乡产权房，也就是我们比较熟知的小产权房，是指在农村集体土地上建设，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村级颁发。那么“乡产权房”买卖需要注意什么？有哪些风险？可以确权发证吗？

一、“乡产权房”买卖需要注意什么？

1、乡产权房介绍

首先，大家需要注意的是，乡产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

而且，这几年来，国家就对小产权房集中整治，采取对在建、在售的小产权房一律叫停，不再新增，通过三个“一批”的方式治理。

即拆除一批，拆除在耕地、河道、地质灾害上的小产权房；查处一批，查处违法、违规建设的小产权房；

问责一批，小产权房有的是由地方政府默许、纵容和支持的，要追究一批相关政府人员的责任。

2、乡产权房买卖风险

因此，实际上，乡产权房可以说是违章、违法建筑。在我国，依据目前法律政策，乡产权房的买卖并不受法律保护。

主要风险有：

（1）没办法办理房产证

双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，没办法在房管局备案。开发商未缴纳土地出让金等费用，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房人不能取得房产证。

即便有证，也不是真正意义上的房产证，部分是镇政府或村委会出具的证，部分是绿本的房地产权共有（用）证，享有的权利完全不一样。

（2）难以规避“一房多卖”风险

因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。

（3）脱离监管质量难以保证

大多小产权房有严重的安全隐患，建设标准不达标的事情屡屡发生。

（4）购房时无法进行银行贷款

不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权。

（5）套现困难，难以转让

小产权房不能办理变更登记，这意味着房屋的物权人还是卖方。

（6）小产权房难分割

因为购房人对于小产权房没有所有权，所以不管是离婚，还是继承，法院很可能不对小产权房进行处理。

（7）有可能被无偿征用或者征收

小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的，涉嫌违法用地；小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，涉嫌违法建设。

（8）随时面临业主“违约风险”

在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候，卖方很有可能以签订的合同无效为由进行毁约。

二、“乡产权房”可以确权发证吗？

自然资源部日前下发的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》重申不得为小产权房办理确权登记。

对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

总的来讲，大家在买房时一定要注意区分正规的商品房和小产权房。买房时主要看销售方有无“五证”，即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。有“五证”的就是正规商品房，没有“五证”或缺少“五证”之一的就是小产权房。