民情特色，对房屋的布局、高度、规格、造型和色彩实行有效控制。

第七条　市农业农村（农村经营服务）部门作为农村宅基地管理与改革工作的牵头部门，负责制定全市农村宅基地审批、监督管理、流转、违法用地查处等管理制度，指导农村宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用，组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，参入编制国土空间规划和村庄规划，指导乡镇人民政府在农村宅基地管理改革中的具体工作。自然资源部门负责全市农村住房建设的国土空间规划、土地利用计划、规划许可、农用地转用、房屋权属登记等监督管理工作。住房和城乡建设部门负责农村住房建设的设计、施工等监督管理服务工作，承担编制和指导示范图集推广、农村建筑工匠培训、指导乡镇加强对农村住房建设施工质量和安全的监督管理等。财政、公安、交通运输、水利、生态环境、工业和信息化、林业等部门按照各自职能，开展农村住房建设管理相关工作。

第八条　乡镇人民政府负责辖区内的农村宅基地审核批准，其中，涉及占用农用地的，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定办理农用地转用审批手续；负责住房建设的管理、监督和服务工作；组织编制乡镇国土空间规划和村庄规划，实行乡镇长负责制。宅基地审批管理日常工作由乡镇农业综合服务（农村经营服务）中心牵头，乡镇自然资源、住房和城乡建设、林业、水利、交通等岗位人员配合，建立一个窗口对外受理、多岗位内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度，方便群众办事。乡镇人民政府应当建立健全审批制度，严格资格审查，细化优化审批流程，严格执行《湖南省农村村民住房建设管理流程图》规定的程序，建立批前资格公示、集体会审和批后监管等制度。

村级集体经济组织负责对本辖区内农村宅基地初核，指导村民依法依规开展住房建设活动，应设立村级宅基地协管员，开展动态巡查，发现违法行为的，应当及时劝阻，并向乡镇人民政府和有关职能部门报告。

第九条　允许进城落户的村民自愿有偿退出宅基地，对于将合法取得的宅基地主动退回给本集体经济组织的村民，可由该集体组织根据实际给予一定的经济补偿。村民也可以将其拥有的房屋连同宅基地，有偿转让或者出租给符合申请宅基地条件的本集体经济组织成员。

第二章　规划许可

第十条　各乡镇人民政府要按照改善农村人居环境、建设美丽乡村的总体要求，充分考虑城乡一体化建设和宅基地审批的现实需要，因地制宜加快编制村镇建设规划，做好土地利用总体规划与村镇建设规划的衔接，科学划定符合农民建房的区域，积极引导农村村民在符合规划的区域内选择宅基地。

第十一条　在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建。在乡镇总体规划控制的近期建设区域和在规划撤并的村庄范围内，国家、省、怀化市、洪江市确定的重点工程项目等控制区内，停止审批新建、重建和改建住宅。

第十二条　农村村民宅基地选址应当避开地质灾害、洪涝灾害、地下采空、地震断裂带等危险区域，严格控制切坡建房。

第十三条　切实发挥规划的引领作用。新建房屋必须符合村庄规划。位于自然保护地（区）、风景名胜区、文物保护单位、历史文化名村、传统村落等区域的，还应当符合相关保护规划。在公路沿线申请宅基地建房的，其房屋边缘与公路用地外缘的间距为：国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米，村道不少于4米，林道不少于4米，在村道林道沿线建房的，必须确保货运车辆正常会车。在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏的间距不少于30米。

农村宅基地建房层数严格按照通过审批的建房设计图纸规定层数执行，在城镇规划区范围内农村宅基地建房严格遵循城镇规划的相关规定。

第三章　宅基地申请

第十四条　农村村民符合下列情形之一的，可以以户为单位向本集体经济组织申请宅基地：

（一）具备分户条件，确需另立户建设住房的；

（二）根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定，经专业机构鉴定现有住房属于危旧房，不能保证居住和使用安全的住房，需要拆除新建或改、扩建的。或者现有宅基地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住房的；

