随着住房租赁市场的兴起，如何获取长租公寓的房源，成为运营商们关注的重要问题之一。运营商获取房源的途径之一就是对存量的非住宅项目进行改建。那么2021年“商改租”政策是怎样？流程有哪些？

一、2021年“商改租”政策是怎样？流程有哪些？

目前，对于“商改租”流程规定最为详尽的当属佛山。

佛山市人民政府办公室于2018年7月9日印发了《关于推进商业、商务办公用房改建为租赁住房加快租购并举住房制度建设工作的通知（试行）》，规定：房地产开发企业或建设单位可申请租赁住房改造项目，项目经改造并验收后自然通风、采光、消防和配套设施满足居住生活的，确定为租赁住房。

商业、商务办公用房改建为租赁住房按照以下流程办理：

（1）向市住建管理局申请项目审查，认定为租赁住房改造项目；

（2）市国土规划局申请申请控制性详细规划调整；

（3）规划部门重新出具规划条件，明确土地用途变更为居住用地（租赁住房）；

（4）国土部门根据新的规划条件与建设单位签订土地出让补充合同，明确土地用途变更为城镇住宅用地（租赁住房），土地使用年限和容积率不变；

（5）区规划主管部门重新办理规划许可，并注明为租赁住房；

（6）区公安消防部门进行消防设计审核或消防设计备案抽查；

（7）区住建部门办理建筑工程施工许可手续；

（8）申请人组织区规划、住建、公安消防等部门进行工程项目验收，验收通过后到各区住建部门备案，并注明为租赁住房；

（9）向供水、供电、燃气部门申请，办理按照居民标准执行用水、用电、用气价格。

二、其他性质房屋改建为服务型公寓

需要注意的是，目前国家和地方对于改建的利好政策都是针对租赁住房，并不是针对服务型公寓，部分地方甚至已限制新建服务型公寓。

如济南市四部门今日联合发出关于居住用地和商业金融用地中公寓建设管理相关文件的废止的规定，明确，自明年起，济南市禁止在商业金融用地中设计“商务公寓”房屋类型。

1.工业用房改建为服务型公寓

工业用房改建为服务型公寓，首先要将土地用途从工业用地变更为商业用地。土地用途的变更必须符合城市总体规划和片区控制性详细规划，并需经过国土规划部门批准。

土地用途变更之后，才可考虑房屋性质的变更问题。在实际操作中，变更土地用途涉及的政府部门多、审批环节多、审批时间长、手续复杂，审批难度较大。

2.其他商业用房改建为服务型公寓

其他商业用房改建为服务型公寓，无需变更土地用途，但需要对房屋使用性质进行变更，需要按照项目改建要求办理相应的建设手续，包括办理项目立项、工程报建、规划方案报审、设计文件报审、申办建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、办理竣工验收、测绘及办理不动产登记等手续，审批难度同样很大。

因此，如果企业通过收购存量项目获得房源的，在进行资产收购或股权收购尽职调查时，需要特别注意土地出让合同对于变更土地用途、房屋用途的特殊约定以及地方政府的规定。

建议企业在收购前与行政主管部门确认变更土地、房屋用途的可行性问题，避免在收购后因无法办理变性而出现合法合规性问题。