第一条  为规范我县农村宅基地审批和住房建设管理，改善农村人居环境，建设美丽乡村，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《湖南省农村住房建设管理办法》（湖南省人民政府令第299号）等法律法规和文件规定，结合本县实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于桂东县行政区域内农村宅基地审批管理和农村村民（指有农村宅基地资格权的农村集体经济组织成员）新建、改建、扩建农村住房的建设活动及监督管理。

第三条  县人民政府加强对全县农村宅基地和农村住房建设管理工作的领导。将农村住宅建设纳入国土空间规划，并将村庄规划和农村住房建设图集编制、集中居住区公共配套设施建设、相关奖励和补助、执法管理等经费纳入本级财政预算。

县农业农村局负责全县农村宅基地改革监督管理服务工作。

县自然资源局（林业局）负责全县国土空间规划、土地利用计划、农用地转用、房屋权属登记等监督管理服务工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；负责全县农村村民建房涉及森林公园和风景名胜区等自然保护地区域选址及使用林地审核审批等相关管理服务工作。

县住房和城乡建设局负责全县农村住房建设的设计、施工和农村危旧房鉴定、拆除改造等监督管理服务工作。

县财政局负责农村宅基地审批、住房建设有关经费保障等相关管理服务工作。

县交通运输局负责全县农村村民建房公路两侧建筑控制审核等相关管理服务工作。

县水利局负责全县农村村民在河道湖泊、洪涝区、水土保持、水库等水利设施保护管理范围内的建房相关管理服务工作。

郴州市生态环境局桂东分局负责农村村民建房选址涉及集中式饮用水水源保护区范围的前置审核，农村村民建房生态环境保护等相关管理服务工作。

县人民政府其他主管部门按照各自职能职责，负责农村住房建设的相关管理服务工作。

第四条　农村村民住宅用地，由乡镇人民政府审核批准。乡镇人民政府负责农村宅基地审核批准、农村住房建设的管理、监督和服务工作，组织编制村庄规划，指导村集体经济组织或村民委员会（简称村级组织）完善宅基地民主管理程序，设立村级建房（或宅基地）协管员。根据法律、法规授权以及县人民政府有关主管部门的委托，实施农村村民住房建设行政审批和综合执法。乡镇人民政府要切实履行属地责任，优化审批流程，推行一个窗口对外受理、多部门内部联动运行，提高审批效率，加强事中事后监管，组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作，为农民提供便捷高效的服务。

第五条  村民委员会（社区）在乡镇人民政府的指导下，具体负责本村（社区）区域范围内农村村民宅基地资格条件、申请提交材料真实性进行审查工作，组织拟定有农村宅基地和住房建设自治管理内容的村规民约，经村民委员会讨论通过后实施；指导村民办理或者为村民代办农村住房建设审批手续，指导村民依法依规开展农村住房建设活动；对农村住房建设中的违法行为及时劝阻，并向乡镇人民政府报告。

村民委员会要明确一名村干部兼任本村建房协管员，村民小组组长兼任建房信息员，接受乡镇农业综合服务中心的业务指导和监督。

村民小组建房信息员收到村民申请后，应指导农村村民规范填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，组织并提交村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示，公示无异议或异议不成立的，及时将农户申请、村民小组会议记录等材料交村级组织审查。

村建房协管员代表村级组织重点审查村民小组提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。经民主程序审查通过的，由村级组织签署意见，报乡镇人民政府。

第六条  农村村民住宅用地，应当遵循规划先行、一户一宅、因地制宜、生态环保、建新必须拆旧的原则，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。

第七条  农村住房建设，应当符合乡镇国土空间规划、村庄规划，不准乱占耕地建房，严禁占用永久基本农田。鼓励农村村民集中建房，引导农村村民住房建设有规划、有计划地逐步向集镇和中心村集中。位于自然保护区、风景名胜区、文物保护单位、历史文化名村、传统村落等区域的，还应当符合相关保护规划。村民建房选址，应当尽量利用原有宅基地、空闲地和其他未利用地，避开地质灾害、洪涝灾害、地下采空、地震断裂带等危险区域。严格控制切坡建房，确因选址困难需切坡的，应当在乡镇人民政府指导下，按照有关技术规范做好坡体防护，确保建房安全。

