各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、各直属单位:

《镇海区农村宅基地、集体建设用地及房屋确权登记发证实施细则》已经区政府同意，现印发给你们，请结合工作实际，抓好落实。

宁波市镇海区人民政府办公室

2018年8月17日

镇海区农村宅基地、集体建设用地及房屋确权登记发证实施细则

为加快推进我区农村宅基地、集体建设用地及房屋确权登记发证(以下简称农房确权登记发证)工作，切实保障农民不动产权利，根据国家相关法律法规、《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》(浙政办〔2014〕73号)、《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》(浙政办发〔2017〕43号)、《宁波市人民政府办公厅关于印发宁波市农村宅基地及住房确权登记发证工作实施方案的通知》(甬政办发〔2017〕118号)及《宁波市镇海区人民政府关于印发镇海区农村宅基地、集体建设用地及房屋确权登记发证工作实施方案的通知》(镇政办发〔2017〕203号)等文件精神，特制定本细则。

一、妥善处理农村不动产历史遗留问题的补充规定

(一)农村宅基地及房屋的确权

1.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，未办理宅基地登记的，由农民先行具结，填写《镇海区农村宅基地及农房确权具结表》(附件1);所在村集体经济组织或村委会对宅基地使用权人、实际使用面积、四至范围等进行确认，并公告15天后无异议的出具证明，报镇政府、街道办事处审核，按现有实际使用面积确定宅基地使用权，对该宅基地上的房屋按现有实际建筑面积确定房屋所有权。已办理宅基地登记但未办理房屋登记的，由农民对房屋建造情况进行具结，填写《镇海区农房确权具结表》(附件2);由所在村集体经济组织或村委会确认，报镇政府、街道办事处审核，按已确定宅基地使用权范围内的房屋建筑面积确定房屋所有权。

2.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，农民宅基地已批准或已登记的，但未办理房屋登记的，且在1993年11月1日后未发生变化的，由农民对房屋建造情况进行具结，填写《镇海区农房确权具结表》;由所在村集体经济组织或村委会确认，报镇政府、街道办事处审核，根据已确定宅基地使用权范围内的房屋建筑面积确定房屋所有权。农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地，但建房者符合现行建房条件，经本村集体经济组织或村委会同意并上报镇政府、街道办事处，在对规定可批面积标准内的未批部分进行处罚后(处罚标准按补办土地面积30元/平方米)，同时按规定要求补办用地审批手续，按批准面积确定宅基地使用权和房屋所有权。

3.1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施起至2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》 (浙政办发〔2014〕46号)下发之日前，农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地，但建房者符合现行建房条件，经本村集体经济组织或村委会同意并上报镇政府、街道办事处，在对规定可批面积标准内的未批部分进行处罚后(处罚标准按补办土地面积30元/平方米)，同时按规定要求补办规划和用地审批手续，按批准面积确定宅基地使用权和房屋所有权。

经依法批准并建造的宅基地及房屋，依据《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号)及《不动产登记暂行条例实施细则》(自然资源部令第63号)直接予以确权登记。

4.2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农村建房难的意见》(浙政办发〔2014〕46号)文件实施后，农民违法占用宅基地或违反村镇规划建房的，一律按现行政策处理。

(二)农村集体建设用地及房屋的确权

本着“尊重历史、先地后房、依法依规、节约集约”的原则，有序做好农村集体建设用地及房屋的确权登记发证工作，维护农村集体经济组织合法权益。

1.经依法批准用于非住宅建设的集体建设用地及房屋，如村委会办公用房、医疗教育卫生等公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地及其它，应当依法确认集体建设用地使用权。

2未经批准占用集体土地用于非农建设的历史遗留问题，在符合土地利用总体规划和城乡规划前提下，按照《浙江省人民政府关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》(浙政发〔2014〕20号)等有关文件的规定，先纳入城镇低效用地再开发范围后，按下列不同历史阶段处理:

(1)1987年1月1日《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡(镇)村公益事业、公共设施、企业用地及其它，由土地使用者出具土地使用沿革书，经所在村集体经济组织或村委会确认，报镇政府、街道办事处审核后，按实际使用面积确定集体建设用地使用权。

(2)1987年1月1日《土地管理法》实施后至2009年12月31日全国第二次土地调查期间，乡(镇)村公益事业、公共设施、企业用地及其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定土地使用者集体建设用地使用权。

