依照政策，在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下，国家允许农村集体经营性建设用地入市，允许就地入市或异地调整入市，那么2021年集体经营性建设用地入市，为什么要符合土地规划？

《土地管理法》规定：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

这里隐含2个要求：

第一：经营性用途需要由土地利用总体规划、城乡规划确定；

第二：土地权属清晰，已经依法登记。

这又要从三个方面去看：

（1）土地利用总体规划、城乡规划的有效性

判断土地利用总体规划、城乡规划的有效性，主要看其是否由有权的部门编制，以及是否按照规定获得了批准。

（2）乡镇土地利用总体规划编制、审批的权限

乡（镇）土地利用总体规划由省、自治区、直辖市人民政府批准，或者由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。

（3）城乡规划的编制、审批的权限

县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。

（4）地块规划用途是否为工业、商业等经营性用途

目前土地规划、审批、登记等工作适用的《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）中与“工业”、“商业”近似度较高的是“商服用地”、“工矿仓储用地”，对应的具体用途如下：

同时，《土地利用现状分类》中将住宅用地作为一个单独的类别，与“商服用地”、“工矿仓储用地”严格区分。

也就是说，可上市的集体建设用地应为“商服用地”和“工矿仓储用地”，不包括商品住宅用地。（可能包括养老公寓、集体租赁住房等带有保障性居住性质的经营性项目）

（5）集体经营性建设用地是否已依法登记

具体可以参考《关于农村宅基地和集体建设用地确权登记工作方案的通知》。

另外，集体经营性建设用地入市还需符合相关的程序要求：

《土地管理法》规定，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，在形式和程序上应分别满足以下要求：

1、在形式上，应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

2、在程序上，前述事项应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。