推动城乡建设用地增减挂钩，鼓励结合集镇建设、新农村建设、农村土地全域综合整治和生态修复工作，统建联建农村住房，实现村民新建住房适度有序集中。

第八条  在水环境保护区、饮用水源保护区以及生态保护红线范围等敏感区域的村组规划的核心区域，农村村民建房按保护规划及管控规定实行分类管理。

乡镇人民政府、村级组织应按照“先规划、后许可、再建设”的原则，对农村村民建房活动实行全面有效监管。郴州市生态环境局桂东分局、县水利局、县住房和城乡建设局、县交通运输局、县农业农村局、县自然资源局（林业局）和乡镇人民政府应当按照自然保护地、土地管理、城乡规划、建筑管理等有关法律法规规定，及时发现、制止、整治和查处各类违法建设行为，对已经在永久基本农田区域、饮用水水源一级保护区、湖泊河道管理范围、公路两侧建筑控制区以及法律法规规定的其他禁止建房区域违规建房的，依法予以整治，确保不新增违法建设，加快消化存量违法建设。

第九条　加强宅基地管理，严格执行“一户一宅”政策，建新必须拆旧，农村村民一户（家庭户）只能拥有一处宅基地。乡镇人民政府审批村民宅基地申请时，应当严格执行土地利用规划，既要考虑村民正常合理的建房需求，又要从严把握分户条件，控制宅基地过快增长。行政村内超过村庄规划确定的宅基地总规模的，不再新增宅基地。

第十条  坚持集约节约用地，严格控制农村建房规模。新增宅基地（含拆旧翻新），集体土地上建房每一户宅基地用地面积，严格控制在130平方米之内；县城或乡镇主要街道按控制性规划确定层数，其余地段层数不超过1加3层（“1”指首层为车库或杂屋，“3”指第二至第四层为住房）。全面落实农村住房“带图审批”制度，村民申请建房时应提供设计方案或选择农村住房设计通用图集。乡村建设规划许可证应载明农村住房建设位置、建筑层数、高度、面积，并附经审定的设计方案或通用图集。

第十一条  加强建筑风貌控制。农村村民新建住房原则上以行政村为单位，农村村民集中建房原则上从《桂东县农村住宅建设标准图集》中选择一套标准设计图纸，按照统一的外观立面、房屋色彩、房屋层数、楼层标高及排水、排污设施等规划要求施工，鼓励村民按湘南民居风格集中建房，确保一定区域范围内建房风格一致。

农村村民建房的审批要与生活污水处理同步实施，即农村村民建设新房时，需建设符合环境保护要求的污水处理设施，做到房屋主体工程与污水处理设施同步设计、同步施工、同步验收。

第十二条  农村村民符合下列条件之一的可以申请建房：

（一）具备分户条件，确需另立家庭户建设住宅的；

（二）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；

（三）原有住房因灾毁需要重建或因自然灾害需要搬迁的；

（四）因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；

（五）原有依法取得的宅基地被依法征收后没有进行拆迁安置的；

（六）法律、法规及县级以上人民政府规定的其他情形。

第十三条  农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，其建房申请不予批准：

（一）不是本集体经济组织成员的；

（二）不符合国土空间规划、村庄规划的；

（三）不符合一户一宅规定或超过规定面积的；

（四）原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的；

（五）所申请的宅基地存在权属争议的；

（六）原住房因政策性征地、移民等原因搬迁拆除，已享受政策补助、货币补偿安置的；

（七）法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。

第十四条  禁止在下列区域申请建房：

（一）永久基本农田区域；

（二）饮用水水源一级保护区（桂东县沤菜水库集中式饮用水水源保护区）；

（三）公路两侧建筑控制区（其房屋边缘与公路用地外缘的间距为：国道不少于20米、省道不少于15米、县道不少于10米、乡道不少于5米。在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏的间距不少于30米。）；

