各镇人民政府，县政府各部门:

经县政府同意，现将《定南县城市规划区外农村建房审批管理办法》印发给你们，请结合实际，认真抓好贯彻落实。

定南县人民政府办公室

2020年9月9日

第一章总则

第一条为贯彻落实党和国家机构改革精神，落实新修订的土地管理法和推进宅基地管理制度改革有关要求，深化“放管服”改革，进一步依法规范我县农村居民建房审批管理，保障农民住有所居，助推乡村振兴和美丽宜居乡村建设。根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规及《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）《江西省人民政府办公厅关于切实加强农村住房建设管理的通知》（赣府厅字〔2014〕55号）《江西省人民政府办公厅关于进一步加强农村建房规划管理的意见》（赣府厅发〔2016〕63号）《赣州市农村村民住房建设管理办法》（赣州市人民政府令第七十四号）《赣州市农业农村局赣州市自然资源局关于印发赣州市农村宅基地审批管理工作指引的通知》（赣市农字〔2020〕63号）和《定南县农村宅基地管理制度改革试点方案》（定府办字〔2020〕37号）等文件精神，结合我县实际，制定本办法。

第二条在县城规划区外，农村集体土地上的农村居民新建、改建、扩建住房（以下统称农村建房）审批管理，适用本办法。

第三条坚持“政府主导、部门指导、各镇主责、村级主体”的农村建房审批管理机制。坚持“规划先行、一户一宅、住有所居、先批后建、风貌统一、节约用地、集约发展”的农村建房管理原则。

第四条农村建房必须符合国土空间规划，严格执行土地用途管制制度。在示范镇、特色小镇、历史文化名村、传统村落、风景名胜区规划范围内建房的，应当符合相应规划要求。

第五条县城规划区外农村建房规划审批实行分类管理，镇规划区内的执行镇总体规划和控制性详细规划，镇规划区外的执行村庄规划。

第六条农村建房审批管理工作职责

（一）县农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作。具体负责农村宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理工作；完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用，组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查；负责组织农村建房新增建设用地需求汇总，并通报县自然资源局；参与编制国土空间规划和村庄规划；负责县农村建房领导小组办公室日常工作，组织开展业务指导、培训。

（二）县自然资源局负责国土空间规划、土地利用计划和建房规划许可等工作。具体负责审查建房用地是否符合国土空间规划、用途管制要求，依法办理农用地转用新增建设用地审批和规划许可等相关手续，指导镇开展规划执法工作，对违反规划建设行为进行监督监管。

（三）县住建局负责指导全县农村建房建筑工匠培训、安全施工、建筑质量等技术服务，查处持证工匠参与违法建设行为。

（四）县林业局负责农村建房占用林地、湿地审查报批备案工作。

（五）县水利局负责河湖（含江河、湖泊、水库）周边控制地段的农村建房审查备案工作。

（六）县文广新旅局负责历史文化名村、传统村落、风景名胜区控制区的农村建房审查备案工作。

（七）县公路分局负责国道、省道两侧控制地段的农村建房审查备案工作。

（八）县交通运输局负责高速公路、县道、乡道、村道两侧控制地段的农村建房审查备案工作。

（九）各镇人民政府按照属地管理的原则，负责编制好镇总体规划、控制性详细规划和村庄规划，负责宅基地审批和受委托的规划许可工作。具体负责辖区内农村建房政策宣传、建房审批、台账管理、施工安全、巡查监管、规划管控、风貌管控，违法用地和违法建设行为的制止、上报，配合主管部门对农村建房“两违”行为查处等工作。

（十）各行政村、村民小组负责对本村组申请建房户进行资格审查、资料审查、规划初审、用地初审、批后监管，定期开展巡查，及时向镇人民政府报告违法用地和违法建设行为。

第二章禁止、限制相关事项

第七条农村集体经济组织成员符合下列条件之一，可以以户为单位向村集体经济组织申请宅基地建房:

（一）共同生活居住在同一住址的农村家庭，因兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄，需要建房分开居住的；

（二）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；

（三）因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；

（四）原有住房因灾毁需要重建的；

（五）法律、法规、规章规定的其他情形。

第八条有下列情形之一的，不予受理申请或审批建房:

（一）非本村集体经济组织成员，或虽有本村户口，但系寄居、寄养、寄读不履行本集体经济组织成员同等义务的空挂户；

（二）不符合“一户一宅”政策的；

（三）不符合镇国土空间总体规划和村庄规划的；

（四）宅基地转让、出租、改变使用性质、赠与他人，或以其他形式转让宅基地及其地上建筑物后申请建房用地的；

（五）原有宅基地面积可以解决分户需要的或原有宅基地面积超过规定限额标准未经处理的；

（六）原居住房屋需要拆除重建，但未签订拆旧建新协议的；

（七）纳入政府集中供养的；

（八）存在违法用地和违法建设行为尚未处罚到位的；

（九）已列入规划改造范围内或征地拆迁已经统一安置的；

（十）申请在道路交通沿线及河湖沿岸两侧控制地段内，以及旅游景区、传统村落、文物保护单位周边、各类自然保护地等重点区域内建房，未经主管部门审查备案建设的；

（十一）城镇居民非法购买集体土地建房的；

（十二）非法倒买集体土地建房的或在集体土地上建“小产权房”的；

（十三）侵占生态保护红线、永久基本农田、生态公益林、天保林、国家湿地公园、耕地（水田）建房的；

（十四）在地质灾害风险区、破坏生态环境、可能损毁历史文化遗存建房的；

（十五）宅基地使用存在争议，未处置到位的；

（十六）国家法律法规及其他政策规定不得批准的。

第九条农村建房禁止以下行为:

（一）未批先建、批少建多、批东建西；

（二）不按图施工，未按审批要求实施建筑风貌建设的；

（三）需要拆除旧房申请重新建房，但拒绝拆除旧房的；

（四）其它违反规划建设、用地审批要求的行为。

第三章规划及建筑风貌要求

第十条建设规划要求

（一）严格执行“一户一宅”政策，确保户有所居，严格执行房屋地块位置、占（用）地面积、建筑面积、建筑层数、建筑高度、建筑间距、建筑退距、地面标高、建筑风貌设计等规定要求；

（二）严格控制镇规划区外各行政村农民建房宅基地和规划建设标准。宅基地每户占地面积不得超过120平方米，建筑层数不得超过3层，建筑面积不得超过350平方米。

（三）镇规划区内集体土地上农民建房宅基地和规划建设标准原则上参照规划区外建房标准。如纳入镇总体规划和控制性详细规划统一规划管理的，从其规划。

第十一条建筑风貌要求

（一）农村建房建筑设计应符合村庄规划确定的建筑风貌，建房户可自行聘请有资质的单位进行建筑设计，也可以在《定南县农村建房图集》中选定。各镇人民政府在审批农村建房时，既要审批宅基地及规划，又要审批建筑设计方案，要积极引导建房户按照《赣南乡村风貌建设改造导则》和《赣南乡村建筑风貌营造指引》要求进行建筑风貌设计及建设。建房户在建设时，必须按照审批的建筑设计方案进行建设。

（二）建筑风貌应体现“一村一貌”。原则上以村为单位统一规划设计，体现客家民居特色，风格、色彩、用材要相一致。各镇人民政府可依据村庄规划，统一选定并审批农村建房建筑风貌。其中道路交通沿线、示范镇、特色小镇、乡村振兴示范点、传统村落、历史文化名村范围内的新建房屋，必须严格按政府统一规划的建筑风貌建设。

（三）探索建立村民理事会建筑风貌管控制度。镇、村两级是建筑风貌管控的责任主体，在符合村民组织法和村规民约的前提下，鼓励村民理事会参与建筑风貌管控，鼓励建筑风貌由村民理事会组织专业施工队伍按批准的统一标准建设，建设资金由理事会成员（建房户）自行负责，确保按审批要求统一建筑风貌。

第四章审批管理

第十二条符合宅基地申请资格条件的农户，以户为单位向组集体提出宅基地建房申请，并提供以下材料:

（一）申请人的身份证及户口簿；

（二）按照要求填写《定南县农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（附件1）；

（三）签署《定南县农村宅基地使用承诺书》（附件2）；

（四）其他材料:申请原址改建、扩建房屋以及拆旧异地建房的，需提供原宅基地使用权证书或权属证明材料。

第十三条规范审批程序，进一步提高审批工作效率。各镇、各部门要严格按照“统一规划、联审快批、联放联验、批管联动、落实责任”的原则进行审批。具体程序如下:

（一）村组审查。所在村民小组收到农户申请后，提交村民小组会议讨论，并将农户申请理由、拟用地位置和占地面积、拟建房层高和建筑面积等情况在本集体经济组织范围内公示，公示期不少于5个工作日。公示期满无异议或异议不成立的，在《定南县农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署意见，连同申请材料及村民小组会议记录等交村集体经济组织或村民委员会审查。

村集体经济组织或村民委员会重点审查提交的材料是否真实有效、现场查看拟用地建房是否违反禁止、限制条件，拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。村集体经济组织或村民委员会应在5个工作日召开会议内完成审查，审查通过的，将审查结果在本集体经济组织张榜公示7天。公示期满无异议或异议不成立的，在《定南县农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上签署意见，连同申请人的身份证及户口簿（复印件）、《定南县农村宅基地使用承诺书》和村级会议记录、公示资料等材料报送镇人民政府审批。村级审查未通过的，应及时告知申请农户并说明理由。

没有分设村民小组的或宅基地和建房申请等事项统一由村级组织办理的，则由农户直接向村集体经济组织提出申请，经村集体经济组织成员（代表）会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示，公示期满无异议或异议不成立的，由村集体经济组织或村委会签署意见，报送镇人民政府。

（二）镇级审批。镇人民政府要在便民服务中心设立“一

个窗口”，统一对外受理，积极组织各职能部门做好农村建房审批工作。在收到村委会提交的建房户申请后，镇人民政府要安排人员到现场踏勘并填写《定南县农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件3），及时组织本级农业农村、自然资源等有关所站完成审核审查，分别在《定南县农村宅基地和建房（规划许可）审批表》上签署审批意见。重点审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等，并按照下列程序分别作出处理:

1.申请在宅基地范围内建房，不涉及农用地转用的，由镇人民政府根据部门联审结果，在《定南县农村宅基地和建房（规划许可）审批表》上签署审批意见。

2.申请涉及占用农用地建房且不占用永久基本农田的，由

镇人民政府汇总后上报县级自然资源部门会同县农业农村部门办理农用地转用审批手续后，履行宅基地审批程序，村民方可建房。

符合条件、资料齐全的自收到申请人资料之日起在7个工作日办结，由镇人民政府核发《乡村建设规划许可证》（附件4）、《定南县农村宅基地批准书》（附件5），并报县农业农村部门、自然资源部门备案。镇人民政府应及时将审批结果在申请人所在村集体经济组织范围内予以公告，公告期不少于7天。材料不齐全的，书面通知申请人，由申请人限期补正，逾期不补正的，视为撤回申请。

镇人民政府要建立农村建房审批管理台账，审批资料要规范管理并归档留存。在完成审批后，应在5个工作日内将建房审批结果报县农业农村局和自然资源局进行备案，涉及交通运输、公路、林业、水利、文广新旅、电力、通讯等部门的，应同步报送县相关部门备案。

（三）放线施工。宅基地申请人取得《乡村建设规划许可证》、《农村宅基地批准书》后，可向镇人民政府申请免费放线服务。镇人民政府应当自受理申请之日起7个工作日内，组织本级农业农村、自然资源等所站按批准用地和规划许可进行免费实地放线定界工作，确定具体建房位置，同时下发《定南县农村建房开工通知书》（附件6），通知建房户开工建设。建房户应严格按照批准位置和面积开工建设。《乡村规划许可证》及《农村宅基地批准书》有效期二年，逾期未建设的，证书自行失效。

（四）批后监管。镇人民政府应当严格监督农民按照审批要求进行建设，坚决落实农村建房镇人民政府、村委会、建房户“五到场一公示”批后巡查监管要求，按巡查情况填写《定南县农村建房批后监管“五到场”巡查表》（附件7）。