（三）原有住房因灾毁需要重建的；

（四）因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；

（五）法律、法规、规章规定的其他情形。

第十五条　明确分户申请农村宅基地建房的基本条件。具有下列情形之一的，可作为一个建房户：

（一）独生子女住户，原则上父母与独生子（女）为一个家庭户型；本集体经济组织内的一个家庭户有两个以上农业户口子女的，应当有子女结婚成家，并经公安机关办理分户手续后可作为两个以上建房户，但父母必须伴靠其中一个子女共同生活。

（二）夫妻关系存续期间分户的只能认定一户；离婚一年以上且未共同生活或者离婚后一方又另行结婚的可以认定两户。

（三）与父母共同生活的外嫁女及未婚子女不能和父母分户。

（四）结婚后丧偶未再婚的（应提供婚姻登记机关出具的证明）可以认定为一户。

（五）本办法未规定的其他特殊情形，应提交农村集体经济组织成员会议或者成员代表会议讨论决定，并经乡镇人民政府协同相关职能部门审核后公示认定。

第十六条　农村村民申请宅基地有下列情形之一的，不予批准：

（一）不是本集体经济组织成员的；

（二）不符合土地利用总体规划、城镇和村庄建设规划的；

（三）所申请的宅基地存在所有权和使用权争议的；

（四）不符合一户一宅规定的；

（五）将原有宅基地及地上建筑物出卖、出租、赠与或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；

（六）符合分户条件，但现有宅基地面积已达到分户建房用地合计面积标准的；

（七）妨碍用地建房相邻权利人排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系的；

（八）法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。

第十七条　农村村民一户只能拥有一处宅基地（包括住房、杂房、厕所和畜舍），每户使用耕地的面积不得超过一百三十平方米；使用荒山荒地的面积不得超过二百一十平方米；使用村内空闲地和其他土地的面积不得超过一百八十平方米。农村村民在原有宅基地上改建或者重建住宅，其原有宅基地面积超过本办法规定标准的，用地面积可按本办法规定标准适当放宽，但最高不得超过百分之十五。

宅基地面积指主屋、附屋（单独的厨房、厕所等生活设施用地）以及主屋与附屋之间相连的过道或坪场所占用的面积。宅基地周围的菜地、绿化用地、晒场、农具存放间、粮食仓库、宽度在6米以内的农村道路及畜禽舍应按农用地或设施用地进行管理。易地建房的，原有宅基地的使用权收回。

第十八条　农村村民宅基地涉及占用农用地的，由辖区国土资源所统一汇总，按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定逐级申报，依法办理农用地转用审批手续，其中占用耕地的，由市（县）级人民政府统筹耕地占补平衡任务。

第十九条　农村村民宅基地涉及公路、铁路、电力、水利、林业、燃气、通信、文物等相关部门的，应分别取得相应部门的许可。

第四章　审查程序

第二十条　乡镇人民政府应在所属政务服务大厅设立专门窗口，受理农村宅基地用地申请，建立多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度。

第二十一条　农村村民住房建设审批流程。

(一）农户提出申请。符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在的集体经济组织即村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请，并提交身份证、户口簿、住宅建设工程设计方案或者政府免费提供的设计图等资料。书面申请应包含申请人的户主信息、家庭成员信息、现宅基地及建房（规划许可）情况、申请理由、以及拟申请使用宅基地的位置、面积、建房高度以及原有宅基地处理方案等内容。对于符合宅基地申请条件的农户提交的申请报告，村民小组长不能拒绝受理。

（二）村组核实。1．村民小组收到申请后，及时组织召开村民小组会议进行讨论，形成会议记录，通过后由组长填写《村民建房审前公示表》，将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在申请人所在组集体人员较集中的地方进行公示，公示时间不得少于7天，公示期满无异议的或者异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或者村民委员会（以下简称村级组织）审查。

