各村（居）委会：

为贯彻落实《江西省人民政府办公厅关于进一步加强农村建房规划管理的意见》（赣府厅发〔2016〕63号）、宜春市《关于进一步加强农民建房规划管理的实施意见》和《上高县农民建房规划管理实施意见》文件精神，全面推进新农村建设，实施和谐秀美乡村建设工程，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国矿产资源法》《江西省城乡规划条例》、《江西省村镇规划建设管理条例》和有关法律、法规的规定，结合我镇实际，特制定如下实施办法。

一、提高村庄规划编制质量

突出规划先行，引导有序建设。村庄规划要注重贴近实际、体现特色、可操作、能落地，全面统筹农村生产生活设施、生态环境保护、民俗文化传承等方面。突出体量控制，体现经济适用。严控农房用地面积和建筑面积。突出功能配套，宜居宜业和谐。重点明确村庄房屋布局、功能配套，做好旧村改造、空心村整治等工作，统筹布局村庄道路、垃圾、污水处理及公共服务等设施，突出“乡愁”记忆，传承特色风貌，突出山水自然特色和传统村庄、传统民居、古树名木保护。

村委会要组织引导农民全程参与规划编制，充分征求、协商村民需求和意见。村庄规划应当依法进行公告，经村民大会或村民代表会议同意后，按程序报批，并纳入村规民约执行。

二、严格控制农民建房标准

农民建房选址要优先利用村内闲置宅基地，尽量少占耕地。不得占用永久基本农田、生态保护红线、生态公益林、自然保护地等政策明令禁止的范围建房。严格落实“八不准”相关规定，即不准占用永久基本农田建房；不准强占多占耕地建房；不准买卖、流转耕地违法建房；不准在承包耕地上违法建房；不准巧立名目违法占用耕地建房；不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房；不准非法出售占用耕地建的房屋；不准违法审批占用耕地建房。要避让地质灾害易发区域，严禁切坡建房。用地面积和建筑面积分别不得超过120平方米和350平方米，建筑层数不得超过3层。每个自然村房屋的建筑风格要基本一致，防止出现杂乱无序的现象。

三、农民建房审批条件

1.申请人是本村集体经济组织成员，并满足下列条件之一，允许审批建房：

（1）建房选址必须符合集镇规划、村庄规划和土地利用总体规划；

（2）严格遵守“一户一宅”制度，村民新建住房后，原有住房必须无条件拆除；

（3）因子女结婚、且原有住房面积人均不足50平方米，确需分户建房的；

（4）进行乡村公共设施和公益事业建设需要搬迁或房屋征收需安置的；

（5）因发生自然灾害，导致房屋损毁的；

（6）住房破旧，存在安全隐患的；

（7）法律、法规规定的其他条件。

2.在高速公路及连接线、国道、省道沿线集体土地上进行住宅建设的，须符合下列规定：

（1）从公路边沟外缘起向外的距离标准为：国道不少于30米，省道，县道不少于25米，乡道不少于5米。

（2）高速公路及连接线、国道、省道第一排房屋报建由县城乡规划管理局依据村庄规划对房屋平面图、立面效果图、建筑单体设计图及相关申请条件进行审查，同意后核发《乡村建设规划许可证》，县城乡规划管理局会同村镇规划管理所参与放线、验线、批后监管、竣工验收。

3.有下列情形之一的，不予审批建房：

（1）尚未编制村庄规划的村、组；

（2）涉及占用农用地未办理农用地转用审批的；

（3）不符合一户一宅用地政策的；

（4）将原住宅、宅基地出售、出租、赠与他人或擅自改作生产经营用途的；

（5）已列入规划改造范围的；

（6）破坏生态环境，损毁历史文化遗存的；

（7）国家法律法规及政策规定其他不得批准的。

4.村民在村庄规划范围内建房，禁止有下列行为：

（1）城镇居民私自购买土地建房；

（2）非法倒卖集体土地建房；

（3）擅自占用耕地特别是基本农田开天窗建房；

（4）建新房不拆旧房，造成一户多宅；

（5）批小建大、超面积建房；

（6）未批先建、批东建西；

（7）不按选定的图集施工，擅自改变建筑户型和建筑风格；

（8）在地质灾害点或在容易引发地质灾害的地段切坡建房。

5.农民建房用地涉及林地、河道、文物保护单位，村镇农房管理所应及时通知林业、水利、文物等相关管理部门共同参与现场踏勘，并办理相关审批手续。

6.需要占用农用地的，应当根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，向自然资源部门申请办理农用地转用审批手续并取得《乡村建设规划许可证》后方可核发《建设用地批准书》。