（四）河道湖泊管理范围；

（五）法律、法规规定的其他禁止建房区域。

第十五条  符合宅基地申请条件的农户按下列程序办理：

（一）提出申请。符合农村宅基地申请条件的农户，以家庭户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。

（二）村民小组会评。村民小组收到申请后，应当在5个工作日内提交村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示。公示5日无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村级组织审查。

（三）村级组织审查。村级组织应当在5个工作日内完成核实审查，重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村级组织签署意见，报送乡（镇）政府。审查没有通过的，及时书面告知村民小组和申请建房农户。

（四）农村宅基地受理、审核批准。乡镇人民政府在政务服务中心设置的便民服务窗口收到村级组织同意上报的《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》《农村宅基地使用承诺书》、原《集体土地使用证》和申请人身份证和户口簿后，应当在5个工作日内组织农业综合服务中心、自然资源所等相关工作人员进行现场勘察、材料审核（县城规划建设用地范围内的应邀请县自然资源局（林业局）共同参与审查）。自然资源所负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，涉及占用农用地的应当办理农用地转用手续并使用年度下达用地计划，符合规划、计划等相关条件的，在《农村宅基地建房（规划许可）审批表》上签署意见；农业综合服务中心审查申请人是否符合建房条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见后提出审批建议呈报乡镇人民政府。涉及林业、水利、电力、交通等部门的要及时征求意见并由乡镇组织联审，依法办理占用林地等审批手续。乡镇人民政府根据申报材料和各部门联审结果，对农民宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》，同时发放《乡村建设规划许可证》，建立宅基地用地建房审批管理台账，并及时将审批情况报县农业农村局、县自然资源局（林业局）备案。

（五）放线及施工。经批准宅基地用地建房的农户，应当在开工前向乡（镇）政府或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围，乡镇人民政府应当在建房申请人办理完毕建设规划和用地手续后5个工作日内会同村民委员会、农业综合服务中心、自然资源所等部门到现场进行开工查验、实地丈量批放宅基地，确定建房位置、免费定位放线，指导农户按建房图集要求施工。定位放线后，村民住房建设方可开工。

（六）验收及登记发证。农户建房完工后，建房农户应当将竣工验收时间提前告知或者经由村民委员会告知乡镇人民政府，并提出用地和规划核实申请。乡镇人民政府应当在收到核实申请之日起5个工作日内安排工作人员到现场核实验收，实地检查农户是否按照批准面积等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，委托设计、监理的，设计、监理单位人员也应当参加竣工验收，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。农村住房验收不合格的，不得入住。通过验收的农户，可以向所在乡镇的自然资源所（不动产登记所）申请办理不动产登记。县城规划建设用地范围内的农民建房由县自然资源局（林业局）组织验收并出具验收意见。

第十六条  涉及占用农用地及未利用地的，根据各乡镇人民政府每年年初据实上报的农村村民建房农用地计划，由县人民政府每年一次性向郴州市人民政府申请办理农用地转用审批手续，经批准后将农用地转用指标分解到各乡镇，由乡镇人民政府逐宗落实到户。

第十七条  严格落实“三到场”制度。在农村村民申请和建房过程中，乡镇、村（社区）、组干部和负责审核批准工作人员应做到批前选址踏勘到场，实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等；批后定点放样到场，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，实地放样确定四界，防止不按审批内容建设；建成竣工验收到场，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房。

