德清县人民政府关于印发德清县农村宅基地管理办法（试行）的通知

高新区管委会，各镇人民政府（街道办），县府直属各单位：

《德清县农村宅基地管理办法（试行）》已经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

德清县人民政府

2018年6月28日

德清县农村宅基地管理办法（试行）

第一章   总则

第一条  为推进德清县农村宅基地制度改革，规范农村宅基地管理，保障农民合法土地财产权利，助推乡村振兴，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》以及《中共中央　国务院关于实施乡村振兴战略的意见》《中共中央办公厅　国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》等有关法律、法规和文件，结合本县实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本县行政区域内农村宅基地的管理。

本办法所称农村宅基地，是指经依法确定，农村集体经济组织用于保障其成员生活居住的农村集体建设用地（包括附属用房、庭院用地）。农村集体经济组织及其成员，是指村股份经济合作社及其社员，包括村内以村民小组形式存在的其他组织形式。

第三条  农村宅基地的安排与使用应当坚持最严格的耕地保护制度和节约集约用地制度，遵循规划先行、一户一宅、标准控制、依法审批的原则，严守耕地红线，严禁占用永久基本农田。

本办法所称“户”，是以村股份经济合作社社员清册为依据，按照风俗习惯、历史传统，结合家庭成员关系、人员组成结构等因素综合确定。

第四条  坚持农村土地集体所有制，本县范围内的农村宅基地所有权由村股份经济合作社统一行使；属村民小组的，由村民小组委托村股份经济合作社统一行使。

农村宅基地实行所有权、资格权、使用权三权分置管理，落实宅基地集体所有权，保障农户宅基地资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

第五条  县国土资源行政主管部门代表县人民政府，负责全县范围内农村宅基地的行政管理工作，督促有关部门和镇人民政府（街道办事处）依法履行职责。

各镇人民政府（街道办事处）负责本行政区域内农村宅基地的监督管理工作。建设、规划、林业、农业、水利、交通、环保、综合执法等有关部门在各自职责范围内，做好农村宅基地管理的相关工作。

各村股份经济合作社应当配合做好农村宅基地管理工作，发挥所有权主体作用，落实农村土地村民自治和民主管理。

第二章   宅基地规划

第六条  各镇人民政府（街道办事处）必须严格执行土地利用总体规划和城镇（集镇）、村庄建设规划，结合生态保护红线、永久基本农田保护红线以及“多规合一”要求，合理安排农村宅基地布局，保障宅基地合理需求，实现“户有所居”。

第七条  宅基地布局以行政村为单位，实行规划期内总量管控制度。各镇人民政府（街道办事处）要按照控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的原则，根据村庄常住人口合理确定建设用地总规模和宅基地总规模。

第八条  严格控制在地质灾害易发区布局宅基地。确实需要在地质灾害易发区布局宅基地的，必须严格执行地质灾害危险性评估制度。严禁擅自在地质灾害易发区安排宅基地，严禁未经批准擅自切坡建房。

第九条  鼓励有条件的行政村开展村土地利用规划、村庄规划的编制与实施，统筹规划生产、生活、生态用地空间，积极实施全域土地整治，合理推进中心村建设，引导农村居民按规划、有计划向城镇（集镇）和中心村集聚；鼓励通过建造农民公寓、公共租赁房等形式为无房户、危房户等落实居住保障。

第十条  在宅基地规模总量平衡的基础上，为实施规划需要，允许跨镇、跨村集中布局宅基地。跨村布局宅基地的，应由涉及的村股份经济合作社民主决策，报所在地镇人民政府（街道办事处）批准。跨镇布局宅基地的，须报县人民政府批准。

除政府规划集聚、集中安置等因素外，原则上不得在中心城市规划建设用地内安排宅基地。

第十一条  鼓励依托当地人文、自然景观、生态环境资源及农林渔牧生产活动，在坚持规划管控、合理布局、科学有序的基础上，通过盘活闲置农村宅基地和地上房屋，经批准后用于兴办农村电商、民宿、餐饮、养老、科研、创意、文化产业和符合条件的小型加工业等农村新产业、新业态，促进农村产业融合发展，显化宅基地和农房财产价值，增加农民收入。