2．村级组织审查，村级组织应当在收到村民建房申请后5日内，对申请人提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否有权属争议、是否影响他人通行、通风、采光等方面进行核实，并在村务公开栏或申请人所在村民小组公示7天。公示内容包括：申请人姓名、年龄、家庭成员、户籍所在地、原有住房情况、新建房类型（原基改建、扩建、另址新建）、申请用地位置和面积、层高等。公示期满无异议的，由村委会指导农户填写《农村宅基地使用承诺书》和《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，签署意见后附相关资料上报乡镇人民政府。没有分设村民小组或者宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送乡镇人民政府。

（三）部门初审。乡镇人民政府在受理申请后，应在5个工作日内组织自然资源所、规划站、农村经营管理、林业等相关岗位会同村级组织进行初审和现场踏勘审查（一到场）：乡镇农业综合服务（农村经营管理）中心（站）负责审查申请人是否符合建房资格、拟用地是否符合宅基地布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议；乡镇自然资源和规划站所负责审查是否符合国土空间规划、用途管控要求等，其中涉及占用农用地的、不符合规划的，须经市自然资源部门依法依规依程序办理农用地转用手续后，乡镇人民政府核发乡村建设规划许可证；乡镇住房和城乡建设站所负责审查设计方案（设计图）和施工方案，提供规范的村民建房施工合同示范文本，指导选择农村建筑工匠等；涉及林业、交通、水利、生态环境、电力、通信、燃气、文化旅游等相关内容的审查由乡镇承担相关事务的机构、单位依各自职责审查有关内容。乡镇应建立宅基地审批管理台账，有关资料归档留存。

1．初审通过，由乡镇农业综合服务（农村经营管理）中心（站）综合各有关机构、单位意见，提出审批建议。

2．审查未通过，出具告知书。告知书要有申请人签收的送达回执。

（四）乡镇审批。乡镇站所应在联合踏勘后5个工作日内将符合申请条件的资料提交至农业综合服务（农村经营管理）中心（站）汇总，并由农业综合服务（农村经营管理）中心（站）报乡镇人民政府，乡镇人民政府组织相关机构、单位联合会审。乡镇人民政府应当在5个工作日内完成审批。

（五）发放批准书。1．会审通过，乡镇人民政府应当在5个工作日内颁发《乡村建设规划许可证》及《农村宅基地批准书》，同时通知村级组织，并及时报市农业农村、自然资源、住房和城乡建设等部门备案。

2．会审未通过，出具告知书。告知书应载明会审未通过的理由依据及救济途径，并要有申请人签收的送达回执。

（六）定点放样。乡镇人民政府在5个工作日内组织相关人员进行免费定桩放线（二到场）。

（七）验收发证。1．施工期间，乡镇人民政府组织相关机构、单位和村级组织对村民建房进行监管，形成检查记录，并提供咨询服务和技术指导（三到场）。建房村民、农村建筑工匠和建筑施工企业应当配合市级人民政府住房和城乡建设主管部门、乡镇人民政府依法开展监督检查，不得拒绝或者阻碍。

2．房屋建成后30日内，建房农户应当将竣工验收时间提前告知或者经由村民委员会告知乡镇人民政府，乡镇人民政府自收到验收申请5个工作日内，组织相关机构、单位进行竣工验收（四到场），实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》：

（1）验收通过，由市自然资源部门依农户申请颁发不动产证。

（2）验收未通过，提出整改意见或移交执法部门处理。

第二十二条　农业综合服务（农村经营管理）中心（站）在上报乡镇人民政府审批时，应提交以下材料。

1．经本集体经济组织成员会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表（原基改建除外）及组长和村委会签字同意的书面申请；

