云南省大理市2015年被列为全国农村土地制度改革试点地区以来，准确把握农村土地制度改革试点工作要求，围绕健全城乡发展一体化体制机制目标，坚持问题导向和底线思维，以夯实农村集体土地权能为基础，以维护农民土地权益、保障农民公平分享土地增值收益为目标，着力政策创新和制度创新，积极探索完善依法公平取得、节约集约利用、自愿有偿退出的农村宅基地制度，按照“城乡一体化、全域景区化、建设特色化、管理精细化”的要求，全面推进农村宅基地制度改革，走出了一条保护耕地、盘活存量、节约集约利用的农村宅基地管理新路子，为新时期乡村振兴打下了坚实基础。

大理市委副书记张永建告诉记者，农村宅基地是乡村改革的一大难题，许多住房困难户因为在村庄规划区找不到土地导致宅基地指标落地难以及农村建房分散、监管难、少批多占、批而未建、规划滞后、基础设施配套难等问题。如何进一步盘活村庄规划区的死角地、空闲地，有效满足农村建房需求？大理市从实际出发，坚持“政府引导、村级主体”，探索实施农村宅基地改革多种模式，主要有：统规自建，实现集约节约利用土地；批新让旧，严格落实“一户一宅”；用好存量，整治再利用“空心村”闲置宅基地；因地制宜，探索“户有所居”多种实现形式，受到了广大农民群众的普遍欢迎。

在实际操作中，大理市采取了“一个池子蓄水、一个水龙头放水”的方法，具体做法是：通过“一个池子蓄水”，集体收储宅基地，村组按照不高于10万元∕亩的土地补偿价格从农户手中收回用于集中规划建设宅基地的地块；“一个水龙头放水”，将规划好的宅基地公开、公平、公正地有偿分配到亟需建房的住房困难户，构建宅基地供需平衡机制。全市选定466块5456亩集体土地开展宅基地集中调整定点审批，目前，22个村已调整出土地约430亩，初步规划宅基地1020宗，解决了住房困难户宅基地指标取得难和落地难的问题。

而采取宅基地集中规划与“批新让旧”相结合，成为大理市宅基地供给的有效途径。各乡镇辖区内的各村民委员会根据其各自然村的人口数、住房困难户数和宅基地规划宗数等因素，制定宅基地分配建设方案，并将该建设方案报乡镇政府，由各乡镇政府下达各自然村当期可使用的宅基地指标和相应的宅基地宗数。例如，2015年银桥镇马久邑村民委员会有3个自然村共集中规划了19宗宅基地，将集中规划和批新让旧相结合，既解决了19户住房困难户新批宅基地的用地需求，同时通过“批新让旧”归并旧宅基地改善了19户拥挤的居住条件。

针对农村老宅日益荒废，房屋“建新不拆旧”，“只见新房、不见新村”，外实内空、外新内旧、外齐内乱的“空心村”等问题和现象，大理市积极开展村庄整治。由村集体主导实施“空心村”整治工作，严格执行“空心村”整治项目范围的宅基地必须退回村集体，探索村庄内部闲置宅基地的收回统筹利用机制。目前，全市已经完成大理镇西门、凤仪镇小赤佛、银桥镇双鸳等5个村的整治工作，共退出闲置宅基地152院74亩，规划宅基地180宗，可满足上述村组5—8年宅基地需求，减少农村新建房屋占用耕地约148亩。对于有保护利用价值的“空心古村落”，结合集体经营性建设用地入市和农村集体资产股份权能改革试点，对有保护利用价值的闲置宅基地，探索以折价入股方式有偿退出，大理镇绿桃村、海东镇石头村、银桥镇上阳波村退出盘活宅基地186亩。

通过认真细致的摸底调查，准确掌握全市4336户住房困难户的用地需求和分布情况，因地制宜探索农民住房保障在不同区域“户有所居”的实现形式，切实保障宅基地在初次分配中的公平公正。在坚持一户一宅的前提下，区分山区、坝区、城郊结合部和脱贫攻坚等类型，采取统规自建、多户联建和探索农民公寓、货币补助等方式维护住房困难户居住权益。在太邑乡和其他镇山区村组，在规划范围内，继续沿用指标管理、自行选址的宅基地取得方式；在银桥镇、喜洲镇等9个环湖镇坝区采用“统一规划、逐年审批、分户建设、多户联建”等方式落实“一户一宅”；在下关镇、大理镇、凤仪镇的城郊结合部，探索集中建设农民公寓、农民住宅小区改善农民居住条件；针对精准扶贫建档立卡对象实行政府兜底、“扫地入住”，确保贫困家庭户有所居，公平公正解决农民群众的住房难题。同时，以政府奖励方式引导有偿退出宅基地或放弃宅基地申请资格，对宅基地退出或放弃宅基地申请资格、全家迁移到城镇购房居住的，在规定的面积标准内，政府按购房面积给予200元／平方米奖励。

按照“多规合一”的基本思路，大理市在充分尊重村民意愿基础之上，科学调整村庄规划与土地利用规划及相关规划、法规之间的矛盾；搭建宅基地管理、不动产登记和农村产权交易三大平台，健全农村宅基地增加用途的流转管理制度，对利用宅基地和农房从事客栈、餐饮等经营活动的经营者，收取土地收益调节金，规范民宿客栈的用地管理，实现民宿有序经营；将农村宅基地按“一户一宅、一户多宅、未批先建、主体资格不符”等不同情形进行分类，结合宅基地有偿使用处理历史遗留问题。

在管理服务上，大理将宅基地审批与村庄规划建设管理有机结合，建立了从宅基地审批、规划建设许可、住房竣工验收到农村不动产登记、贷款发放等一系列制度。每年投入600万元，组建村庄土地规划建设专管员队伍，建立规划建设巡查监管机制，建立了职责明晰的村庄规划建设网格化管理制度；成立了大理市不动产登记中心，搭建了不动产登记平台，并于2017年4月1日，成功接入国家级信息平台，实现登记信息的互联互通；还设立了500万元农民住房财产权抵押贷款风险补偿基金，专项用于补偿金融机构发放农民住房财产权抵押贷款造成的呆账损失。2016年6月大理市发放了首批农民住房财产权抵押贷款，2018年4月末全市农民住房财产权抵押贷款已经达到13.18亿元，有效解决了农村资产抵押难、价值评估缺少、贷款额度小等问题，实现“资源—资产—资本”的转变。

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