第三章   宅基地所有权

第十二条  村股份经济合作社依法享有占有、使用、收益、处置本社宅基地的权利，并有权按相关规定参与宅基地规划。

第十三条  村股份经济合作社按照有关规定有权对下列宅基地管理事项作出决定：

（一）在编制村土地利用规划时，合理布局宅基地；

（二）对农户宅基地资格权进行认定和按顺序分配宅基地；

（三）对空闲宅基地收回重新利用和再分配；

（四）对超标准占用的宅基地和非本社社员使用宅基地实行有偿使用，并根据有关规定确定有偿使用费收缴标准和收缴方式；

（五）对本社范围内宅基地的退出进行管理，并制定补偿标准；

（六）按规定在宅基地使用权流转中收取土地增值收益调节金，并确定土地增值收益调节金收取比例；

（七）其他涉及宅基地管理的事项。

第十四条  村股份经济合作社对本办法第十三条所列事项和宅基地管理中的其他重大事项进行决策的，应当按《浙江省村经济合作社组织条例》，召开村股份经济合作社社员会议或社员代表会议进行集体商议并形成决议，到会成员应占应到会成员的三分之二以上，且通过人数达到应到会成员的三分之二以上方有效。

第十五条  村股份经济合作社按本办法第十三条收取的宅基地有偿使用费和土地增值收益调节金，应当纳入农村“三资”管理范围，主要用于管理服务、改善农村环境等。

第四章   宅基地资格权

第十六条  村股份经济合作社社员依法享有宅基地资格权，是指村股份经济合作社社员按照法律、法规规定依法取得宅基地的权利。

宅基地资格权应当以“户”为单位认定登记，并以“户”为单位统一行使（以下简称“资格权人”）。

第十七条  村股份经济合作社应当根据相关规定，以“户”为单位对本社的社员是否具有宅基地资格权进行认定，认定结果应当在本社内部公示，无异议的，报所在地镇人民政府（街道办事处）审核同意后，登记形成《村股份经济合作社宅基地资格权登记簿》，并为宅基地资格权人发放资格权登记卡。

村股份经济合作社应当将《村股份经济合作社宅基地资格权登记簿》报县国土资源行政主管部门备案，作为宅基地审批的依据。

第十八条  资格权人可以因家庭成员变动等原因，向村股份经济合作社申请分户。分户须经村（居）民委员会审查、镇人民政府（街道办事处）审核同意，并在村股份经济合作社内部公示无异议后方可确认。具体办法另行制定。

第十九条  村股份经济合作社应当根据本社成员变动情况，及时对宅基地资格权人更新情况进行认定，重新公示后，报所在地镇人民政府（街道办事处）审核，并变更《村股份经济合作社宅基地资格权登记簿》，更新后的《村股份经济合作社宅基地资格权登记簿》报县国土资源行政主管部门备案。

第二十条  未取得宅基地的资格权人可以向村股份经济合作社申请落实宅基地，村股份经济合作社应当予以解决；在资格权人自愿的基础上，鼓励有条件的镇（街道）和村股份经济合作社通过建设集体公寓、置换城镇国有住房等方式，保障资格权人“户有所居”；在自愿有偿的基础上，允许资格权人退出宅基地资格权。

第二十一条  资格权人没有宅基地且不申请落实宅基地的，可以凭村股份经济合作社出具的资格权人证明、未取得宅基地证明和放弃宅基地资格权承诺书，向县申请享受政府住房保障政策。具体办法另行制定。

第二十二条  资格权人未申请宅基地且不愿退出宅基地资格权的，可以申请领取《农户宅基地资格权票》，资格权人可以凭《农户宅基地资格权票》申请居住补贴。具体办法另行制定。

第二十三条  经认定的宅基地资格权原则上不得收回，不得以退出宅基地资格权作为农民进城落户的条件。但有下列情形之一的，村股份经济合作社应当收回宅基地资格权：

（一）不再属于本村股份经济合作社社员的；

（二）经自愿申请退出宅基地资格权的；

（三）在其他集体经济组织已享受宅基地的；

（四）已享受过拆迁安置政策的；

（五）村股份经济合作社社员已享受过房改购房（含集资建房、住房补贴）、经济适用住房（含货币补贴）等住房政策的；

（六）其他不符合宅基地资格权的情形。

第五章   宅基地审批

第二十四条  资格权人申请使用宅基地，应当符合“一户一宅”规定，尽量使用集镇、村庄规划范围内的原有宅基地、村内空闲地和其他非耕地，严格控制占用耕地。

第二十五条  农村宅基地的审批权限，县人民政府以委托方式下放给各镇人民政府（街道办事处），由村镇建设、国土资源所（分局）负责具体办理，镇人民政府（街道办事处）批准，报县国土资源行政主管部门备案。