2．申请人身份证及全体家庭成员的户口簿复印件；

3．申请人原房屋土地使用证（原基改建房屋提供），或村组证明；

4．《洪江市农村宅基地审批表》；

5．新选址的现场照片；

6．拟划定的宅基地勘测图或宗地图；

7．公示栏照片及村委会对公示情况的签署意见；

8．拟建房位置局部土地利用现状图、土地利用规划图，并分别注明其拟建房位置；

9．法律、法规、规章规定需要提交的资料。

第二十三条　村集体经济组织有空闲宅基地尚可利用的，原则上不得批准新宅基地。原有宅基地的农户应在原址改、扩建，原址不适合改、扩建的，在申请新宅基地时应当向村级组织书面承诺拆除原宅基地上的房屋，并将原宅基地退还本集体经济组织，新房建成后30日内必须拆除原宅基地上的房屋，并经自然资源部门确认后办理土地注销登记，未按书面承诺拆除旧房的不得办理新建房屋的不动产登记。

严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

农村宅基地使用权的继承严格按照《中华人民共和国民法典》相关规定执行。

第二十四条　乡镇、村可参照城乡建设用地增减挂钩的方式推进“空心村”治理，加大对建新房不拆旧房行为的处置力度，充分发挥村、组作用，鼓励依法制定符合本地实际的乡规民约，积极协助做好宅基地资格审查、批前公示、权属纠纷调处、旧宅基地复垦、违法问题查处等相关工作。

第五章　监督管理

第二十五条　乡镇人民政府应当组织自然资源、规划、农经服务等站所严格落实村民建房“五有四到场”制度，确保有村庄规划、有审批手续、有示范图集、有施工管理、有奖惩措施，批前选址到场、开工放线砌基到场、施工期间检查到场、竣工验收到场，有关责任人员应当到场签字。

第二十六条　乡镇人民政府应当积极落实主体责任，认真做好本辖区内土地管理法律法规政策的宣传，严格宅基地管理，加强农村宅基地日常动态巡查监管，健全宅基地联审、联办、联合执法工作机制，对农村村民宅基地使用中的违法违规行为及时坚决予以处置。

第二十七条　严格规范收费行为，任何单位和个人不得在宅基地审批过程中违规收取任何费用。

第二十八条　乡镇人民政府应当建立电子政务系统，通过电子政务平台，将村民建房所有申请、审批资料全部录入到电子政务系统，并保存纸质档案，报市农业农村部门统一存档。

第二十九条　乡镇人民政府要建立健全宅基地审批管理台账。市农业农村部门每年年底将宅基地审批结果等管理数据上报省、怀化市农业农村部门备案，并将宅基地管理工作纳入乡镇年度宅基地管理工作考核。

第六章　法律责任

第三十条　宅基地经依法审批后，自审批之日起满两年未动工建设的，原批准文件自动失效，如确需建房的重新申请办理审批手续。

第三十一条　严厉查处违法行为，市自然资源部门对违反土地管理法律、法规的行为监督检查；市农业农村部门对农村村民违反宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查。农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的由市农业农村部门或乡镇人民政府责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的房屋；超过本办法规定的宅基地面积控制标准的，多占的土地以非法占用土地论处。村民骗取批准的宅基地，依法撤销批准文件。经批准另选址新建的，建新房后不拆原旧屋的，按相关规定处理。

第三十二条　村民委员会在村民申请审批宅基地过程中，对申请人资料把关不严，或弄虚作假、骗取审批的，经查实后，依法撤销批准文件，移送相关部门依法追究法律责任。

第三十三条　国家工作人员在宅基地审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等违反规定审批的农村宅基地，批准文件无效。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法依规给予党纪政纪处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第三十四条　单位和个人采取伪造户口、隐瞒事实等方式提供虚假证明资料帮助骗取批准宅基地的，移送相关部门依法追究法律责任。

第三十五条　在实施农村宅基地管理工作中，阻扰、干涉、妨碍工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以行政处罚；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第七章　　附　则

第三十六条　本办法自印发之日起施行，解释权由市农业农村局、市自然资源局、市住房和城乡建设局共同行使。

>>如有湖南省、洪江市农村产权交易问题，请咨询湖南省农村产权交易中心、洪江市农村产权交易中心