(3)1987年1月1日《土地管理法》实施后至2009年I2月31日全国第二次土地调查之间的，没有合法用地手续且已使用的建设用地，经处理后，按土地利用现状办理用地手续。

涉及违法用地及地上建(构)筑物的处理:

①对违法用地地上建(构)筑物已拆除到位的，可以认定为违法用地行为已消除。

②村集体经济组织对违法用地地上建(构)筑物需再利用的，则对用地按照30元/平方米进行处罚，对地上建筑物同时予以没收。若需对建筑物确权登记的，由其提交第三方建筑质量安全鉴定报告，报区住建部门备案，并取得消防、规划和环保等行政主管部门的意见后，符合产权登记条件的，由原使用者进行回购，回购价按照回购时建(构)筑物现状的市场评估价执行。

按以下方式供地后，予以确权登记:

①保留原集体土地所有的以集体使用方式供地，用地单位与集体经济组织处理好补偿政策，不再另行支付土地成本。

②须征收为国有的，则按要求落实好征地补偿和用地报批手续后，属于公益或公共设施类，可以划拨方式供地;属于工业和经营性的(住宅除外)可以协议方式出让。

(4)用地行为发生在2010年1月1日之后的，按现行法律法规政策办理。

二、规范农村不动产补办及确权登记流程

农村宅基地及房屋未批先建(含少批多建中规定可批面积的未批部分)依照下列程序进行补办:测绘、申请、受理、联审、公告、处理、补办、登记。具体程序如下:

(一)测绘

以行政村为单位对宅基地及房屋进行测绘，查清未经依法批准等违法占用宅基地建房等情况，形成《镇海区XX镇(街道)XX村宅基地及房屋调查汇总表》(附件3)与测绘成果，并在行政村进行公示，公示期为3天。

对公示内容有异议的，由异议人提出书面异议材料，重新调查核实，如发现调查内容有误，应调整公示内容，并解释说明。

(二)申请

对未经依法批准的宅基地及房屋，符合现行建房审批条件的农户可向所在村集体经济组织或村委会提出规划和用地补办申请，由村集体经济组织或村委会对是否符合建房条件进行初审后，形成《镇海区XX镇(街道)XX村宅基地及房屋申请补办审批汇总表》(附件4)，并提交至所在镇政府、街道办事处进行受理。

补办审批申请农户需提供资料有:《镇海区宅基地及房屋补办(保留)审批申请表》(附件5)、申请人身份证、户口簿、规划及用地审批文件等土地房屋权属证明等。

(三)受理

镇政府、街道办事处农房确权登记工作小组根据农户申请资料和所在村初审意见，结合测绘成果和内业已有权属资料进行审查，对符合补办条件的予以受理。

(四)联审

镇政府、街道办事处农房确权登记工作小组召开联审会议，对宅基地及农房未批先建历史遗留问题进行会审，由镇政府、街道办事处出具农房处理补办联审意见，并将确认形成的《镇海区xx镇(街道)xx村宅基地及房屋申请补办审批汇总表》加盖镇政府、街道办事处印章后作为附件下发给所在村。

(五)公示

所在村民委员会根据联审结果在村公示栏内进行公示，公示期为5天。公示期满后无异议的进入处理及补办程序。

(六)处理

根据联审意见，各国土所出具相应处理(处罚)意见，并由所在村分户送达给违法当事人。当事人无异议的，按照处理(处罚)意见将违法占地的罚款缴纳到指定账户。

(七)补办

对需补办宅基地和规划审批手续的，已经公示后无异议的，申请人在缴纳罚款后，由镇政府、街道办事处在《镇海区宅基地及房屋补办(保留)审批申请表》上区政府审批意见一栏加盖“镇海区人民政府农村私人建房审批专用章(X)”。

宅基地及房屋补办审批时应当提交下列资料:

1.《镇海区宅基地及房屋补办(保留)审批申请表》;

2.申请人户口簿、身份证等相关户籍证明;

3.农村宅基地及房屋不动产权籍调查报告;

4.处理(处罚)意见;

5.违法占地罚款缴款凭证(收款发票);

6.原宅基地及房屋的《土地使用证》、《房屋所有权证》;