宅基地审批涉及使用农用地的，应当报县级人民政府批准，先行办理农用地转用审批手续。

第二十六条  未取得农村宅基地的，资格权人可以申请使用宅基地。有下列情形之一的，也可以申请宅基地：

（一）因自然灾害、征地、村庄和集镇公益事业建设等原因宅基地灭失或者不能使用且资格权人没有其他宅基地的；

（二）因实施村庄规划或者旧村改造、农村土地综合整治等，需要调整搬迁的；

（三）原有的宅基地面积低于本办法规定标准的，可以申请新的宅基地，但应当交回原使用的宅基地。

第二十七条  村股份经济合作社社员已纳入政府集中供养的，不得申请宅基地，村股份经济合作社应当保障其合理居住权利。

第二十八条  资格权人申请宅基地的，应当按《村股份经济合作社宅基地资格权登记簿》确定的人口计算申请面积，具体分大、中、小户三类情况申请审批宅基地面积标准（包括附属用房、庭院用地）。

（一）资格权人申请建房人口1人的为小户，使用存量建设用地的，面积最高不得超过50平方米；使用耕地等农用地的，面积最高不得超过40平方米。

（二）资格权人及可以计算的申请建房人口2至3人的为中户，使用存量建设用地的，面积最高不得超过105平方米；使用耕地等农用地的，面积最高不得超过90平方米。

（三）资格权人及可以计算的申请建房人口4人及以上的为大户，使用存量建设用地的，面积最高不得超过140平方米；使用耕地等农用地的，面积最高不得超过125平方米。

第二十九条  资格权人申请宅基地，有下列情形之一的，在《村股份经济合作社宅基地资格权登记簿》确定的人口基础上，可以计入申请人口计算面积：

（一）原已领取独生子女父母光荣证且只有一个子女的，可增加1人计算；

（二）已婚尚未有子女的可增加1人计算；

（三）配偶在农村的城镇居民，在城镇未享受过房改购房（含集资建房、住房补贴）、经济适用住房（含货币补贴）等住房政策的，并且长期与农村配偶一起在农村居住的，经村（居）民委员会确认，可随其配偶计入宅基地建房人口。

第三十条  资格权人申请宅基地建造农村住宅，应当持相关材料向所在地的村（居）民委员会提出申请。

村（居）民委员会接到申请后，应对照《村股份经济合作社宅基地资格权登记簿》对申请资料、申请事项进行审查，经村（居）民委员会讨论通过并公示后，报所在地镇人民政府（街道办事处）审批。

经审批同意的，村股份经济合作社应当及时在《村股份经济合作社宅基地资格权登记簿》和资格权登记卡上注明有关事项。

第三十一条  各镇人民政府（街道办事处）应当建立完善的农村住房建设管理机制，加强技术服务和市场管理，落实农村建房选址、放样、砌基和竣工验收“四到场”，确保按《浙江省农村住房建设管理办法》等有关规定进行管理。

第三十二条  农村住房竣工验收后，资格权人可以持相关资料向不动产登记机构提出登记申请，核发不动产权利证书，确认宅基地使用权和房屋所有权。

第六章   宅基地使用权

第三十三条  宅基地使用权是指宅基地使用权人对经依法取得的宅基地享有占有、使用、收益和处置的权利。在符合规划和用途管制的前提下，宅基地使用权经村股份经济合作社同意报所在地镇人民政府（街道办事处）批准后，可以抵押、出租、转让。

宅基地使用权抵押的，其地上房屋一并抵押；宅基地使用权出租、转让的，在出租、转让期限内，其地上房屋使用权一并出租、转让。

第三十四条  按照本办法第十一条规定将宅基地用于经营活动的，使用权人应当持相关材料向所在地村股份经济合作社及村（居）民委员会提出申请，经审查同意并公示后，报所在地镇人民政府（街道办事处）审批。

各镇（街道）应会同县规划部门做好相应规划，结合生态环境承载能力，合理控制建设容量。经信、发改、建设（规划）、环保、旅游、公安、消防等相关部门应按照职责落实管理职能。

第三十五条  鼓励农户盘活利用闲置宅基地和闲置农房，允许资格权人将依法取得的宅基地使用权通过出租、转让、合作等方式流转给其他组织和个人，用于本办法第十一条明确的经营活动。

严格禁止非法买卖宅基地，严格禁止城镇居民下乡利用宅基地建别墅大院和私人会馆。

第三十六条  宅基地使用权及其地上房屋使用权流转的，不改变宅基地集体所有权性质，不改变宅基地资格权和房屋所有权。

第三十七条  经合法继承使用宅基地或超标准使用宅基地的，应当在实行有偿使用后方可流转。

第三十八条  资格权人将依法取得的宅基地使用权抵押的，在抵押权实现时，其宅基地使用权和房屋使用权年限按30年设定。

第三十九条  资格权人将宅基地使用权出租的，其出租年限最高不超过20年。

第四十条  资格权人将宅基地使用权转让的，应当设定宅基地使用权和房屋使用权转让年限；其设定的宅基地使用权和房屋使用权应当一致，且转让年限不得低于5年，最高年限不超过30年。