第十八条  加强农村村民建新房拆旧房的监管。原址重建的，除保留施工期间必须的生活用房外，应先拆除旧房后方可开工建设；保留的生活用房，应在新房建成3个月内拆除。异地新建的，原则上在新房建成6个月内拆除全部旧房。村民应签署《农村宅基地使用承诺书》，承诺在规定时间内自行拆除旧房，并无偿退出原有宅基地。逾期不拆除的，由乡镇人民政府组织拆除。对申请拆旧异地新建住房的村民，在村民承诺的限期内按期拆除旧宅、完成复垦的或者按照政府免费提供的设计图施工、严格遵循建设用地标准、控制建房规模、配套建设无害化卫生厕所、按规定设置污水处理设施（做好雨污分流、建设三格化粪池+相匹配的沉淀池、厌氧池、人工湿地）、实行垃圾分类处理，经验收合格的，可以给予适当奖励或者补助。

第十九条  村民建房，应当选择建筑技能培训合格的农村建筑工匠或者有资质的建筑施工企业施工，并签订书面施工合同，明确双方权利和义务，约定住房保修期限和责任。

鼓励为建房施工人员购买建筑意外伤害保险。

县住房和城乡建设局应当对农村建筑工匠免费提供专业技能、安全知识等培训，并建立信用档案。

第二十条  农村建筑工匠或者建筑施工企业应当严格按照建设规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，确保施工质量和安全。不得为未取得规划许可、用地审批或者违反规划许可、用地审批规定的农村村民进行住房建设。

第二十一条  农村建筑工匠或者建筑施工企业应当指导村民选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备，不得偷工减料。村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，农村建筑工匠或者建筑施工企业应当劝阻、拒绝。

第二十二条  县住房和城乡建设局应当指导乡镇人民政府加强对农村住房建设施工质量和安全的监督管理。

乡镇人民政府应当会同村民委员会开展现场施工安全管理巡查，形成检查记录，并提供咨询服务和技术指导。

建房村民、农村建筑工匠和建筑施工企业应当配合县住房和城乡建设局、乡镇人民政府依法开展监督检查，不得拒绝或者阻碍。

第二十三条  乡镇人民政府应当加强乡镇国土空间规划、村庄规划和农村住房建设用地实施的日常巡查、监管和综合执法。村级组织对本辖区内违法建设行为，应当予以制止、报告，并配合有关综合行政执法机构予以处理。

第二十四条　农村村民应自取得《农村宅基地批准书》之日起2年内开工建设（特殊情况除外），逾期未开工建设的，报经县人民政府批准，注销《农村宅基地批准书》，由村集体收回宅基地使用权。

第二十五条  违反本办法规定，村民在禁止建房区域建房或者未经审批擅自建房、未依据审批要求建房的，由乡镇人民政府及相关主管部门责令限期改正，逾期不改正的，依法组织拆除并处以罚款。

第二十六条  对在制止和拆除违法建房的过程中妨碍、抗拒执法人员执行公务或殴打、辱骂执法人员的，以及其他违反治安管理规定的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第二十七条  县人民政府有关部门和乡镇人民政府及其工作人员，有下列情形之一的，依照有关规定追究相关人员责任：

（一）未按照规定编制或者修改村庄规划的；

（二）未按照规定办理规划许可和用地审批手续的；

（三）未按照规定免费提供放线服务的；

（四）未按照规定进行规划、用地核实的；

（五）未按照要求建设配套设施和公共服务设施的；

（六）未按照要求进行整治的；

（七）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。

第二十八条  违反本办法规定的其他行为，法律法规已有规定的，从其规定。坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为现象，防止出现工作“断层”“断档”。

第二十九条  本办法由县人民政府办公室会同县农业农村局、县自然资源局（林业局）、县住房和城乡建设局负责解释。

第三十条  本办法自印发之日起施行，法律、法规另有规定的，从其规定。

附件：1. 湖南省农村村民住房建设管理流程图

2. 农村宅基地和建房（规划许可）申请表

3. 农村宅基地使用承诺书

4. 农村宅基地和建房（规划许可）审批表

5. 乡村建设规划许可证

6. 农村宅基地批准书

7. 农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

>>如有湖南省、桂东县农村产权交易问题，请咨询湖南省农村产权交易平台、桂东县农村产权交易服务平台