1.基础施工。由镇人民政府组织三方人员到现场，主要查看地基范围与审批位置及面积是否一致，是否存在“批少建多”“批东建西”等情况，督促建房户必须严格按照放线位置、面积等批准内容进行施工。

2.建中巡查。建房户在建房过程中，镇人民政府必须组织三方人员现场查看，主要查看是否持证施工、安全施工，是否超高超面积建房等。

3.建筑立面施工。房屋外墙、屋顶施工时，镇人民政府应再次组织三方人员到现场进行查看，主要查看房屋是否符合农村建房标准，是否按图施工，外墙和屋顶是否进行风貌建设等。对不符合上述要求的建房户，责令其限期改正，拒不改正的，不予验收，依法撤销其批准文书，并按“两违”建筑处理，造成的一切损失由建房户自行负责。

4.公示制度。经镇人民政府审批后，由镇人民政府统一制作《定南县农村建房监督公示牌》（附件8），在一层房屋醒目位置张贴，接受群众监督。监督牌包含建房户姓名、联系方式、审批建筑占地面积、审批建筑面积、审批房屋层数、村级监督人、镇级审核人等。

（五）联合验收。村民建房完工后，建房户应及时向镇人民政府提出竣工验收的申请，并提交《定南县农村建房竣工验收申请书》（附件9）。镇人民政府自收到申请之日起5个工作日内，组织申请人所在村委会和本级农业农村、自然资源等相关所站进行现场验收，实地检查是否按照批准面积、四至要求，是否按照规划、建筑风貌等要求建设。建房符合要求的，依法完成验收手续，在《定南县农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件10）提出验收意见。

（六）办理产权登记。建房户房屋竣工验收合格后，可以提供办理不动产权证书相关资料，向县级不动产登记部门申请办理不动产登记。符合办证条件且资料齐全的，不动产登记部门应在5个工作日内核发不动产权证书。

第五章法律及监管责任

第十四条农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由镇人民政府责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

责令限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋的，建房户必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，镇人民政府有权制止和依法查处。建房户对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。

第十五条农村村民在建房过程中不按批准的房屋地块位置、占（用）地面积、建筑面积、建筑层数、建筑高度、建筑间距、建筑退距、地面标高及建筑风貌等内容及建筑设计图纸施工的，由镇人民政府责令其停止建设、限期改正，拒不改正以及新房建成后不拆旧房的，不予竣工验收，不予办理《不动产权证》，同时按“两违”建筑处理，并依法撤销其批准文书，一切损失由建房户自行承担。

第十六条按照“谁审批、谁负责、谁监管”的原则，镇人民政府对农村建房审批负主体责任和批后巡查监管责任，镇人民政府应设立农村建房违法行为举报信箱，公布举报电话，按照批后监管“五到场一公示”要求对建设过程进行巡查监管，对不按规划及宅基地用地要求进行建设的，应及时予以纠正和处置。因审批、监管不到位形成“两违”建筑的，严格按照《定南县“两违”整治工作问责办法》予以问责。村集体组织应监督建房户按批准的规划和用地要求进行建设，加强批前审查、批后监管，指导理事会运作好建筑风貌管控制度。

镇、相关职能部门工作人员及村“两委”工作人员对建房申请、审查、审核、审批、施工放线、监督管理、竣工验收等全过程进行监管。涉及玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依纪予以处理；涉及犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第六章附则

第十七条严格执行国家和省对农民使用本集体经济组织建房不得收费的规定。农民在本集体土地上建房，除收取依法颁发的证照工本费外，相关部门、镇、村不得收取任何费用，也不得以“以罚代批”方式，违规收费。

第十八条县人民政府建立完善农村建房管理目标考核责任制，将农村建房管理工作纳入镇人民政府年度目标考核。县农业农村局、县自然资源局等部门应加强业务指导和服务工作，加强审查备案及批后监管制度建设，县农村建房工作领导小组办公室应于每年年底组织对各镇本年度审批的农村建房情况进行全覆盖式实地核查。

第十九条本办法自颁布之日起实施，实施前印发的相关文件内容与本办法内容有冲突的，以本办法为准。

第二十条本办法由县农业农村局、县自然资源局负责解释。

>>如有赣州市定南县农村产权交易问题，请咨询定南县农村产权交易管理系统