第四十一条  农村宅基地使用权流转应具备以下条件：

（一）农村宅基地使用权界址清楚、权属明晰；

（二）农户证明具有其他合法居住条件的；

（三）流转双方应坚持自愿、平等、协商一致的原则，且宅基地使用权流转人需征得户内全体成员同意；

（四）经本村股份经济合作社审核同意。

第四十二条  宅基地使用权流转应当经过审批，具体审批程序如下：

（一）村股份经济合作社社员会议或社员代表会议民主决策；

（二）村民委员会审核；

（三）所在地镇人民政府（街道办事处）批准。

第四十三条  资格权人将宅基地使用权出租、转让的，交易双方和村股份经济合作社应当签订三方合同，明确出租、转让双方权利义务。村股份经济合作社应当督促双方履行合同，指导调解和化解双方纠纷。

第四十四条  资格权人将宅基地使用权出租、转让的，应当向村股份经济合作社缴纳土地增值收益调节金。土地增值收益调节金按合同价款的1%~3%的比例交纳，各村收取比例由村股份经济合作社在民主决策的基础上自行确定。

第四十五条  宅基地使用权转让的，受让人应当向县人民政府缴纳与契税相当的调节金，缴纳比例为合同价款的１%；转让完成后，受让人可以申请宅基地使用权和房屋使用权登记。

第四十六条  资格权人将宅基地使用权转让后，资格权人原不动产登记资料应当注明转让事项，其宅基地和地上房屋不再享有抵押、出租权能。

第四十七条　经登记的宅基地使用权和房屋使用权可以抵押、出租和再转让，但抵押、出租和再转让的期限不得超过使用权到期年限。

宅基地使用权和房屋使用权出租的，其转让合同应当继续履行。宅基地使用权和房屋使用权再转让的，其原转让合同明确的权利、义务一并转移。宅基地使用权和房屋使用权抵押的，抵押权实现时，视同再转让。

第四十八条  宅基地使用权转让年限到期后，资格权人应当收回宅基地使用权和地上房屋使用权；资格权人不收回宅基地使用权和地上房屋使用权的，村股份经济合作社有权收回。

宅基地使用权和地上房屋使用权收回后，资格权人的宅基地资格权未发生变化的，可以再次约定续期流转。

第四十九条  宅基地使用权出租的，交易完成后，租赁双方可以向县不动产登记机构申请登记证明。

第七章   监督管理

第五十条  县建设（规划）、国土资源等部门负责统筹全县农村建房的监督管理工作，林业、旅游、水利、综合执法等有关部门应当按照各自职责，配合做好管理和监督工作；市场监管、财税等有关部门要做好宅基地使用权流转过程中相应合同管理、税费征收等工作；公安、消防、食品安全等部门应当研究出台消防、特种行业经营、食品安全等领域便利市场准入、加强事中事后管理的办法。

第五十一条  各镇（街道）负责落实辖区内农村建房、宅基地流转等的具体监督管理工作，指导行政村开展超标宅基地有偿使用、有偿退出等，加大中心村集聚力度，积极开展全域土地综合整治，保护耕地，切实提高农村宅基地节约集约利用水平。

第五十二条   农村宅基地不按本办法的规定交易的，有关部门和镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会（村股份经济合作社）不得为其办理相关手续，县国土资源行政主管部门不得为其办理不动产登记。管理人员在宅基地管理过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，应当按情节轻重追究责任。村股份经济合作社在宅基地资格权认定中存在弄虚作假、骗取批准的，所在地镇人民政府（街道办事处）应责令其纠正，拒不纠正的，相关部门可以暂停其宅基地相关审批事项。

第八章 其他

第五十三条  本办法出台前，已签订转让或出租合同的，可以按本办法补办手续。

第五十四条  资格权人的宅基地在承包经营权范围内的，村股份经济合作社应当适时调整承包经营权范围。

第五十五条  县国土资源行政主管部门应当建立农村宅基地基准地价体系，规范宅基地估价管理。

第九章 附则

第五十六条  本办法自发布之日起施行，原规定与本办法不一致的，以本办法为准。

抄送：县委各部门，县人大常委会、县政协办公室，县纪委，县人武部，

县法院，县检察院，各群众团体。

德清县人民政府办公室                     2018年7月15日印发

>>如有湖州市德清农村产权交易问题，请咨询德清县农村产权交易中心。