四、规范农民建房审批程序

农村村民建房，按以下程序审批：

1.村民向村委会提出建房申请，并将申请宅基地面积、建房选址、申请人的建房条件等情况在村委会张榜公示。

2.村镇农房管理所接受申请后，会同自然资源所进行现场踏勘，对符合规划要求的，绘制拟建房屋四至范围用地红线图，报乡镇农民建房联合审批小组研究讨论；对不符合规划要求的，不予受理，书面告知申请人并说明理由。

3.农民建房联合审批小组同意后，在《乡村建设项目规划审批表》上签署意见，由村镇农房管理所与建房申请人协调确定户型。农民建房审批必须在7个工作日内办结，并定期报县农村农业局备案。

4.经村委会、村镇规划管理所、自然资源所现场放样、验线后，方可按规划动工建设。

5.房屋施工过程中，要设立包含拟建房屋的四至范围、层数、建设规模、外立面效果等内容的公示牌，以便农民群众监督及三级巡查，加强批后监管。对不符合乡村建设规划许可证内容要求、特别是超高超大违法违规建房的，及时予以纠正，由乡镇场责令停止建设，限期改正；严重影响村镇规划的，限期拆除；拒不拆除的，由县人民政府责成乡镇场（街道）采取查封施工现场强制拆除等措施。

6.房屋竣工后，建房村民向村镇农房管理所申请竣工验收。村镇农房管理所会同自然资源所进行竣工规划核实，验收合格后，村镇农房管理所出具竣工验收合格意见书。竣工规划核实结束后，相关文字图像资料等归档备查。

五、强化农民履约保证

实行农民建房履约保证金制度。建房户在建房申请批准后，由村民理事会与建房户签订建房履约保证书，明确履约保证金金额、必要的约束条款，协议书内容、形式由镇政府农房管理办结合本地实际拟定。对不按审批要求建房，竣工验收不合格的，履约保证金予以没收。

六、违法违规建房的处罚办法

1．未取得《乡村建设规划许可证》，对村镇规划影响较小，符合“建筑面积不得突破350平方米，建筑层数不超过三层”规定要求的，予以“未批先建”处罚5000元，缴清罚款后，按程序补办相关手续。

2．未取得《乡村建设规划许可证》擅自建设的，严重影响村镇规划实施的，一律拆除；对村镇规划实施影响较小的，予以“未批先建”处罚5000元，再按超出350平方米部分建筑面积，处280元/平方米罚款。缴清罚款后，再补办相关手续。

3．已取得《乡村建设规划许可证》，但超出规定审批进行建设的，严重影响村镇规划实施的，一律拆除；对村镇规划实施影响较小的，按超出规划建筑面积部分，处280元/平方米罚款。缴清罚款后，再补办相关手续。

4.对2020年7月3日之后出现的新增乱占耕地建房行为，实行“零容忍”，一律依法依规严肃处理，该拆除的拆除，该没收的没收，该复耕的限期恢复耕种条件，该追究责任的追究责任，坚决止住增量。

5.各村书记及分管土地的干部对本村内出现的各种违法用地和私挖盗采矿产资源行为应及时制止并上报。对玩忽职守、徇私包庇或造成重大损失的予以党纪政纪处分。

七、违法违规建房的责任追究

1.对本村未批先建占用基本农田的，发现一起而村未上报的，村书记及分管土地的村干部上报纪委进行党纪或政务处分，发现第二起未上报的上报党委对村书记及分管土地的村干部进行免职。

2.对本村未批先建占用非基本农田的，发现一起而村未上报的，罚所属村5000元，发现第二起未上报者罚款10000元，以此类推。

上高县南港镇人民政府

2020年11月13日

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