7.其他应提交的相关资料。

(八)登记

为方便群众办证，提高办证效率，符合登记要求的农村宅基地使用权和房屋所有权，农户可参照我区不动产登记办事指南要求，直接委托所在村或作业单位向区不动产登记服务中心申请办理农村不动产登记。区不动产登记服务中心根据相关登记规定及本意见要求，对宅基地及房屋在核定前公告15个工作日后无异议的予以登记发证，不动产权证统一由村集体发放给申请人。

涉及农村集体建设用地的不动产登记，由所在村集体经济组织提出申请。权属来源合法的，区不动产登记服务中心依照登记规定办理集体建设用地使用权和房屋所有权登记;存在历史遗留问题的农村集体建设用地及房屋需先处理(处罚)，土地及地上建(构)筑物需按本意见要求补办用地和规划等审批手续，再予以登记发证。

三、农村宅基地及房屋确权面积的认定及标注

(一)1982年2月13日以前建造的农房，房屋占地四至未发生变化

1.若土地已登记，但未申请过新宅基地的，以实测面积为确权登记面积;

2.若土地已登记，但已审批过新宅基地的，以宅基地批准面积为确权登记面积;

3.若土地未经登记，也未申请过新宅基地的，依据镇政府、街道办事处确认的《镇海区农村宅基地及农房确权具结表》，以实测面积为确权登记面积。

4.若土地未登记，但已审批过新宅基地的，以宅基地批准面积为确权登记面积。

(二)1982年2月13日以后建造的农房

房屋占地四至未发生变化的，须对比土地证记载面积与宅基地审批面积，取两者较大值作为登记的参考面积。若实测面积小于参考面积，以实测面积替代原发证面积作为确权登记面积。若实测面积大于参考面积，以参考面积作为确权登记面积。

(三)以建筑物垂直投影划定宗地，宗地面积大于参考面积的

在宗地图上以实际的垂直投影构建宗地层面，在确定确权登记面积和范围后，在宗地图上标示超占位置，超占位置按照屋檐、阳台、建筑主体的顺位，在宗地图左下角标记“登记面积…平方米，屋檐超占…平方米，阳台超占…平方米，主体超占…平方米”等字样。

超占面积在3%以内的，宗地图上以文字标记说明，无需标示具体位置。

(四)合法建筑面积认定

1.1993年11月1日前建造的房屋，以合法可登记宅基地范围确定相对应房屋建筑面积，以红线划定其合法登记面积。

2.1993年11月1日后建造的房屋，以合法可登记宅基地范围和乡镇规划批准意见核定可登记房屋建筑面积。

对开放式阳台，认定一半建筑面积;对封闭式阳台，认定全部建筑面积，以调查时点现状认定阳台是否封闭，对窗户挡雨棚不作认定建筑面积。

四、着力解决几种特殊情形农村不动产登记问题

(一)对2014年3月27日前已审批但未按联拼要求已建造的农房，可以按现状予以确权登记;未审批且未按联拼要求已建造的农房，经按规定补办规划和用地审批手续后予以确权登记。

(二)对2014年3月27日前经确权符合登记条件和已经合法登记土地使用权的农房，因房屋安全需要已进行修缮翻建，但房屋四至和高度没有改变的，经镇政府、街道办事处确认后，视同房屋结构未发生变化，按现有房屋结构予以确权登记。

(三)对2014年3月27日前经宅基地批准，但移位建造的农房，按规定补办规划和用地审批手续后予以确权登记。

(四)经批准使用集体土地建设的农民集中居住区的多层或低层住宅的，经竣工验收后，凭新农村建设的拆迁、分配协议和有关用地批文等资料办理分户登记。能补办规划、建设等手续的，办理房地一体的不动产权证;确实无法补办的，单独办理土地登记。

本意见自8月17日起施行，有效期限至2020年6月30日。原镇海区宅基地审批和登记有关规范性文件中涉及超占超建行为的处罚规定与本文件有冲突的，暂停执行。

附件:1.镇海区农村宅基地及农房确权具结表

2.镇海区农房确权具结表

3.镇海区—镇(街道)—村宅基地及房屋调查汇总表

4.镇海区—镇(街道)—村宅基地及房屋申请补办审批汇总表

5.镇海区宅基地及房屋补办(保留)审批申请表

>>如有宁波镇海区农村产权交易问题，请咨询镇海区农村产权交易中心。