最近“十四五”规划涉及楼市部分，有很多值得我们关注的点，根据规划内容，未来土地出让政策方面将会有大调整，具体影响都有哪些呢？

根据《建议》内容，“十四五”时期经济社会发展主要目标是：经济发展取得新成效；改革开放迈出新步伐；社会文明程度得到新提高；生态文明建设实现新进步；民生福祉达到新水平；国家治理效能得到新提升。

“十四五”时期是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后，乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年。因此，本次出台的《建议》，可谓意义重大。

对于房地产行业，《建议》中也有相当篇幅的表述。其中，在优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化方面，《建议》提出，要推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。强化历史文化保护、塑造城市风貌，加强城镇老旧小区改造和社区建设，增强城市防洪排涝能力，建设海绵城市、韧性城市。

1、“房住不炒”定位要长期坚持

其中最重要的一点表述，就是首次把“房住不炒”写入到文件中，这对于十四五的房地产政策具有较强的指导意义。

2016年底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的概念，其成为十三五房地产发展的最核心指导思想。各类房地产政策的制定，有严格遵循这个思路。

此次十四五规划的建议，继续强调了这句话，进一步说明，十四五将继续落实“房住不炒”的导向。

作为一项长期必须坚持的政策，需要地方、房企和购房者积极落实。

2、促进房地产市场平稳健康发展是目标

《建议》还提出，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

此次政策明确，租购并举。这也说明十四五期间，房地产领域将继续坚持租赁市场和购房市场并肩发展的思路。

预计各类支持性政策会增加，主要体现在金融、财政、税收等政策上来。其中金融政策体现为后续各类租赁金融服务会增加，而财政方面则体现为各类财政补贴会增加，尤其是一些外来人口较多的城市，会享受更多的财政补贴。

而在税收方面，实际上也会采取各类丰富的工具，包括减税、免税等，进一步促进此类市场的健康发展。

此次政策明确，要落实因城施策的思路。这也使得后续各地会根据实际情况进行各类政策调整。

这里需要注意两点：

第一、各类因城施策的内容，都需要以房住不炒为大前提，违背此类前提的政策是不可行的。

第二、后续包括合理的住房消费刺激等也依然是有可能的，尤其是在扩大内需的大方向下更是如此。

此次政策明确，有效增加保障性住房供给。

这一条规定说明，房地产领域依然会强调住房保障这条线。在十四五阶段，此类住房保障的供给，也会在不同的产品线上得到体现。

包括已经比较成熟的公租房、这几年持续推进改革的共有产权住房，以及部分限价房等，都会成为改革的重点内容。包括政策性租赁住房等，也可以成为此类领域的重要补充。

3、推动房地产同实体经济均衡发展

此外，在扩大内需战略的篇章里，《建议》在畅通国内大循环方面，提出要推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接。在全面促进消费方面，要促进住房消费健康发展。在拓展投资方面，要加快补齐基础设施、市政工程、农业农村、公共安全、生态环保、公共卫生、物资储备、防灾减灾、民生保障等领域短板。要推进新型基础设施、新型城镇化、交通水利等重大工程建设，支持有利于城乡区域协调发展的重大项目建设。

《建议》中提到的“促进住房消费健康发展”，这也意味着后续有可能会出台一些合理的住房消费刺激手段，其本身也构成了内循环机制下的重要内容，有助于房地产市场更好发展。

4、土地出让方面将会有重大调整

明确完善土地出让收入分配机制。这一条规定是今年首提的。今年9月份，中共中央办公厅、国务院办公厅发布了《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》。

在实施乡村建设行动方面，《建议》要求统筹县域城镇和村庄规划建设，提升农房建设质量，改善农村人居环境。在深化农村改革方面，要健全城乡统一的建设用地市场，积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。建立土地征收公共利益用地认定机制，缩小土地征收范围。探索宅基地所有权、资格权、使用权分置实现形式。保障进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，鼓励依法自愿有偿转让。深化农村集体产权制度改革，发展新型农村集体经济。

这个政策就已经明确了对土地出让收入进行优化的内容。类似政策有助于缩减城乡差距，使得农村土地出让收入真正支持农村发展。